ピアース大井仙台坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース大井仙台坂についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-oisendaizaka/index.html

所在地：東京都品川区東大井五丁目415番5、415番23、415番24、415番25（地名地番）
交通：ＪＲ京浜東北線・りんかい線「大井町」駅 徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
　　　京急本線「青物横丁」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.59m2～85.23m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース大井仙台坂　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/53175/

[301: 匿名さん]

ピアースは航路直下だからシティタワーの方が環境的には閑静。

[302: 匿名さん]

仮に坪640だと、表面利回り4％を求める場合、6500円/㎡くらいで賃貸つく必要ありますね。いま募集かかっているブリリア19階67㎡で36万円(5320円/㎡)、シティタワー18階70㎡で36万円(5110円/㎡)ですので、こちらの賃料で6500円/㎡は難しく、5000円～5300円/㎡くらいが適正なのかなと。
そうすると坪640では利回り3.2％くらいにしかなりませんので、利便性高い本物件とは言え、規模感・ランドマーク性も東建や住不には劣りますし、割高かなと感じます。個人的には坪520-550くらいが妥当なラインかなと感じます。

[303: 匿名さん]

>>302 匿名さん
大井町ですよ？500超えたら即撤退っす。

[304: 匿名さん]

世界中で株バブルが修正されているので、不動産もある程度時間かけて10年前の水準まで戻ると思います。

[305: 匿名さん]

即撤退は確定ですので、もう検討しなくて大丈夫ですよｗ

[306: 検討板ユーザーさん]

ピアース中目黒イーストはほぼ完売みたいす。
モリモトは人気あります。

[307: 通りがかりさん]

>>304 匿名さん
ないね。

[308: マンコミュファンさん]

>>304 匿名さん

なんで10年前の水準まで戻るの？
納得できる説明をお願いします

[309: 通りがかりさん]

京浜東北線で駅5分圏なだけで激ヤバ。
併せて品川隣、高台はやばい。

[310: 匿名さん]

>>309 通りがかりさん
大井町の中古相場見てみてください。坪500とかありえないですよ。

[311: 通りがかりさん]

>>310 匿名さん
だって築浅で見ていないじゃん！
駅5分圏で築5年程度でありますか？
出ているものが少なく、ラビアンタワーとかは平気で500万超えてます。
500万出せないなら出せないで買わなきゃいいだけ。
それでも買いたい人沢山いるっぽいよ。

[312: 匿名さん]

他地域の駅近物件でも同様ですが、
そのありえないことが、実際に起きているのです。
実需なら買える人が買っているということです。

今後しばらくは建築資材、住宅設備の高騰分も上乗せしてくるでしょう。

[313: 匿名さん]

航路下以外のデメリット教えて下さい。
ネガして安くしたいんで。

[314: 通りがかりさん]

脳内お花畑の浦島太郎さん

[315: マンション掲示板さん]

購入できないくらい、人気ですよ

[316: 匿名さん]

以前と比べてマンコミュもかなり過疎っています。新築マンションは買わないという選択をする人が一気に増えたということでしょう。他の選択肢も多くあります。ここじゃなきゃ嫌というほど気に入れば高くても買えば良いでしょう。

[317: 通りがかりさん]

>>316 匿名さん
確かにそういう事。

[318: 匿名さん]

人気はあるけど高くて購入できないが正解では？
ハイクラスマンションだね

[319: マンション検討中さん]

こんなまとめあります。
大井町はどれぐらいだろ

暑い夏に熱いマンション価格　
新規物件の相場感を整理。それにしてもあつい。

大宮　360
川越・川口　310
小竹向原　300
草加松原　180

東中野・三軒茶屋　550
池袋　540
三鷹　470
門前仲町（定借）400

元住吉　350
武蔵新城　290
新川崎　280
南町田（定借）270
午前11:04 ・ 2022年6月30日

[320: 匿名さん]

550予想。
普通に売れそうな気もするが、そんなもんかと思います。
500はなくて大穴600。

[321: マンション検討中さん]

13階14階は650とかかな

[322: マンコミュファンさん]

>>313 匿名さん
騒音以外で価格に影響しそうな大きなデメリットは無さそう。

小さなデメリットとしてはサッシ高が低いのが残念。
南側はせっかくの南斜傾のメリットをいかせていないように感じる。

[323: 匿名さん]

飛行機騒音もありますが、そもそも大井町はそんなに高い土地じゃないです。500ならそれなりに売れるかもしれませんが、550なら相当苦戦するのでは。

[324: 匿名さん]

