ザ・パークハウス 大倉山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 大倉山についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-okurayama/

所在地：神奈川県横浜市港北区大倉山一丁目152-4（地番）
交通：東急東横線「大倉山」駅（東口）より 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：47.96平米～83.52平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス大倉山　現地モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/66470/

[1: 匿名さん]

綱島街道沿いですね。
以前ガソリンスタンド（ESSO）があった場所でしょうか？

[2: 買い替え検討中さん]

乾式壁の割合が凄いな
今は厳しいですね
早く良くなって

[3: 匿名さん]

70㎡以上の間取りが少ないのが残念。駐車場も少ないですね。。
内廊下は高級感あってよいですね。
子育て世帯というよりも、DINKSやシニア世帯がメインターゲットなのでしょうか。

[4: 匿名さん]

建物完成後の販売のようですね。
現物を見て検討できるのはメリット大です。

[5: マンション比較中さん]

辛口の書き方をすると大倉山の住宅地の中ではかなり環境が良くない環状道路近くの綱島街道沿いのミニマンション。
パークハウスもあまりこういう立地にしかもスケールがない販売するとはね。
三井がまさかの川沿い利便性なし立地なのに続いての衝撃。

用地取得難の今のご時世それも仕方ないか。
解放感はある角地だからよしとしなきゃね。駅からもまあ近いし。利便性はあるね。

内廊下はいい。超小ぶりだから角住戸は多い。ただ、バルコニーが少なくて居住性も今一歩か。乾式だね。ファミリーというよりDINKSか高齢世帯向けですね。

一体いくらで販売されるんでしょうか？お高いんでしょうね。

[6: 匿名さん]

＞５

地所の郊外物件って実質元藤和でしょ。

[7: 匿名さん]

>>6 匿名さん

合併して10年以上経過して『元○○』もないだろ。
地所だろうが三井・住友だろうが郊外物件くらい取り扱いますよ。東横線で駅徒歩6分なら十分ありでしょ。
三井は同じ大倉山で徒歩16分を販売してますね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/671948/

[8: 匿名さん]

三井はブランドでランク分けしてるからね。パークハウスをうのみにするのはどうかってこと。

[9: 匿名さん]

>>8 匿名さん

特にプラウドはピンキリでむしろキリの方が多い印象。

[10: マンション検討中さん]

南海辰村建設って…

[11: eマンションさん]

>>6
地所の藤和案件は数年前の埼玉で売り切ったよ

[12: マンション掲示板さん]

なんだかんだで瞬間蒸発する気がします…価格はいつ発表されるのかな… 簡単に決断できない価格にして欲しい

[13: マンション検討中さん]

この戸数ですし、よっぽど値付けがおかしくない限りすぐ売れるでしょうね。綱島のクリオも色々間取りや仕様や価格について言われてたけど、蓋を開ければあっという間に売れちゃいましたし。東横線沿いは駅チカが中古でもめったに無いですからね。でもこの大きさの1LDKいる？とは思う。ファミリータイプの方が需要ありそうだけど。

[14: 匿名さん]

同じ様な立地、オリンピック跡地でマンション建設予定ですね。競合しそうです。

[15: マンション検討中さん]

1LDKで6000万以上しちゃうのですかね…

[16: 匿名さん]

>>15 マンション検討中さん

するでしょ。
48㎡（1LDK）坪400として、6300万円。

[17: マンション掲示板さん]

オリンピック跡地は規模感あるが綱島街道越えがきつい。どっちをとるかの選択になりそうですね。新築で中古も活況になりそう。

[18: 匿名さん]

渋滞の酷い街道沿いなので、ちょっとな～と思いながらも、人気のある大倉山で徒歩６分なので、よほど変な価格ではない限り、一瞬で売れるでしょうね。DINKSで買って子供が産まれたら、賃貸に出すという感じかな。でも都内まで微妙に時間がかかり、且つ帰りでも激混の東横線は通勤には辛い・・・

[19: 匿名さん]

>>16 匿名さん

坪400なら5800万円な

ネガ？嘘つかないでね

[20: 匿名さん]

