ヴェルディ天神川駅前ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ヴェルディ天神川駅前についての情報を希望しています。
公式URL：https://verdy-tenjingawaekimae.jp/

所在地：広島県広島市南区大州４丁目381-5他6筆（地番）
交通：JR「天神川」駅 徒歩1分
間取：2LDK～3LDK
面積：65.67㎡～77.10㎡
売主：株式会社信和不動産
施工会社：共立建設株式会社
管理会社：株式会社穴吹コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ヴェルディ天神川駅前のご紹介（天神川駅徒歩1分　イオンモール広島府中徒歩8分）【ひろしマンション】
https://www.sumu-lab.com/archives/62289/

[51: 通りがかりさん]

賃貸ならともかく、自分が住むのに下が飲食店とかコンビニって嫌では？飲食なら虫とか臭い出そうだし、コンビニなら人の出入り多い。
確かに大雨は気になりますね。自宅として1階は買わんけど、場所が良いので賃貸で出すのもありかも。安ければ利回り上がるし。

[52: マンコミュファンさん]

>>49 ご近所さん

売り手としては一部屋でも多く住宅用として売ったほうが儲けが多いので、それはないでしょう。
それでもこの立地で全戸平面駐車場は誠意がありますよね。
最近は住戸に面積を割いて駐車場をあまり用意してくれないマンションもあるから。

ただここに限らずヴェルディの駐車場0円は将来的な管理費、修繕積立金が心配になる。

[53: 匿名さん]

>>52 マンコミュファンさん
住戸の面積は駐車場附置台数に影響しません。

駐車場の使用料は本来管理費に充当されます。修繕積立金にも充当することも可能ですが、将来使用台数が減少した時に修繕積立金の長期修繕計画に影響を及ぼすことの無いようにできる限り管理費に充当します。

要するに駐車場使用料の実態は駐車場使用料名目で徴収する“管理費”です。

カンのいい方はお分かりだと思いますが『駐車場0円』だからおトク！というわけではありません。
「なーんだ、結局駐車場使用料の分だけ管理費が高くなってるだけじゃん！」
0円のカラクリを言えばまさにその通りです。

最近では戸数分の駐車場が確保されているマンションは珍しくありませんが、集合住宅に機械式駐車場やエレベーターパーキングが普及する前までは、特に商業系の用途地域に建てられる集合住宅の駐車場台数は総戸数の3割から5割程度。
駐車場は区分所有者の持分割合による共有ですから、その共有財産を特定の区分所有者が専用使用すると不公平が生じてしまいます。そのために使用料を支払うことで公平性を担保したというのが駐車場使用料の考え方です。

『駐車場0円』は駐車場に空きが生じても管理費収入に影響を及ぼしません。よって安定した管理費収入が見込めます。こちらのマンションのようにその立地の交通利便性から、可能性として将来的に駐車場が余ってしまうことが想定される場合で、且つ総戸数分の駐車場が確保されているときは特にこうした『駐車場0円』は有効です。

＞駐車場0円は将来的な管理費、修繕積立金が心配になる。
逆です。駐車場0円は駐車場に空きが出た場合の管理費収入のショートを防ぐ効果があります。

私の心配は管理費ではなく修繕積立金です。
駐車場0円とすることで見た目の管理費は高くなってしまいます。
ヴェルディマンションはその高くなった管理費を見た目が安い修繕積立金でカバーしようとする傾向があります。
当初の修繕積立金を（信じられないくらい）安い価格に設定して、計画的に増額していくようですが、その計画が計画通りに行くか行かないかは購入者に委ねられます。
場合によっては当初の爆安の月額修繕積立金が26年後には7倍から8倍にまで膨れ上がる長期計画です。当初の修繕積立金が3000円だとしたら26年後には月額21,000円～24,000円の負担になるとした計画です。この例は少しオーバーかもしれませんが、5倍くらいはザラにあるということです。
検討される方は『長期修繕計画』をしっかり確認して26年後の修繕積立金に納得して購入をご検討ください。

[54: マンコミュファンさん]