>>323 匿名さん
550で相当苦戦しそうなので是非500で出して欲しい。でも500なわ大人気で買えないかも

[325: 匿名さん]

どの新築マンションにも言えることだが、引渡しまで2年かかるので、それまで金利が上がらないかハラハラしながら過ごすことになりそうですね…

[326: 匿名さん]

西口の住友ですら坪500は越えてなかったのでは？

[327: 匿名さん]

>>326 匿名さん
シティタワー大井町は2019年築だよね。コロナとかあって相場はとんでもなく上がってるよ。
2019年で止まってる？

[328: マンション検討中さん]

戸越公園で坪520ですからね、、

[329: マンコミュファンさん]

>>326 匿名さん
そう思います。
第1期は2017年頃なので5年で市況変わりましたね。
これから先はどうなることやら。

[330: 検討板ユーザーさん]

>>295 匿名さん

価格は、大井町>大森>戸越ですか。それならホントにここは550～の世界！？

[331: 匿名さん]

>>330 検討板ユーザーさん
その構図自体は一般論で間違い無いけど価格に反映しちゃうかは謎。
結局、JR線は強い。

[332: 評判気になるさん]

浦島太郎が論議する掲示板ですが？
現実見なよ。
現実見て無理なら探す場所変えないと取り返しのつかない場所で探す羽目になるよ。

[333: 検討板ユーザーさん]

>>332 評判気になるさん

シティータワー大井町第一期から帰ってきたら、浦島太郎。すごいことになってるなぁ。

[334: 匿名さん]

営業に聞きましたがピアース都立大の向かいの開発は野村の分譲のようですが、坪550越らしいです。
だったら大井町は600しても現実おかしくない気がする。

[335: 名無しさん]

裏にある葬祭は建て替えですか。
その後が気になります。
南側だと隣なので。

[336: 匿名さん]

Twitterマンクラの皆さんの評価も高いようですが、検討されてるのは居住用・投資のどちらが多いのでしょうか。
マンクラ評もモリモト営業も投資用を意識した雰囲気を感じています。
私は居住目的です。ファミリー用としては3LDK20戸ですが、DINKS&投資用途購入者が多いと住民の質が気になります。

ご検討されてる皆様、いかがですか。

[337: 匿名さん]

駅に大きな広告、サンドウィッチマン、ビラ配り、近隣マンションにDM投函など、めちゃくちゃ気合が入っているので坪550万はしそうですね…

[338: 匿名さん]

規模こそ大した事はないけど、駅力、駅距離、将来期待、高台南傾斜極立地などなど、大化け物件のポテンシャルがありますね。
550からって感じでしょうか。
個人的には京急使えちゃう高台が空港よく使うので注目してます。
70m2で12,000万位内なら買い。

[339: 検討板ユーザーさん]

70m2で12,000万なら坪565万円です。高いのか安いのか

[340: ご近所さん]

ブリリア82平米の中古が1.2億円で売れず、
シティタワーの84平米のキャンセル分も1.5億円で売れ残り。
そんなもんでしょ大井町は

[341: 匿名さん]

>>339 検討板ユーザーさん
いや高過ぎるでしょう。

[342: マンション検討中さん]

>>339 検討板ユーザーさん

高いです。でも338さんが買ってくれるので、高いけど売れないということでは無さそうです。

[343: 匿名さん]

>>337 匿名さん

モリモトのいつも戦略だよ。
短期集中販売。
価格は思ったよりお得かも、先行案内の感覚では。

[344: 匿名さん]

>>343 匿名さん
先行案内で予算伝えたらかなり渋い反応されたので高くなる予感しかない。

[345: 匿名さん]

事実そんなもんでしょう。
私は指咥えて見てます。

戸越も3LDKは1億越えで低層ですから、駅力の強い大井町ならそんなもんかと。
時代は変わりましたねー。

[346: 匿名さん]

リスト数週間で何千件もあり強気みたいよ。

[347: 検討板ユーザーさん]

モリモトで苦戦してたこと見たことない。
ここも高くても売れそうだな

[348: 匿名さん]

いや完全におかしい。戸越とかもちょっと前まで坪300しなかったでしょ。

[349: 検討板ユーザーさん]

>>348 匿名さん

何がおかしいの？
急に価格が上がること？
誰に文句を言うのか。
貴方は他人のせいにしてずっとマンション買えないひとかな
と思ってしまいました。

[350: 匿名さん]