オリンピック跡地は菊名利用になりそう。
駅までの距離はほぼ同じだけど、環状2号と綱島街道を渡るのはネック。菊名は特急停車駅だからアクセスもよいし。

[21: 匿名さん]

>>20 匿名さん
仰るとおり大倉山の方が近いですが、菊名を利用するでしょうね。各停は辛い。
ちなみにウェルシアの近くの独身寮を解体中でそこもマンションになりそうです。環境的にはこっちでしょうね。

[22: マンション検討中さん]

駅としては急行止まる＆JR乗り換えのある菊名のほうが利便性が断然上だと思うけど、物件につける名前としては大倉山と菊名とどっちが客寄せしやすいんだろう。

[23: 匿名さん]

>>22 マンション検討中さん

沿線住宅地ブランドのイメージ的には大倉山の方が響きがよいかと。

[24: 匿名さん]

市況次第では坪400万超えそう… この値付けでも住替えを狙う比較的シニアな人をターゲットとすれば完売できそう。土地中古戸建が1億前後で売られてる地域です。

[25: マンコミュファンさん]

31戸しかないし内廊下の高級路線ですから、びっくりチャレンジ価格で出てきそう。
坪500越えでは？

[26: 周辺住民さん]

>>25 マンコミュファンさん
坪500～だと横浜駅直結タワマンと一緒ですね（笑）

[27: 匿名さん]

建築主はENEOS不動産のようですね。
三菱地所が権利を買い取って販売するようですが、地所はどの段階から関与していたのでしょうか？

[28: 匿名さん]

物件概要の都市計画道路の詳細が知りたいところです。昨今の状況を考慮すると綱島街道の拡幅は実行されそうです。

[29: 匿名さん]

都市計画道路に敷地にかかってるケースは、計画道路が実施されて土地を収用されると容積率や建蔽率の条件を満たせなくなって既存不適格になるリスクがある。

その辺をモデルルームができたら営業にじっくり確認。

[30: 匿名さん]

大倉山には地縁も無くこのあたりはそれほど詳しくないが、このスレの投稿を見る限りは非常に強気のコメントが目立つようだ。
ひょっとしてこの物件の建設地は大倉山でも超一等地で憧れのエリアなのかな。そうでなければ大倉山駅6分とちょっと微妙な距離での400万円は高すぎるように思うが、自分が最近の高騰相場についていけてないだけ？

[31: マンション検討中さん]

31戸ですしびっくりチャレンジ価格になるでしょ、わざわざコストかかる内廊下にしてますし。

[32: 匿名さん]

>>30 匿名さん

大きな交差点至近の幹線道路沿いで、大倉山エリア内で決して最高峰とは言え無い場所ですね。
それでも坪400でも売れてしまうのではないかと皆さんが予想しています。
給料は大して上がってないのにマンション価格高騰し過ぎ。

[33: 匿名さん]

大倉山って、あのいわく付きのマンションがある。
怖いもの見たさの人間がいるのかもね！

[34: 匿名さん]

ここは大倉山の超一等地というほどでもなくまた駅至近というわけでもないようだが、坪400というドレッセタワー新綱島や同武蔵小杉とほぼ同じ価格帯で勝負できるだけの魅力は何なのだろうか。

[35: 匿名さん]

立地を建物で補う感じなんですかね。建設費が上がってるからどこまでできるかですが…

[36: マンション検討中さん]

ちなみに、大倉山の一等地ってどの辺りなんですか？
地縁がないので教えていただけると嬉しいです。

[37: 匿名さん]

>>36 さん

ヒルタウン一帯とかは大倉山一等地じゃね？

[38: 通りがかりさん]

大倉山は新築マンションが頻発するエリアではないといった点で希少性はあるものの、駅6分という決して駅近とは言えない立地かつ騒音レベルハイパーマックスの綱島街道沿いであり、建物自体も低層マンションでもなければランドマーク性があるマンションでもない。

