バウス藤沢ってどうですか？

[マンション検討中さん]

バウス藤沢についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/fujisawa/

所在地：神奈川県藤沢市字中横須賀藤沢1003番1等(地番)
交通：JR東海道本線「藤沢」駅、小田急江ノ島線「藤沢」駅北口より徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：34.68㎡～71.93㎡
売主：中央日本土地建物株式会社 日鉄興和不動産株式会社 ファーストコーポレーション株式会社
施工会社：ファーストコーポレーション株式会社
管理会社：中央日土地レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: 検討板ユーザーさん]

>>20 マンション検討中さん
ほんとそれです。

[22: 評判気になるさん]

>>20 マンション検討中さん
本当に資料請求の書類も一切届かないし、ふざけてますよね

[23: マンション検討中さん]

藤沢駅周辺だと新築はここしかないので、気になってます。価格はいつ頃、発表されますか？

[24: 通りがかりさん]

>>23

ファミリーならグレーシアが、1LDKならエステムとヴェレーナブリエがありますよ。
1年半前なら6つも7つもファミリーの選択肢あったのに、今のタイミングで新築を検討されているかたは苦しいですね。

[25: 検討板ユーザーさん]

今日、昨日情報更新ありましたね。個人的にはそこの情報じゃない感が強いですが、全く動いてないわけではなさそう。。。

[26: マンション検討中さん]

ほんとだよ。そこじゃない笑

[27: 検討板ユーザーさん]

15 マンション検討中さん 　と
20 マンション検討中さん　は同じ方ですか？
コメントの言葉尻がが怖いですね。
こういう方と同じ住民、タイミングによっては管理組合でご一緒するのかと思うと不安です。

[28: マンコミュファンさん]

>>27 検討板ユーザーさん
名指しで反応しない方が良いと思いますよ。反応することで投稿者さんの気を引きますし、周りの方の不安を不用意に煽ることになるわけですが、その行為にあまりメリットを見出せません。マンションの評価とも関係ないですしね。

[29: マンション検討中さん]

なかなかスケジュール情報や聞きたい情報出てこないので電話して聞いてみました。
・販売開始は翌年になる見込み
・スケジュールは12月頭ごろにオンライン説明会開催予定とのこと
・特例的にお部屋が広くなるようなプランは無さそう
・値段は検討中でまだ公表できないとのこと
以上、ご参考まで

[30: マンコミュファンさん]

逆梁なのにペラボーなのかな？

[31: マンコミュファンさん]

>>29 マンション検討中さん

ありがとう！

[32: 口コミ知りたいさん]

>>30 マンコミュファンさん
ペラボーっぽいですね。残念ですけど。。

[33: マンション検討中さん]

バイク、スクーターの駐車場はないみたいですね～

[34: 評判気になるさん]

販売開始は10月じゃなくて年明けは確定なのでしょうか？それならＨＰとかもきちんと更新してほしいですよね。なんか色々不満が、、

[35: eマンションさん]

>>34 評判気になるさん
今から説明会入っても間に合わないですよね多分。。。
それとずっと気になってたんですが10月販売開始ってどこに書いてあります？
たしかにまだHP出てない時、バウスに直接電話で問い合わせした時は、そのぐらいのスケジュール感なのを聞いた記憶はあるのですがホームページにスケジュール出てましたっけ？

[36: 評判気になるさん]

SUUMOで10月販売開始てなってたんですが、今見たら1月に変わってました

[37: マンション検討中さん]

>>36 評判気になるさん
そうだったんですね。ご確認ありがとうございます。
一旦気長に待つしかないですねぇ。住宅ローンの金利持つかなぁ。笑

[38: 通りがかりさん]

二週間ウェブサイト更新なし。やる気ないみたいなので撤退しますね。

[39: マンション検討中さん]

>>38 通りがかりさん
物件概要に次回更新日時書いてありますよー。9/19ですって。

[40: ご近所さん]

所在地（地番）の表記、これで合ってる？ｗ

[41: 検討板ユーザーさん]

>>40 ご近所さん

絶対違いますね。笑　これはいつも不思議に思ってます。笑

[42: 口コミ知りたいさん]

>>41 検討板ユーザーさん
横須賀の表記でしょうか？もしそうだとしたら地番の表記ではこれであっていると思います！小規模版ヴェレーナも横須賀表記でした！もし見当違いな事を申し上げておりましたら申し訳ございません。

[43: 通りがかりさん]

登記上の住所と表記住所は違うのですが、このあたりが字中横須賀なのはあってますよ。

個人的には、「藤沢」と「字中横須賀」を入れ替えると正しくなるような気がします。

「藤沢市藤沢字中横須賀1003番地1」これだとしっくりきます。

[44: 検討版ユーザー]

>>42,43
大変失礼しました！そうか、登記上の表記だと字中横須賀が入ってくるってことなんですね。知らなかった。。。。
ありがとうございます！

[45: マンション検討中さん]

>>44 検討版ユーザーさん

いえいえ、実は私もあれ？！と思ったんですよ。このあたりの登記は横須賀なんだなと最近知りました。
藤沢はいまファミリータイプですとグレーシアしか本格的に売り出していないので、今後どうなるか。楽しみです。

[46: 検討版ユーザー]

更新日を迎えたので見てみましたが。。。何が更新された?アプリ限定コンテンツへの誘導経路だけできた？

[47: マンション検討中さん]

本当に価格どれくらいになるんでしょうかねえ。
低階層は4900万くらいとかありえますかね

[48: マンコミュファンさん]

>>47 マンション検討中さん
3LDKは低階層でもそれぐらいは固いでしょうね。
グレーシア湘南藤沢テラスの価格表見てきましたが1～5階の価格が5000万超えてました。下手するとそれより高いかもです。

[49: 通りがかりさん]

