ザ・パークハウス 大倉山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 大倉山についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-okurayama/

所在地：神奈川県横浜市港北区大倉山一丁目152-4（地番）
交通：東急東横線「大倉山」駅（東口）より 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：47.96平米～83.52平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス大倉山　現地モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/66470/

[21: 匿名さん]

>>20 匿名さん
仰るとおり大倉山の方が近いですが、菊名を利用するでしょうね。各停は辛い。
ちなみにウェルシアの近くの独身寮を解体中でそこもマンションになりそうです。環境的にはこっちでしょうね。

[22: マンション検討中さん]

駅としては急行止まる＆JR乗り換えのある菊名のほうが利便性が断然上だと思うけど、物件につける名前としては大倉山と菊名とどっちが客寄せしやすいんだろう。

[23: 匿名さん]

>>22 マンション検討中さん

沿線住宅地ブランドのイメージ的には大倉山の方が響きがよいかと。

[24: 匿名さん]

市況次第では坪400万超えそう… この値付けでも住替えを狙う比較的シニアな人をターゲットとすれば完売できそう。土地中古戸建が1億前後で売られてる地域です。

[25: マンコミュファンさん]

31戸しかないし内廊下の高級路線ですから、びっくりチャレンジ価格で出てきそう。
坪500越えでは？

[26: 周辺住民さん]

>>25 マンコミュファンさん
坪500～だと横浜駅直結タワマンと一緒ですね（笑）

[27: 匿名さん]

建築主はENEOS不動産のようですね。
三菱地所が権利を買い取って販売するようですが、地所はどの段階から関与していたのでしょうか？

[28: 匿名さん]

物件概要の都市計画道路の詳細が知りたいところです。昨今の状況を考慮すると綱島街道の拡幅は実行されそうです。

[29: 匿名さん]

都市計画道路に敷地にかかってるケースは、計画道路が実施されて土地を収用されると容積率や建蔽率の条件を満たせなくなって既存不適格になるリスクがある。

その辺をモデルルームができたら営業にじっくり確認。

[30: 匿名さん]

大倉山には地縁も無くこのあたりはそれほど詳しくないが、このスレの投稿を見る限りは非常に強気のコメントが目立つようだ。
ひょっとしてこの物件の建設地は大倉山でも超一等地で憧れのエリアなのかな。そうでなければ大倉山駅6分とちょっと微妙な距離での400万円は高すぎるように思うが、自分が最近の高騰相場についていけてないだけ？

[31: マンション検討中さん]

31戸ですしびっくりチャレンジ価格になるでしょ、わざわざコストかかる内廊下にしてますし。

[32: 匿名さん]

>>30 匿名さん

大きな交差点至近の幹線道路沿いで、大倉山エリア内で決して最高峰とは言え無い場所ですね。
それでも坪400でも売れてしまうのではないかと皆さんが予想しています。
給料は大して上がってないのにマンション価格高騰し過ぎ。

[33: 匿名さん]

大倉山って、あのいわく付きのマンションがある。
怖いもの見たさの人間がいるのかもね！

[34: 匿名さん]

ここは大倉山の超一等地というほどでもなくまた駅至近というわけでもないようだが、坪400というドレッセタワー新綱島や同武蔵小杉とほぼ同じ価格帯で勝負できるだけの魅力は何なのだろうか。

[35: 匿名さん]

立地を建物で補う感じなんですかね。建設費が上がってるからどこまでできるかですが…

[36: マンション検討中さん]

ちなみに、大倉山の一等地ってどの辺りなんですか？
地縁がないので教えていただけると嬉しいです。

[37: 匿名さん]

>>36 さん

ヒルタウン一帯とかは大倉山一等地じゃね？

[38: 通りがかりさん]

大倉山は新築マンションが頻発するエリアではないといった点で希少性はあるものの、駅6分という決して駅近とは言えない立地かつ騒音レベルハイパーマックスの綱島街道沿いであり、建物自体も低層マンションでもなければランドマーク性があるマンションでもない。

これらを内廊下だけでカバーするのは相当難しい。

区役所が目の前なのは便利！と一見思いがちだが
区役所に行く用事なんて年に2回くらいだろう。

自分が仮にデベロッパーだとしてこの立地のマンションを坪400以上で売ることを考えるなら、
戸数の少なさから共用施設を作り込むことは難しいので、
内廊下やディスポーザーは勿論のこと、天井高をはじめとした設備使用の高さ、各階ゴミ置き場やエントランス二層吹き抜けに加え、全戸数分の駐車場の設置といったものを導入したい。

新横浜線の開通の恩恵を唯一受けない駅なので、これらが実現できずに坪400を越えれば、明らかに割高

[39: 通りがかりさん]