>>53 匿名さん

>住戸の面積は駐車場附置台数に影響しません

影響しないわけないじゃないですか。十日市プレイスとかを見てください。

>逆です。駐車場0円は駐車場に空きが出た場合の管理費収入のショートを防ぐ効果があります。

ヴェルディはほかのマンションより管理費が高いから駐車場0円でも大丈夫という理屈ですか？
知る限りヴェルディだけ管理費が高いということはなかったと思うのですが…
勘違いだったらすいません。

>場合によっては当初の爆安の月額修繕積立金が26年後には7倍から8倍にまで膨れ上がる長期計画です

ヴェルディが駐車場を0円に設定することで他のマンションと比べてマンションへの定期収入が減る
　　↓
将来的な管理費、修繕積立金を上げないと修繕や管理ができなくなるが、
上げ幅が多いと管理組合総会で可決されずに修繕ができない欠陥マンションになってしまう可能性がある

ここを危惧しています。5倍の積立金が必要になっても果たしてそれが可能かどうか。
自分がよくても、管理組合総会で可決されないと修繕積立金も管理費もかえられないわけですから。

[55: 購入経験者さん]

>>54 マンコミュファンさん
＞ヴェルディが駐車場を0円に設定することで他のマンションと比べてマンションへの定期収入が減る
これがそもそもの間違い。

＞「なーんだ、結局駐車場使用料の分だけ管理費が高くなってるだけじゃん！」
＞ 0円のカラクリを言えばまさにその通りです。
はい、その通り。

[56: 購入経験者さん]

>>54 マンコミュファンさん
ついでに。
＞影響しないわけないじゃないですか。
あなた、用途地域とか容積率とかって知ってる？
まずその基礎知識を知ろうね。

[57: マンコミュファンさん]

>>56 購入経験者さん
いやいや、容積率は同じ面積、形状の土地でも立地条件によって異なるんだから、
「住戸の面積は駐車場附置台数に影響しません」のいうのは誤りでは？

[58: 購入経験者さん]

>>57 マンコミュファンさん
消化できる容積率を消化せず未消化にしてその分駐車台数を確保するなんてことは通常あり得ません。
その土地が消化できるギリギリいっぱいの床面積のマンションを建てます。その上で駐車場の確保を考えます。
このくらいは理解できますよね？

[59: 購入経験者さん]

マンションはそうした前提でプランニングされるので、容積率が低い場合は駐車場の確保が容易になり逆に高いと駐車場の確保が難しくなります。
住戸の面積は容積率に左右されるのであって、駐車台数確保のために左右されるわけではないのです。

[60: マンコミュファンさん]

>>59 購入経験者さん
ですよね？
だから「住戸の面積は駐車場附置台数に影響しません」というのは誤りですよね？

[61: 匿名さん]

>>59 購入経験者さん
まともに相手にしない方が良いと思いますよ。
荒れるだけですから。

私は>>58>>59の書き込みの［参考になる!］をチェックさせてもらいました！

[62: 匿名さん]

>>49 ご近所さん
大規模マンションでない限り分譲マンションとコンビニの相性は良くないそうです。
自分の敷地内に不特定多数が出入りするのは嫌悪される材料となりうるとのことです。
でもこの規模と立地ならなんとか工夫すれば店舗として１F部分を分譲できたかもしれませんね。うまくいけば住戸よりも高く売れることもあると思います。
「売り手としては一部屋でも多く住宅用として売ったほうが儲けが多い」なんてことはありません。実際ソシオ大手町は分譲店舗ありますしね。
ただ、居酒屋はGの問題があるのであまり歓迎されないのではないでしょうか？

>>52 マンコミュファンさん
＞この立地で全戸平面駐車場は誠意がありますよね。
誠意の問題？

[63: マンション検討中さん]

天神川駅は賃貸物件を検索しても出てこないのはなぜですかね？

[64: マンコミュファンさん]

>>63 マンション検討中さん

満室だからでしょ。

[65: 評判気になるさん]

戸建てが多いからだと思います

[66: マンコミュファンさん]

天神川に賃貸ないのは、別に住みたくないからじゃ？
一人暮らし、夫婦で天神川を選ぶ理由があんまりないからじゃないのかな。

[67: マンション検討中さん]

>>66 マンコミュファンさん
全く間違ってるようですよ。
https://www.oricon.co.jp/news/2207662/full/

[68: マンション検討中さん]

