ピアース大井仙台坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース大井仙台坂についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-oisendaizaka/index.html

所在地：東京都品川区東大井五丁目415番5、415番23、415番24、415番25（地名地番）
交通：ＪＲ京浜東北線・りんかい線「大井町」駅 徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
　　　京急本線「青物横丁」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.59m2～85.23m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース大井仙台坂　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/53175/

[945: 検討板ユーザーさん]

>>943
地域が違うけど、ドレッセタワー新綱島が5500超のエントリーで販売実績が176（3.2％）、リビオタワー羽沢横浜国大が4000超のエントリーで販売実績が111（2.78％）なので、エントリーの数だけだと即完売とも思えない。例示した2物件は、ほぼ駅直結でその地域のシンボル的なの物件でもあるので冷やかしが多かったからちょっと特殊かもだけど。
3LDKは出した分売れるとは思うけど2LDK、1LDKは厳しいと思うけどね。南側は3階まで全部3LDKにすれば良かったのに。

[946: 匿名さん]

>>944 匿名さん

ひゃー！102㎡は広くて憧れるけど、築19年でも1.1億ですか…。たぶん購入価格よりも高いですよね。隣のジェントリーでも新築売り出しで高いお部屋で１億くらいだったらしいので。
うちは大井町で広い中古はとても買えないです。
やっぱりピアースの小さめのところ欲しいけど、飛行機と収納の少なさで迷います。

[947: 匿名さん]

>>939 マンション検討中さん
スミフは商業施設がほぼゼロ。やはり大井町のシンボルはラヴィアンかな。

[948: 匿名さん]

予約取れん…

[949: 匿名さん]

大井町は便利だけど、どっこも狭いのが難点ですね。

[950: 匿名さん]

下駄履きマンションの方が良いとか初耳です

[951: 匿名さん]

>>946 匿名さん

102平米の部屋は新築時 7280万円のようです。

Ieshil のビッグデータ算出での参考相場価格は 7980万円と出てますが、それだとちょっと安い感じですね。
いま、102平米を 7980万円で手放したところで手に入るマンションは50平米程度ですから手放すメリットがあまりない。

[952: マンション検討中さん]

>>951 匿名さん

Ieshilって外すよね。低すぎる

[953: 匿名さん]

>>952 マンション検討中さん

そうですね。安く設定される気がします。
あとは結構、新築時販売価格に引きずられてるというか、
安い時に販売されたマンションがその後、周辺の相場が上がっても
評価額は全く上がらないですね。

[954: 匿名さん]

Ieshilは分譲時価格を知りたい時くらいしか見ないですね。
他サイトと比べても１つだけ明後日の参考価格つけますし。

[955: 匿名さん]

大井町はアリュールゼームス坂が一番だと思うけど、中古もでないね。

[956: マンコミュファンさん]

>>947 匿名さん
すき家あるしね

[957: 匿名さん]

アリュール良いですよね、築14年くらいになりましたが贅沢に建てられてるのでタワマン派の人じゃなければ満足度は高いと思います。
駐車場は地下、エレベーターはニコイチですし。
ネガポイントは飛行機と駅からのアプローチの猥雑さでしょうか。特に後者については細い小路に飲食店が密集しているあたりは衛生面がよろしくなく、夜にネズミ見たことが何度もあります。
そのため個人的にはエリアとしてはゼームス坂より仙台坂を推します。

[958: マンション検討中さん]

飛行機の音は窓閉めとけばどうにでもなりそうだから、眺望がひらけてて日当たりのいい仙台坂がいあなぁ。

[959: 匿名さん]

立ち飲みのお肉屋さんはまだあるのだろうか? あのゼームス坂からの小路が大井町の昔のイメージ。あのあたりは再開発されないのだろうか。

[960: マンション検討中さん]

まだありますよ。あの辺こそ再開発すれば良いんじゃね？と思うけどあんまりそういう気配はない気がする。

[961: 匿名さん]

値段が高すぎたせいで掲示板が一気に過疎っちゃいましたね。次の面談に進むぞって方いらっしゃいます？

[962: 匿名さん]

しかしEタイプ坪580-630万円というのは高すぎる。。

[963: 匿名さん]

