ピアース大井仙台坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース大井仙台坂についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-oisendaizaka/index.html

所在地：東京都品川区東大井五丁目415番5、415番23、415番24、415番25（地名地番）
交通：ＪＲ京浜東北線・りんかい線「大井町」駅 徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
　　　京急本線「青物横丁」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.59m2～85.23m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース大井仙台坂　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/53175/

[901: 匿名さん]

ジオだと品川シーサイドにイオンがある。

[902: マンション検討中さん]

>>899 マンション検討中さん
1.3位？

[903: 匿名さん]

>>897 マンション検討中さん
高いですよね。
ただ城南エリアは今は一声550。
山手エリアは700超えてます。
横浜山下公園なんかも700超えてますよね。
頑張って500だと難癖つく場所しかなく迷走してます。

[904: マンション検討中さん]

>>887
住めなくはないけど、狭いと思う。
内廊下なのに3方に採光がある関係か、何か面積以上に狭い感じ。各部屋も狭いのに収納も少ないし。
でも昨今は50平米台の2LDKで親子3人暮らしも良くあるみたいなので、どうにかなるかと。幸い全室リビングインではないですし。
家の中だけを考えると戸越のほうが良いけどあっちはあっちでゴミ捨てにストレスが掛かりそうだし、利便性的には圧倒的にこっちだし中々難しいですね。

[905: 匿名さん]

戸越公園は飛行機騒音がないし環境的にはピアースより上。利便性は1分4分の違いはあるけどピアースが上かな？

[906: 匿名さん]

戸越公園地下のリニアは？

[907: マンション掲示板さん]

>>905 匿名さん
で価格が同じだったらどっち買うのが正解？
自分は大井町かなと思う

[908: 匿名さん]

>>906 匿名さん
リニアは生活に関係ないのでは。戸越公園の難点は電車の音だな。

[909: マンション掲示板さん]

大井町は戸数少ないので買えるかという問題もある

[910: 匿名さん]

クレヴィア西馬込とかもありますよ。だいぶ安いよ。

[911: マンション検討中さん]

>>905 匿名さん

踏切音が無理です。朝とかずっと鳴ってますよ。
あれ、タワマンだと何階まで届くんだろう？

[912: マンション検討中さん]

>>904 マンション検討中さん

親身なご助言、ありがとうございます。子供の持ち物がこれから増えていくので収納は多い方が助かるのですが、10年後に夫婦二人となった時には、67くらいの広さがちょうど良いのかなとも感じています。楽しみながら悩んでみます。(価格はまったく楽しくないですが、、)

[913: 匿名さん]

踏切音は高架化されればなくなるけど、確かに当面は残りますね。

[914: 検討板ユーザーさん]

想定よりも高い値段設定で掲示板の勢いが弱まりましたね。

[915: マンション検討中さん]

>>914 検討板ユーザーさん

高い値段なんですかね？
中古の価格帯見るのと南向きや立地など考えるとある程度妥当な金額、高くても500～1000万程度の誤差な気がしますが。

[917: 匿名さん]

想定坪単価より1割以上高くて玉砕です。ピアース戸越公園、あんなに安かったのに。

[918: マンション検討中さん]

>>917 匿名さん
私も玉砕です。金持ちにとっては安い！かもしれませんが、一般的な市民なからすると高い！と思う人が大部分だと思います。

[919: 検討板ユーザーさん]

>>916 マンション検討中さん
中古のなんてずっと売れ残っているから比較の参考にならないですよ。それよりも利回りの方がよっぽど参考になると思います。航路直下という明確なリスクがある中で、買いに向かえるのは資産に余裕がある人だけに限られそうです。

[920: マンション検討中さん]

近くのパークハウス大井町レジデンスが1年前に坪425万円で売り出していたのに…上がりすぎて怖いです…

[921: 匿名さん]

私も高くて玉砕しました。因みに掲載されてる中古の価格なんて参考にならないですよ。あくまで売り主の売れたらいいなという高めの球ですから。成約価格を見る必要があります。

[922: マンション掲示板さん]

>>920 マンション検討中さん

今の市況はそんなもんだと思うよ。他のエリアでも

[923: とく]

>>921 匿名さん
成約価格も大体一億超えての成約ですよ。
なので、少し割高かもしれませんが個数考えても、
ある程度お金ある人には妥当ではないかなと。
そもそも資産にもなりますし損はないのではないかと

[924: 匿名さん]

モリモト担当者からクレヴィアタワーの中古物件と比較されましたが、そんな物件誰が買うんかいって思いながら聞いてました笑

[925: マンション検討中]

>>924 匿名さん
再開発も区役所側ありますし、クレヴィア成約も何件もあるみたいですけど物件よくないんです？

[926: 匿名さん]