広告の出し方によりますが、1LDKと3LDKを分けない価格表示で呼び込む場合は「2900万円台」って表現して3LDKは5200万円が下限かな。

もしくは、3LDKの価格も見せたい場合は「3LDK 4900万円台」って表現して2階の条件悪い部屋を最終期まで抽選で残すか。

それ以外は3LDKで坪単価300万円が平均でしょうね。グレーシアの販売開始からのこの2年で10から15%くらい相場が上がっちゃってますからね。

従来南口より北口の方がマンション価格は10%くらいは安いですが、その2年の時差で価格は逆転でしょうね。

[50: マンション検討中さん]

>>49 通りがかりさん
3LDK高層階角部屋だと6500は固いって感覚なんですが通りがかりさんの感覚はいかがですか？

[51: 通りがかりさん]

>>50 マンション検討中さん

71平方メートルだと21坪強なので、平均の坪300万円でも6400万円ですよね。多分中層階がこのくらいなら妥当なんだろうなという予想です。
高層階なら、7000万円を超えてくるでしょうね。
南口で築4年前後のシティテラスとグレーシアの中古と同価格帯を超えてくると苦しいので、最上階を除くと7500万円が天井なのかなとも思います。

低層階でも2階の条件悪い部屋だけ安く見せるでしょうけど、3階からは5900万円とか6000万円台になっちゃうと思います。
北口の中古で今出ているパレステージやエルズの価格を考えると、2階を除くと5500万円を切ってくるとは思えないですしね。

[52: 通りがかりさん]

ちなみに、Aタイプが全体の配置だと3LDKとなっていて、個別のプランだと2LDKSになっているので、2階の場合でどちらと判断されるのかで見た目の値付けは変わるのかなと思います。

ここが3LDKで表記できるのなら、唯一4900万円台かな。北西向きの65平方メートルのファミリータイプですし、パンダ部屋ですね。
逆にここが2LDKSとなると、3LDKで5000万円を切る部屋は配置できないと思います。2階の南東向き66平方メートルでも5400万円からだと思います。

[53: 評判気になるさん]

>>52 通りがかりさん
藤沢で7500万。。。そんな価格になってしまうの。。。少し多めに見られてるとは思いますが、都内の家でも良くないか？となってきそうです。。。

[54: 通りがかりさん]

7500万円は、14階の71平方メートルの価格予想です。
最上階はプレミアムにするのかどうかで全く価格変わってくるので読めませんが、一般の部屋の天井はここかと思います。

南口では4年前からプレミアムじゃなくても7500万円超えもガンガン出てますよ。

グレーシアの8階82平方メートルが6400万円なので、ここの8階71平方メートルが6500万円前後でも時期を考えると致し方ないのかなと思います。高いですが。

[55: マンション検討中さん]

藤沢ザタワーよりかなり高い金額なんですかね。。グレーシアやタワーよりも遠くて高いていうのは少し悩みどころです。。

[56: 通りがかりさん]

>>55 マンション検討中さん

藤沢ザ・タワーは土地が内部仕入だった背景もあって安すぎましたね。低層階は坪単価230万円程度からありました。バウス藤沢に当てはまると高層階にあたる15階でも坪単価300万円でしたものね。
2年前、当時の周辺相場からしても10%は安かったです。
今、中古で藤沢ザ・タワーが出たら、低層階で坪単価300万円程でしょうかね。バウス藤沢の新築時中層階単価と同程度になりそうです。

グレーシア湘南藤沢は、南口で規模感あることを考えると時代なりに妥当な価格。に、なってしまったという言い方がしっくりくるかなと思います。販売開始当初は高すぎる印象でしたが、市場の高騰で追いついちゃいましたね。
それでも、低層階なら坪単価245万円の部屋もありますし、中層階でも坪単価255万円の部屋もあります。
バウス藤沢の価格が発表されたらグレーシア湘南藤沢の販売が加速しちゃうでしょうね。

[57: マンション検討中さん]

>>54 通りがかりさん
以前8月末ごろに電話で直接問い合わせたところその時点ではプレミアムフロア化は一切考えていないということでした。
藤沢で71平米7500万はちょっとやりすぎ感もありますが、バウスの高級感次第では可能性がないとも言い切れませんね。
1坪350万超えてくるともはや都内でも良いのではと感じてしまいます。(坪単価100～200万ぐらい違いますが少し狭くして都内の利便性を買った方が良いのだろうか、と。

[58: マンション比較中さん]

新築、中古合わせてマンション内覧したりゲストサロン訪問したりして広域検討してます。
都内、川崎、横浜と比較しても藤沢は思ったほど価格が落ちないんですね。
藤沢駅周辺の物件は他と比べて数平米広くなり、構造・設備仕様は落ちるが価格はさほど変わらない、といったた印象です。

[59: 通りがかりさん]

>>57 マンション検討中さん

そうですね、71平方メートル7500万円がまさに坪単価350万円の計算ですが、2,3年前からの感覚だとやりすぎと思えますよね。
とは言っても、売主が暴利を得たいがために乗せまくってるわけでもなく、原価自体が上がってますので売主もギリギリで挑戦してるはずです。
例えば都内で坪単価450万円の63平方メートルを8500万円で買うのと、どちらがいいかというような選択肢になりますよね。
2,3年前までは、もう2割ずつ安い金額で同様の比較をされたケースでは都内を選ぶ方が多かったのでしょうけど、今はそれでも藤沢を選ぶケースが多くなって、広域で見てパワーカップルが藤沢の7500万円を買う事例がそれなりにあるのでそういう値付けができるのだと思います。
現時点で築3年8カ月になったシティテラスの14階72平方メートルが7680万円で売り出されていますが、このまま成約価格にならないかもしれませんがバウス藤沢の完成年月とは5年違う中古がこの値付けとなるので新築のバウスの同じ階の同じ広さが7500万円でも致し方ないと思えてしまいます。