>>38 通りがかりさん

38です

おすすめプランは　I(eye)タイプです。
70平米の3LDKの部屋です。
おそらく一番人気はIの5階になるはずです。

Iタイプ5階
抽選必至価格　7900万
周辺相場から見た適正価格　8400万

参考までにどうぞ

[40: 匿名さん]

建物の仕様が公開されないとなんとも言えない状況です。

[41: 通りがかりさん]

億超えじゃない？5階のIタイプ

[42: 匿名さん]

地縁者のニーズがどれぐらいあるかな…

[43: 購入経験者さん]

大倉山で３年住んでる人ととして
街はめっちゃ気に入ってます。最初隣の綱島と悩んだけど利便性落ちても
今の大倉山選んでよかったと思ってます。街の雰囲気と利便性を考慮して個人的にここら辺の住むなら
日吉＞ムサコ＞大倉山＞綱島＞菊名
ですね。
大倉山は駅から東側より西側がメインだから
東側のここは周りにそれほど盛んだ感じはないですけど周辺は静かかな。
ちかくのスーパーはマルエツでも結局駅前まで行くことになる。
大倉山はもう徒歩10分内でマンションが建つ土地がないからすぐ売れそうですね。
このまえレジェードが10分超えで300より上だったのでここは350超えるかもだけど400だとムサコ行くから350~400の間になりそう。

[44: 通りがかりさん]

買うならKrですかね

[45: 通りがかりさん]

>>44 通りがかりさん


83㎡だと
おそらく10,600万円くらいかなと思います。

多分大きくはズレはしないと思います

[46: マンション掲示板さん]

>>30 匿名さん

大倉山3丁目辺りの大倉山ハイムがある辺りが大倉山マンション敷地としては最高です。エルム通りと太尾新道(並木道)の間です。
環状道路と綱島街道の交差点近くのこの辺りはもう少し綱島方面大倉山駅寄りならいいのですが、ガソリンスタンドならまだしもマンション立地としては必ずしも良くありません。
それでも坪400超えで、売れるのが今の市場でしょう。ただ、この環境を考えると上の立地より坪50万は下かなあ？

[47: 匿名さん]

>>46 マンション掲示板さん

その辺りは便利ではあるけど、低地で洪水ハザードにもかかっている。やはり大倉山の一等地はちょっと高台のエリア（ヒルタウン一帯、など）だと思う。

[48: 名無しさん]

ヒルタウンって昔は栄えたけど、いま大倉山でそこを含めてそのあたり一帯に住みたいと本当に思ってる人はあまりいないのではないかな、綱島街道沿いって閑静でないですよ

[49: 匿名さん]

大綱中学区から外れるとガツンと価格下がるが…ファミリー向けが少ない…のが欠点か…

[50: 匿名さん]

>>45 通りがかりさん
これだと買える層が多いので抽選になりそうですね。倍率はどれぐらいだろう？

[51: 検討板ユーザーさん]

>>50 匿名さん
どうですかね。
1億を超えると、やはり買える人が少なくなるので、抽選にならないか、倍率は低いかもしれないですね。
大倉山ではないですが、最近少しだけ高い同じような広さのマンションは、間取りが良かったので抽選かと思いましたが、抽選にはならなかったですね。

[52: マンション検討中さん]

いま綱島街道沿いのマンションに住んでるのですが、マジで五月蝿いです
ここ、気になってるのですが、遮音性とかどうなんですかね。。

[53: 匿名さん]

>>52 マンション検討中さん
間違えなく止めておいた方が良いでしょう。
街道でしかも大きな交差点至近。消防署も近くにありますし、菊名記念病院、労災病院に向かう救急車はかなり多いです。

[54: マンション検討中さん]

>>53

そうそう、救急車もすごいですw
そう考えたら、やはりちょっと私の生活優先順位的には厳しいか。。

ネガティブなこと書いてしまってすみません！
二重窓とか（あまり詳しくないのですが）たぶん音のこともしっかり考えられてるとは思うのですが、いまの環境が本当にしんどいので、他で検討し直します～！

[55: 匿名さん]

大倉山は各駅停車しか停まらない駅なので東横線の中では駅力は一段下に位置するように思うが実際のところはそうでもないのかな。
ここはそんな大倉山の駅からそこそこ離れている上に綱島街道沿いで環状2号にも近く住環境もそれほどよい場所というわけでもなさそうなのに坪400などと強気な人がいるが何が魅力なのか正直よくわからない。

[56: マンション検討中さん]