これらを内廊下だけでカバーするのは相当難しい。

区役所が目の前なのは便利！と一見思いがちだが
区役所に行く用事なんて年に2回くらいだろう。

自分が仮にデベロッパーだとしてこの立地のマンションを坪400以上で売ることを考えるなら、
戸数の少なさから共用施設を作り込むことは難しいので、
内廊下やディスポーザーは勿論のこと、天井高をはじめとした設備使用の高さ、各階ゴミ置き場やエントランス二層吹き抜けに加え、全戸数分の駐車場の設置といったものを導入したい。

新横浜線の開通の恩恵を唯一受けない駅なので、これらが実現できずに坪400を越えれば、明らかに割高

[39: 通りがかりさん]

>>38 通りがかりさん

38です

おすすめプランは　I(eye)タイプです。
70平米の3LDKの部屋です。
おそらく一番人気はIの5階になるはずです。

Iタイプ5階
抽選必至価格　7900万
周辺相場から見た適正価格　8400万

参考までにどうぞ

[40: 匿名さん]

建物の仕様が公開されないとなんとも言えない状況です。

[41: 通りがかりさん]

億超えじゃない？5階のIタイプ

[42: 匿名さん]

地縁者のニーズがどれぐらいあるかな…

[43: 購入経験者さん]

大倉山で３年住んでる人ととして
街はめっちゃ気に入ってます。最初隣の綱島と悩んだけど利便性落ちても
今の大倉山選んでよかったと思ってます。街の雰囲気と利便性を考慮して個人的にここら辺の住むなら
日吉＞ムサコ＞大倉山＞綱島＞菊名
ですね。
大倉山は駅から東側より西側がメインだから
東側のここは周りにそれほど盛んだ感じはないですけど周辺は静かかな。
ちかくのスーパーはマルエツでも結局駅前まで行くことになる。
大倉山はもう徒歩10分内でマンションが建つ土地がないからすぐ売れそうですね。
このまえレジェードが10分超えで300より上だったのでここは350超えるかもだけど400だとムサコ行くから350~400の間になりそう。

[44: 通りがかりさん]

買うならKrですかね

[45: 通りがかりさん]

>>44 通りがかりさん


83㎡だと
おそらく10,600万円くらいかなと思います。

多分大きくはズレはしないと思います

[46: マンション掲示板さん]

>>30 匿名さん

大倉山3丁目辺りの大倉山ハイムがある辺りが大倉山マンション敷地としては最高です。エルム通りと太尾新道(並木道)の間です。
環状道路と綱島街道の交差点近くのこの辺りはもう少し綱島方面大倉山駅寄りならいいのですが、ガソリンスタンドならまだしもマンション立地としては必ずしも良くありません。
それでも坪400超えで、売れるのが今の市場でしょう。ただ、この環境を考えると上の立地より坪50万は下かなあ？

[47: 匿名さん]

>>46 マンション掲示板さん

その辺りは便利ではあるけど、低地で洪水ハザードにもかかっている。やはり大倉山の一等地はちょっと高台のエリア（ヒルタウン一帯、など）だと思う。

[48: 名無しさん]

ヒルタウンって昔は栄えたけど、いま大倉山でそこを含めてそのあたり一帯に住みたいと本当に思ってる人はあまりいないのではないかな、綱島街道沿いって閑静でないですよ

[49: 匿名さん]

大綱中学区から外れるとガツンと価格下がるが…ファミリー向けが少ない…のが欠点か…

[50: 匿名さん]

>>45 通りがかりさん
これだと買える層が多いので抽選になりそうですね。倍率はどれぐらいだろう？

[51: 検討板ユーザーさん]

>>50 匿名さん
どうですかね。
1億を超えると、やはり買える人が少なくなるので、抽選にならないか、倍率は低いかもしれないですね。
大倉山ではないですが、最近少しだけ高い同じような広さのマンションは、間取りが良かったので抽選かと思いましたが、抽選にはならなかったですね。

[52: マンション検討中さん]

いま綱島街道沿いのマンションに住んでるのですが、マジで五月蝿いです
ここ、気になってるのですが、遮音性とかどうなんですかね。。

[53: 匿名さん]

>>52 マンション検討中さん
間違えなく止めておいた方が良いでしょう。
街道でしかも大きな交差点至近。消防署も近くにありますし、菊名記念病院、労災病院に向かう救急車はかなり多いです。