>>67 マンション検討中さん
福山と西条って余りにもおおざっぱ過ぎないか

[69: マンション検討中さん]

>>67
わかりました　仮に１位はあってるとしましょう
（竹原慎二さんに忖度したランキングかなと思いますが）
２ー１０位を信じれる？？

[70: 匿名さん]

>>69 マンション検討中さん

何か否定的な意見があるなら先にそう書けばいいじゃない。

[71: 名無しさん]

>>67 マンション検討中さん

個人で住みたいとこなんて違うし、私なんてのは都心一択だと思うタイプでして、そのネタは週刊ダイヤモンドの稼ぎネタの潰れる会社ランキングくらいに笑いながら見てますが、天神川がどうとかでなく、ここは立地は抜群に良いですね。

[72: 匿名さん]

駅前立地は資産価値としての信頼度は顕著ですよね。
八丁堀からタクシーに乗ったとしたらいくらくらいの料金になるんでしょう？

[73: 職人さん]

>>72 匿名さん
日中は1500円だけど渋滞するから2000円くらいじゃないの？
夜は2割増しだから2000円くらいかな

[74: 匿名さん]

>>73 職人さん
なるべく電車使った方が安くていいですね。

[75: 検討板ユーザーさん]

近くに住んでますが夜でも1500円くらいですね。

[76: 匿名さん]

渋滞と、電車の音と、工場地域が心配ではあるが、価格がいくらになるか興味がある。
高くなりそうな気がするが、まだ決まらないのかなぁ？
通勤ラッシュ時の周辺の人混みも、どんな感じだろうか。

[77: 評判気になるさん]

天神川駅が最寄りのエリアに住んでおり、過去に通勤で電車を利用したこともあります。通勤ラッシュ時といっても驚くほどの人混みではありませんよ。人が多いのは府中側（コンビニがある側）です。ただ歩道があまり整備されていないので注意が必要です。広島駅までは一駅ですぐです。すごく便利だと思います。ただし、呉線の快速は止まりませんので注意。
それよりも貨物の騒音の方が気になると思います。特に深夜早朝にかけて作業をしているのか、キーキー音やベルの音が頻繁になっています。あとは駅の構内放送ですね。地味にうるさいと思います。（まあどちらもすぐに慣れて気にならなくなると思いますが笑）

[78: 評判気になるさん]

いかがでしょう。
https://www.youtube.com/watch?v=RaUi2cWuJCI

[79: 匿名さん]

3位が五日市で２位が福山市の、何これ？ランキング動画を見せられても・・・
駅を利用しないし、早朝から深夜までキーキー音は正直しんどい。
渋滞が関係ない駅を毎日利用する人や、音に慣れてる人ならいいかもね。

[80: 通りがかりさん]

>>79 匿名さん

見てないが
大東建託が売りたい貸したいランキングと同じ順位だな

[81: マンコミュファンさん]

大東建託は天神川駅のどこを売りたい、貸したいの？
他所のエリアと比べて特に売りたい貸したい物件があるんでしょうか。

[82: 検討板ユーザーさん]

その大東建託の売りたい貸したいランキングはどこで見れるのか、分かれば教えてください。

[83: マンション検討中さん]

>>82 検討板ユーザーさん
天神川エリアはJ Rの線路や高架イメージです。道も狭く通り抜けが多い危険で成熟していない町かと思います。どちらかと言えばワーストランキングのような？

[84: マンション検討中さん]

れっきとした調査に基づくランキングに個人主観の異論を唱えても負け惜しみに聞こえて心地良いなー

[85: 周辺住民さん]

77です。以下、周辺住民を名乗ります。

天神川駅はイオンモールが出来たために後から設置された駅ですので、駅を中心とした街づくりになっていません。後から無理やり設置した駅で、すごく入り組んだところにありますし、駅自体もすごく簡易的で、貨物列車の作業スペースみたいなところの端っこにあります。上下線でホームがつながっていないので、最初は驚きました。

北側はイオンモールがあり、また、子育て世代に人気のある府中町が広がっていますので、必然的に天神川駅は住みたい町ランキングの上位にくると思います。
ただ、皆さんおっしゃっているように、山陽本線、呉線、貨物線、芸備線、新幹線と線路や高架が多く、特に大州側は工場地帯ですので、歩道がありません。また、抜け道になっているので車が朝夕は非常に多く歩行者は危険です。
住みたい町ランキング上位とはいえ、天神川駅周辺はJRと工場を中心とした下町のような雰囲気です。

