グランリビオ浜田山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランリビオ浜田山についての情報を希望しています。
公式URL：https://nskre.jp/hamadayama/index.html

所在地：東京都杉並区浜田山4丁目992-35,36（地番） 東京都杉並区浜田山4丁目以下未定（住居表示）
交通：京王井の頭線「浜田山」駅徒歩9分
　　　JR中央線「阿佐ヶ谷」駅よりバス停徒歩1分、すぎ丸乗車18分「浜田山小学校」バス停下車徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ヶ谷」駅徒歩25分
　　　京王井の頭線「西永福」駅徒歩13分
間取：3LDK～4LDK
面積：61.85m2～82.23m2
売主：日鉄興和不動産株式会社 東京建物株式会社 安田不動産株式会社
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
グランリビオ浜田山を検討中！浜田山の住み心地、買いでしょうか？【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/54087/

[101: 通りがかりさん]

>>100 マンション検討中さん

まだ事前案内ですよね？既に高倍率住戸ってどういうことでしょう？だれが何のためにネガキャンやってるのか知りませんが、あなたのコメントも相当ステマっぽいですよ。

[102: マンション検討中さん]

ネガキャンに騙されないように…面白いコメントですね。私は浜田山が好きなので、当マンションの良いところを一生懸命探しています。でも、立地や中庭の植栽計画、ゆとりのあるエントランス以外、他のマンションより優れている面があるでしょうか。専有部に関しては、他のマンションより残念ながら劣ってしまっていると感じています。

[103: マンション検討中さん]

現地行ってみましたけど、駅までの導線歩きづらいですね。車の交通量多いし、信号待ちも長いし、統●教会もあるし…
小学校に近いのはいいけど、それ以外はあまり立地がいいとは感じませんでした
売りは外観なのかな？付近は築古マンションが多いので、完成したら存在感では頭一つ抜けそうな感じですね

[104: マンション検討中さん]

不動産投資をやっている人から、浜田山は宗教関連施設があることがマイナスとなっていると聞きました。現在、日本中を騒がしている団体のことであるようですが、このマンションを検討する上で考慮すべきことなのでしょうか？浜田山の小ぢんまりとした商店街や落ち着いた住宅街がいいと思っていたのですが。

[105: 匿名さん]

こう言ってしまうとなんですけど宗教施設は日本中どこにでもあるので…。
もし勧誘で訪ねてこられても興味がなければ断ったり無視で良いと個人的には思います。
オートロックなので中に入って来られない点・エントランス付近等でかち合ったりしても
どの部屋の住人か分からない点というのはマンションの大きなメリットです。
ですがリセールを考えていると気になるところかもしれませんね。

[106: マンション検討中さん]

MR訪問しました。
建築オプション（水周りの天板や床材、キッチン設備、トイレなどのグレードアップ）が、オプションではなく標準だったらよかったのに、今の標準設備だとハイグレードを謳っているマンションにしてはチープだなという印象を受けました。
そして、南向きのリビングをなぜ隣接している社宅＆戸建に近づけるような設計にしたのだろう･･･。
道路に面していないので人目は気にならないというメリットはあるかもしれませんが、せっかく中庭を作るスペースがあるのなら近所のパークハウス季の杜のように中庭に面する作りのほうが、日当たりや眺望はよかったんじゃないかなと思います。
うーん、せっかくいい立地なのに、色んなところがちょっとずつ残念です･･･。

[107: マンション検討中さん]

>>106 マンション検討中さん
MR訪問後の感想、全く同感です！
せっかくいい立地で、ゆとりのある土地を売りにしていて、そして南向き住戸が多数を売りにしているのに、南側ギリギリに建物を作ったために、リビングからの眺望が悲惨すぎます。
専有部も、オプションでグレードアップして初めて標準レベルになるようです。
全てにおいて、残念！と言うしかありません。
設計者は、土地をちゃんと下見した上で仕事をしているのでしょうか？
グランリビオは、それなりに評判がいいと聞いていたのに、本物件にはガッカリです。

[108: 匿名さん]

モデルルーム訪問による失望は大変なものがありました。前宣伝と実態がこれ程乖離したマンションがあるでしょうか。
立地から、投資目的で購入する人は少ないでしょうし、ましてや海外からの投資対象にはならないでしょう。自己居住用に購入を検討している方が殆どだと思います。それなのに、生活者の目線で全く出来ていない物件であることが残念でなりません。デベロッパーさんは、この物件に誇りを持って販売できているのでしょうか？

[109: マンション検討中さん]

嘆きの連投読んでると、溢れ出る三流デベ感がスゴい

[110: マンション掲示板さん]