[54: マンション検討中さん]

>>53

そうそう、救急車もすごいですw
そう考えたら、やはりちょっと私の生活優先順位的には厳しいか。。

ネガティブなこと書いてしまってすみません！
二重窓とか（あまり詳しくないのですが）たぶん音のこともしっかり考えられてるとは思うのですが、いまの環境が本当にしんどいので、他で検討し直します～！

[55: 匿名さん]

大倉山は各駅停車しか停まらない駅なので東横線の中では駅力は一段下に位置するように思うが実際のところはそうでもないのかな。
ここはそんな大倉山の駅からそこそこ離れている上に綱島街道沿いで環状2号にも近く住環境もそれほどよい場所というわけでもなさそうなのに坪400などと強気な人がいるが何が魅力なのか正直よくわからない。

[56: マンション検討中さん]

字面だけ見ると東横線駅徒歩8分なので、それなりに刺さる人はいるのでは？
横浜よりの東横線沿線は、駅からバス便のところに一軒家　or マンションが多い気がするのでその辺りに住んでる年配の方の需要はありそう。
ただ、幹線道路沿いで消防車、救急車も多いとなると、どうなんだろう。

[57: 匿名さん]

>>56 マンション検討中さん

8分ではなく6分のようです。

[58: 周辺住民さん]

綱島街道は夜の交通量は少ないです。環2は不明です。

[59: 通りがかりさん]

環2も綱島街道も、総じて相当な交通量ですよ。ほかに新幹線も東横線も、ここのすぐ近くを通るので厳しいです。それでも東横線大倉山駅徒歩6分、今の市況からいって坪370～420はするのでしょうね。もし自分が大倉山の中で探すなら、もう少し落ち着いた所で、築20年内くらいの中古マンションを選びます。

[60: 周辺住民さん]

>>58 周辺住民さん
綱島街道は交通量はそこまで多くはないですが、いつも渋滞しています。スピードはだせないですね。

問題は環２。交通量多く、トラックも多い。新横浜から飛ばしてきた車は橋を渡りきるところで、大豆戸の交差点が見えてきて、信号が変わりそうだとフルアクセルで飛ばします。ここは結構うるさいですよ。

オリンピック跡地の方が綱島街道だけだから、環境は良いと思う。

長い間大倉山に住んでいた者から言わせてもらうと、大倉山に住むメリットは３丁目～４丁目、大豆戸町の静かな場所に限定されます。
今回の場所や６～７丁目は論外、５丁目は遠いし道が狭いし虫が多く冠水地域。１～２丁目は山がきつい。
各停しか止まらず、頑張って歩いても新横浜で何もないのでつまらない街。
じゃーこの地域に求めるものと言えば、「静けさ」、「住民の質の高さ」しかないです。するとおのずとどこに住めばよいかがわかるはずです。

[61: 通りがかりさん]

>>60 周辺住民さん
深く見てるようでただの大倉山ディスりか。ともかく引っ越したようで何よりです。

[62: 周辺住民さん]

>>61 通りがかりさん
３丁目、４丁目で良い物件出たら戻ってきますので、その時はよろしくお願いします★

[63: デベにお勤めさん]

>>55 匿名さん
全く同意です。

＜デメリット＞
・各駅停車駅
・住環境が悪い(24時間騒音・排気ガス)
　騒音はT3サッシ等である程度軽減できても排気ガスは避けられない
・バルコニーが非常に狭い
・アウトフレーム工法ではない
・洪水ハザードマップで3M未満の浸水リスクがあるエリア
・眺望も期待できない
・ファミリー向けの広さが少ない

東横線駅近という点以外はほぼメリットがなく、この条件で坪400とか出てくるのか不思議です。
ちなみにすぐ近くのパークホームズ大倉山は販売時期が10年位前とは言え、
大体坪250以下だったと思います。

上記条件に見合った低価格なのであればアリだとは思います。

[64: 評判気になるさん]

10年前のデータから推測すると、坪300万強が妥当！！？？ 需給次第ですね。

[65: 匿名さん]

