ピアース大井仙台坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース大井仙台坂についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-oisendaizaka/index.html

所在地：東京都品川区東大井五丁目415番5、415番23、415番24、415番25（地名地番）
交通：ＪＲ京浜東北線・りんかい線「大井町」駅 徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
　　　京急本線「青物横丁」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.59m2～85.23m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース大井仙台坂　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/53175/

[2551: マンション検討中さん]

>>2548
そもそも40㎡台が一番戸数多いくらいだしね。狭いほうが単価が上がるとはいえ、40㎡だとグロスかさむし、住宅ローン減税も使えない（どう見ても、ここの40㎡台買えるのは所得1000万なので）ので、厳しいと思うけどなー。でも何処かのタイプは完売？と前に書き込まれていたような。

[2552: 検討板ユーザーさん]

40はほぼない

[2553: 検討板ユーザーさん]

モリモト的には大成功なんだろうな。
所長は昇進かな。
私、商談時所長と話しました。

[2554: 住民さん3]

大井町は坂が大変そう
大森はフラットだから、JR、京急、共に行きますい
坂は若いうちだけじゃないか？

[2555: 評判気になるさん]

>>2553 検討板ユーザーさん
へーすごいねー

[2556: マンコミュファンさん]

>>2554 住民さん3さん
坂？

[2557: eマンションさん]

>>2554 住民さん3さん
歩いたことありますか？
坂ないけど。
生き方によっちゃありますが。

[2558: 匿名さん]

ここは坂上なので駅まではほぼフラットですね。

[2559: マンション検討中さん]

青物横丁行くときは坂だけどね。まぁ、ここ住んでて青物横丁使う事はまずないと思うけど。

[2560: 名無しさん]

駅までのアクセスで階段しかないと思うのですが、きゅりあんのエレベーターは朝でも使えますか？

[2561: 評判気になるさん]

>>2560 名無しさん

購入したんですか？
買った人じゃないなら関係ないよね

[2562: 匿名さん]

>>2560 名無しさん
朝9時まではきゅりあんが開いていないのでエレベーターは使えません。
スーツケースなどの重たい荷物を引いてる時は、東急大井町駅の交差点まで行き、スロープデッキを使って戻ってくることになり、かなり遠回りする必要があります。

[2563: マンコミュファンさん]

>>2562 匿名さん

スーツケースの時は一年に2回程度？
階段使えば？

[2564: 匿名さん]

青横も歩道橋渡らないと行けないよ

[2565: 口コミ知りたいさん]

>>2562 匿名さん
スーツケースあるときはタクシー使えばいいんじゃない？
ワンメーターで着くんだから。

[2566: 検討板ユーザーさん]

1億円オーバーマンションだから羽田成田までタクシーが当然

[2567: 口コミ知りたいさん]

>>2562 匿名さん
スロープデッキで戻ってくる？？？
そのままアトレ2の方の改札使う方が近くない？

[2568: 匿名さん]

妊婦だったり、障害があったり、外国人の来客だったり、バリアフリー化を進めなければいけない中で、タクシー使えとかまるで論点が違うんだよ。。。大井町西口は裏口なので階段しかなく不便というのが現状ということ。

[2569: 口コミ知りたいさん]

>>2568 匿名さん
そういうことなら、このマンションに責任はないんだから
大井町のバリアフリー化を推し進めるべきと、品川区に働きかければ？

[2570: eマンションさん]

横断歩道渡って駐車場横抜ければ補助26号に出るからそのまま大井町線乗り場の方に行ける。
このマンションの表記が大井町線徒歩5分だから、そんなもんでJRにフラットで着く。

[2571: 匿名さん]

40㎡台の住戸も順調に売れているとしたら意外ですね。
リセール時に、ファミリーが住めない住戸をこの高価格で買ってくれる人がいるかどうか。
新築マンションだからこれだけ話題になるわけで、中古になった狭い部屋を高く売るのは難しいかもしれません。リセールに苦労しそうです。
このマンションを買えるような高収入の方々は、中古よりも新築物件に目が行くでしょうから。
生涯独身のつもりで、ここに永住するという前提で40㎡台の住戸を買うのなら、いいかもしれません。住むには便利なところですから。

[2572: マンコミュファンさん]

>>2571 匿名さん
評論家？不動産業者？

意外とか何をもってなんだ？
あなたよりピアースの方が一枚上手だったって事？

[2573: マンション検討中さん]