>>108 匿名さん

売れればいいという考えしかないでしょうね。だからこんなちぐはぐなマンションをつくってしまうのです。グランをつけようが所詮はリビオ 、と言われてもしょうがないですね。

[111: マンション検討中さん]

なんで一種低層でこれだけ敷地面積広いのに天井高が2450しか無いんですかね？
南向きの部屋数を最大化するため？
・天井高を低くすることで斜線制限を回避し、東西目一杯に建てる。
・東西目一杯南向きにするために中庭向きでなく社宅＆戸建向き（中庭向きにすると東西両端は東/西向き住戸が被り南向きにできない）。
・ナロースパンにすることで南向き住戸数を増やす。
ってことですかね？

[112: マンション掲示板さん]

せっかくの広大な敷地を台無しにしていますね、このマンション。一部屋で多く作り利益を上げることだけを目的に、ひたすらコストカットした結果がこの貧相な間取りなのですね。他のマンションと比較検討してみると、ここまで間取りに工夫が感じられない物件は少ないと感じています。

[113: マンション検討中さん]

購入するかどうか真剣に悩んでいます。
MRを訪問して、みなさんの仰るとおりの印象を持ちました。
設備や仕様が価格に見合ってないなと。
今は不動産価格が高騰しているとはいえ、強気な価格設定だと思いました。
残念だなと思う点は多々ありますが、逆に良い点としては、周辺環境がよい（治安がよく静か）、外観がお洒落、中庭がある、善福寺川が近い、小学校が近いくらいでしょうか。。。
もっと色々とメリットがあればよいのですが、残念な点がほんと残念すぎて、イマイチ購入に踏み切れません。

[114: マンコミュファンさん]

>>113 マンション検討中さん

全く同感です。ご感想を拝読していて、まるで自分が書いたのではないかと思ってしまいそうです。
様々なマンションを検討していますが、浜田山に関心をお持ちになる方々は、土地柄からして、良識的な価値観をお持ちだと思うのです。それだけに、物件の低い仕様に、それに見合わない価格設定が残念でなりません。

[115: マンション検討中さん]

本物件で特に気になるのは、スライドドアの使い勝手の悪さです。現在私が住んでいるマンションにもありますし、他のモデルルームでも数知れず見てきましたが、どこも片手でスムーズに開閉できるものです。何故、こんなに手間を掛けなくてはならない物を付けているのでしょうか。コストカットしか理由がみあたりません。

[116: 匿名さん]

駅から少し遠いですが閑静な住宅街に位置するこのマンションは、立地として魅力があります。でも、最近のマンション価格高騰から鑑み、他の数々のマンションと比較してみても、本物件の価格設定は、2000万円は不当に上乗せしていると思います。このような価格を提示してくるデベロッパーには大いに不信感をもってしまいます。以前の書き込みにあったように三流…の証なのでしょうか。

[117: マンション検討中さん]

>>116 匿名さん
同意見です。
現在提示されている額から2000万円引いた額が妥当だと感じています。
高いなりに設備や景観などが優れているというのであれば、高くても納得して購入できると思います。
提供者目線になっていて、住む人のことをあまり考えられていないですよね。
周りも高騰してるし、設備を必要最低限にしても売れるでしょという考えなのかなと感じてしまいます。

[118: マンション掲示板さん]

そうですね。設備や眺望が良ければ、多少高めに感じても納得して購入できるかもしれませんが、ここは全てがあまりにも低レベルです。せっかく良い土地を手に入れたのに、なぜここまで残念な建物を作ったのですか！MRを訪れた皆さんの落胆の色を、販売員の皆さんも感じていらっしゃいますよね。こんなに安っぽい上にセンスのないモデルルームは初めてでした。

[119: eマンションさん]

なんだか残念な書き込みばかりですね。
皆さんそれだけ期待していたということなんでしょう。もう少しターゲットの属性やペルソナを把握して商品企画すべきでしたね。いい土地買ったのにもったいない。

[120: マンション検討中さん]

三井か野村か積水あたりに造ってもらった方が良かったですね。

[121: マンション検討中さん]

管理会社の日鉄コミュニティの評判があまり良くないのも気になっています。
マンションを購入する上で、管理面も重要ですよね･･･。
そして、1つの物件に3社の売主がいる理由がよくわかりません。
今まで見てきた物件はどこも1社体制だったので。
だから価格も上げてきてるのかなと推測してしまいます。

[122: マンション検討中さん]

複数の会社が合同で企画していても、それぞれが良い点を出し合えば、より素晴らしいマンションになったのでは、と思います。
本件に関しては、酷い物を売り出しても、責任回避できるのではとの発想から、無責任に利益追求だけに走ったらこんなものが出来てしまったというところでしょうか。
少なくとも、グランリビオの名前には傷がついたのではないでしょうか。
同じシリーズの他の物件にも警戒心しか持てなくなりましたから。

