ピアース大井仙台坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース大井仙台坂についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-oisendaizaka/index.html

所在地：東京都品川区東大井五丁目415番5、415番23、415番24、415番25（地名地番）
交通：ＪＲ京浜東北線・りんかい線「大井町」駅 徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
　　　京急本線「青物横丁」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.59m2～85.23m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース大井仙台坂　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/53175/

[851: 匿名さん]

>>850 匿名さん
意外と方角差ないんだね

[852: 匿名さん]

>>840 匿名さん

次期販売って4戸くらいだったよ

[853: マンション検討中さん]

些細なことかもしれないですけど、お隣のカーサ大井町からの目線が気になるようなことはないですかね？MR行けば眺望写真で被り具合が確認できるのかな？

[854: 匿名さん]

営業が言っていたけど問い合わせ、お客さん来訪ペースが過去イチらしいですね。
モリモトのマンション好立地多いけど、ここが過去イチか。

[855: マンション検討中さん]

3LDKは戸数も少ないしすぐ売れそうだけど、2LDK、1LDKはそこまで売れるかな？賃貸相場的にも大井町は安めだから、旨味少なくて、投資目的な人も少なそうだし。

[856: 口コミ知りたいさん]

>>847 匿名さん
モリモトはギリギリまで価格発表しないので、それまでは上げますよ。ただ住友みたいに販売期によって価格差をつけないだけです。

[857: 口コミ知りたいさん]

>>855 マンション検討中さん
独身やDINKSが買うのでは？モリモトは小さい間取りから売れていくイメージ

[858: 匿名さん]

>>854 匿名さん

そりゃ営業はそう言って煽るに決まってるでしょ。モリモトは予算オーバーの人でもごり押しするからね

[859: 匿名さん]

立地良いのですがやはり悩ましいのは飛行機ですかね。リセールの際にもその点は割り引かれてしまうと思います。

[860: 匿名さん]

>>840 匿名さん
モリモトは期で価格上げないですよ。売り切って次行くスタイル。

[861: 匿名さん]

飛行機好きね。

即完間違い無いでしょ。
そんなにお客さん来ているならさ。
高い安いの論議より需要があるなら予算上位者だけで終わりそうだね。

[862: 匿名さん]

どんな感じで売れていくのか興味ある。特に小さい部屋は時間かかりそうな気がするので。

[863: 匿名さん]

モリモトの1LDK+2Lに1.1億円なら他に良い物件色々あるから微妙なところだね

[864: 評判気になるさん]

北向き池上通り沿いのほうは、なかなか売れない気がします。

[865: 匿名さん]

同じく。
若年の独身とかDINKSには結構厳しいグロスになりそうな気がするし。
土地柄高齢の単身者とかDINKSも多かったりするんだろうか

[866: 匿名さん]

小さい北側は4,000万台から
40は6,000万台からって担当言っていたからまずまずな気がする。
南はバカ売れしそうなこと言ってたよ。

[867: 匿名さん]

南東向きは一期で全部なくなるかも

[868: マンション検討中さん]

いくら反響が大きくてもファミリー層だけとかなら、どうみても即完売とか無理でしょ。3LDKの取り合いになるだけで。立地的にもっと3LDK増やしといた方が良かった気がするけど、どうなるんかね。

[869: 匿名さん]

>>861 匿名さん
逆にいえば飛行機を除けばここは大きなネガがないですからね。

[870: マンション検討中さん]

結局実際の金額の説明を土日聞いた方はいらっしゃるんですかね？
いくらの情報が正しいんでしょうか。

[871: 匿名さん]

4Fで北向き坪560万円、南向き570万円って感じでしたよ。そこから1F上がるたびに坪5万円ずつ増えていくイメージです。

[872: 匿名さん]

>>870 マンション検討中さん
このスレの情報はかなり間違っている、とだけ言っておきます。みんな牽制し合ってるね。

[873: マンション検討中さん]

>>871 匿名さん

ブロック価格なのに、そんな細かく出てるんですね。

[874: 坪単価比較中さん]

人気物件とお宝物件のスレはマジで信用しない方がいい
昔ヴィークコート代々木参宮橋のスレでは坪600の情報があり訪問を断念しましたが、
実際は坪470くらいの超絶バーゲンセールお宝物件だった

[875: 匿名さん]

>>873 マンション検討中さん
4Fと10Fの価格が出てたので、単純計算しただけです。

[876: マンション検討中さん]

>>875 匿名さん

なるほど！ありがとうございます！

[877: 買い替え検討中さん]

私は南面55平米の部屋が気になっています。間取り、値段わかる方いらっしゃいますか？

[878: 匿名さん]