おそらくモリモトがうまくいくことをよく思わない不動産業者

[2574: 匿名さん]

>>2572 マンコミュファンさん
ただの感想ですよ。気にしないでください。
私が言いたかったのは、２行目以下の部分です。
お気に障るのでしたら、１行目は飛ばして読んでください。

[2575: 匿名さん]

40平米台、ジオ品川天王洲なら坪400台前半で買えるわけでやはりこの坪単価はかなり割高だと感じます。供給少ないから売れるのでしょうかね。

[2576: 匿名さん]

>>2575 匿名さん
駅力が違う。ここを買う人は天王洲は検討外。　
それと個人的には、ジオは間取りに魅力を感じない。
特に田の字型の間取りは却下。

[2577: 評判気になるさん]

友の会で申し込みか案内受けた方々で修繕管理費はいくらくらいか聞いたかた教えてください！

かなり書き込みあって読んでますが、修繕管理費の具体的な金額が出たことないような気がして

[2578: 通りがかりさん]

>>2577 評判気になるさん
割とリーズナブルな水準だったと思います。

[2579: 匿名さん]

>>2576 匿名さん
駅力というか埋立地か高台かの違いでは。北品川アドレスの高台なら高かったのでは。

[2580: 口コミ知りたいさん]

>>2579 匿名さん

いや駅力の違いです。埋立地か高台かなんて気にしてないです。いろんな検討ポイントありますよ。

[2581: 匿名さん]

まあ残念というか、大井町についてはモリモトのマーケティングが一枚上手であったということだね。
ピアースより今後出るマンションや近隣中古に大いに影響出そう。

[2582: 検討板ユーザーさん]

>>2581 匿名さん

モリモトがうまくやりやがって残念、、
by不動産業者

[2583: 名無しさん]

>>2580 口コミ知りたいさん
多くの人にとって埋立地か高台かどうかもかなり大きなポイントでしょ。長期的にみて震災津波のリスクは無視できない。

[2584: 匿名さん]

>>2583 名無しさん
4回マンション購入してるが全部駅力重視で選んだよ。
結果的に全て低地。埋立地も購入したが購入価格の2倍で売れて儲かった。
埋立地か高台かではなく駅力で買った方がよいと思っている。
異論もあることは承知している。

[2585: 匿名さん]

>>2584 匿名さん
右肩上がりの相場ならどこ買っても良いし、駅力高ければ上昇も大きいでしょう。右肩下がりの相場になれば逆になるわけだから、駅力高い方が上がりすぎた分、値下がりも大きくなる。バブル崩壊時の不動産を勉強してれば、最近の都心、駅近ほど鉄板という風潮が嘘だとわかる。都心の高額物件ほど値下がり幅も額も大きくなるのは、ぜいたく品はすべて共通。
だから駅力、環境、利便性のバランスが取れた物件ほど将来性は安定している。どこに買うかよりもいつ買うかの方がはるかに重要。

[2586: eマンションさん]

>>2585 匿名さん
この先、上がる保証もないけど下がる保証もないよ。
いつ買うの？

[2587: 匿名さん]

>>2585 匿名さん
なんかとても偉そうですね。バブル崩壊時の不動産の勉強って何？

[2588: 買い替え検討中さん]

>>2585 匿名さん

×いつ買うかの方がはるかに重要
〇デベの値付けミス物件を買う方がはるかに重要

調べたところ日本で最初の民間分譲マンションは1956（昭和31）年の四谷コーポラスが3LDKで230万円。
「いつ買うか」というのは、いつのことであろうか。
今、どうあがいても四谷で３LDK 230万円で買う事は出来ない。
長い目で見れば物価は緩やかに上がっていく。

日本人はこの30年でバブル崩壊、リーマンショック、東日本大震災と不動産価格に影響を及ぼす出来事が多すぎた。
そして不動産を購入したいと思う人はそのイベントが起こらないかと待ち構えているが、その呪縛から逃れられていない。

しかしそれは仕方ない。
人生でマンションを購入検討する年齢は現実的には 25歳-50歳で25年くらい。
いまこの板にいる人たちはその時代を生きてきたのだから。

しかしそんな簡単にこれからそんなイベントは起らないし、起こったとしたら同時に自分たちも買う事が出来ない懐具合になる。

いつの時でも買うべきは、新築ならデベの値付けミスの物件だし、中古なら売主がどうしてもお金がすぐに欲しい状況ですぐ手放したい物件である。
だから、いつ買うかという「いつ」というのは無い。