>>347 検討板ユーザーさん
いやピアース用賀とか

[351: 検討板ユーザーさん]

>>350 匿名さん

用賀とかは都心から遠すぎて検討してなかったけど掲示板見る限り人気っぽかった

[352: 匿名さん]

>>348 匿名さん
マンションだけ見てるとおかしくないのよね。マンションスレ以外の土地、戸建て、賃料まで見てる人はマンションだけ異常に上がったと良くわかる。だからマンション、とくに新築は買わない、となりますからね。

[353: 検討板ユーザーさん]

一戸建てとか賃料も見てるけどここ20年間でマンションだけ一人勝ちで異常に上がってるよね。是非是非中古買ってください。良い選択だと思うよ。でもなんで新築のスレ見てるの？

[354: 匿名さん]

時代は変わるから。
ガソリンレギュラーだって10年前は100円くらい。
今は170円くらい。
牛丼だって280円だった。
マンション価格だって上がるだろうに。
ましてや東京23区で駅近いところなんて、もうそんなにないし。品川開発凄いし。
上がる要素以外ない

[355: 検討板ユーザーさん]

>>354 匿名さん
下がる要素あるよ。アメリカ株が下がってる。株価と連動してるからね。

[356: 通りがかりさん]

用賀最終案内来てたぞ？
まだ販売して2ヶ月ないでしょ。

モリモト超高いけど売れちゃうイメージある。

[357: 匿名さん]

多分550から始まり上は超高い感じじゃないっすか？
それでも売れちゃう感じかと。
尾山台とかアホみたいな価格で即完していたよ。

[358: 匿名さん]

モリモトって立地が微妙なところを建物の質でカバーしてるイメージ。用賀は首都高の側だし、大井町は航路下だし。

[359: 匿名さん]

同じ品川区のジオ品川天王洲も検討しようかと思ってます。

[360: 匿名さん]

>>359 匿名さん
坂下含めれば選択肢は広がりますよね。ただ、ここと最も競合するのは戸越公園の三菱タワーだと思います。営業の人もかなり意識していました。

[361: 匿名さん]

環境と価格なら戸越。
資産価値と利便性なら大井町。

坂下は我が家はなし。

[362: 匿名さん]

>>359 匿名さん
ジオの周囲には大きなスーパーも商業施設もないけどどうやって暮らすのですか？

[363: 匿名さん]

>>344 匿名さん

私の営業さんは予算伝えたら逆の反応ですね。

[364: マンション掲示板さん]

ジオ天王洲はここより安いよ。スーパー無くてもいいならアリだよ

[365: 匿名さん]

うちは近隣の分譲マンションに居住しており、冷やかし程度でお邪魔しましたがいいマンションだと思いました。
街の調和と価値が上がりそうなマンションでした。
我が家もグングン資産価値が上がっており、リニア開業辺りには売却して田舎に引っ込むか検討中。
大井町は街のポテンシャルは高いと思います。
ターミナル駅なのにスーパー沢山あって品川隣。

[366: 匿名さん]

大井町は便利に見えるけど、りんかい線は地下深いし大井町線はローカル線だし、事実上、京浜東北線頼みだよ。

[367: 評判気になるさん]

昔から15号より海側は人気ないね。
だから安い。災害、液状化リスクと平坦なりの工場や倉庫。
ただし昔買った人は安かったので爆騰してるはず。
もともと安すぎた。
不便さや天災気にせず資産価値向上に賭けるならアリなエリアかと。

[368: まほろ]

>>366 匿名さん
贅沢な話です。

[369: 匿名さん]

>>367 評判気になるさん
大井町も昔は東急沿線の中では不人気で、だからこそ賃料利回り良い穴場エリアだった。今の坪単価は、大井町の相場を逸脱してる。

[370: マンション掲示板さん]

>>369 匿名さん

それ言ったらコロナ後のマンション価格の上昇は相場を逸脱してるよね。

[371: 匿名さん]

近くに住んでいましたが、このあたりは買物などとても便利でした。確かにりんかい線は地下深いし高いし。でも青物横丁から京急にアクセスできて、羽田も近い。ただ、大井町の昔のイメージはかなり悪かったみたいですね。思ったよりリセールは良かったです。

[372: 匿名さん]

給与所得は上がらないのに不動産は上がりっぱなし、、辛いなー

[373: りーまん]