>>58 マンション比較中さん

都内人気エリア(坪700でも当たり前)、川崎主要駅(川崎駅武蔵小杉駅溝口駅登戸駅など)、横浜主要駅(横浜駅みなとみらい駅馬車道駅など)と比べれば藤沢駅の価格はだいぶ下がりますが、23区内でも都心に出るのに藤沢駅とさほど変わらないようなエリアは坪単価300万円を切るマンションもまだ存在しますし、川崎横浜に関しては上記で挙げたエリアを除くと藤沢駅と同等の価格かむしろ藤沢駅より安いエリアが多いですよね。
藤沢の場合は都内への通勤距離だけで判断されるエリアではないので、例えば東海道線で品川川崎横浜戸塚大船藤沢辻堂茅ヶ崎と順に下っても、戸塚や大船は一度坪単価が落ちる(ブランズ大船は除く)ので、藤沢の駅力や湘南ならではの地方都市としての魅力も人気の要因ですね。
構造や仕様に関しては、都内の平均坪単価300万円と藤沢の同価格帯を比較すれば変わらないかむしろ藤沢のほうがしっかりしたものが選択できる場合がありますが、都内の平均坪単価450万円と比べたら多少劣る場合が多いかなと思います。

23区内でも某石神井公園の某brilliaや、横浜でも某川和町の某ザ・パークハウスなどは坪単価250万円でも選べる部屋があるわけで、駅距離か駅力かあたりを気にしなければ魅力的な選択肢は多くあります。
その中で藤沢が評価されて価格が上がっているわけですから、その時々で選べる選択肢の中で納得できるものを選んでいくしかないのだと思います。

[60: マンション比較中さん]

藤沢駅徒歩5分あたりで、もう少し構造設備仕様がいいものを、藤沢相場で販売していただけるといいなぁ、なんて個人的には思ってしまいます。

[61: マンション検討中さん]

結局、価格は１月までわからない感じですかね。。

[62: マンション検討中さん]

価格が気になりますね。グレーシア湘南藤沢テラスの見学に行った際、営業さんが「今、藤沢駅周辺に建設中のマンションはとんでもない価格から販売スタートすると聞いてます。」と仰ってました。だからグレーシアの価格は良心的というニュアンスの営業トークだと思いますが。

別件ですが、北口の税務署横に新しく着工しているマンションをみつけました。記憶が朧気ですが戸数は150ほどだったかと。眼の前は小さな公園だし、バウスより駅近なので
販売は先になりそうですが、そちらも気になっています。

[63: マンコミュファンさん]

>>62 マンション検討中さん

私もそのマンション気になってたのですが、看板に完成が2023年となっていたので、こんなに大きい賃貸なのかなとか勝手に思ってました。南口のグレーシアの目の前の公園の先にもマンションできると聞きましたよ

[64: ご近所さん]

>>62 マンション検討中さん

戸数は100戸未満ではなかったでしょうか？12台が停められたコインパーキングだったので、細長い建物になるかと。同じソルティアがザ・タワーとヨーカドーの間の駐車場に建設予定です。ウルス（パン屋）の手前はゴールドクレストです。

[65: 通りがかりさん]

>>62 マンション検討中さん

若尾山公園の北側ですね。建築看板出ていますが、11階建の122戸ですね。
容積対象延床面積が4121.8平方メートル。
2階から7階が各階15戸かと思われるので、20平方メートル台の1Kが90戸。8階から11階が各階8戸かと思われるので、50平方メートル前後の2LDKが32戸。
この予想から、どういう感じに面積の強弱をつけるかですね。
事業者が東急住宅リースなので、全戸賃貸ですかね。2023年8月に竣工かな、分譲ならそろそろ情報出てきてもおかしくなさそうですが。
大きい道路から一歩入っていて、かつ役所脇を通れば地形の凹凸にあまり左右されない比較的フラットな道のりを取れるのは立地の魅力もありますね。
綺麗な南向きかつ公園にかぶる住戸も多いのでそこも魅力ありです。
しかし、仮に全戸66平方メートルの無理矢理3LDKだとしても、容積対象延床面積から逆算すると60戸までが限度となるので規模感的にちょっと弱いかな。敷地面積からすると容積240%くらいしか使ってないけど、限度だったのかも気になるところ。いずれにしても、分譲されるとしても2LDKは競合するにしても3LDKはなさそうですね。

>>64 ご近所さん

南口の駐車場は、セブンのある交差点ですね。マリモと三信住建でソルティア(仮)ですね。
10階建52戸で容積対象延床面積が1756.08平方メートルなので、2階から9階は各階6戸でオール1LDKの30平方メートル台前半で、10階だけ4戸なので2LDKの60平方メートルが2つあるのかなという感じですね。
南側が眺望どころか採光も苦しいのがわかってて東と西にバルコニーを振っている感じですね。
ここもほぼ1LDKしか競合しないですね。

ウルスの手前と言っているのは、街道をだいぶ南下したところですかね？だとすると大きい古家を解体していたところまでは把握していましたが、ゴールドクレストになりましたか。
最寄駅だと鵠沼駅になるのかな？ここも全然趣味嗜好が違うかたがターゲットでしょうから競合はほぼしなそうですね。

[66: マンコミュファンさん]

朝日町はこちらですね。この規模で賃貸なのですかね

[67: マンション検討中さん]

＞63～66皆様
62です。
みなさま、有益な情報をありがとうございます。看板情報や土地の広さから、物件仕様をこんなに詳しく予測することができるとは、目から鱗です！

朝日町の物件は賃貸の可能性が高く、3LDKの間取りはなさそうなのですね。分譲とばかり思ってました。駅近、南向き公園でかなり気になっていたので残念です。

ますますバウスの価格が気になってきました。

[68: 地元のマンション好き]

バウスの詳細な情報や価格がなかなか出てこないことが、この掲示板をすごく良い情報交換の場になっていますね。
グレーシアの掲示板で購入者が自己擁護で周囲のマンションに攻撃的になっているのを見ると、ここを待ちたくなります。
でも、皆様の予想価格からすると、バウスの価格が出たらグレーシアの販売が加速する可能性が高いのでしょう。