[2589: 匿名さん]

>>2588 買い替え検討中さん
デベの値付けミス物件を買うことは宝くじに当たるくらい確率低い。私の実感

[2590: 買い替え検討中さん]

>>2589 匿名さん

これだけマンション高価格化が都心全体に浸透してきた今としては確率は低いけどスミフなら1期とかだろうし、自分的には評価が高いのに周りの評価が低いような街、駅とかで今は安いけど後から価格が上がっていくような場所もあるんじゃないかな。

結局、自分が納得できれば良いと思うよ。

ただ、いつ買うかという「いつ」を待つのは、この30年の呪縛に囚われてると思う。
それを唱えるのならば、

・次のいつは、いつ来るのか？
・その理由は？

を答えられなければ何の意味もないと思う。

[2591: 匿名さん]

>>2590 買い替え検討中さん

いま狙い目のデベの値付けミス物件ってありますか？

[2592: 通りがかりさん]

この物件の話しようよ

[2593: 匿名さん]

>>2592 通りがかりさん

この物件は完売だから次を検討したい

[2594: マンション検討中さん]

完売完売いうけど、今週末時点でも普通に営業されたけど。まぁ、確かに反響自体は結構あるみたいだけど。会員分がはけただけじゃね？

[2595: 評判気になるさん]

くそ物件オブザイヤーはここか戸越公園どちらか

[2596: 名無しさん]

>>2595 評判気になるさん
はいはい

[2597: 買い替え検討中さん]

>>2591 匿名さん

ごめんなさい、そこまで色んな物件見てないから分かりません。
でも自分が言いたいのは、自分として評価の高い街に、自分が払えて納得できる物件ならそれで良いのではないかという事です。

マンションってそのマンション自体の空間、住む街の生活を買う訳で、そこに満足できる生活があるのならローンも苦にならないと思えるはずです。

絶対にダメなのは妥協したうえに自分なりにローンも苦しいならば止めた方がいいという事です。
この物件は造りもそこそこゴージャスに見えますし済んだ満足感は得られると思います。
ご契約された皆さんが納得できる生活が出来る事を祈っています。

[2598: マンション検討中さん]

買えなかったおっさんが経済を語り出すのがマンコミュの風物詩

[2599: 匿名さん]

安く（適正価格で）出てきそうなのは西小山あたりかな。

[2600: 評判気になるさん]

>>2599 匿名さん

もう少し大井町レベルの駅力の物件でお願いします。
西小山は安くても買いません

[2601: 名無しさん]

>>2598 マンション検討中さん

同感です。ご自分のマンション購入経験と株とかの経験年数、トータル投資結果を公開してから経済語ってほしい。
実績知らないと全く信用できない。

[2602: 名無しさん]

>>2591 匿名さん
晴海フラグ。当たらないが。

[2603: 匿名さん]

>>2602 名無しさん
眺望ゼロのとこだったら買えるのでは？

[2604: eマンションさん]

>>2598 マンション検討中さん

それな。買えないやつで溢れてる

[2605: 匿名さん]

戸越公園は仕様が高い割に割安だと感じます。

[2606: 口コミ知りたいさん]

戸越公園が割安なのに売れていないのは何故でしょうか。
駅力、各階ゴミ置き場がないこと、電磁波の懸念ですか？

[2607: 口コミ知りたいさん]

>>2603 匿名さん

眺望ゼロでもダメだった

[2608: eマンションさん]

>>2606 口コミ知りたいさん

今大井町に住んでるので戸越銀座に住みたいと思えない

[2609: 名無しさん]

>>2594 マンション検討中さん

土曜日駅の改札でかなりの数の営業さんがお客さん待ってたんで、まだ売れ残りありそうだなぁと思いました。

[2610: 口コミ知りたいさん]

>>2585 匿名さん


これには同意。株価も同じで山高ければ谷深しなんて言葉もあるし。
不景気の時に売りに出さなくても大丈夫なくらい資産があれば関係ないけど、そこまで潤沢な資産がない人は高値で買うとあとあと大変だと思う。

[2611: 検討板ユーザーさん]

>>2606 口コミ知りたいさん
踏切必須なのがちょっと…

[2612: 匿名さん]

