ヴェルディ天神川駅前ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ヴェルディ天神川駅前についての情報を希望しています。
公式URL：https://verdy-tenjingawaekimae.jp/

所在地：広島県広島市南区大州４丁目381-5他6筆（地番）
交通：JR「天神川」駅 徒歩1分
間取：2LDK～3LDK
面積：65.67㎡～77.10㎡
売主：株式会社信和不動産
施工会社：共立建設株式会社
管理会社：株式会社穴吹コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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ヴェルディ天神川駅前のご紹介（天神川駅徒歩1分　イオンモール広島府中徒歩8分）【ひろしマンション】
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[41: 通りがかりさん]

>>40 通りがかりさん

それはすみません。
当時の公式サイトに載ってた価格から計算しただけなんで、実態とズレてたかも。

[42: マンション検討中さん]

坪単価230万円超えますかね？
そうなると段原とかと変わらないですが。

[43: マンション検討中さん]

坪単価230万円超えますかね？
そうなると段原とかと変わらないですが。

[44: 検討板ユーザーさん]

230なんて超えないよ。
そんな値段にするなら、もう少し捻った名前付けてるはず。

[45: 匿名さん]

205くらいになりそうとの声が

[46: マンション検討中さん]

>>45 匿名さん

どこからの声ですか？笑

[47: 検討板ユーザーさん]

>>46 マンション検討中さん

どこの声か知らんけど、205はニアピンだと思う。
駅徒歩１分なのに全戸平面駐車場にしてるとこが、この物件の客観的評価を物語ってると思う。

[48: 匿名さん]

205ですよ。

[49: ご近所さん]

今からでも修正して、1階部分はテナントを入れたらいいと思いますね。
海抜1m未満なので、大雨が降った際には1階に住むと冷や冷やしますよ。
セブンかローソンを誘致して、あとは居酒屋がベストですね。

[50: 匿名さん]

>>49 ご近所さん

ここって１階にも部屋あるんですか。
光町のザ・ステーションテラス広島と同じですね。

テナントはどうですかねぇ。駅前とは言え垢抜けてない方面の立地なので、どういう店舗なら成功するか想像付かないです。
コンビニなら駐車場も確保しなきゃだし、、
自分が店出すならクリーニング店かお好み焼きかなぁ。

[51: 通りがかりさん]

賃貸ならともかく、自分が住むのに下が飲食店とかコンビニって嫌では？飲食なら虫とか臭い出そうだし、コンビニなら人の出入り多い。
確かに大雨は気になりますね。自宅として1階は買わんけど、場所が良いので賃貸で出すのもありかも。安ければ利回り上がるし。

[52: マンコミュファンさん]

>>49 ご近所さん

売り手としては一部屋でも多く住宅用として売ったほうが儲けが多いので、それはないでしょう。
それでもこの立地で全戸平面駐車場は誠意がありますよね。
最近は住戸に面積を割いて駐車場をあまり用意してくれないマンションもあるから。

ただここに限らずヴェルディの駐車場0円は将来的な管理費、修繕積立金が心配になる。

[53: 匿名さん]

>>52 マンコミュファンさん
住戸の面積は駐車場附置台数に影響しません。

駐車場の使用料は本来管理費に充当されます。修繕積立金にも充当することも可能ですが、将来使用台数が減少した時に修繕積立金の長期修繕計画に影響を及ぼすことの無いようにできる限り管理費に充当します。

要するに駐車場使用料の実態は駐車場使用料名目で徴収する“管理費”です。

カンのいい方はお分かりだと思いますが『駐車場0円』だからおトク！というわけではありません。
「なーんだ、結局駐車場使用料の分だけ管理費が高くなってるだけじゃん！」
0円のカラクリを言えばまさにその通りです。

最近では戸数分の駐車場が確保されているマンションは珍しくありませんが、集合住宅に機械式駐車場やエレベーターパーキングが普及する前までは、特に商業系の用途地域に建てられる集合住宅の駐車場台数は総戸数の3割から5割程度。
駐車場は区分所有者の持分割合による共有ですから、その共有財産を特定の区分所有者が専用使用すると不公平が生じてしまいます。そのために使用料を支払うことで公平性を担保したというのが駐車場使用料の考え方です。