[69: ご近所さん]

>>68 地元のマンション好きさん
不特定多数の人が書き込み出来るので、グレーシアの購入者が攻撃しているとは思えないんですよね。プラウドやザ・タワーが竣工前に完売したことを良く思ってない人は多いと思いますので。。。
バウスは湘南台とは違うかもしれませんが、修繕積立金が安くて、逆にそれが不安材料でした。藤沢では希少の内廊下物件ですが、間取りを見る限り廊下が狭くありませんか？向かい側の住戸と「コンニチワ」してしまいますよねぇ。グレーシアと競合してしまいそうだから、販売時期を遅らせているのかな？と思っています。

[70: 通りがかりさん]

バウスから数十メートル南にも建築看板出てますね。
こちらは一建設のプレシスヴィアラです。
11階建48戸で容積対象延床面積が1690.01平方メートルなので、2階から10階は各階5戸でオール1LDKの34平方メートル前後で、11階だけ3戸なので3LDKの67平方メートルが2つあるのかなという感じですね。
エステム、ヴェレーナブリエ、ソリティアに続いて1LDK中心マンションの供給が続きますね。
敷地面積から、ファミリーマンションだと30戸未満の小規模になるから苦しいのと、金額的にも5000万円台後半からではより苦しいでしょうからこの土地では単身向けになるのは仕方ないですね。

そう考えると、バウスは敷地面積1518.09平方メートルなので、全部ファミリーマンションで各階6戸の計84戸としてほしかったかなぁと思います。
先行してるエステムやヴェレーナブリエはわかっていたかもしれませんが、後発にさらに2棟も1LDKがくるとは予想してなかったかもしれないし、かつ計画段階の時期は藤沢駅徒歩圏内はファミリーマンションの激戦区でしたしね。

土地面積と容積率からすると、直近の供給で評価の高かった藤沢ザ・タワー(1600平方メートル台400%)やプラウド湘南藤沢ガーデン(3200平方メートル台200%)に近い規模感のファミリーマンションになるのにと考えるともったいないと思ってしまいます。
藤沢ザ・タワーに近い土地面積なのにプラウド湘南藤沢ガーデンに近い階数で建てる都合上、空地が少なくて駐車場が確保しきれない都合もありそうですね。

[71: マンション掲示板さん]

バウスさんなのでお客を馬鹿にしている販売のしかたなので色々しょうかないです。　
他のエリアでも相場より高く売って直ぐに値引きして売るという手法なので最初に買った人が馬鹿を見るという感じです。

[72: 販売関係者さん]

グレーシアが完売近いので、そろそろ価格が出てくるかもですね。

[73: 通りがかりさん]

>>71 マンション掲示板さん

そういう売り方しているとしても、それ自体が馬鹿にしているということにはならないと思います。
売れ行きの鈍いマンションではそういう流れも珍しくないですよ。
値付けにも当然理由がありますので、値引き前に買った人はその時の相場で納得して買ったわけだし、値引きされた部屋はその時の相場では買う人がいなかったわけで、値引き後の価格が正しい相場ということになります。

最初に買った本人が馬鹿を見ると感じているのならば、納得して当初の金額で買ったはずなのでそれは全くのお門違いですし、それでもそう思うのであればそもそも買った本人が相場を見る目が無かった事を他人の所為にしているので馬鹿を見ているのではなく当人が馬鹿なだけです。

最近だと販売中に周囲の相場が上がって値上げするマンションも都内を中心に存在します。
こういう早めに買って得をするケースもあるし、最初は選べる部屋も多いわけで好みの間取りや方角を手に入れられるはずです。
相場をある程度は理解して、自分が納得するものを買えばいいだけだと思います。

[74: マンション掲示板さん]

73番さん
ご自分もやられたくちですか？
バウスさんの体質なんですす！
今の時代だからとかではないんです。
いつも最初から高値で売りつける手法なんでしょうがないです。だから不動産業界でもイメージ悪いんです。諦めましょう。

[75: 匿名さん]

どちらにしてもわざわざ湘南エリアで購入する理由がなくなる価格帯になりますよ。資産性があるとか間違っても言えない価格帯になりますよ。たぶん！
知り合いの不動産屋からは坪300万以上は当たり前と。
ザタワーとかプラウド川名、グレーシア買った人くらいまでかと。

[76: 名無しさん]

>>73 通りがかりさん
住友みたいに、むしろ値上げして売り切るスタイルは第一期の買い手には相当安心だね
それに対してバウスの第一期購入者は油断ならない。

[77: 通りがかりさん]

>>74,75,76

同じかたの書き込みと思われますが(違くてもどうでもいいですが)、心中お察しいたします。
いずれにしても、最初から高値とわかっているなら買わなければいいだけの話。

湘南エリアだけが相場上がっているなら湘南エリアで買う理由は薄くなっていきますが、都内から波及するかたちで相場上がってきているので相対的には買う理由は変わらないですよね。
とはいえ、波及の遅いエリアもあるので、坪単価300万円で買えない人はそういった「現時点では不人気エリア」に行かざるをえないのは仕方のないことです。

このバウスを坪単価300万円で購入したら、資産価値はどうやっても「厳しい」ですね。築5年以内の周辺中古が坪単価300万円以上で平気で出ているので単体で見ればそこまで怖くないですが、今が相場の山なのかまだ3合目なのかはわからないですものね。

尚、住友不動産は「値下げをしないで2年でも3年でも在庫販売するスタイル」なだけで、「値上げして売り切るスタイル」ではありませんよ。
売れ行きの良い出物や、大規模で販売期が長期にわたる案件は途中で値上げしていますが、それは住友不動産に限らずこの数年は多くの売主が同様の動きをしています。
大手でも、三井も野村も東京建物も物件によってでこの動きを確認できています。