[123: eマンションさん]

JVはよくあることですよ。
日鉄興和が幹事で東建は販売がメインかもしれませんね。安田はいくらかお金出してるだけだと思います。

[124: マンション検討中さん]

価格がかなり強気で高い割に仕様低いし、元々のコンセプトと中身がほんとチグハグなんですよね
普通2500は欲しい天井高も2450、この価格帯のマンションなら標準で付いてくるであろうキッチンの奥行きとかがオプションですし
探せば色々とコストカットが見えてくるのかなと思っています
実需がメインであろう浜田山でよくこんな中途半端なもの作ったなと。。。だったら安いのかと言えば相場から見てもかなり割高
そもそも最初のオンライン説明会で見せられた周辺物件の中古価格も、あの時調べたところわざと高いのを抽出してきたという印象です
色々と予約入ってるけどキャンセルしようかと思っています

[125: 名無しさん]

>>124 マンション検討中さん
不誠実という言葉が真っ先に浮かぶ物件です。
最初から、何々に参加にしたら倍率が…なとど煽るようなことばかり並べて、内実は類を見ないほど低レベルな上に不当に高値を付けて。
浜田山には相応しくないデベロッパーでしたね。
実に残念です。

[126: 口コミ知りたいさん]

>>124 マンション検討中さん
これから見学する予定です。
仕様がいまいちとのことですが、どこら辺を中心に見たら良いでしょうか。

[127: 通りがかりさん]

こんな所であれこれ言っても仕方ない。
気に入らないなら検討から外せば良いだけ。

[128: マンション検討中さん]

この口コミは大変参考になっています。
70平米7000万円だったとしたら、資材高騰や円安の影響を考慮すれば、この程度の仕様でも仕方ないかな、と思えます。でも、現在提示されている価格には、全く見合っていません。
中庭など良い点もありますが、残念な面が多々あり過ぎです。これまでの書き込みから得たことがらをまとめてみます。足りない点もあると思いますが。

設計
南側の隣接住戸に接近しすぎている
全てが単純ナロースパン
天井が低い(玄関ドアも低い)
間取りに工夫がない(玄関、廊下、居室が狭い)
82平米でも玄関、廊下は狭い

仕様
廊下がタイルでない(フローリングとの無料オプションにすべき)
トイレのリモコンがスティックタイプでない
台所天板、オプションで広げたものが標準であるべき
カップボードはオプションでなく標準装備にすべき
包丁入れの使い勝手が悪そう
スライドドアの造りが悪い

全てが安っぽく、オプションで飾り立てた筈のモデルルームも、全く魅力がない。

昨日の日経新聞にマンションの成約率が落ちてきたとでていました。出せば売れる時期はそろそろ終わって来たようです。
デベロッパーさんには、誠実な仕事をして欲しいです。

[129: 評判気になるさん]

公式ホームページに設備仕様が公開されました。

トイレの写真から見る限りでは、手洗いソープを何処に置くのか、と気になりました。
全体写真がないので、他にはカウンターなどあるのかどうか分かりませんが。

[130: 通りがかりさん]

>>127 通りがかりさん

それを検討板でゆったら、身も蓋もない。真剣に検討している人達のいろんな意見が聞こえて良いじゃないかと思う。

[131: マンション検討中さん]

>>128 マンション検討中さん
まとめていただきありがとうございます！
どれもすごく同感です。
標準仕様は安っぽいですよね。

高級マンションは廊下やトイレ、洗面所はタイル張りのイメージがあります。
キッチンや洗面所の天板も安っぽい印象を受けました。
高級路線なら、有償のシーザーストーンでの天板延長＋側面変更は標準でつけるべきではと思います。
カップボードもなぜ標準じゃないのだろうと疑問です。
ちなみに以前訪問した他のマンションは天然石の天板やカップボードは標準でした。

[132: マンション検討中さん]

すごいねぇ掃き溜めのように。
欲しいのに買えないからなのか、人気を落としたいのか知らないが文句あるなら買わなければいいのに。何も変わらないし、掃き溜めでしかない。別物件でも批判の嵐で蓋を開けたら抽選でした、好調でしたと言う物件は多数。自分で判断できる人、欲しくて買える人はこんなところ見て判断しないしね。自分で判断できなかったり、欲しいのに買えなくていちゃもんつけたい人が見るのが掲示板。
こんなコメント残すとムキになって沢山批判がくるんでしょうが笑

[134: 通りがかりさん]

>>132 マンション検討中さん

まあ、そうムキにならなくても。笑

[135: マンション検討中さん]