字面だけ見ると東横線駅徒歩8分なので、それなりに刺さる人はいるのでは？
横浜よりの東横線沿線は、駅からバス便のところに一軒家　or マンションが多い気がするのでその辺りに住んでる年配の方の需要はありそう。
ただ、幹線道路沿いで消防車、救急車も多いとなると、どうなんだろう。

[57: 匿名さん]

>>56 マンション検討中さん

8分ではなく6分のようです。

[58: 周辺住民さん]

綱島街道は夜の交通量は少ないです。環2は不明です。

[59: 通りがかりさん]

環2も綱島街道も、総じて相当な交通量ですよ。ほかに新幹線も東横線も、ここのすぐ近くを通るので厳しいです。それでも東横線大倉山駅徒歩6分、今の市況からいって坪370～420はするのでしょうね。もし自分が大倉山の中で探すなら、もう少し落ち着いた所で、築20年内くらいの中古マンションを選びます。

[60: 周辺住民さん]

>>58 周辺住民さん
綱島街道は交通量はそこまで多くはないですが、いつも渋滞しています。スピードはだせないですね。

問題は環２。交通量多く、トラックも多い。新横浜から飛ばしてきた車は橋を渡りきるところで、大豆戸の交差点が見えてきて、信号が変わりそうだとフルアクセルで飛ばします。ここは結構うるさいですよ。

オリンピック跡地の方が綱島街道だけだから、環境は良いと思う。

長い間大倉山に住んでいた者から言わせてもらうと、大倉山に住むメリットは３丁目～４丁目、大豆戸町の静かな場所に限定されます。
今回の場所や６～７丁目は論外、５丁目は遠いし道が狭いし虫が多く冠水地域。１～２丁目は山がきつい。
各停しか止まらず、頑張って歩いても新横浜で何もないのでつまらない街。
じゃーこの地域に求めるものと言えば、「静けさ」、「住民の質の高さ」しかないです。するとおのずとどこに住めばよいかがわかるはずです。

[61: 通りがかりさん]

>>60 周辺住民さん
深く見てるようでただの大倉山ディスりか。ともかく引っ越したようで何よりです。

[62: 周辺住民さん]

>>61 通りがかりさん
３丁目、４丁目で良い物件出たら戻ってきますので、その時はよろしくお願いします★

[63: デベにお勤めさん]

>>55 匿名さん
全く同意です。

＜デメリット＞
・各駅停車駅
・住環境が悪い(24時間騒音・排気ガス)
　騒音はT3サッシ等である程度軽減できても排気ガスは避けられない
・バルコニーが非常に狭い
・アウトフレーム工法ではない
・洪水ハザードマップで3M未満の浸水リスクがあるエリア
・眺望も期待できない
・ファミリー向けの広さが少ない

東横線駅近という点以外はほぼメリットがなく、この条件で坪400とか出てくるのか不思議です。
ちなみにすぐ近くのパークホームズ大倉山は販売時期が10年位前とは言え、
大体坪250以下だったと思います。

上記条件に見合った低価格なのであればアリだとは思います。

[64: 評判気になるさん]

10年前のデータから推測すると、坪300万強が妥当！！？？ 需給次第ですね。

[65: 匿名さん]

交通量が多くバルコニーが狭いなら洗濯物の外干しはできませんか？
この辺りにお住まいの皆さんは毎日の洗濯に浴室乾燥機かドラム式乾燥機が
必須で外干しはされていないようですか？

[66: マンション検討中さん]

首都圏のマンションのベランダはどこも変わらないですし外に干します。道路沿いだから特別に排気ガスの影響を受けるわけではない。空気の綺麗さにこだわるなら田園地区に引っ越すのが最善です。

[67: 匿名さん]

＞６３

T3サッシの性能が出るのは窓を閉めたとき。遮音等級の高いサッシを入れてるってことは窓開けられないってこと。

[68: 匿名さん]

６５さん
洗濯物に関しては、それぞれの考え方があるかもしれませんね。
交通量が多くても上階であればあまりきにならないという友人もいます。
ただ、家族に喘息やアトピーなどがあると外干しは難しいかも。
ドラム式乾燥機や除湿機付き衣類乾燥機もあるので
そういう機器を上手く活用すれのもひとつの方法かもしれませんね。

[69: 匿名さん]

外干しできないなら浴室乾燥ってのもあるけど最近、物干しが一本なんてコストダウ　
ンが横行してる。2本あってもバルコニーの物干しより干せないのだから1本だときついはず。

モデルルームできたら要確認。

[70: 匿名さん]

おまけだけど浴室乾燥って、乾燥機能使わなくても24時間換気を稼働させてるだけでも梅雨の時期以外は翌日には乾いてくれる。