>>923 とくさん
成約価格はレインズによれば恐らく周辺タワマンだと思われる物件で坪510万円前後。どうして検討者が擁護するのかよくわかりませんが、割高ではありますよ。このマンションを一点ものとして気に入ったお金持ちが購入するのかなと。私はそんなお金の余裕はありません、、

[927: 匿名さん]

>>925 マンション検討中さん
いま売り出されている中古物件のことですよ。

[928: マンション掲示板さん]

買えないのなら次の価値あるマンションに行きましょう
愚痴ってしょうがない

[929: マンション検討中]

>>927 匿名さん
分かってますよ。でも過去の成約もだいたい1億から1.1,1.2億の実績ですよ。
たしかに出てのるのは高いかもですが、シティータワー見てもそれでも売れる可能性あるのが現実ではないでしょうか。

[931: 匿名さん]

愚痴ってすみませんでした。業者さん。

[932: 匿名さん]

何か会話が成り立ってないですね。何れにせよ業者さんの書き込みが多そうです。少なくともこの物件買えるような成功者がそんな書き込みに騙されるとは思いませんけどね。

[933: マンション検討中さん]

ここで言われている低層階北側@560から、低層階南側@570からは、ブロック価格の想定の上限から導いてる坪単価ですが、想定の下限で計算をすると低層階北側@540くらいから、低層階南側@550くらいなので、下限近くで出してくれると検討できるかも。いや、ムリ、、

[934: 匿名さん]

見てはいけないと思いつつ、クレヴィアタワー大井町の掲示板を覗くと、「平均坪単価@419万円」の記載が、、
咽び泣きました。私の資産も可処分所得も1.4倍にはなってないと。玉砕もいいとこです。身の程をわきまえ、天王洲か西馬込へ行ってきます。

[935: 坪単価比較中さん]

>>934 匿名さん
天王洲か西馬込も今よりもと安かっただろう

[936: マンション検討中さん]

高いのもあるけど、小さい部屋が多すぎて個人的には微妙。子供に煩わされないのは良いけど。まあ、この価格だと投資目的は少なそうだからまだマシなのかな。
反響が大きいのは事実だろうけど、その割にはあんまり早く売り切れるようには見えないんだけど、どうなるんかね。

[937: 匿名さん]

>>924 匿名さん

クレヴィアタワーの方がずっと良いよね。モリモトは自己評価高すぎない？

[938: 通りがかりさん]

完売でしょうね、ここも。

[939: マンション検討中さん]

>>937 匿名さん
地元民から言わせてもらうと、クレヴィアは中途半端の極みですが。。。
あの辺りで欲しければ物件の出来から言ってスミフが第一候補ですし、大井町徒歩圏で住環境面を重視するなら航路のネガはあれど仙台坂やゼームス坂が地位も含めて上です。

スミフ、クレヴィア、ラヴィアンの場所は道を挟んだ西側が一種低層で眺望が半永久的に確保できるメリットはあるのですが、猥雑な商業地で嫌悪施設も近いのであの辺を環境が良いとは言いませんね。

[940: 匿名さん]

大井のマンションなら、アールブランやジェントリーがもう少し築浅だったら欲しいなって思います。

[941: マンション検討中さん]

大井町自体、便利ではあるけど家族連れが求める様な住環境が良いところって無いような。
中古ならプラウドゼームス坂が良いかなーと思ったけど、あんま評価良くないんかね。

[942: 評判気になるさん]

>>940 匿名さん
ちょっと駅から離れますけど十分徒歩圏内ですし、あの辺りも落ち着いた良いエリアですよね。
少し前まではジェントリーのあたりは商店街の屋根が残って昭和の名残がありましたが、取っ払って雰囲気変わりましたね。
ちょっと古いですが築20年くらいなのでフルリフォームかけるタイミングと思えば、良い出物あれば候補になるかもですね。

[943: 匿名さん]

500件きているなら上位5%で25戸、10%でも50戸、15%で75戸。
完売やん…

[944: 匿名さん]

>>942 評判気になるさん

びゅうパルクの最上階102㎡が11000万円(@354)で出てますね。徒歩11分で築19年ですけど、適正価格な感じがします。

[945: 検討板ユーザーさん]

>>943
地域が違うけど、ドレッセタワー新綱島が5500超のエントリーで販売実績が176（3.2％）、リビオタワー羽沢横浜国大が4000超のエントリーで販売実績が111（2.78％）なので、エントリーの数だけだと即完売とも思えない。例示した2物件は、ほぼ駅直結でその地域のシンボル的なの物件でもあるので冷やかしが多かったからちょっと特殊かもだけど。
3LDKは出した分売れるとは思うけど2LDK、1LDKは厳しいと思うけどね。南側は3階まで全部3LDKにすれば良かったのに。

[946: 匿名さん]

