ヴェルディ天神川駅前ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ヴェルディ天神川駅前についての情報を希望しています。
公式URL：https://verdy-tenjingawaekimae.jp/

所在地：広島県広島市南区大州４丁目381-5他6筆（地番）
交通：JR「天神川」駅 徒歩1分
間取：2LDK～3LDK
面積：65.67㎡～77.10㎡
売主：株式会社信和不動産
施工会社：共立建設株式会社
管理会社：株式会社穴吹コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ヴェルディ天神川駅前のご紹介（天神川駅徒歩1分　イオンモール広島府中徒歩8分）【ひろしマンション】
https://www.sumu-lab.com/archives/62289/

[21: マンション比較中さん]

渋滞と騒音がデメリットではありますが、JR駅目の前、高速入り口近くですから
はまる人にはドンピシャの立地ですね。

あとは渋滞をどうとらえるかですね。
3年前のカープチケット抽選券配布の日はこの辺のバスは１時間遅れになったらしい
https://kanko-h.com/info/index.php?p=10474

[22: マンション検討中さん]

やはり渋滞が気になりますね

[23: 評判気になるさん]

>>22 マンション検討中さん

裏道はありますから、渋滞するかもレベルで検討から外すのはもったいないよ。

[24: マンション検討中さん]

裏道があると言うか、そもそも目の前の道路が裏道なんだよね。
なので時間帯によってはそこそこの交通量ですが、渋滞はありません。ここに限りませんが安全運転は必要です。

[25: 評判気になるさん]

高速&線路の交差か。

[26: マンション検討中さん]

駅は目の前で、高速の出入り口も近い。バス停も遠くない。
デメリットがなくはないですが、交通の便は本当にいいですよ。
それだけは間違いないかと。

[27: 通りがかりさん]

>>16 マンコミュファンさん

200万は越える。周辺相場を照らし合わせてみて。
2年前販売していたマンションですら200越えてた。

[28: マンション検討中さん]

2年前のマンションのことを“坪単価”で語るのは業界人の方ですよね。
いろいろと教えてください。

ヴェルディマンションはテレビCMとかもしょっちゅう見ますしたくさんの実績のある広島地場では一番の大手だと伺います。
住宅ですので安普請というわけにはいかないですが耐震性とか耐久性などの基本性能は満たされていると思います（法的基準がありますので）。
しかしながら、ヴェルディマンションと言えばいつも“安物”イメージがついて回ります。私は“安物”と“割安”は違うと思っており、あくまでもヴェルディは“割安”だと思っていますので、他者から自分が大枚をはたいて購入したマイホームを“安物”だと思われていると考えると歯がゆく感じるだろうと思います。

多くのヴェルディユーザーは私と同じように純粋にヴェルディを“割安”だと評価して購入したのだと思います。ですので、ヴェルディ＝安物というのは一般の方ではなくて不動産業界から出てきた風潮なのではないかと思いました。ただ、何か特別な事情があってそうした噂が出てきているのであればそれは何かを知っておきたいと思いました。

何かヴェルディマンションに対する不動産業界の評価についてご存知の方は教えて欲しいと思います。真剣に考えてますので将来的価値も踏まえて教えていただけると幸いです。

[29: 評判気になるさん]

>>28 マンション検討中さん

27の方ではないですが、あまり割安な物件はありません。プロジェクトにかかった金額がそのまま販売価格に反映されます。もちろん施工に関して安普請ということはありません。
安い理由としては、社内の経費が大手より安い、設備がハイグレードマンションには劣るというのがあげられます。
劣るといっても、使わない設備・エントランスが豪華で高い物件と、その辺が無くて安い物件どちらが欲しいですか？ということです。
豪華なマンションを見た後では、見劣りしますが、安い家だとバカにされることはないと思います。広島で一番戸数を売っている会社ですし、マンション自体安いものではありません。しかし住むということより、他人からの見た目、賞賛を重視するのであれば、大手デベの物件をおすすめします。
将来価値は土地によるとこが大きいので、同じ場所なら上がり率に大きな差は出にくいです。

[30: マンション検討中さん]

>>29 評判気になるさん
ありがとうございます！
参考にします。
大手の物件だからと言ってエントランスが豪華とは限りませんし、某財閥系など標準仕様はベルディとそう変わらずモデルルームはオプションと設計変更で埋め尽くされていました。
とはいえ、他人の評価が気になってしまうのも事実です。
ああ、悩ましい・・・

[31: 通りがかりさん]