敗北者達が凄い。
残された勝ち組だけが次のステージに立てます。

我が家は超買う気満々で挑みましたが跳ね返されました。

相場的には適正なんでしょう。
戸越公園の価格見ても。

ピアースが？というよりかは時代に敗北。

[964: 匿名さん]

>>962 匿名さん
でも、売れちゃうんだろうね。
悔しいね。

[965: 匿名さん]

相場より高いけど、戸数が少ないのと希望者が多いことからモリモトからしたらこの価格でも捌くことが出来ると考えたのでしょう。凄いお金持ちだったら高かろうが欲しけりゃ買いますからね。

[966: 匿名さん]

私はもう諦めましたが、次回は8/18から先着で購入受付らしいですよ。

[967: 匿名さん]

もしかしたら安くなるかもだから3階目の予約しよ笑

[968: 通りがかりさん]

商談受けた感じ超強気というか、売れちゃう自信に満ちていたから、たぶんあっという間に売れてしまうんだろうね。
いやはや次の大井町物件出たら再開発もあり650とかになるのかね。
金ある人はあるねー。

[969: 販売関係者さん]

>>962 匿名さん
眺望の良い南側住戸が高いのは分かりますが、北側住戸も560～っていうのは攻めてるなって感じました。

[970: マンション検討中さん]

予算オーバーなので撤退します。
高くても売れちゃうんじゃしょうがないですね。

[971: 匿名さん]

南側眺望も開けてはいるけど、どうってことない景色でした。
購入するつもりでしたが、景色がショボい。東京タワー、富士山、新幹線の見える部屋がいいなと思い直して、不動産バブル弾けてローン破綻して手放す人を地道に待つことにします笑笑
銀行に声かけておいて裏ルートで募集探します。

[972: 坪単価比較中さん]

>>971 匿名さん
ジョークは顔だけにして

[973: ご近所さん]

>>971 匿名さん

たしかに。眺望写真見せてもらったけど、南側と言えども10階以下の眺望はたいしたことないと思った。パークハウスがまあまあ存在感あるし。

[974: 匿名さん]

愚痴ってないで年収あげようぜ。
三田ガーデン買おう！

[975: マンション検討中さん]

>>974 匿名さん
そうだな、ワールドタワーレジデンスか、三田ガーデンヒルズとか買えば安泰だな。

[976: 匿名さん]

そんなピアース大井仙台坂は注目度ランキングでは三田、WORLD、晴海より上なんですね。

[977: 匿名さん]

南向きかつ南面が抜けてる物件は大井町でも少ないです。お隣のシティテラスの一番の売りがそこだった。

[978: 匿名さん]

南の展望が気になる人は隣のビルをのぼれば分かりますよ。

[979: 匿名さん]

>>978 匿名さん

隣の韓国系ビル？
あそこは部外者は外階段で上がらないと行けないですよね。エレベーターは使えない。そもそも部外者はのぼったらダメだと思うけど。

ドローンで撮影した眺望ならモリモトでみせてもらえますよ。

[980: 匿名さん]

かなり強気ですよね。1LDK投資目線でしたがとても買えません。ちなみにもう完売したけどリビオメゾン三田の低層階の方が安かったです。

[981: 周辺住民さん]

お隣のカーサ大井町(1998年築）は5階49.88㎡で5,980万円、坪396万円（※売出し価格）。駅距離は変わらないから、こちらとの築年数差26年を、よく言われてる坪4万円/年の減価カーブで補正すると、こちらのマンションは坪500万円が適正価格。
坪600万円以上であればさすがに割高と感じるが、5階以上の南側住戸で最新の設備を配した新築マンションが坪530-580万円ならば、まあ相場なりかな。（そもそも比較してる中古の値付けも高いんだけど、、）

[982: 匿名さん]

500以下で検討していた方が高いと言っているのはお門違いですね。相場じゃなく個人的でしょう。
相場感だと550-580くらいが悩みラインですね。
部屋によりますが600超えたら高いですね。
個人の予算でガーガーしたらダメです。
550ならドストライクと個人的には思っていたので悩んではおりますが、不動産は場所ですから気に入って突っ込んでいこうと思ってはいます。
あとは11,000が限りなく11,000に近くなればありがたい。

[983: マンコミュファンさん]