>>944 匿名さん

ひゃー！102㎡は広くて憧れるけど、築19年でも1.1億ですか…。たぶん購入価格よりも高いですよね。隣のジェントリーでも新築売り出しで高いお部屋で１億くらいだったらしいので。
うちは大井町で広い中古はとても買えないです。
やっぱりピアースの小さめのところ欲しいけど、飛行機と収納の少なさで迷います。

[947: 匿名さん]

>>939 マンション検討中さん
スミフは商業施設がほぼゼロ。やはり大井町のシンボルはラヴィアンかな。

[948: 匿名さん]

予約取れん…

[949: 匿名さん]

大井町は便利だけど、どっこも狭いのが難点ですね。

[950: 匿名さん]

下駄履きマンションの方が良いとか初耳です

[951: 匿名さん]

>>946 匿名さん

102平米の部屋は新築時 7280万円のようです。

Ieshil のビッグデータ算出での参考相場価格は 7980万円と出てますが、それだとちょっと安い感じですね。
いま、102平米を 7980万円で手放したところで手に入るマンションは50平米程度ですから手放すメリットがあまりない。

[952: マンション検討中さん]

>>951 匿名さん

Ieshilって外すよね。低すぎる

[953: 匿名さん]

>>952 マンション検討中さん

そうですね。安く設定される気がします。
あとは結構、新築時販売価格に引きずられてるというか、
安い時に販売されたマンションがその後、周辺の相場が上がっても
評価額は全く上がらないですね。

[954: 匿名さん]

Ieshilは分譲時価格を知りたい時くらいしか見ないですね。
他サイトと比べても１つだけ明後日の参考価格つけますし。

[955: 匿名さん]

大井町はアリュールゼームス坂が一番だと思うけど、中古もでないね。

[956: マンコミュファンさん]

>>947 匿名さん
すき家あるしね

[957: 匿名さん]

アリュール良いですよね、築14年くらいになりましたが贅沢に建てられてるのでタワマン派の人じゃなければ満足度は高いと思います。
駐車場は地下、エレベーターはニコイチですし。
ネガポイントは飛行機と駅からのアプローチの猥雑さでしょうか。特に後者については細い小路に飲食店が密集しているあたりは衛生面がよろしくなく、夜にネズミ見たことが何度もあります。
そのため個人的にはエリアとしてはゼームス坂より仙台坂を推します。

[958: マンション検討中さん]

飛行機の音は窓閉めとけばどうにでもなりそうだから、眺望がひらけてて日当たりのいい仙台坂がいあなぁ。

[959: 匿名さん]

立ち飲みのお肉屋さんはまだあるのだろうか? あのゼームス坂からの小路が大井町の昔のイメージ。あのあたりは再開発されないのだろうか。

[960: マンション検討中さん]

まだありますよ。あの辺こそ再開発すれば良いんじゃね？と思うけどあんまりそういう気配はない気がする。

[961: 匿名さん]

値段が高すぎたせいで掲示板が一気に過疎っちゃいましたね。次の面談に進むぞって方いらっしゃいます？

[962: 匿名さん]

しかしEタイプ坪580-630万円というのは高すぎる。。

[963: 匿名さん]

敗北者達が凄い。
残された勝ち組だけが次のステージに立てます。

我が家は超買う気満々で挑みましたが跳ね返されました。

相場的には適正なんでしょう。
戸越公園の価格見ても。

ピアースが？というよりかは時代に敗北。

[964: 匿名さん]

>>962 匿名さん
でも、売れちゃうんだろうね。
悔しいね。

[965: 匿名さん]

相場より高いけど、戸数が少ないのと希望者が多いことからモリモトからしたらこの価格でも捌くことが出来ると考えたのでしょう。凄いお金持ちだったら高かろうが欲しけりゃ買いますからね。

[966: 匿名さん]

私はもう諦めましたが、次回は8/18から先着で購入受付らしいですよ。

[967: 匿名さん]

もしかしたら安くなるかもだから3階目の予約しよ笑

[968: 通りがかりさん]

商談受けた感じ超強気というか、売れちゃう自信に満ちていたから、たぶんあっという間に売れてしまうんだろうね。
いやはや次の大井町物件出たら再開発もあり650とかになるのかね。
金ある人はあるねー。

[969: 販売関係者さん]

>>962 匿名さん
眺望の良い南側住戸が高いのは分かりますが、北側住戸も560～っていうのは攻めてるなって感じました。

[970: マンション検討中さん]

予算オーバーなので撤退します。
高くても売れちゃうんじゃしょうがないですね。

[971: 匿名さん]

南側眺望も開けてはいるけど、どうってことない景色でした。
購入するつもりでしたが、景色がショボい。東京タワー、富士山、新幹線の見える部屋がいいなと思い直して、不動産バブル弾けてローン破綻して手放す人を地道に待つことにします笑笑
銀行に声かけておいて裏ルートで募集探します。