駅徒歩１分物件なんて、なかなか出てこないですよ。
モデルルーム行って説明聞いて、現地見てきて景観や貨物列車の音、交通量も確認した上で、それでもここに住みたい！と思えたなら、早めに動いた方がいい。
せっかく買うなら希望の部屋を選びたいですし。

[32: マンコミュファンさん]

>>27 通りがかりさん

16です。
坪単価185から195万程度じゃないかと適当な予想してしまいましたが、今年竣工した近くのラルステージ天神川駅前が坪単価230程度なので、ここももう少し上ですかね。ヴェルディさんだということを考慮しても200くらいにはなるかも。

ちなみにヴェルディの平均より少し良さげな外観・仕様にして、かつ名前から「ヴェルディ」の冠を外して売り出したザ・ステーションテラス広島が坪単価平均200くらいだったと記憶しています。

[33: 通りがかりさん]

>>28 マンション検討中さん

業界人ではありませんよ。多少は関係はありますが。
当物件は大洲アドレスですが、近隣の府中のマンションと比較してみてください。ラルステージがかなり近いマンションです。平均で230万越えでしたが完売。
又、現在販売されてるマンション230万もつれはしています。比治山、段原等々。と言うことは立地を考えて230以上と考えるのが普通だと。20坪もつれからと云うことは安くて4400万台～って感じじゃないでしょうか？
私なら街中で売りやすい十日市と迷いますね。

信和さんのマンションはそこそこの仕様で安価に購入出来る点で皆に喜ばれているのでしょう。ちょっと気になるのはあの真っ白い外観と、自転車置場、ラックすらない物件があることです。
ステーションテラス広島がそうですね。
お隣のフローレンスはラックです。当たり前ですが。

一番心配なのは修繕積立金です。後からの積立金不足を考慮すると不安ですね。
私なら8年後には売ります。
　
将来的価値はかなりいい線だと思います。駅前の価値ははかりしれません。しかし私は買いません。
修繕積立金を低く提示して後は管理組合に丸投げをするデペは信頼が置けない。売りやすいから低くしてるだけだから。

今販売中は、永く住みたいなら十日市の三菱、ソシオ大手町(各階ゴミ捨て場あり、残少)がお勧めです。

[34: マンコミュファンさん]

いい物件だけど買いませんってとこも含めて、価格以外は概ね同じ考えです。

しかし230超えるかなぁ。
ラルステージの230には私も触れましたけど、それを超えることはないかと思うんですよね。

[35: 通りがかりさん]

>>34 マンコミュファンさん

私も超えないと思います。
ララステージは設備が結構良かった。ヴェルディはそこまでしないだろうから、かなり安くなると予想。ヴェルディとして売り出す以上、そんなに高くはしないんじゃないかな。

[36: 通りがかりさん]

駅徒歩１分はとてもとても希少ですね。
しかし、私個人的には駅徒歩２分のラルステージの方を選ぶかな。
イオンモールや他のスーパーなどもラルステージの方が近いですし、コンビニ選択肢も増える。開放感という視点でもラルステージの方が幾分マシかなと。

[37: マンコミュファンさん]

ここは借りるならいいなと思った。
それ故に価格次第では貸す目的の人も購入するかなと思う。
自分がDINKSか単身で、かつ転勤族、車持ち、勤務先がJR駅近だったりしたらここがピタリとハマる。

逆に向いてなさそうなのが、日中家に居る時間が長い人。貨物列車の音次第だけどね。

[38: 匿名さん]

>>36 通りがかりさん
https://goo.gl/maps/KzKASJiJswhWSmSe8
これねえ。フローレンスみたい。

[39: 通りがかりさん]

私もそう思います。
まあ、最近の１フロア３部屋の板マンはだいたいこれに似た風になる。
もう少し何か工夫の余地はあると思うけど、完売できてるし、コスト面も考慮するとこれはこれでいいんだろなと。

[40: 通りがかりさん]

>>32 マンコミュファンさん

もっとしたよ。

[41: 通りがかりさん]

>>40 通りがかりさん

それはすみません。
当時の公式サイトに載ってた価格から計算しただけなんで、実態とズレてたかも。

[42: マンション検討中さん]

坪単価230万円超えますかね？
そうなると段原とかと変わらないですが。

[43: マンション検討中さん]

坪単価230万円超えますかね？
そうなると段原とかと変わらないですが。

[44: 検討板ユーザーさん]

230なんて超えないよ。
そんな値段にするなら、もう少し捻った名前付けてるはず。

[45: 匿名さん]

205くらいになりそうとの声が

[46: マンション検討中さん]

>>45 匿名さん

どこからの声ですか？笑

[47: 検討板ユーザーさん]

