ピアース大井仙台坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース大井仙台坂についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-oisendaizaka/index.html

所在地：東京都品川区東大井五丁目415番5、415番23、415番24、415番25（地名地番）
交通：ＪＲ京浜東北線・りんかい線「大井町」駅 徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
　　　京急本線「青物横丁」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.59m2～85.23m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース大井仙台坂　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/53175/

[701: 匿名さん]

16,000はするだろ。
出なきゃすぐ売れちゃう印象。
18,500くらいじゃない？

[702: 匿名さん]

タイル貼りリビングでテンカセエアコン、天井高2.7mで南側永久開放の4分で品川隣。
18,000だな。

[703: マンション検討中さん]

プレミアムの85は17500くらいだろな。坪700はいかないけど、限りなく近いレベルじゃない？

[704: 匿名さん]

一億じゃ買えないのね。
撤退

[705: 匿名さん]

600前半なら買い。
16,000！

[706: 匿名さん]

戸越は110で22,000
坪670くらい。
ここは700だとしたら18,000
同等なら17,500。
と言うことは18,000でしょ。と予測。

[707: マンション検討中さん]

シティタワーの83㎡ x 15000万より高いのか、、

[708: 匿名さん]

>>707 マンション検討中さん
財閥シンボルタワーだけど、その部屋4階だし2年竣工から売れ残ってる新築未入居中古扱いと比べてもねぇ…
タワー4階15,000対三流南の上階対決ならどっちがいい？

[709: マンション検討中さん]

>>704 匿名さん
今はもう予算一億ないと話にならない時代になってきましたね。

[710: 匿名さん]

正直高いと思いましたが想定内でした。
凄い来場者みたいで注目されているみたいですね。私は突っ込むことをほぼ決めました。

[711: 匿名さん]

>>710 匿名さん

何で？

[712: マンション検討中さん]

>>710 匿名さん
価格がわかれば、ふるいにかけられて、来場者数もグングン減っていくのでは？

[713: 匿名さん]

>>712 マンション検討中さん
もう500件以上来てるみたいだから篩にかけて売るんだろうよ。

[714: 匿名さん]

誰かがブロック価格シェアしてください。。
お願い

[715: 匿名さん]

>>714 匿名さん
まだMR予約してないの？買えなくなるよ。

[716: 口コミ知りたいさん]

>>706 匿名さん
ほぼ当たりですね

[717: 匿名さん]

>>711 匿名さん
欲しいから。予算が合いそうだから。
ただそれだけ。

[718: 匿名さん]

>>706 匿名さん
まぁそんな感じがスタンダードだよね。
取り合いになるね。

[719: マンション検討中さん]

>>717 匿名さん
似たような価格帯、似たような設備、たくさんあるのになぜここなんですか？

[720: 匿名さん]

さっき現地見てきました。駅近いですね。
飛行機は真上飛んでいて爆音でした。

[721: マンション検討中さん]

85㎡のプレミアム住戸が坪700なのは、そもそも端から買えない漢なので、好きにしてもらっていいです。慎ましく生きる庶民としては、67㎡Eや70㎡Mがおいくらなのかが気になります。坪530-570くらいと予想（期待）しますが、ちょっとこの雰囲気だとムリそうですかね。

[722: 匿名さん]

67はブロック価格の見せ方が1000万単位だから、よくわかんない。@570まで予算あるなら6-7階くらいまでなら可能性ゼロではないと思うよ。低中層階は1LDK＋Sで、北側は壁ドンだけど。

[723: 匿名さん]

>>722 匿名さん

10,000～、11,000みたいな感じですか？

[724: マンション検討中さん]

皆さんの話から、67 中低層1LDK+Sは1.05-1.15かな？

[725: 匿名さん]

手前にオープンハウスのマンション建ててました。より駅近だしもっとたかいのかな？

[726: 匿名さん]

>>725 匿名さん

完売。小さい部屋のみ。こちより安かった

[727: 匿名さん]

>>726 匿名さん
そうなんだ。駅前だしいいねー

[728: マンション検討中さん]

西側に葬祭会社があったところを壊して工事入ってました。何ができるんだろう？ご存じのかたいらっしゃいませんか？小さいマンションくらいなら建ちそうな面積ありました。

[729: マンション検討中さん]

67平米、壁ドンで1億か。安いな。

[730: 匿名さん]