>>876 マンション検討中さん
坪560だと1LDKで5300、2LDKで7300くらいですか、、
階差考えても866の方と結構乖離がありますが、肌感的にはやっぱり560位なんですかね、かなしいかな

[879: 匿名さん]

>>877 買い替え検討中さん
南面は多分すぐなくなるから今から動いても遅いぐらい。すぐにMR予約しましょう。

[880: 匿名さん]

>>878 匿名さん
ブロック価格表を見ての投稿なので、北向き低層坪560万円からで間違いないですよ。

[881: 匿名さん]

>>877 買い替え検討中さん
うろ覚えですが、4階で9,500万円くらいだったかと。

[882: 匿名さん]

9,000くらい

[883: 通りがかりさん]

むかし、以前建っていた物件の北側池上通側に住んでいたけど、池上通の音はほとんど気にならなかった。救急車は時折通るけどね。

[884: 匿名さん]

>>880 匿名さん
ありがとうございます。なかなかですね、、
ファミリータイプはサクッと売れるにしても、このグロスの単身DINKS向けがどれぐらいのスピードで捌けるのか興味ありますね

[885: 匿名さん]

>>884 匿名さん
大井町は単身需要の方がむしろ大きいかも。近くのオープンレジデンスも即完だった。

[886: 匿名さん]

いやあいいマンションですね。
欲しいけど高いなあ…。
買えないこともないから協議中。
1LDK3階は4,000万台で次期抽選やると担当さん言ってました。ただ当たらなそうだから上買うかなぁ

[887: マンション検討中さん]

67㎡のEタイプで夫婦＋中学生1人だと狭いでしょうか？通勤通学に便利な立地なので検討していますが、1億2000万円前後と想定以上にお値段が高いのと、柱によるデッドスペースが多そうで実際は65㎡くらいになってしまうかなと感じてます。同じ1億2000万円の戸越公園タワー(あちらは73㎡)も候補にしており、迷っています。

[888: 匿名さん]

>>886 匿名さん
一番安くても5000万円台ではなかった？

[889: 匿名さん]

>>887 マンション検討中さん

67平米で夫婦二人でどうにが譲り合って暮らすってイメージですけど、人によるのかな？
ここは洗面所が狭すぎなので、朝重なる時間があるとストレスになりそうですね。
でも現在中学生なら10年我慢して、就職と同時に家を出すっていうのはどうでしょう？

[890: マンコミュファンさん]

>>877 買い替え検討中さん
収納少なくないですか？とくに靴箱のサイズ、狭過ぎて1人分足りるかどうか。

[891: 匿名さん]

戸越公園と真剣に比較すると立地環境は置いておいて、管理費を見てみるとピアースとパークハウスで価格差はあっても支払い差はあんまりないですね。
どちらかお好きな方を購入されるか、ジオ天王洲なら比較的広いのが買えそうですよ。

[892: 匿名さん]

>>888 匿名さん
3階ですよ。
だけど次期の様です。

[893: 匿名さん]

全体が高すぎてプレミアムフロアが相対的に安く感じる。

[894: マンション検討中さん]

>>887 マンション検討中さん
広くはないですが、3人でも住めると思います。

[895: 口コミ知りたいさん]

>>891 匿名さん

立地は一番大事だから置いておくのはどうかなと思う

[896: 匿名さん]

>>895 口コミ知りたいさん
立地だけなら大井町一択になっちゃうよ。
村と街と港くらい違う

[897: マンション検討中さん]

いやーまさか低層でも坪500万円後半とは予想していなかったな…広町地区開発も織り込んでの強気設定だとは思うが、大きな商業施設はなさそうだしそこまで活性化するかな？

[898: 匿名さん]

>>891 匿名さん

ジオ品川天王洲は周辺にショッピングモールや大型スーパーないのできつくないですか

[899: マンション検討中さん]

11階と12階にあるMタイプっていくらくらいでしょうか？

[900: 匿名さん]

>>898 匿名さん
大型スーパーないときついひとは大井町にしておいて。

[901: 匿名さん]

ジオだと品川シーサイドにイオンがある。

[902: マンション検討中さん]

>>899 マンション検討中さん
1.3位？

[903: 匿名さん]

>>897 マンション検討中さん
高いですよね。
ただ城南エリアは今は一声550。
山手エリアは700超えてます。
横浜山下公園なんかも700超えてますよね。
頑張って500だと難癖つく場所しかなく迷走してます。

[904: マンション検討中さん]

