デュオヒルズ妙蓮寺ってどうですか？

[マンション検討中さん]

デュオヒルズ妙蓮寺についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.hoo-sumai.com/duohills/myorenji/productstory.html

所在地：神奈川県横浜市港北区菊名二丁目146番3、146番6（地番）
交通：東急東横線「妙蓮寺」駅　徒歩8分
　　　JR横浜線、東急電鉄東横線「菊名」駅より徒歩2分「菊名駅前」バス停より横浜市営バス59系統バス8分「港北小学校前」バス停より徒歩3分
　　　JR横浜線・東海道線・横須賀線・湘南新宿ライン・ 京浜東北線・根岸線、東急本線、横浜高速鉄道みなとみらい線、横浜市営地下鉄ブルーライン「横浜」駅徒歩1分「横浜駅西口」バス停より横浜市営バス59系統バス28分「港北小学校前」バス停より徒歩2分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：44.57平米～70.27平米
売主：株式会社フージャースリビングサービス
施工会社：未定
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 通りがかりさん]

近所に住むものです。
現地案内図では2ルート示されていますが、どちらも駅からだと上り坂です。
東口ルートは坂がきつい上に途中で買い物ができない（ヨークマートは入口が中央口ルート沿いにある）ので、使うメリットはほぼありません。
中央口ルートはスーパーコンビニドラッグストア飲食店と揃っており仕事帰りに寄る分には困らないです。
この立地の一番の難点は港北小学校入口の交差点が歩道橋になっていることで、ベビーカーが必要な子どものいる世帯だと坂も含めて不便に感じると思います。

[2: 匿名さん]

通りがかりさん、ありがとうございます。
そういう情報は現地に行かないとなかなかわからないことなので、
参考になる人もたくさんいらっしゃると思います。

1LDK・2LDK・3LDKとプランが豊富なので、
様々な世帯が入居すると思われます。

バランス的にはどうなのでしょう。
ファミリー向けのプランと単身やディンクス向けのバランスは。

全体的にファミリー向けではなさそうなので、
子育て世帯もさほど多くはならないのではとも思いますが。

[3: マンション検討中さん]

最近の新築マンションは高くて場所によっては検討できないくらいになってきていますが、こちらはおいくら万円になるのでしょうか。

[4: 匿名さん]

マンションだと立地勝負のところも多いですね。
ここだと駅徒歩8分、駅までの距離からするとやはり人気となりそうなので
相場通りかちょっと高めでくるように思いますけどね。どうなるでしょうか。
スレッドの交通の所にバスのアクセスについて書かれてますけど
この辺からだとバスで出る方も多いんでしょうか。バスも座って行けるなら楽なんですけど。

[5: 匿名さん]

横浜アドレスで港北区、なんとなく高そうな気がしますが、
どんな価格帯になるんでしょう。
販売予定が2022年10月中旬とのことなので、
価格等が公開されるのはまだ先かもしれませんが。

広めの1LDKが気になっています。
44.57㎡なんて広さの1LDKはあまり見かけませんので。
柱の出ていない寝室にカウンター付きのDEN。
大きなウォークインクローゼットも付いてます。

[6: 匿名さん]

>>4
たしかにマンションを購入するときや賃貸で探すときにまず、駅からの距離で調べる方が大多数だと思います。
間取の広さから探して、そのあと距離が重要になってくるのかな。

５分圏内で探す→10分圏内→15分圏内という風に分数で探すという方は多いと思います。
１０分圏内くらいなら大体ヒットしますし、マンションとしては希少です。
それから、住環境や周辺の環境、設備などを見ていく。

[7: 匿名さん]

駅徒歩8分となると10分以内なので、高めかなとは思うのですが、5分圏内よりは安いだろうと期待したいところです。

自分なら、駅からの距離で絞って、間取りと広さ、それから価格かな。いや、価格がもっと先かな。いい物件見つけても予算オーバーだと買えないですし。

総戸数23戸に1LDK～3LDKまであるのもユニークだなと思ました。二世帯とか子供が独立してそばに住む、なんていうのもいいなと思います。

[8: 買い替え検討中さん]

１LDKを絶賛探し中です
SICだとうれしかったかな、でも44.57平米は魅力的な広さです
価格は、正直、高いだろうなぁ（汗
１さんの情報ですと坂の上方面とのことなので、周囲の眺望も気になります
ひとつ、マンション全体がデコボコしていると大規模修繕の費用が高めになることが多いです
自分が今住んでいるマンションが、ジョイントのＬ型、最上階2階が中二階のため屋根が斜めになっている形状なので、修繕作業見積が高くなりました
こちらもおしゃれで素敵な外形ですがメンテナンスはどうなるのか気になります