>>46 マンション検討中さん

どこの声か知らんけど、205はニアピンだと思う。
駅徒歩１分なのに全戸平面駐車場にしてるとこが、この物件の客観的評価を物語ってると思う。

[48: 匿名さん]

205ですよ。

[49: ご近所さん]

今からでも修正して、1階部分はテナントを入れたらいいと思いますね。
海抜1m未満なので、大雨が降った際には1階に住むと冷や冷やしますよ。
セブンかローソンを誘致して、あとは居酒屋がベストですね。

[50: 匿名さん]

>>49 ご近所さん

ここって１階にも部屋あるんですか。
光町のザ・ステーションテラス広島と同じですね。

テナントはどうですかねぇ。駅前とは言え垢抜けてない方面の立地なので、どういう店舗なら成功するか想像付かないです。
コンビニなら駐車場も確保しなきゃだし、、
自分が店出すならクリーニング店かお好み焼きかなぁ。

[51: 通りがかりさん]

賃貸ならともかく、自分が住むのに下が飲食店とかコンビニって嫌では？飲食なら虫とか臭い出そうだし、コンビニなら人の出入り多い。
確かに大雨は気になりますね。自宅として1階は買わんけど、場所が良いので賃貸で出すのもありかも。安ければ利回り上がるし。

[52: マンコミュファンさん]

>>49 ご近所さん

売り手としては一部屋でも多く住宅用として売ったほうが儲けが多いので、それはないでしょう。
それでもこの立地で全戸平面駐車場は誠意がありますよね。
最近は住戸に面積を割いて駐車場をあまり用意してくれないマンションもあるから。

ただここに限らずヴェルディの駐車場0円は将来的な管理費、修繕積立金が心配になる。

[53: 匿名さん]

>>52 マンコミュファンさん
住戸の面積は駐車場附置台数に影響しません。

駐車場の使用料は本来管理費に充当されます。修繕積立金にも充当することも可能ですが、将来使用台数が減少した時に修繕積立金の長期修繕計画に影響を及ぼすことの無いようにできる限り管理費に充当します。

要するに駐車場使用料の実態は駐車場使用料名目で徴収する“管理費”です。

カンのいい方はお分かりだと思いますが『駐車場0円』だからおトク！というわけではありません。
「なーんだ、結局駐車場使用料の分だけ管理費が高くなってるだけじゃん！」
0円のカラクリを言えばまさにその通りです。

最近では戸数分の駐車場が確保されているマンションは珍しくありませんが、集合住宅に機械式駐車場やエレベーターパーキングが普及する前までは、特に商業系の用途地域に建てられる集合住宅の駐車場台数は総戸数の3割から5割程度。
駐車場は区分所有者の持分割合による共有ですから、その共有財産を特定の区分所有者が専用使用すると不公平が生じてしまいます。そのために使用料を支払うことで公平性を担保したというのが駐車場使用料の考え方です。

『駐車場0円』は駐車場に空きが生じても管理費収入に影響を及ぼしません。よって安定した管理費収入が見込めます。こちらのマンションのようにその立地の交通利便性から、可能性として将来的に駐車場が余ってしまうことが想定される場合で、且つ総戸数分の駐車場が確保されているときは特にこうした『駐車場0円』は有効です。

＞駐車場0円は将来的な管理費、修繕積立金が心配になる。
逆です。駐車場0円は駐車場に空きが出た場合の管理費収入のショートを防ぐ効果があります。

私の心配は管理費ではなく修繕積立金です。
駐車場0円とすることで見た目の管理費は高くなってしまいます。
ヴェルディマンションはその高くなった管理費を見た目が安い修繕積立金でカバーしようとする傾向があります。
当初の修繕積立金を（信じられないくらい）安い価格に設定して、計画的に増額していくようですが、その計画が計画通りに行くか行かないかは購入者に委ねられます。
場合によっては当初の爆安の月額修繕積立金が26年後には7倍から8倍にまで膨れ上がる長期計画です。当初の修繕積立金が3000円だとしたら26年後には月額21,000円～24,000円の負担になるとした計画です。この例は少しオーバーかもしれませんが、5倍くらいはザラにあるということです。
検討される方は『長期修繕計画』をしっかり確認して26年後の修繕積立金に納得して購入をご検討ください。

[54: マンコミュファンさん]