>>887
住めなくはないけど、狭いと思う。
内廊下なのに3方に採光がある関係か、何か面積以上に狭い感じ。各部屋も狭いのに収納も少ないし。
でも昨今は50平米台の2LDKで親子3人暮らしも良くあるみたいなので、どうにかなるかと。幸い全室リビングインではないですし。
家の中だけを考えると戸越のほうが良いけどあっちはあっちでゴミ捨てにストレスが掛かりそうだし、利便性的には圧倒的にこっちだし中々難しいですね。

[905: 匿名さん]

戸越公園は飛行機騒音がないし環境的にはピアースより上。利便性は1分4分の違いはあるけどピアースが上かな？

[906: 匿名さん]

戸越公園地下のリニアは？

[907: マンション掲示板さん]

>>905 匿名さん
で価格が同じだったらどっち買うのが正解？
自分は大井町かなと思う

[908: 匿名さん]

>>906 匿名さん
リニアは生活に関係ないのでは。戸越公園の難点は電車の音だな。

[909: マンション掲示板さん]

大井町は戸数少ないので買えるかという問題もある

[910: 匿名さん]

クレヴィア西馬込とかもありますよ。だいぶ安いよ。

[911: マンション検討中さん]

>>905 匿名さん

踏切音が無理です。朝とかずっと鳴ってますよ。
あれ、タワマンだと何階まで届くんだろう？

[912: マンション検討中さん]

>>904 マンション検討中さん

親身なご助言、ありがとうございます。子供の持ち物がこれから増えていくので収納は多い方が助かるのですが、10年後に夫婦二人となった時には、67くらいの広さがちょうど良いのかなとも感じています。楽しみながら悩んでみます。(価格はまったく楽しくないですが、、)

[913: 匿名さん]

踏切音は高架化されればなくなるけど、確かに当面は残りますね。

[914: 検討板ユーザーさん]

想定よりも高い値段設定で掲示板の勢いが弱まりましたね。

[915: マンション検討中さん]

>>914 検討板ユーザーさん

高い値段なんですかね？
中古の価格帯見るのと南向きや立地など考えるとある程度妥当な金額、高くても500～1000万程度の誤差な気がしますが。

[917: 匿名さん]

想定坪単価より1割以上高くて玉砕です。ピアース戸越公園、あんなに安かったのに。

[918: マンション検討中さん]

>>917 匿名さん
私も玉砕です。金持ちにとっては安い！かもしれませんが、一般的な市民なからすると高い！と思う人が大部分だと思います。

[919: 検討板ユーザーさん]

>>916 マンション検討中さん
中古のなんてずっと売れ残っているから比較の参考にならないですよ。それよりも利回りの方がよっぽど参考になると思います。航路直下という明確なリスクがある中で、買いに向かえるのは資産に余裕がある人だけに限られそうです。

[920: マンション検討中さん]

近くのパークハウス大井町レジデンスが1年前に坪425万円で売り出していたのに…上がりすぎて怖いです…

[921: 匿名さん]

私も高くて玉砕しました。因みに掲載されてる中古の価格なんて参考にならないですよ。あくまで売り主の売れたらいいなという高めの球ですから。成約価格を見る必要があります。

[922: マンション掲示板さん]

>>920 マンション検討中さん

今の市況はそんなもんだと思うよ。他のエリアでも

[923: とく]

>>921 匿名さん
成約価格も大体一億超えての成約ですよ。
なので、少し割高かもしれませんが個数考えても、
ある程度お金ある人には妥当ではないかなと。
そもそも資産にもなりますし損はないのではないかと

[924: 匿名さん]

モリモト担当者からクレヴィアタワーの中古物件と比較されましたが、そんな物件誰が買うんかいって思いながら聞いてました笑

[925: マンション検討中]

>>924 匿名さん
再開発も区役所側ありますし、クレヴィア成約も何件もあるみたいですけど物件よくないんです？

[926: 匿名さん]

>>923 とくさん
成約価格はレインズによれば恐らく周辺タワマンだと思われる物件で坪510万円前後。どうして検討者が擁護するのかよくわかりませんが、割高ではありますよ。このマンションを一点ものとして気に入ったお金持ちが購入するのかなと。私はそんなお金の余裕はありません、、

[927: 匿名さん]

>>925 マンション検討中さん
いま売り出されている中古物件のことですよ。

[928: マンション掲示板さん]

買えないのなら次の価値あるマンションに行きましょう
愚痴ってしょうがない

[929: マンション検討中]

>>927 匿名さん
分かってますよ。でも過去の成約もだいたい1億から1.1,1.2億の実績ですよ。
たしかに出てのるのは高いかもですが、シティータワー見てもそれでも売れる可能性あるのが現実ではないでしょうか。

[931: 匿名さん]

愚痴ってすみませんでした。業者さん。

[932: 匿名さん]