>>372 匿名さん
分かります。

しかし、資本主義の勝ち組は必ずおります。。。
勝ち組になりたい。

ピアース大井仙台坂は買いたいのですが小生には無理そう。

[374: 匿名さん]

やっぱり坪600ぐらいでしょうね。

[375: 匿名さん]

私もそう思います。
一歩踏み込んで品川ならもはや700超。
下がれば大森で550。十条まで行けば500切る。

[376: 匿名さん]

品川は海側の住環境があまり良くないから大井町の方が良いかな。

[377: 匿名さん]

>>375 匿名さん

仕方ないが、撤退します

[378: 匿名さん]

>>373 りーまんさん
高値掴みしてしまうのではないかと思いつつ、3年が経過しました。五輪後の暴落はなかったですね、、
私も勝ち組になりたい。

[379: 匿名さん]

>>378 匿名さん

五輪後暴落論は論者の願望でしかなかったですしね…。
10年前の相場云々の話も良く出てきますが、あれはリーマンショック後＋東日本大震災（放射能汚染）という事が重なったことによる不動産市場の急激な冷え込みが原因ですから、あの時がイレギュラーと思った方が良いですよね。

[380: 匿名さん]

欲しかったらやるしかないね

[381: マンション検討中さん]

Eタイプの67.79㎡、三方向に開口部があって採光と通風が良さそうですけど、柱4本ともガッツリ食い込んでますね。これだと実質64㎡くらいかな。

[382: 匿名さん]

戸越公園がタワーなのに各階ゴミ置き場ないならこっちでもいいってなっちゃう

[383: 匿名さん]

こっちは高いよー。
あちらは戸越公園だからねー。
駅力が天と地ほど差がある。
ただ、戸越公園はタワーで周り低層だから眺望は最高。

[384: 通りがかりさん]

なんかあまり間取り良くないね

[385: 匿名さん]

小さいの投資で買って再開発終わったら売ろうかな。

[386: 匿名さん]

Twitterで2LDKという人とハマShipという人がやたらゴリ推ししてるけど、工作員ですか？

[387: 匿名さん]

>>386 匿名さん
その人達マンションフリークのプロですよ。

[388: 匿名さん]

マンション好きなインフルエンサーに絶賛され、マンコミ内の都内資料請求1位だし、こりゃ高いだろうね。
モリモトも超強気できそうな気しかしない。

[389: 匿名さん]

自分の家を買うのにTwitterラーの意見に影響受ける層って、何するにも頭使わなそう。

[390: 匿名さん]

皆さん、ネガって安くしましょう！

[391: 匿名さん]

>>384 通りがかりさん
Dタイプの2LDKのワイドスパン間取りは好き。3畳の洋室って想像を絶する狭さだと思うけど笑

気になるのはDK表記。どのタイプもキッチン込みの広さだから実際のダイニングは表記畳数より狭く感じると思う。

[392: 検討板ユーザーさん]

Dタイプは3畳かつ開戸なので有効生活スペースは2.5畳くらいですね。
LDKも柱が食い込んでLDは５畳無いくらいですね。
ソファをダイニングにする感じですね。

設計変更で３畳はリビングインにして引戸にした方が良いかも。

この間取りだとちょっと狭く感じてダメですね、とネガしてみました。
検討中の皆様、納得した買い物が出来るよう願っております。

[393: 匿名さん]

ここ仙台坂？という立地ですね。イメージの問題と思いますが、池上通りは交通量もそれなりにあるので、いわゆる仙台坂のマンションとは雰囲気違いそう。駅近なのは良いですね。

[394: 匿名さん]

近くのシティテラスも仙台坂だよね。
今時ワイドスパンしているのモリモトくらいだから、そこは評価できる。
大井町駅周辺では仙台坂付近が1番高台で環境落ち着いてる。　
ただ、値上がりすぎたね…

[395: 信者A]

>>389 匿名さん
マンマニがおすすめしないから買わない。

[396: 匿名さん]

シティテラスとか坪300ぐらいだったよね？2倍するの？

[397: 匿名さん]

>>393 匿名さん
環境が良い旧仙台坂(トンネルの南側)付近はすでにマンションばかりで、新たにマンション建てられる土地となると雑居ビル跡地が出てくる池上通り沿い位しかないですからね。

[398: 匿名さん]

狭いので、撤退します。

[399: 名無しさん]

>>379 匿名さん

い

[400: マンション検討中さん]

>>396 匿名さん

せやで。落ちるときもどぼんや。