11からやろ

[731: 口コミ知りたいさん]

思ったより安いというかどうにかなりそうなレベル。
急がな

[732: 口コミ知りたいさん]

いうほど高くない印象。
戸越公園タワーより微妙に高い感じ。
まあ、そりゃ大井町だし納得感はある。
それとは別にどこでもマンション自体が高い。

[733: 匿名さん]

>>732 口コミ知りたいさん

2LDK+Sって最低いくらからでしたか？

[734: 匿名さん]

再開発終わったらどういう価格の景色なんやろう？
品川エリアはだいぶ変わるよね。

[735: 匿名さん]

>>725 匿名さん

オープンハウスのはワンフロア2世帯。
55平米7530万 @455
34平米4330万 @426

売り出しも１年ちょっと前でウクライナ情勢とか円安もなかった時期だから安かった。
こことはグレードが違うから購入者層は違うかもしれないけど小さい部屋は投資用としては良かったかもね。

[736: マンション検討中さん]

>>733 匿名さん
610だったかな

[737: 匿名さん]

>>732 口コミ知りたいさん
いや高い。中古になったらシティテラスと大して変わらなくなるだろうし。シティテラス高くても坪450ぐらいだよ。

[738: マンコミュファンさん]

>>737 匿名さん
だつたらシティテラスの中古を10年ぐらい待ってください。

[739: 匿名さん]

11,000から
安め

[740: 匿名さん]

>>739 匿名さん
いや高いよ。
ただ欲しいからかき集める。

[741: 匿名さん]

あの高台のラインはなかなか出ないんだよね。
どうしよっかなあ

[742: マンション検討中さん]

あの高台が1.1から買えるのはお得だな。もうあの立地は出ないだろうからな。

[743: 匿名さん]

>>740 匿名さん

かき集めるとかやめとけ。身の丈を超えてるよ

[744: マンション検討中さん]

67㎡のEタイプ、人気ですね。
南面は5階以上で前面の民家の屋根を完全に超えて抜けてくる感じでしょうか。北面、西面は9階くらいまでは壁ドンで採光のみかな。気になるところは、4本の柱が食い込んでいること、洗面がかなり狭そうなこと、収納が少ないこと、くらいでしょうか。11,000万で5階くらいが買えるのであれば、欲しい人は多そうですね。

[745: 匿名さん]

>>744 マンション検討中さん
シティテラス中古なら70平米1億しないぞ。

[746: 匿名さん]

>>745 匿名さん

シティテラス中古が売りに出てるのかと思い検索してみたがゼロ件だった。

[747: 匿名さん]

>>744 さん

Eタイプはネタじゃなくて1.1億円から！？それは高いですね。モリモトは車で例えるとスズキみたいなものだけど、ベンツやBMWの住友不動産や三菱地所と変わらない値付けかい

[748: 匿名さん]

>>747 匿名さん
会社はそうかもね。
ただ立地は逆にメルセデスとダイハツくらい違うぞ。

[749: eマンションさん]

戸越公園より微高？
意外でした。大井町にしては相場。
モリモトだから高く出るかと思っていた。
JR4分で南側開放の高台は反則です。
しかも品川隣の大井町って。

[750: 匿名さん]

>>747 さん

3LDKが少ないマンションな上(Eタイプは実際3LDKじゃないけど)、その他の3LDKはスッ高値なこともあって、ファミリー層の要望がEタイプに集中してるみたい。
なので、デベは客の懐を値踏みしながら、最も高く売れる価格帯を見極め中。1.1億スタートと言っても11000万ではなく、11999万まで可能性持たせてるから、欲しい欲しいが殺到すれば、低層階でも11000万台で買えないかもよ。

[751: 匿名さん]

500件以上お客さん来ているなら81戸のマンションだし部屋取り合いだろうよ。
売主もこんなに来たら勝算ある値付けでしょうね。
高い安いの賛否両論あるが売れちゃうから、この値付けなんだろうね。
ピアース、大井町かどうこういうより今の東京は高くなったわ。

[752: 匿名さん]

1LDKは？4,000万台ある？

[753: 匿名さん]

>>752 匿名さん

ナス

[754: 口コミ知りたいさん]

>>746 匿名さん
シティテラスは滅多に売出しでない。次出てきても７０平米1億くらいになりそう

[755: 匿名さん]