[78: 評判気になるさん]

>>74 マンション掲示板さん
本板と直接の関係ない発言は別板でお願いします。何度も続くようであれば削除依頼出しますので。仮にバウスさんの販売方法に妥当性がなく、顧客に相当の不利益があるような販売なのであれば口コミ掲示板ではなく、その問題を取り扱っていただける事業者、あるいは公的機関にご依頼されて解決を図られることを強くお勧めします。

[79: マンション検討中さん]

少し共用部のイメージ出てきましたね。テスラを除き特徴的な部分はありませんでしたが、マンションの外観についてはマテリアルイメージが出てきたことで少しイメージしやすくなりましたね。

[80: マンション検討中さん]

北口のハードオフの通りに大和ハウスの名で建築をはじめてますが、あそこもマンションですかね、、

[81: 通りがかりさん]

>>80 マンション検討中さん
ハードオフから2分くらい駅から反対方向に進んだ左手側に建築中の大和ハウスは、有料老人ホームですね。
重量鉄骨4階建、こちらと検討被る施設ではないですね。

さらにそこから3分くらい進んで信号のある交差点の空き地は木造3階建の1LDKアパートが建築されるようです。ここもマンション購入としては検討被りませんが、藤沢駅周辺を気に入ってマンション検討したけど高すぎて諦めた層が新築賃貸に入る流れくらいはあるかも。

信号を右折して2分くらい進むと左側に旭化成の重量鉄骨が建設中で、ここは個人名義みたいだけど個人宅としては広すぎに見えるのでここもなんらかの施設か賃貸になるかもです。

[82: マンション検討中さん]

ここの価格はかなり高そうな感じがする。グレーシアより高くするのでは？強気に来ると思うね。でも、あんまり高くすると売れ残るよね。

[83: マンション検討中]

>>82 マンション検討中さん
中古の相場が高いので、新築が尚更高くしやすいですよね。どれだけグレード上がっても最大7000万以下で抑えて欲しいのが本音。7500万は相場的に正しくても、やりすぎ感否めない気もします。

[84: マンション掲示板さん]

たぶん3L D5千万円後半かと、でないと湘南エリアで購入する意味がないような。
6千万円台は流石にないでしょー
資産性がら無い価格帯になってしまうような。
だったら横浜、はずれた都心でもってなる。

[85: 匿名さん]

>>84 マンション掲示板さん
藤沢の築浅中古相場でその価格無いですよ。新築がそれより低くなる可能性なあと思うのですが。資産性はこれから藤沢がどれだけ発展あるいは衰退するかによって変わる部分なのでなんともいえないですが、現時点ではそれだけ藤沢エリアの人気が高いわけですからね。まあ、もちろん安い分には嬉しいですが。

[86: 通りがかりさん]

なかなか販売の状況がわからないので、もう一つ近隣の建築看板の情報を投下します。

朝日町のセブンイレブンから境川方面に2件先にあった駐車場が、プロパティエージェントのヴァースクレイシアと出ています。
13階建35戸で容積対象延床面積が1132.32平方メートルなので、2階から12階は各階3戸でオール1LDKの31.5平方メートル前後で、13階だけ2戸なので2LDKの60平方メートルが1つあるのかなという感じですね。
南北に長い土地なので、各階で南側に2戸、北側に1戸を配置している感じですね。内廊下かな。
ここもほぼ1LDKしか競合しないですね。

[87: 匿名さん]

>>86 通りがかりさん
いつも調査ありがとうございます。

[88: 通りがかりさん]

>>84 マンション掲示板さん

Aタイプなら10階くらいまで、EFタイプなら6階くらいまでらDタイプなら2,3階はその値段でいけるかなと思いますがどうでしょうか。
とはいえ発言を解釈しようとすると、湘南エリアでは上限が6000万円と言いたいのかな？そこまで感覚ズレている人は流石にいないと信じたいです。

85さんの仰る通りで、周辺の似たような条件の築6年パレステージが坪単価270万円、築15年のエルズ藤沢が坪単価250万円で売りに出させるのに、新築が平均坪単価で300万円でも何も不思議じゃないですよね。

[89: 匿名さん]

>>88 通りがかりさん
ちなみにエルズ藤沢は訳あり物件との口コミが他口コミサイトであったので本当はもう少し高いのかもしれません。
とはいえ、藤沢のマンションを7000万とかで購入する価格が過去に比べたらサプライズだし、これから金利変動によるマンション価格の低下も言われ始めてるのでもう少し抑えて欲しいなぁ。。。と言う気持ちはわかりますけどね。
マンション購入低迷期がいよいよ見え始めている中、本当にこの値段で良いのかと言う点はみなさんも気にしてるんでしょうね。

[90: マンション掲示板さん]

今年のGWに販売するとかで延び延びで何もアナウンスなく今に至ってます。
もう既に信用出来ないですね。　
果たして本当に来年一月に販売するんでしょうか。こんなお客様目線では無い物件.販売は心配しかないですよ。
予想では検討者が集まらずまた延期
　

[91: マンション掲示板さん]

>>90 マンション掲示板さん

ありそう笑　なんでこんなに検討者少ないんだろう笑　広告費用かけなさすぎたか？笑

[92: マンション検討中さん]

12月にオンライン案内会の説明の予約をしました。そこで、価格を教えるみたいです。ここで発表しますね。

[93: 匿名さん]

バウス藤沢盛り上がんないなぁ。。。もっとたくさんの情報を広く公開してほしい。。

[94: マンション掲示板さん]

売主ではない販売代理を使っての販売ですのであまり魅力的ではないですね。
なのでこれまでの中途半端な理由はそんな感ですよ。大手販売とは違う感じです。
売れなくて販売代理も変わるかもですね。
1LＤK希望者はファミリータイプと一緒のマンションは劣等感を感じ嫌がるしまわりの単身者向けマンションに行きそう。同じ同志なので安心感はありそうですね。

[95: 匿名さん]