[9: 匿名さん]

外観予想CGから想像すると、一階や二階あたりでも眺望は抜けているのではないかと思いました。
間取りは東南向きで、リビングダイニングと寝室ひとつがバルコニー側に位置するタイプ。
気持ちの良い朝を迎えられるような感じがします。
完成が1年後で販売開始が10月中旬以降の予定なので、現地で実際の部屋を見ることはできないのは残念。
だけど、低層の建物なので現地へ行って建築予定地に建って見ればある程度の眺望は予測できるのではないでしょうか。

[10: 通りがかりさん]

説明会の案内来ましたね

[11: 匿名さん]

タワーマンションなど高層マンションが増えていますが
低層階のほうがどっしりしていて、耐震面にも強いのかなとイメージします。
マンション周辺は住宅街が広がり、治安もよく住みやすそうかなと感じました。
小学校も近いので子育て環境も良さそう!!

[12: 匿名さん]

坪350万円とは強気ですね。

[13: 匿名さん]

駅からの距離が１０分圏内なので売却するにしても、ヒットする確率も高く拝見に来るかたも
多いのではないでしょうか。マンションを売り出す場合、売却できない場合は価格を下げることもありますが、
ここなら価格を下げなくても売却できる確率は高いでしょうね。
それを考慮すると将来性があるというのはメリットでしょう

[14: 通りがかりさん]

この過疎状況から考えるとリセールの注目度はどうでしょうかね

[15: 匿名さん]

妙蓮寺の将来性？？再開発の予定などあるのでしょうか？知っている限り聞いたことがありません。資産性は購入時の価格が大事な要素になりますが、坪単価350万は高すぎないでしょうか。仮に、入居して3～5年後くらいに350万より高くなりそうな立地とは思えません。沿線での駅力は低く、これといって何かある訳ではない妙蓮寺。坂道アプローチで綱島街道沿いというハードな立地を好まれる方（需要）は多くいそうでしょうか？エリアやこの物件を気に入り、価格にも納得されるのであれば良いと思います（人それぞれエリアやマンションの好みは異なるため）。しかし、この物件に資産性を期待するのはリスクがあると思います。
資産性を考えるとしたら、近いエリアだと新横浜の方が良いと思います。新横浜のメイツの方が商業利便性高いし、フラットアプローチだし、駅徒歩5分だし、新線開通するし、新幹線停車駅だし、再開発も控えていますし、価格もここより大分安そうです。
リセールバリューの良し悪しは①購入時の価格と、②エリア・立地の将来性の2つの要素で決まってくるかと思います。
①は価格の騰落率がどれくらいかという話しです。安く購入し、高く売却できれば騰落率＝リセールバリューは当然高まりますが、沿線や周辺マーケットを考えると坪単価350万は高値づかみの危険性を感じます。
②は需要と供給のバランスに繋がる話です。人気エリアで新陳代謝が良かったり、再開発による流入の見込みなど、将来的に人が集まるエリアは当然ながら需要が高まります。妙蓮寺エリアのマンション需要が高まりそうとは思えません（物件の供給は少ないので、

[16: 名無しさん]

>>15 匿名さん
文が途中で終わってしまいました。

（物件の供給は少ないのですが、それを上まわる需要があるとは思えません）。
①と②より、この物件に資産性を求めるのは危険だと感じます。あくまで資産性についての意見であり、この物件が良くないというコメントではありません。先にも書きましたが、物件の好みは人それぞれ異なるため。

[17: 名無しさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[18: 名無しさん]

この物件で資産性を評価する人は、現地を見ていないのかなと感じます。
坂と交通量の多い道路と狭い歩道がどこへ行くにしても影響してくるので、駅徒歩8分を筆頭に地図上の表記はあてになりませんし、現地を見れば小学校なども「近いけど…」という感想になると思います。
建物自体の評価がどうなるかはともかく、立地面は正直微妙ですよね。

[19: 通りがかりさん]

MR行きましたが、内装や設備良かったですよ。サッシが高く、方角もいいので日がよく入りそうです。
ルーフバルコニーある部屋は色んな楽しみ方できそうです

[20: 匿名さん]

小学校や公園が近く、子育てしていく上での環境が整っているので
ファミリー世代に大満足なマンションかなと感じます。
永住目的で購入検討する人が多いでしょうね。
マイナス面よりもプラス面のほうが多いかなと思いました。