>>748 匿名さん

ダイハツ立地って、戸越公園のこと？

[756: 匿名さん]

ピアース、管理費高いですね。共有施設何もないのに329円/㎡。
シティテラスも共有施設ないようですが、208円/㎡。
ランニングコスト考えても、ピアースのN,Oタイプを11,000万円-12,000万円で検討するなら、シティテラスで10,000万で売ってくれる人を探した方が良い気がしてきました。しかも、シティテラス南向き（一部北向き部屋あり。）なのに、ピアースのN,Oは全部北向き、寒いよ(´;ω;｀)

[757: 匿名さん]

>>756 匿名さん

N、O、そんな価格じゃなかったかと、、

[758: 匿名さん]

>>757
私の時、そういう説明されてましたけど、何て説明受けられました？？
客の反応見て変えてるんですかね？

[759: 匿名さん]

>>757
ごめんなさい、11000-12000万円は65平米の部屋でした。
そうなると近隣中古から比べてかなり割高ですよね…

[760: 匿名さん]

>>759 匿名さん

普通に相場が上がっているのでは？
都内どこでも相場上がってるよ。

[761: 通りがかりさん]

モリモトってなんでバルコニー広く作らないんだろう。ワイドスパンでも奥行き1.35じゃ意味なくない？

[762: マンション検討中さん]

Eタイプ67.79平米が11,000万円～12,000万円ですか。保守的に計算すれば坪580万円位。それなら近隣の今出てるタワーマンション買いますね。撤退します、、、

[763: 匿名さん]

でも自分がシティのオーナーで隣でピアースが今の値段でやっていたら上げるでしょ？
安く売りたいオーナーなんていない。
ピアースと同じ値段でもシティ買うならわかるけどね。
過去には戻れないから笑笑笑

[764: 匿名さん]

>>755 匿名さん
戸越公園はスーパーカブ

[765: 匿名さん]

>>761 通りがかりさん
建築コスト上がってきてるから、広いバルコニーは今や贅沢品です。

[766: 匿名さん]

>>764 匿名さん

クルマですらないのか、、

[767: マンション検討中さん]

Eタイプを投資用として考えてみると、近隣相場からして管理費等ネット後家賃収入は30万円程度。12,000万円で割り戻すと直利で3%。不動産担保ローンの金利を期間平均2%とするともはや1%しか残らない。しかも家賃も管理費もずっと変わらない前提。投資用としてはリスクリターンがまるで合わないと思われます。実需でどれだけ価値を見出すか。

[768: 匿名さん]

>>767 マンション検討中さん
大体都内のマンションってそんな感じだよ。
投資用としてはイマイチ

[769: 匿名さん]

利回りよりキャピタルゲインでは？
リニア、南北線延伸、羽田アクセス線、高輪GW、浜松町、日比谷、麻布台、日本橋、東京駅計画等&大井町再開発終わったらさ。
景色変わるぜ。

[770: 匿名さん]

>>767 マンション検討中さん
利回りで出す人がいるとは…
中古ワンルーム買いなさい。

[771: 匿名さん]

>>767 マンション検討中さん
今都心エリアはどこも表面利回り3%程度、つまりPERで言えば33倍で成長企業の水準だけど家賃相場が伸長するとは考えにくい。つまり相場は天井なんだな。表面利回り4%が標準と考えればここの3LDKは9000万円が妥当。

[772: 匿名さん]

>>771 匿名さん
今は天井なんだね。
で、いつバブル弾けるの？
1ヶ月後？1年後？

[773: 通りがかりさん]

>>765 匿名さん
同じ時期でも他のデベは1.8-2.0が一般的というか標準仕様です。

[774: マンション検討中さん]

770とか772の人とかここって購入検討者のスレだよね？
どうして割高だと考える人にムキになって突っかかるのかわからない。

[775: マンション検討中さん]

>>774 マンション検討中さん

ここの価格が高く出てきて得する奴は誰だ、って考えれば腑に落ちるよ。

[776: 匿名さん]

デベか近隣マンションオーナーだな

[777: 匿名さん]

まあ、この物件に限ったことではないですが、マンコミュは、業者（関係者）によるステマ的な書込みが多いような気がします。
管理担当の方もそれを黙認されているみたいなので、ステマかもしれないという前提で読んだ方がいいです。
それにしても、ここはピアースなのにディアナコートかと思うような価格設定ですね。