>>94 マンション掲示板さん
ん？販売代理はありますが全てじゃないですよね?売主に中央日本土地建物の名前入ってますよ。
販売代理だと魅力的でない理由もわからないですし、コメ主さんの意図がわかりませんね。。。

[96: マンション掲示板さん]

バウスさんは販売会社をもってないんでしょうがないと思います。売主直接販売ではないので不安は有りますよね。
二転三転してる理由もわかります。
なのでやはり一月に販売出来ずに延期ですね。
モデルルームも何処やら？

[97: 通りがかりさん]

>>94,96
中小のデベロッパーや関東以外の鉄道系売主の時には、販売代理を立てることはよくあるしそれがマイナスになることはあまりありません。
むしろここは格上の東京建物が販売代理なので信用アップですらある。

>>94
一般的には、単身用とファミリー用が混在している案件では、単身者は劣等感でマイナスなんて側面より、共用施設が規模感出て得する側面や単身専用より管理費修繕費が平方メートル単価で割安感が出るのでプラスと捉える層が多いですよ。逆に、落ち着いたファミリーマンションに単身が混ざるとファミリー層側がちょっと住民の質を気にしちゃう側面がありますが、ここは立地的にも少々雑多な感じなのであまり影響はないでしょう。

>>情報なかなか出ないと言われていた多くの方々
さて、ようやくグレーシアが完売となって、藤沢駅徒歩圏の新築ファミリーマンションの供給が一旦ゼロになりました。
満を辞して販売開始でしょう。戦略的に販売開始をそこに合わせてズラしてきた感すらある。
平均坪単価260万円のグレーシアがない中で、ファミリータイプを平均坪単価300万円での販売開始で違和感を感じさせないつもりでしょう。
3LDKは56世帯だけですし、ここ5年で藤沢駅徒歩圏内では1000件近くの新築3LDKがはけてるので、月に15件は売れる需要はある。
価格的にはそこまでは厳しいでしょうけど、ライバル不在の状況なら12月の価格公開から引き渡しまでの14ヶ月で月4件ペースで売れれば3LDKは売り切れる。余裕そうですよね。
苦しいのは周辺にライバルが尽きない1LDKが、ほかの単身専用とどのような差別化戦略を立てて魅力を訴求できるかですね。
ヴェレーナブリエが坪単価350万円でも引き渡しまで半年以上前に8割販売済、エステムプラザも坪単価420万円でも引渡し3ヶ月前に最終期あと2戸。
単身タイプも坪単価350万円なら後発とも戦えるでしょうけど、どのあたりの価格としてくるか。ですね。

[98: 匿名さん]

>>97 通りがかりさん
最早この板の主さんなんだよな。。。いつも情報ありがとうございます。

[99: マンション検討中さん]

東京建物？

[100: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん
ホームページ、物件概要のページ1番下に東京建物の名前が販売提携で入ってますね。

[101: マンション掲示板さん]

安かったグレーシアが終わりいよいよですね。
↑
販売の営業マンさん達の必至のコメントが痛々しい．完全に営業マン発想です。
まあ、坪300って上記記載がありますがあの隣りに汚い飲み屋があって眺望も厳しく間違いなく大苦戦ですよ。まだ見学が始まってないのに良い話をしてるとこが必至ですねっ！
現地みたらわかりますよ。

[102: 名無しさん]

煽りコメント乙です。南側の方が飲み屋は多いし、15階の眺望はHPに載ってるしで検討者側から見れば比較で落としやすい項目ばかり提供してて草でした笑

[103: 通りがかりさん]

>>101 マンション掲示板さん

近くの飲み屋とか眺望とか接道や立地が雑多とか3LDKと2LDKと1LDKが混在しまくってるとか売主が中小とか北口(笑)とか、まぁ事実として厳しい点が多いのは同意です。

わたしはここが「客観的にいいマンション」とは全然思ってなくて、とはいえ市況や原価高騰から坪単価300万円ほどまでいってしまう予想と、単純にライバル不在でそれでも売れてしまう予想をしているだけです。
資産性はかなり厳しいと思いますよ。中古になったら、両グレーシアよりも売買単価は下回るだろうし、シティテラスやクラッシィやザ・タワーには全く届かないでしょう。
プラウドのテラスやガーデンといった川の向こう徒歩10分案件にも単価で負けるかもしれません。プレディアよりも下の評価かもしれません。これらのマンションは、プレディアを値引きなしで買ったかた以外は、今中古に出したら購入価格より高く売れるでしょう。バウスは相当厳しいでしょう。

販売のタイミングって、すごく重要なんですよ。
藤沢駅徒歩圏が供給過多になる前の、おおよそ5年前には、クラッシィは坪単価275万円で売り出されました。シティテラスのAは290万円でした。その後、供給過多で格安の販売が続いていて、その最後である「安いグレーシアが完売」したので、ここからは正規の値段というか、逆に供給不足に一気に突入するため高値販売でも売れてしまうのではないか、そう予想しているのです。

[104: 匿名さん]

今後、藤沢人気どうなるかにもよってマンション価格は変わっていくんですかね。供給不足がずっと続けば、いずれ売りに出すとなった時、残債割れまでは避けられるのでしょうか。。。

[105: マンション掲示板さん]

株で言えば上がった時に煽られて買ってしまうパターンですね、
直近で70平米5,500万円で買えたのでいくら市況が変わったからってこれからの検討者は資産価値が有る物件とは間違えても言えませんね。まだ上がっていないエリアを検討した方が無難です。
あまりにも坪300以上はリスクありありです

[106: 通りがかりさん]