交通量が多くバルコニーが狭いなら洗濯物の外干しはできませんか？
この辺りにお住まいの皆さんは毎日の洗濯に浴室乾燥機かドラム式乾燥機が
必須で外干しはされていないようですか？

[66: マンション検討中さん]

首都圏のマンションのベランダはどこも変わらないですし外に干します。道路沿いだから特別に排気ガスの影響を受けるわけではない。空気の綺麗さにこだわるなら田園地区に引っ越すのが最善です。

[67: 匿名さん]

＞６３

T3サッシの性能が出るのは窓を閉めたとき。遮音等級の高いサッシを入れてるってことは窓開けられないってこと。

[68: 匿名さん]

６５さん
洗濯物に関しては、それぞれの考え方があるかもしれませんね。
交通量が多くても上階であればあまりきにならないという友人もいます。
ただ、家族に喘息やアトピーなどがあると外干しは難しいかも。
ドラム式乾燥機や除湿機付き衣類乾燥機もあるので
そういう機器を上手く活用すれのもひとつの方法かもしれませんね。

[69: 匿名さん]

外干しできないなら浴室乾燥ってのもあるけど最近、物干しが一本なんてコストダウ　
ンが横行してる。2本あってもバルコニーの物干しより干せないのだから1本だときついはず。

モデルルームできたら要確認。

[70: 匿名さん]

おまけだけど浴室乾燥って、乾燥機能使わなくても24時間換気を稼働させてるだけでも梅雨の時期以外は翌日には乾いてくれる。

[71: マンション比較中さん]

オリンピック跡地は面積が大きいから敷地で環境が作れる。道路も環状道路から離れているため、環状道路の騒音は聞こえるがそれほどうるさくはない
それに対して、この敷地は綱島街道、環状道路、両道路の交差点、高架から降りる騒音も含めて、音的にはかなり悪い。何故、天下の三菱地所が騒音が気になる立地を選んだのか気になる。何か成算があるのだろうか？

[72: 匿名さん]

>>71 マンション比較中さん
自分が住むわけじゃないし、マンションは作り続けなきゃならないビジネスなのに、マンション用地は出てこない。マンション用地に選り好みしてる余裕はありません。

[73: 匿名さん]

浴室乾燥について

浴室乾燥の物干し、何本もあっても洋服が重なりそうで1本が普通なのかと思っていました。
そうではないんですか？

浴室乾燥、ある程度乾いたらサーキュレーター回しています。浴室乾燥ってコスト高いようです。
24時間換気はあるはずですが、確実に・・・
1日で乾きますよ！

[74: マンション検討中さん]

>>73 匿名さん
１本はコストカット物件と言われています。
うちは賃貸ですが２本ついてますよ。

[75: 匿名さん]

洗濯は基本的に乾燥機で、乾燥機がかけられない物だけ、浴室ではなく部屋干ししています。
私は窓枠物干しを使って、サーキュレーターを当てていますが、天井に付けるなど色々な室内物干しが出ているので、浴室乾燥にこだわらなくても良いかなと思います。
浴室だと、入浴時に洗濯物が干せないので、濡れたレインコートや傘などは浴室に干していますが、洗濯物を浴室で乾かすことは少ないですね。
浴室乾燥機も子供の上履きを急いで乾かす位にしか使っていないです。
参考まで

[76: 買い替え検討中さん]

外干しが少なくなると景観的にはプラスかもしませんね。

[77: 匿名さん]

この前大豆戸の交差点を通りましたが、ほとんど外干ししてましたよ。

[78: マンション検討中さん]

外観、内廊下、低層階マンション、駅近（あくまで私の感覚です）、パークハウスブランド、商店街、等々。

個人的に非常に気になってます。
マンション完成後に販売なので、現地で雰囲気確認できるのも良いですね。
人気出ちゃうのかしら。。価格、どんな感じになるかなぁ～。。

[79: 匿名さん]

外干しはほとんどの世帯で可能ということですね！

[80: マンション検討中さん]

プロジェクト発表のアナウンスがきたいますか….?