ただ、ポテンシャルはあると思います。広島駅からも近いので、天神川駅前に住めば、乗り換えが上手くいけば、新幹線発車時刻２０分前に家を出ても間に合います。また岩国方面なら、広島駅でたくさん人が降りるので座れます笑。
また、広島高速のインターも目の前なのでお金はかかりますが、山陽道、呉、廿日市方面へのアクセスもいいです。

ぜひ皆さんも天神川駅エリア住民に！笑

[86: 検討板ユーザーさん]

>>83 マンション検討中さん

ごめんなさい。
82は通りがかりさんへの質問でした。
大東建託の売りたい貸したいランキングは何を見て書いてるのか知りたいんです。

ちなみに貨物列車や通り抜け道のことは知ってます。
あの駅の真横は家族でのんびり過ごすのには躊躇してしまうとこという印象を持ってます。

[87: 評判気になるさん]

>>86 検討板ユーザーさん
取り敢えず最新版。天神川駅は去年１位だね。
https://www.kentaku.co.jp/miraiken/market/pdf/research/sumicoco/releas...

[88: 検討板ユーザーさん]

>>87 評判気になるさん

ありがとうございます。

でも、これではなく、通りがかりさんが書いてた大東建託の売りたい貸したいランキングが知りたいです。

[89: マンション検討中さん]

マンションギャラリーに話を聞きに行ってきましたが皆様の予想通りなかなかのお値段でした。セールスのかたもヴェルディマンションでこれは予想外とのことでした。価格もそうですが管理費が周辺よりだいぶ高めに設定されていましたがこれも信和の特長なんですかね？

[90: eマンションさん]

>>89 マンション検討中さん

具体的なお値段が知りたいです。

[91: マンション検討中]

>>90 eマンションさん
初回の抽選もまだなのでそこは伏せときますね。
今のところ1割強オーダーが入っているようです。

[92: eマンションさん]

>>91 マンション検討中さん
テレビCMでさらに反響が凄いらしいです！

[93: マンコミュファンさん]

私もテレビCM見ました。
あそこがあんな風に見えるなんて。。

このデベに限らずだけど、見せ方上手いよな。

[94: eマンションさん]

>>90 eマンションさん

確か1階と2階？だったか1番小さい部屋で3500越えであとは3900後半くらいでした。

ヴェルディでこの価格は自分には少し魅力に感じなかったので申し込みは控えました。

でも当面はこのくらいの価格帯での市場になりそうですね

[95: 通りがかりさん]

>>94 eマンションさん

4000万台のお部屋はないですか？

[96: マンション検討中さん]

資料請求はしたけど、
場所と駐車場は良いのだけど、ＪＲの貨物駅と工場街の端が引っかかってマンションギャラリーには行っていませんでした。
駅より高い部屋となると値段も高そうですね。
目安を教えて頂きありがとうございました。

[97: 名無しさん]

>>95 通りがかりさん

言葉足らずでしたね、
4000超えはあります。
ほとんどがそうです。
あまり高い物件は意識してみてないですが、5000もあったような？
フェイクだったらすいません

[98: 匿名さん]

>>96 マンション検討中さん

あー、分かります。天神川駅の南側は工場ばかりで歩道も整備されてないし、北側と全然違いますよね。
駅目の前のメリットと比較することになるのかなと思います。電車が入る音が聴こえてからホームに走っても間に合いそうなのは魅力。

[99: 通りがかりさん]

>>98 匿名さん
大洲アドレスだから仕方ないのでは？
工場がメインの立地ですからね。
立地は府中レジデンスが良かったと私は思います。
買い物がマンション方向と逆しかないからですね。
個人的には、帰宅のついでに買い物に行きたいので。

しかし、通勤を考えたら駅至近は言うことないですね。

[100: 口コミ知りたいさん]

>>99 通りがかりさん
普通に工場地帯だわな
大洲街道沿いにも大きな土地があったがあれもマンションかな？
マツダのディーラー横