>>105 マンション掲示板さん

中古マンションを資産性で見ると、仰る通り株と似た考え方ができますよね。中古マンション市場はリーマンショック明けから上がり続けている。とは言っても、今が山なのか8合目なのか5合目なのかはなかなか予想できないわけで。
新築は限られた選択肢の中での競争があるので別の影響で価格が上振れも下振れもしますが、傾向としてはやはり同じですね。
ですので、山の大きさもわからないし今は何合目まで登ったのかもわからないのですから、必ずしもここが資産性があるとかないとかは言い切れない。確実に言えることは、ここ3,4年以内の「もう少し山の下の方で買っていてかつ割安だった」案件と比べると相当苦しいということ。
たしかに他にまだまだ値上がりしていないエリアや、ここ3,4年の藤沢駅のように供給過多で実力より割安な地域もあります。
が、「藤沢駅がいい」層は一定数いて、たまたま今からが買い時な方達で買える収入がある世帯、坪単価300万円程度なら14ヶ月で56戸程度なら売れちゃいそうな気がしませんか？

>>104 匿名さん
藤沢駅人気ですが、当面は続くと考えていいと思います。ここ数十年、日本全体の人口増加率より高い増加率で人口は増え続け、コロナ後にさらに加速している。
人が増えると魅力的な建物も建ち、魅力的な店が増え、また人が増える、今は好循環ですね。
当面はってのが、20年程度なのか50年100年と続くのかはこれも誰もわからないですが。
そしてバウスが残債割れしないかどうかですが、先程の「今が何合目なのか」、何年後を売却ターゲットとして見るか、金利がどうなるか、購入時諸費用や売却時手数料まで含めてなのか(or坪単価だけでみるのか)、などなど色々要素がありますが、10年以上、できれば15年程度は見ておく覚悟で買って欲しいですね。

かなり概算ですが、仮にDタイプ中層階を坪単価300万円の6500万円で購入したとします。諸費用は300万円とします。フルローン35年で金利は0.5%でずっと変わらないとします。10年後には残債は4750万円、15年後には3850万円となります。10年後に売却の場合は手数料150万円だとして、5200万円で売れれば残債割れしなかったと言えます。坪単価で240万円程度で売れればいいわけです。少し前の記事のパレステージやエルズをみたら、大丈夫そうに見えてきますね。とはいえ、市況が変わらずかつ金利も変わらずの前提でこれですので、少し状況が悪くなったら残債割れです。
15年後に売却の場合は手数料120万円だとして、4270万円で売れれば残債割れしなかったと言えます。坪単価で200万円弱で良いので、このへんまでくるとなんだか大丈夫そうですね。

ここ3,4年の割安案件を購入していれば、購入時より少々高く売れるというだけでなく、既に手数料を考えても残債割れしていないパターンも多くあるでしょう。代表格として、新築時に安く売られすぎた藤沢ザ・タワーの中層階70平方メートルを買っていたとすると、新築時の平均坪単価が270万円でしたから、5700万円ほど(実際は10階の70平方メートル超えがもう少し安かったです)。近隣中古の価格を考慮して今の売値を算出すると、築1年で坪単価330万円の6900万円で売り出したら即売れそうなくらい、築4年のシティテラス中古が似たような坪単価で売り出されています。
このケースの場合、諸費用や手数料を考慮しても、売却成立で800万円以上が戻ってくるでしょう。

バウスは、こういう状況は全く期待できないですよね。でも、坪単価300万はするでしょうし、きっと売れちゃう。売れちゃうなら妥当ということ。
というのが私の考察と推測です。

[108: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[109: 通りがかりさん]

またまた北口側の建築看板情報を。
ヴェレーナブリエの2,3分先にあるセブンイレブン藤沢遊行通り店のある交差点に、大和ハウスの看板出ていますが、ここは診療所と店舗とかいてありますね。
367.86平方メートルの土地で、恐らく容積率400%取れる立地に対して4階建で容積率230%程度しか使ってないので少しもったいないですね。接道か日照で制限あったのかな。
エステム以上ヴェレーナ未満くらいの規模感で1LDKマンションいけた土地でしたので、わたしが事業主なら6階まで伸ばして上に賃貸入れたのになと。

[110: マンション掲示板さん]

全然通りがかりじゃない人。

[111: 通りがかりさん]

>>108

事実としてあるものを見ないフリするのもなんか違う気がするので削除覚悟でマジレスしますと。
前者は、そのジャンルの中ではライトな部類なので、藤沢駅ほどの規模の街の繁華街には当然の如くある範囲のモノなので、価格への影響はほとんどないと考えて良いでしょう。シティテラスAの目の前がアレですが、駅徒歩距離が似たようなグレーシアと比べて分譲坪単価は高かったし、恐らく中古でもそうなりそうです。
要するに、売主のブランドの差なのか、低地かどうかのリスクなのか、街道沿いと由緒ある閑静気味な通り沿いの差なのか、どれが影響が大きいのかまでは個別に切り離せませんが、他の判断要素が勝つくらいには影響は誤差の範囲と言えるでしょう。
後者は、影響は全くわかりません。
バウスは北口でも至近距離ではないし導線も避けられる位置だと思いますが、至近距離のマンションが中古で売り出された場合でもそれなりの坪単価で出ていますので、気にしないかたのほうが多いのかもしれません。
とはいえ、北口マンションはJR駅徒歩分数が同じ南口マンションに比べて15%程度の単価差がありますので、その差を構成する内訳を分解していくと単に海側が伝統的に人気とか、小田急線や江ノ電へのアクセスの良さとか、便利な商業施設が多いとか、そういうポジティブ要素の差だけではなくこのようなネガティブ要素での差もあるかもしれませんね。

[112: 匿名さん]

>>111 通りがかりさん
いつもありがとうございます。
ご参考迄にですが知り合いの近辺地元の方にヒアリングしてみましたが、後者についてはあまり気にされてないようです。
前者については全くおっしゃる通りのようで、むしろ南口に多く存在しているにも関わらず、人気が高いところからするに誤差の範囲であるという点については同意です。

[113: 通りがかりさん]