何か会話が成り立ってないですね。何れにせよ業者さんの書き込みが多そうです。少なくともこの物件買えるような成功者がそんな書き込みに騙されるとは思いませんけどね。

[933: マンション検討中さん]

ここで言われている低層階北側@560から、低層階南側@570からは、ブロック価格の想定の上限から導いてる坪単価ですが、想定の下限で計算をすると低層階北側@540くらいから、低層階南側@550くらいなので、下限近くで出してくれると検討できるかも。いや、ムリ、、

[934: 匿名さん]

見てはいけないと思いつつ、クレヴィアタワー大井町の掲示板を覗くと、「平均坪単価@419万円」の記載が、、
咽び泣きました。私の資産も可処分所得も1.4倍にはなってないと。玉砕もいいとこです。身の程をわきまえ、天王洲か西馬込へ行ってきます。

[935: 坪単価比較中さん]

>>934 匿名さん
天王洲か西馬込も今よりもと安かっただろう

[936: マンション検討中さん]

高いのもあるけど、小さい部屋が多すぎて個人的には微妙。子供に煩わされないのは良いけど。まあ、この価格だと投資目的は少なそうだからまだマシなのかな。
反響が大きいのは事実だろうけど、その割にはあんまり早く売り切れるようには見えないんだけど、どうなるんかね。

[937: 匿名さん]

>>924 匿名さん

クレヴィアタワーの方がずっと良いよね。モリモトは自己評価高すぎない？

[938: 通りがかりさん]

完売でしょうね、ここも。

[939: マンション検討中さん]

>>937 匿名さん
地元民から言わせてもらうと、クレヴィアは中途半端の極みですが。。。
あの辺りで欲しければ物件の出来から言ってスミフが第一候補ですし、大井町徒歩圏で住環境面を重視するなら航路のネガはあれど仙台坂やゼームス坂が地位も含めて上です。

スミフ、クレヴィア、ラヴィアンの場所は道を挟んだ西側が一種低層で眺望が半永久的に確保できるメリットはあるのですが、猥雑な商業地で嫌悪施設も近いのであの辺を環境が良いとは言いませんね。

[940: 匿名さん]

大井のマンションなら、アールブランやジェントリーがもう少し築浅だったら欲しいなって思います。

[941: マンション検討中さん]

大井町自体、便利ではあるけど家族連れが求める様な住環境が良いところって無いような。
中古ならプラウドゼームス坂が良いかなーと思ったけど、あんま評価良くないんかね。

[942: 評判気になるさん]

>>940 匿名さん
ちょっと駅から離れますけど十分徒歩圏内ですし、あの辺りも落ち着いた良いエリアですよね。
少し前まではジェントリーのあたりは商店街の屋根が残って昭和の名残がありましたが、取っ払って雰囲気変わりましたね。
ちょっと古いですが築20年くらいなのでフルリフォームかけるタイミングと思えば、良い出物あれば候補になるかもですね。

[943: 匿名さん]

500件きているなら上位5%で25戸、10%でも50戸、15%で75戸。
完売やん…

[944: 匿名さん]

>>942 評判気になるさん

びゅうパルクの最上階102㎡が11000万円(@354)で出てますね。徒歩11分で築19年ですけど、適正価格な感じがします。

[945: 検討板ユーザーさん]

>>943
地域が違うけど、ドレッセタワー新綱島が5500超のエントリーで販売実績が176（3.2％）、リビオタワー羽沢横浜国大が4000超のエントリーで販売実績が111（2.78％）なので、エントリーの数だけだと即完売とも思えない。例示した2物件は、ほぼ駅直結でその地域のシンボル的なの物件でもあるので冷やかしが多かったからちょっと特殊かもだけど。
3LDKは出した分売れるとは思うけど2LDK、1LDKは厳しいと思うけどね。南側は3階まで全部3LDKにすれば良かったのに。

[946: 匿名さん]

>>944 匿名さん

ひゃー！102㎡は広くて憧れるけど、築19年でも1.1億ですか…。たぶん購入価格よりも高いですよね。隣のジェントリーでも新築売り出しで高いお部屋で１億くらいだったらしいので。
うちは大井町で広い中古はとても買えないです。
やっぱりピアースの小さめのところ欲しいけど、飛行機と収納の少なさで迷います。

[947: 匿名さん]

>>939 マンション検討中さん
スミフは商業施設がほぼゼロ。やはり大井町のシンボルはラヴィアンかな。

[948: 匿名さん]

予約取れん…

[949: 匿名さん]

大井町は便利だけど、どっこも狭いのが難点ですね。

[950: 匿名さん]

下駄履きマンションの方が良いとか初耳です