>>982 匿名さん

うーん、周辺中古を十分検討してから購入に進むのがおすすめと思う

[984: 匿名さん]

同じ徒歩4分のアリュールゼームス坂が築13年で@480だから、550もありかも。
アリュールの敷地面積10倍以上だけど。

[985: 匿名さん]

>>982 匿名さん
多分Eタイプの部屋を言ってるんだと思いますが、楽観的過ぎませんかね？もちろんまだ未定なんだとは思いますが、1番下の4階で坪580万円と考えて下さいと言われましたけど（1番下でも11,000万円台後半になる）。6, 7階で12,000万円超えてくると。

[986: 匿名さん]

白金台のディアナコート池田山公園と同じくらいということかな

[987: 匿名さん]

>>985 匿名さん
そんな高くならないと営業ニュアンスで言ってましたが。

[988: 匿名さん]

多分12,000ピッタリが10階位かと。

[989: 匿名さん]

モリモトのみぞ知る。
金額を待つしかない。下が11,000前半ならお買い得まではいかないけど納得感あり。

[990: 匿名さん]

>>986 匿名さん
過去をほじくり返すと買えなくなるよ。
傍観者なら問題ないけど。
今を生きようぜ！！

[991: 匿名さん]

シティテラスが出てきてた。

[992: マンション検討中さん]

4階で坪580か、無理だ。降参。

[993: 匿名さん]

結局幅がありすぎてよくわからないんですよね。プレミアム住戸は大体もう出てましたけど。8月18日の答え合わせが楽しみです！

[994: 匿名さん]

>>991 匿名さん
買います。

[995: 匿名さん]

18日からの正式、もう予約取れないよ。
一期待つしかないね。
気づいたら完売してそう。

[996: 匿名さん]

シティテラス安いな。
3LDKだったら最高だった。
皆さん買いですね！

[997: 口コミ知りたいさん]

>>991 匿名さん
坪561万円ですね。

[998: 匿名さん]

シティ、部屋の状況、手数料が気になるが良いですね。400万の手数料はデカくて込みで11,980＋400だと12,380ですな。築10年でピアース並み。

[999: 匿名さん]

>>998 匿名さん
ピアースで坪560だと低層階しか買えない。

[1000: 匿名さん]

手数料込みで565.3万
これが相場なり

[1001: 匿名さん]

>>999 匿名さん
買おう

[1002: 匿名さん]

この部屋は販売時はいくらだったの？

[1003: 匿名さん]

7,300くらい？

[1004: eマンションさん]

仙台坂強し…

[1005: 匿名さん]

11,980万円?7,300万円＝4680万円。
凄い！！

[1006: 仲介業者]

手数料400万か。両手出来る業者激アツですねぇ。
大井町付近は再開発で爆謄しているのも事実です。
ただ上がるのは西側タワーと東側仙台坂とゼームス坂と品川S Sの大規模のみです。

[1007: 匿名さん]

>>1005 匿名さん
手数料取られるから?400万
それでも凄いね。

[1008: マンション検討中さん]

>>999 匿名さん

しかも北側しか買えない。

[1009: 匿名さん]

シティのオーナーは良いタイミングで売りにだしたね。

[1010: 匿名さん]

ピアースで溢れた検討者で即完しそうですね。
シティテラスは売り出しされたらいつも秒でなくなります。

[1011: マンション検討中さん]

>>1010 匿名さん

眺めも良さそうだしすぐ売れそう。ピアース諦めて明日申し込みした方がいいレベル。

[1012: マンション検討中さん]

>>1011 マンション検討中さん

行ってきます。

[1013: 匿名さん]

買ったら相場の整合性が取れちゃうよ。
ピアース営業
シティテラスは築10年で11,980で速攻売れました。
我々は最新設備で新築ですから手数料も掛からず12,000です！

って。

[1014: 匿名さん]

シティタワー…
仙台坂のが強いのか…

[1015: 匿名さん]

俺入居時期待てないから買います多分

[1016: マンション検討中さん]

>>1015 匿名さん
朝イチに電話した方がいいですよ。
もう申し込み入ってたらして。。

[1017: 匿名さん]

外廊下と2LDKが気になりますが満点！
ピアース外れたら候補ですね。

[1018: 匿名さん]