『駐車場0円』は駐車場に空きが生じても管理費収入に影響を及ぼしません。よって安定した管理費収入が見込めます。こちらのマンションのようにその立地の交通利便性から、可能性として将来的に駐車場が余ってしまうことが想定される場合で、且つ総戸数分の駐車場が確保されているときは特にこうした『駐車場0円』は有効です。

＞駐車場0円は将来的な管理費、修繕積立金が心配になる。
逆です。駐車場0円は駐車場に空きが出た場合の管理費収入のショートを防ぐ効果があります。

私の心配は管理費ではなく修繕積立金です。
駐車場0円とすることで見た目の管理費は高くなってしまいます。
ヴェルディマンションはその高くなった管理費を見た目が安い修繕積立金でカバーしようとする傾向があります。
当初の修繕積立金を（信じられないくらい）安い価格に設定して、計画的に増額していくようですが、その計画が計画通りに行くか行かないかは購入者に委ねられます。
場合によっては当初の爆安の月額修繕積立金が26年後には7倍から8倍にまで膨れ上がる長期計画です。当初の修繕積立金が3000円だとしたら26年後には月額21,000円～24,000円の負担になるとした計画です。この例は少しオーバーかもしれませんが、5倍くらいはザラにあるということです。
検討される方は『長期修繕計画』をしっかり確認して26年後の修繕積立金に納得して購入をご検討ください。

[54: マンコミュファンさん]

>>53 匿名さん

>住戸の面積は駐車場附置台数に影響しません

影響しないわけないじゃないですか。十日市プレイスとかを見てください。

>逆です。駐車場0円は駐車場に空きが出た場合の管理費収入のショートを防ぐ効果があります。

ヴェルディはほかのマンションより管理費が高いから駐車場0円でも大丈夫という理屈ですか？
知る限りヴェルディだけ管理費が高いということはなかったと思うのですが…
勘違いだったらすいません。

>場合によっては当初の爆安の月額修繕積立金が26年後には7倍から8倍にまで膨れ上がる長期計画です

ヴェルディが駐車場を0円に設定することで他のマンションと比べてマンションへの定期収入が減る
　　↓
将来的な管理費、修繕積立金を上げないと修繕や管理ができなくなるが、
上げ幅が多いと管理組合総会で可決されずに修繕ができない欠陥マンションになってしまう可能性がある

ここを危惧しています。5倍の積立金が必要になっても果たしてそれが可能かどうか。
自分がよくても、管理組合総会で可決されないと修繕積立金も管理費もかえられないわけですから。

[55: 購入経験者さん]

>>54 マンコミュファンさん
＞ヴェルディが駐車場を0円に設定することで他のマンションと比べてマンションへの定期収入が減る
これがそもそもの間違い。

＞「なーんだ、結局駐車場使用料の分だけ管理費が高くなってるだけじゃん！」
＞ 0円のカラクリを言えばまさにその通りです。
はい、その通り。

[56: 購入経験者さん]

>>54 マンコミュファンさん
ついでに。
＞影響しないわけないじゃないですか。
あなた、用途地域とか容積率とかって知ってる？
まずその基礎知識を知ろうね。

[57: マンコミュファンさん]

>>56 購入経験者さん
いやいや、容積率は同じ面積、形状の土地でも立地条件によって異なるんだから、
「住戸の面積は駐車場附置台数に影響しません」のいうのは誤りでは？

[58: 購入経験者さん]

>>57 マンコミュファンさん
消化できる容積率を消化せず未消化にしてその分駐車台数を確保するなんてことは通常あり得ません。
その土地が消化できるギリギリいっぱいの床面積のマンションを建てます。その上で駐車場の確保を考えます。
このくらいは理解できますよね？

[59: 購入経験者さん]

マンションはそうした前提でプランニングされるので、容積率が低い場合は駐車場の確保が容易になり逆に高いと駐車場の確保が難しくなります。
住戸の面積は容積率に左右されるのであって、駐車台数確保のために左右されるわけではないのです。

[60: マンコミュファンさん]

>>59 購入経験者さん
ですよね？
だから「住戸の面積は駐車場附置台数に影響しません」というのは誤りですよね？