[972: 坪単価比較中さん]

>>971 匿名さん
ジョークは顔だけにして

[973: ご近所さん]

>>971 匿名さん

たしかに。眺望写真見せてもらったけど、南側と言えども10階以下の眺望はたいしたことないと思った。パークハウスがまあまあ存在感あるし。

[974: 匿名さん]

愚痴ってないで年収あげようぜ。
三田ガーデン買おう！

[975: マンション検討中さん]

>>974 匿名さん
そうだな、ワールドタワーレジデンスか、三田ガーデンヒルズとか買えば安泰だな。

[976: 匿名さん]

そんなピアース大井仙台坂は注目度ランキングでは三田、WORLD、晴海より上なんですね。

[977: 匿名さん]

南向きかつ南面が抜けてる物件は大井町でも少ないです。お隣のシティテラスの一番の売りがそこだった。

[978: 匿名さん]

南の展望が気になる人は隣のビルをのぼれば分かりますよ。

[979: 匿名さん]

>>978 匿名さん

隣の韓国系ビル？
あそこは部外者は外階段で上がらないと行けないですよね。エレベーターは使えない。そもそも部外者はのぼったらダメだと思うけど。

ドローンで撮影した眺望ならモリモトでみせてもらえますよ。

[980: 匿名さん]

かなり強気ですよね。1LDK投資目線でしたがとても買えません。ちなみにもう完売したけどリビオメゾン三田の低層階の方が安かったです。

[981: 周辺住民さん]

お隣のカーサ大井町(1998年築）は5階49.88㎡で5,980万円、坪396万円（※売出し価格）。駅距離は変わらないから、こちらとの築年数差26年を、よく言われてる坪4万円/年の減価カーブで補正すると、こちらのマンションは坪500万円が適正価格。
坪600万円以上であればさすがに割高と感じるが、5階以上の南側住戸で最新の設備を配した新築マンションが坪530-580万円ならば、まあ相場なりかな。（そもそも比較してる中古の値付けも高いんだけど、、）

[982: 匿名さん]

500以下で検討していた方が高いと言っているのはお門違いですね。相場じゃなく個人的でしょう。
相場感だと550-580くらいが悩みラインですね。
部屋によりますが600超えたら高いですね。
個人の予算でガーガーしたらダメです。
550ならドストライクと個人的には思っていたので悩んではおりますが、不動産は場所ですから気に入って突っ込んでいこうと思ってはいます。
あとは11,000が限りなく11,000に近くなればありがたい。

[983: マンコミュファンさん]

>>982 匿名さん

うーん、周辺中古を十分検討してから購入に進むのがおすすめと思う

[984: 匿名さん]

同じ徒歩4分のアリュールゼームス坂が築13年で@480だから、550もありかも。
アリュールの敷地面積10倍以上だけど。

[985: 匿名さん]

>>982 匿名さん
多分Eタイプの部屋を言ってるんだと思いますが、楽観的過ぎませんかね？もちろんまだ未定なんだとは思いますが、1番下の4階で坪580万円と考えて下さいと言われましたけど（1番下でも11,000万円台後半になる）。6, 7階で12,000万円超えてくると。

[986: 匿名さん]

白金台のディアナコート池田山公園と同じくらいということかな

[987: 匿名さん]

>>985 匿名さん
そんな高くならないと営業ニュアンスで言ってましたが。

[988: 匿名さん]

多分12,000ピッタリが10階位かと。

[989: 匿名さん]

モリモトのみぞ知る。
金額を待つしかない。下が11,000前半ならお買い得まではいかないけど納得感あり。

[990: 匿名さん]

>>986 匿名さん
過去をほじくり返すと買えなくなるよ。
傍観者なら問題ないけど。
今を生きようぜ！！

[991: 匿名さん]

シティテラスが出てきてた。

[992: マンション検討中さん]

4階で坪580か、無理だ。降参。

[993: 匿名さん]

結局幅がありすぎてよくわからないんですよね。プレミアム住戸は大体もう出てましたけど。8月18日の答え合わせが楽しみです！

[994: 匿名さん]

>>991 匿名さん
買います。

[995: 匿名さん]

18日からの正式、もう予約取れないよ。
一期待つしかないね。
気づいたら完売してそう。

[996: 匿名さん]

シティテラス安いな。
3LDKだったら最高だった。
皆さん買いですね！

[997: 口コミ知りたいさん]

>>991 匿名さん
坪561万円ですね。

[998: 匿名さん]

シティ、部屋の状況、手数料が気になるが良いですね。400万の手数料はデカくて込みで11,980＋400だと12,380ですな。築10年でピアース並み。

[999: 匿名さん]

>>998 匿名さん
ピアースで坪560だと低層階しか買えない。

[1000: 匿名さん]

手数料込みで565.3万
これが相場なり