周りは緑も多く静かなので駅からは少し離れていますが、住環境としてはとても良いと思います。
だからこそ、みなさんとても期待されていたので、詳細が出てきた時の落胆が大きかったのだと思います。
掲示板の情報は適度に参考にしつつ、良い面も悪い面も含めてしっかり考えて、自分自身で納得がいけば買うでいいんじゃないでしょうか。

[136: マンション検討中さん]

>>132
そんなにムキにならなくてもいいじゃん。
抽選倍率減ったほうがうれしいから便乗しようよ笑

[137: マンション検討中さん]

将来の金利の動向を考慮に入れておいた方が良いです。いまは最低利率です。日銀の総裁が変わったらどうなるか分かりませんので、シミュレーションだけはやっておいた方がベターです。マンションは売りたくても売れない時代に突入するのは確実ですから。

[138: 名無しさん]

>>137 マンション検討中さん

売れない時代というのはどういうことでしょう。金利上昇によってということでしょうか？詳しくお願いします。

[140: 管理担当]

[NO.133～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[141: マンコミュファンさん]

>>138 さん

今の金利環境は史上最低水準で異常な状況
もしも金利が上がると月々の利払いが増える
さらにいえば融資の上限額も変わってくる
よって購入対象者が減る上に負担額も増える
つまり買える人が減ることで、市況が悪化して値下がりに繋がる
値下がりが続けば様子見になる人もいて、さらに値が崩れて売りにくくなる
金利上がった時のリスクを考えずに、何も分からず変動金利でぎりぎり払えるってペアローン組んでる人とか今後どうなるやら

[142: マンション掲示板さん]

この口コミは、デベロッパーさんも見ています。皆さんが感じたこと、改善して欲しかった点などを書き込むことにより、改善されることもあるようです。

[143: 匿名さん]

>>142 マンション掲示板さん

見てるでしょうね。というか書き込んでますよね？柄の悪い人が。

[144: マンション検討中さん]

他のマンションに比べて、修繕積立金が著しく安い理由も営業さんに聞いて見たいと思います。。エレベーターも無駄に2機ありますし、将来、積立金の大幅値上は必至かと。。管理費は低くできませんが、修繕積立金を安く見せるのは常套手段ということも聞きますが、、購入は控えたいかなと思っています。

[145: 匿名さん]

>>144 マンション検討中さん
修繕積立金について以前営業さんに聞きましたが、段階的に値上げを予定していて、20年後はだいぶ高くなるようでした。

[146: マンション検討中さん]

修繕積立金に関心を持つのは大変重要なことですね。30年後までは少なくとも修繕計画を作っているはずなので、そこまでにどのくらい上がっていくのか、また一次金支払いは予定されていないかをチェックしておくことは重要です。また、30年後に、修繕積立金が十分残るように計画を立てているかを見ることも大切です。無責任なデベロッパーは、ここで使い果たすような計画しか立てていません。反対に、売り逃げ的な性格でない健全なところは、30年後にも潤沢に修繕費を残すよう計画しています。国土交通省は、均等割りを推奨していますが、そうなると修繕費が最初から2万円くらいにはなります。エレベーターの数や機械式駐車場の規模によって必要な修繕費は変わってくるので、一概にはいえませんが。低い修繕費で最初は押さえているのは、あくまでも売りやすくするためであって、資産価値を守ることとは相反する発想だと思いますが、多くのところがそうなっているのが現状です。
健全な住民が多いところは、第一期の総会で、修繕積立金を大幅値上げを決定しています。

[147: マンション掲示板さん]

修繕積立金について、ここは安すぎるとこが心配されていますが、他のマンションに比べて購入時の修繕積立一時金は、高い方だと思います。皆さん、毎月の支払いには敏感ですが、この点に関しては、高額なマンションの購入費用でマヒしているので、あまり気にならないようですね。

[148: 匿名さん]

仕様の割に坪単価が高くなる。今の新築マンションは大半がそうです。
修繕積立金も浜田山の低層小規模は5年でだいぶ上がります。
ただ浜田山アドレスマンション売却したい人は坪400万は狙える時代になりました。

[149: 匿名さん]

修繕積立一時金が高めというケースもあるんですね。
確かに数千万、あるいは億前後の価格のマンション買うってなったら
その辺の金銭感覚は狂いそうです。

[150: 匿名さん]

長期修繕計画が妥当なものかどうかについて、購入段階での判断は難しいと思います。
購入前の現段階できることは、中途での一時金徴収予定はないか、30年目で十分に修繕積立金が残るように計画されているか、この二点を確かめることではないかと思います。

一時金徴収計画があると、そこで住民の合意がとれず、修繕ができなくなる可能性が大きいので気をつけなくてはなりません。

このことは、将来売却することになったとき、大変重要になります。