>>53 匿名さん

>住戸の面積は駐車場附置台数に影響しません

影響しないわけないじゃないですか。十日市プレイスとかを見てください。

>逆です。駐車場0円は駐車場に空きが出た場合の管理費収入のショートを防ぐ効果があります。

ヴェルディはほかのマンションより管理費が高いから駐車場0円でも大丈夫という理屈ですか？
知る限りヴェルディだけ管理費が高いということはなかったと思うのですが…
勘違いだったらすいません。

>場合によっては当初の爆安の月額修繕積立金が26年後には7倍から8倍にまで膨れ上がる長期計画です

ヴェルディが駐車場を0円に設定することで他のマンションと比べてマンションへの定期収入が減る
　　↓
将来的な管理費、修繕積立金を上げないと修繕や管理ができなくなるが、
上げ幅が多いと管理組合総会で可決されずに修繕ができない欠陥マンションになってしまう可能性がある

ここを危惧しています。5倍の積立金が必要になっても果たしてそれが可能かどうか。
自分がよくても、管理組合総会で可決されないと修繕積立金も管理費もかえられないわけですから。

[55: 購入経験者さん]

>>54 マンコミュファンさん
＞ヴェルディが駐車場を0円に設定することで他のマンションと比べてマンションへの定期収入が減る
これがそもそもの間違い。

＞「なーんだ、結局駐車場使用料の分だけ管理費が高くなってるだけじゃん！」
＞ 0円のカラクリを言えばまさにその通りです。
はい、その通り。

[56: 購入経験者さん]

>>54 マンコミュファンさん
ついでに。
＞影響しないわけないじゃないですか。
あなた、用途地域とか容積率とかって知ってる？
まずその基礎知識を知ろうね。

[57: マンコミュファンさん]

>>56 購入経験者さん
いやいや、容積率は同じ面積、形状の土地でも立地条件によって異なるんだから、
「住戸の面積は駐車場附置台数に影響しません」のいうのは誤りでは？

[58: 購入経験者さん]

>>57 マンコミュファンさん
消化できる容積率を消化せず未消化にしてその分駐車台数を確保するなんてことは通常あり得ません。
その土地が消化できるギリギリいっぱいの床面積のマンションを建てます。その上で駐車場の確保を考えます。
このくらいは理解できますよね？

[59: 購入経験者さん]

マンションはそうした前提でプランニングされるので、容積率が低い場合は駐車場の確保が容易になり逆に高いと駐車場の確保が難しくなります。
住戸の面積は容積率に左右されるのであって、駐車台数確保のために左右されるわけではないのです。

[60: マンコミュファンさん]

>>59 購入経験者さん
ですよね？
だから「住戸の面積は駐車場附置台数に影響しません」というのは誤りですよね？

[61: 匿名さん]

>>59 購入経験者さん
まともに相手にしない方が良いと思いますよ。
荒れるだけですから。

私は>>58>>59の書き込みの［参考になる!］をチェックさせてもらいました！

[62: 匿名さん]

>>49 ご近所さん
大規模マンションでない限り分譲マンションとコンビニの相性は良くないそうです。
自分の敷地内に不特定多数が出入りするのは嫌悪される材料となりうるとのことです。
でもこの規模と立地ならなんとか工夫すれば店舗として１F部分を分譲できたかもしれませんね。うまくいけば住戸よりも高く売れることもあると思います。
「売り手としては一部屋でも多く住宅用として売ったほうが儲けが多い」なんてことはありません。実際ソシオ大手町は分譲店舗ありますしね。
ただ、居酒屋はGの問題があるのであまり歓迎されないのではないでしょうか？

>>52 マンコミュファンさん
＞この立地で全戸平面駐車場は誠意がありますよね。
誠意の問題？

[63: マンション検討中さん]

天神川駅は賃貸物件を検索しても出てこないのはなぜですかね？

[64: マンコミュファンさん]

>>63 マンション検討中さん

満室だからでしょ。

[65: 評判気になるさん]

戸建てが多いからだと思います

[66: マンコミュファンさん]

天神川に賃貸ないのは、別に住みたくないからじゃ？
一人暮らし、夫婦で天神川を選ぶ理由があんまりないからじゃないのかな。

[67: マンション検討中さん]

>>66 マンコミュファンさん
全く間違ってるようですよ。
https://www.oricon.co.jp/news/2207662/full/

[68: マンション検討中さん]

>>67 マンション検討中さん
福山と西条って余りにもおおざっぱ過ぎないか

[69: マンション検討中さん]

>>67
わかりました　仮に１位はあってるとしましょう
（竹原慎二さんに忖度したランキングかなと思いますが）
２ー１０位を信じれる？？

[70: 匿名さん]

>>69 マンション検討中さん

何か否定的な意見があるなら先にそう書けばいいじゃない。