またまた北口側の建築看板情報を。
クラッシィの裏側というかサミットの裏側というかにある184.87平方メートルの土地に、7階建の住宅・店舗・事務所の看板が出てますね。駅徒歩5分取れるでしょうか。
合計で16戸との記載なので、1階に店舗と事務所が計4つ入り、2階から7階が各階2戸の住宅でしょうか。事業者が株式会社ホームランドと聞きなれない会社ですのでググったら、横浜にある戸建系の開発者でした。
住宅部分は南東方向に開口部が5箇所あるので割り振りが不明ですが、全戸が2LDKの50平方メートル台って感じでしょうか。
分譲か賃貸かはわかりませんね。もし分譲ならば、バウスの2LDKと競合してきますね。

[114: マンション掲示板さん]

バウスさんの応援団ですか？
東京建物販売さんですか？
長文お疲れ様です。一所懸命ですね。。。
あくまでも今まで藤沢で購入され方達は結果資産性有ったなーって思えます。3LＤＫ70平米4千万円台から最近ではグレーシアの5,500万円以内で購入してます。
これから藤沢が坪350万や400万3ＬＤＫ70平米
7500～8000万円以上になる予定でしたらBAUSさんの坪300でも価値があるくらいですよ！
どう考えても藤沢ではありえないですよ。
いくら販売の営業マンが駅前だから資産性有りとか言ってたら嘘つきですね。販売が自分でこの単価で買えるか？
所詮郊外エリアなのでいくら駅前開発があっても限界はあり。今までの藤沢で安く購入した人達に中古を販売しても勝てないですね、だって安く購入しているんですもん。

[115: 通りがかりさん]

>>114 マンション掲示板さん

はい、応援団です！
売主の関係者かもしれません！
都合の良い事というか、調子の良い事ばかり言ってます！
どう思われても構いませんし、記載内容をどう捉えられても構いません。

ただ、114さんはわたしの書いてることが長すぎてちゃんと読んでないのでしょうけど正しく理解してないですね。
バウスは資産性も厳しいし、今後の藤沢駅徒歩圏内マンションの相場が上がるか下がるかはわからない(が、リーマンショック級の出来事がなければ3年は下がりそうにない)と言ってるので、指摘するポイントがズレてるんですよね。

今後の藤沢駅の相場はわかりませんが、今、単独でバウスが販売されたら平均坪単価300万円でも売れるでしょうと予想しているだけで、新築で販売されるのがシティテラスやクラッシィだったら平均坪単価330万円でも売れるでしょうし、ザタワーなら平均坪単価350万円でも売れると思うのですよ。
仮に名店ビル等の再開発でペデストリアンデッキ直通タワーマンションが今から売り出しだとすると、坪単価400万円程度にはなるでしょう。
とはいえそれは個別性の問題なので、駅直結が坪単価400万円だとしても、バウスはバウスなので坪単価300万円で買って資産性が出るわけじゃないですよ。

ただ、郊外だからとか藤沢駅だからとかで限界があると思うのは残念な想像ですね。
もっと広い視野で、広域検討されるかたからすると、坪単価400万円だとしても問題なく買っていく層が一定の人数流入するからこそ中古価格も高くなっているわけで、築5年くらいになるシティテラスやクラッシィが坪単価300万円以上で取引される事実をちゃんと認識できるかがポイントですね。

[116: 通りがかりさん]

南口のソルティアより駅側の駐車場に建築看板が。
グレーシアのモデルルームがあったところの332.98平方メートルの土地ですが、5階建の店舗のみ10戸ですね。ここもマンションならエステム以上ヴェレーナブリエ未満が建てられるポテンシャルの土地ですが、ここは店舗で正解でしょうね。

[117: 通りがかりさん]

またまた北口の建築看板を。

朝日町の税務署とNTTの北側にある駐車場に、東急リバブルと三信住建のジョイントの看板が立ちました。バースクレイシアと同じ通りを駅側に2分ですね。
14階建39戸で容積対象延床面積は不明ですがが土地面積が421.45平方メートルなので、2階から14階は各階3戸でオール1LDKの40平方メートル平方メートルでしょうか。もしくは、各階で1LDKと2LDKを混在させるか、全戸無理矢理の2LDKの可能性もなくはないかな。
ますますバウスの単身向けやDINKS向けが厳しくなりますね。
バウスは全部3LDKにしとけば良かったのにねと今なら言えますね。

[118: 通りがかりさん]

南口のオーケーをまっすぐ3分進んだ右側に、賃貸マンション10階建26戸の建築看板出てますね。
容積率300%か320%かな、土地面積が264.55平方メートルなので、容積対象延床面積は800から850平方メートル程度かな。
窓面を見ると、1階が1K2戸、2階から7階が1LDK1戸と1K2戸、8階から10階が1LDKと2LDKがそれぞれ1戸かな。1Kは25平方メートル、1LDKは35平方メートル、2LDKは50平方メートルとすると、延床面積は815平方メートルとなるので逆算としてもこんな感じか。
生和コーポレーションですね。

[119: 周辺住民さん]

今回のマンションからは少し離れているので、気にしなくても大丈夫ですが、藤沢駅北口のサミットのすぐ近くに事務所があるのは有名な話。

[120: マンション掲示板さん]

上記で語ってらっしゃるBAUS応援団、関係者様
藤沢で坪400万円は無いな残念ながら
だって70平米で8,500万円以上？？
結局都内ではないし誰が8,500万円で藤沢で購入するの？今までよりも在宅ワークが落ち着き電車も混んでるので郊外が魅力には陰りはあります。
結局、今まで藤沢で購入した人が勝ち組でこれからの購入者は＊＊＊になりそうですよ。
金利も上がって物価も。湘南エリアで住むメリットなしですよ今までよりも価格が上がったら。
バウスさんの坪300万い以上？はずっと住み続けること前提としてではないとリスク大です。
つい最近まで新築4千万円～5千万円中間位でファミリータイプが買えたので。
近隣エリアのまだ上がっていない場所が狙え目かと。