[81: マンション検討中さん]

連投で申し訳ないです。マンションの仕様等はホームページで分かるのでしょうか？

[82: マンション検討中さん]

また、内装の仕様変更やオプションは選択できるのでしょうか？

[83: マンション検討中さん]

竣工売りだから仕様変更はできないでしょ？後付けのオプションはあると思います。

[84: 匿名さん]

浴室乾燥って使いますか？乾くのが遅いし電気代も高いのであまり利用したことがありません。
洗濯機もドラム式や乾燥機付きを使えばそれですみますし、部屋に干しておいた方が
洗濯物もすぐ乾きます。
利用するとしたら、浴室を乾燥させたいときや（カビ対策）、レインコートや折り畳み傘を乾かすときくらいです。

[85: 匿名さん]

>>84 匿名さん

浴室乾燥は重宝してます。外干しできない日は必ず使ってます。
部屋干しは見た目も悪いし、季節によっては乾くまで時間かかりますし。
乾燥機でもよいかもしれませんが、干すのに比べ、衣類が傷みやすい気がします。シワも付きやすいですね。

[86: 通りがかりさん]

坪400もするんでしたっけ。。。
最近の相場知らずに驚いてます

[87: マンション検討中さん]

価格まだ出ていないのでは？

[88: 匿名さん]

＞７３

2本あってもハンガー干しで重ならない程度のスペースは確保できる。

＞７４

最近賃貸以下の分譲が横行してるんだよね。

[89: 匿名さん]

＞７５

上履き洗うのにスロップシンクなしってのも最近のコストダウン。

[90: マンション掲示板さん]

洗濯の話題が多いな（笑）ここはシニア向けな気がしてます！

[91: マンション検討中さん]

来月のオンライン説明会の案内が来ましたね

[92: 匿名さん]

洗濯の話題が多い（笑）
もしかするとこちらは主婦の方が多く検討されているのかもしれませんね。
シニア向けと考えられる理由は価格帯からですか？
自分は間取りを見る限りDINKS向けなのかな？と感じます。

[93: 評判気になるさん]

私まさにDINKSですが、ここのマンション検討してます。

[94: 周辺住民さん]

もう少しいい土地出るまで待った方がいんじゃない？
大倉山はDINKSにメリットないと思う。。

[95: 匿名さん]

ここの設計会社、三井市ヶ谷で建築審査会で建築確認取り消し食らった過去が。ここ契約するなら、建築士チェックは必須か。

[96: 検討板ユーザーさん]

ガソリンスタンド跡地だと、土壌汚染が気になりますね。
浄化費込みで坪400ならなるほど納得です。

[97: 匿名さん]

ビックリしました。
何故南海辰村建設？施工会社見たら、検討外させて頂きました。
洗濯干せる干せないの話じゃ無かったです。
何故三井さんここでやったかなー！

[98: 匿名さん]

こちらを見ました。
http://daikaku-saiban.com/movie02/

[99: マンション検討中さん]

>>64 評判気になるさん
そんなはずはないと思います。いくら騒音や施工会社（普通）や仕様（不明）や間取りが気になっても、駅６分、区役所、商店街直ぐ、幹線道路沿いではない（準幹線道路並み）、内廊下、三菱ブランド、近くの三井より街区は綺麗で環境もいい（騒音はある）、線路沿いでない等と考えたら、人気の大倉山３～４丁目、大豆戸町の環状２号北側（から５０ｍ超）より劣るといっても、相対的に人気は出るでしょう。

[100: eマンションさん]

>>99 マンション検討中さん

このあたりにはシュロス大倉山という古いげた履きマンション(1階店舗)があるけど、いつももう少し新しかったらなと思ってた。前面は港北区役所や公民館だし、店舗も近いし、環状2号は近いけど少し先だし、駅6分なら少し騒音はあるけど、東京のあれだけうるさいマンションが飛ぶような価格なんだからいい立地だと思うけどね。
大倉山って結構新横浜に近いし、記念館やアリーナにも近い。区役所、社会保険事務所、税務署、警察、学校、公園、商店街、スーパーマーケット、ドンキホーテ、外食店等結構近くて普通停車駅だけど便利。
最高なのは前にも書いていた人がいるように大倉山3,4丁目あたりなんだけど、大倉山ヒルズがある高台よりもこっちのほうがいいと思う。