>>1013 匿名さん
分かる。
悔しい…無念。
高いんじゃなくて私が弱かったのか…無念

[1019: マンション検討中さん]

>>1017 匿名さん
ピアース外れた頃はもう売り切れ。
即判断が重要。

[1020: 匿名さん]

そのうちまた出ると思いますしピアースが一応第一希望かな。さすがに10年経ってるしね。

[1021: 匿名さん]

>>1018 匿名さん
激しく同意。

[1022: 口コミ知りたいさん]

>>1004 eマンションさん
3年ちょっと前にマンション探してましたが、ここは7700万円くらいでした。コロナ禍の値上がり半端ないです

[1023: マンション検討中さん]

>>1022 口コミ知りたいさん

いまや7700万だと、ピアースでは44㎡しか買えないですね。つらたん。

[1024: マンション検討中さん]

大井町ってマンション高いんだね。

[1025: 匿名さん]

大井町はポテンシャルの割には安かった。
高輪や品川の再開発の影響で見直されて、ミクロの場にも再開発が起き今最注目の街らしい。
まぁ東西南北行けちゃうしリニア走ったら品川なんて日本人は買えないわけで、仕込むならまだまだチャンス。
交通アクセスと住商業バランスはお世辞なしに23区トップクラスかと思います。
大衆にバレたかん

[1026: 匿名さん]

>>1025 匿名さん
品川は海側に嫌悪施設群があるから、その辺りを避けて高輪や芝浦、大井町あたりの住みやすいエリアが人気になる。

[1027: 匿名さん]

再開発目白押しの京浜東北線で水害ハザード、液状化恐れなし、駅からほぼ平坦の部分がピアースの優れた部分と思います。
そんな場所あんまりない。

[1028: 匿名さん]

我々の負けを素直に認めよう。
欲しかったマンション…
さようなら。
こんな時代に生まれて悔しいです。

[1029: 匿名さん]

Eタイプで言えば10戸しかなく、1つパンダに取っておくとして残り9戸。別に販売を急いでないだろうから今回ので7, 8戸売れたらモリモトとしては万々歳。何回かに分けて検討者の予算を確認し、予算上位7, 8人が買える金額にどんどんシャープにしていくイメージ。不動産会社にとって利益最大化には最適な方法。そういうわけで投資用に考えている人は割高になる恐れがあるので要注意。

[1030: 匿名さん]

焦って買う必要も無いですよ。西口の戸越公園のタワマンのモデルルームがある土地の区画とか、近い将来再開発まとまると思います。多分タワマンでは。

[1031: マンション検討中さん]

>>1029 匿名さん

Eタイプ検討中で、用意している予算もモリモトのターゲットに入っているっぽいのですが、なにやら得も言われぬ敗北感がありました。まさにそれです。文字におこしていただきスッキリしました。

[1032: 匿名さん]

>>1030 匿名さん
でももっと高くなるかも。
今後のマンション価格はどうなっていくのでしょうか？
じっくり中古も含めて検討重ねるのがいいと思います。

[1033: 匿名さん]

祐天寺5分にディアナできるみたいですよ。モリモト攻めてますね。

[1034: 匿名さん]

モリモトは好立地にたてるんだよなあ

[1035: マンション掲示板さん]

モリモトの時代がきたな

[1036: 匿名さん]

それは無い

[1037: 匿名さん]

祐天寺は650くらい？

[1038: 匿名さん]

>>1032 匿名さん
高くなったらどうすんだ。

[1039: 匿名さん]

不動産購入は自己判断や。
ピアースは場所は最高やな。
旅行好きには堪らんわい。
推測すると1億予算なら55くらいか。

[1040: マンション検討中さん]

>>1028 匿名さん
今はマンションも高いですが、2-30年くらい待てるのであれば、長期的には下がってくると思うのですよね。

[1041: 検討板ユーザーさん]

>>1040 マンション検討中さん

30年たてば住宅ローンを完済できるよ。

[1042: 匿名さん]

モリモトは過去に攻めて倒産してる。歴史は繰り返すのか？

[1043: 匿名さん]

戸越公園値下げしたし、ここも1LDK+2Sは1億円割ってくるか？

[1044: マンション掲示板さん]

>>1043 匿名さん

諦めた方が良いです。4階でも11500万すら下回らないと思います。