[778: 匿名さん]

ブランディングはディアナでも良かったのでは？と思うんですけどね。

ディアナガーデンだとこの広さは無いですが、ディアナコートなら、もはやこれくらいの住戸面積でやってるので、ディスポーザーも付いてますし規模感もそこそこあるので違和感無いんですけどね。

[779: 匿名さん]

高いですけど、不動産会社にとっては妥当な値付けかなと。利益を最大化するのが目的ですからね。戸数の少なさとこの引き合いを鑑みれば売り切れると踏んだのでしょう。

[780: 匿名さん]

お客さんがたくさん来てるみたいだし、それだけ買える人が来ているんだろうね。

[781: 匿名さん]

現地周辺を見てきましたが飛行機騒音が想像以上に大きいですね。最初、何の音かと思いましたよ。

[782: 匿名さん]

全ては需要と供給のバランス

[783: 匿名さん]

管理費、高くないですか？

[784: マンション検討中さん]

なかなかお高い買い物ですよね。。
以前、若いマンション営業マンに「予算を上げるためにご両親に援助はお願いできないのでしようか？」と言われたのですが、援助って当たり前なのでしょうか。

[785: 匿名さん]

>>784 マンション検討中さん

選択肢は3つ
両親に援助してもらう
狭い部屋にする
ここ諦める

[786: 匿名さん]

>>784 マンション検討中さん

一般的に援助ってどれくらいあるのでしょうね？そもそも援助なしが多そうだけど、1-300万円くらいは援助あるのか？

[787: マンション検討中さん]

>>786 匿名さん
自分は買い替えだけど援助してもらったことはない。どこかの統計で3割ぐらい援助してもらったと見た記憶がある。

[788: 匿名さん]

>>786 匿名さん
それはケースバイケースです。
親の懐具合にもよりますが、1000万円以上援助してもらえることもあります。
ただ、親の老後資金を使い果たしてしまうようだと、親が要介護になった時が大変なので（東京の老人ホームはとにかく高いです）、あくまで親の余裕資金の範囲内での援助でしょうね。
また、兄弟姉妹がいる場合は、不公平にならないようにしないと後でもめる原因になります。

[789: 匿名さん]

他のディベロッパーはウェブセミナーの段階でおおよその価格を提示するけど、モリモトは訪問しないと提示しないの非効率すぎて困りますね。次回価格も訪問時のみで、サービスは良くないですね

[790: 匿名さん]

>>789 匿名さん
今時友の会販売なんかしてるからサービス良くしようとは思ってないのでは。
売れればいいんだよ。

[791: 匿名さん]

ここの2LDK+Sに11,000万円出すなら他のエリアでならもっと良いマンション買えるけど、皆さん地縁と資産性目当てでここを買う感じですか？

[792: 匿名さん]

>>791 匿名さん

他のエリアのもっと良いマンションってたとえばどのマンションですか？

[793: 匿名さん]

>>791 匿名さん
地縁があれば出物が限られるから買っても良いけど、大井町にこだわりが無いなら見送りだと思う。私は見送り。

[794: 匿名さん]

ほかにいいのありますか？
教えて！同じくらいの価格帯でターミナル駅近の。

[795: マンション検討中さん]

大井町って京浜東北線の駅、あと私鉄の駅くらいしかイメージないけどそんな重宝される駅なのですかね。

[796: 匿名さん]

飛行機騒音もちょっとあり得ないぐらい煩いです。3LDKに1.1億出せるなら湾岸の芝浦とか勝どきも視野に入ります。

[797: 通りがかりさん]

>>796 匿名さん

あっ、芝浦？
いいんじゃない。港区だし

[798: 匿名さん]

>>796 匿名さん

3LDKではなく、1LDK＋2Sに、最低でも11000万円ですね

[799: 匿名さん]

>>793 匿名さん

なんかこのスレ見送りさん多いね。何回見送りしてるの？

[800: 匿名さん]

モリモトだけに、もっと現実的な価格設定を期待していた方が多いのですかね。
今は新築マンションの供給数が絞られてきているので、いい物件は価格が高くても購入希望者の奪い合いになるのが実情で、デベのやりたい放題です。
湾岸のマンションですら、坪400万とか500万とか、あり得ない世界です。