この立地で30や40を賃貸に出すと賃料どれくらいになるのでしょうか？
利回りどれくらい？

[2613: 匿名さん]

>>2612 匿名さん

営業さんに聞いてくださいね

[2614: 住民さん3]

大井町より大森の方がヨーカドーもSEIYUも規模が大きいね
SEIYUは24時間営業だしね

[2615: 匿名さん]

>>2609 名無しさん
電話で聞いたところ口コミから完売したのかと問い合わせが多く、またかよみたいなうんざりした声でした。
御安心下さい、友の会以外の54戸はしっかり取ってありますと
ただ一般の案内が始まる今週の木曜日から予約の早い人から要望を取ってくれるみたく、当初の日曜日の予約から最初の日の10時30分に変更しました。

いちを3期分の収入分と実印を持っていきますけど
購入するかは決めてません

[2616: 匿名さん]

>>2615 匿名さん
先々週価格オープンされてからかなり早い段階で訪問しましたが、その時見せられた価格表の時点で30戸ほどは要望入ってましたけどね。
価格表の埋まり具合が嘘なのか、「一般向けに確保してる」が嘘なのか
結局本当のところはモリモトにしか分からないですが。。

[2617: 匿名さん]

>>2615 匿名さん
御安心下さい、友の会以外の54戸はしっかり取ってありますと


上なんですが54戸は先着分販売ですよね。
要望入れば売れちゃうのに、「しっかり取ってあります」は
表現として適切ではないと思います。

[2618: マンション検討中さん]

>>2612 匿名さん

大井町新築タワー貸し出し経験者です。
多分、管理費込み、30㎡で14万、40㎡で18.5万ぐらいです。
モリモトの営業よりは確かだと思います。

[2619: マンション検討中さん]

スーモでのシティテラスの掲載がなくなりましたね。ピアースの価格と併せて70平米で1.2億が仙台坂の相場って感じなんですかね。

[2620: マンション掲示板さん]

>>2619 マンション検討中さん

掲載はありますよ。
summoも、HPも

[2621: マンコミュファンさん]

>>2619 マンション検討中さん
即完だよ。

[2622: 検討板ユーザーさん]

モリモトなんて買った人いるの？

[2623: eマンションさん]

>>2614 住民さん3さん
だからなに？大森の方がいいって？本気？？？

[2624: 評判気になるさん]

そうカリカリしなさんなって、購入者さん、もしくはモリモト営業担当者さん

[2625: マンション比較中さん]

>>2624 評判気になるさん
モリモトの営業はこのスレに書き込むほどヒマでないよ笑

[2626: 買い替え検討中さん]

>>2622 検討板ユーザーさん
購入できる層はかなりいますね。あなたがそこに入っているかは？？？ですが。

[2627: 購入経験者さん]

>>2622 検討板ユーザーさん
たくさんいます。

[2628: マンション検討中さん]

>>2617
先着順ではあるけど、一応、9/15からの受付だから今時点では、間違いではない。（こっそり先着受付してたら知らない）
先々週価格オープンって言ってる方がいるし実際オープンされてるっぽい書き込みも沢山あるけど先週末行ったときは、価格は15日って言われて見せてもらえなかったんだけど。友の会だけ価格オープンってこと？ってか、友の会の枠で行き先決まってる部屋の情報もオープンしてなかったんだよね。売り方はクリオ並に微妙。

[2629: eマンションさん]

>>2628 マンション検討中さん
モリモト物件購入経験者です。
現在は、友の会の申込者の売買契約の締結を行なっているのではと思います。
15日～の一般受付は売買契約から漏れた分になるのではと。

[2630: 匿名さん]

>>2628 マンション検討中さん
友の会向けには8月18日から価格オープンしてました。
ただ少なくとも私が価格表見た時はすでに友の会枠とされている戸数以上要望入ってましたし、そもそも選択住戸の制限がほぼなかった（一期抽選の最下階住戸のみ選べませんでした）ので、実態としては友の会で売れるだけ売って残った分だけ一般販売するのではないかと

[2631: マンション検討中さん]

>>2629、>>2630
ありがとうございます！なるほど、そういう事なんですね。微妙な感じが（不動産広告のルール的に）しますが…。何れにせよ友の会優先枠で30戸位は要望入ってるけど、完売するほどでは無いってことの様なので、検討続けようと思います。

[2632: 匿名さん]

>>2631 マンション検討中さん
契約は9月に入ってからとはいえ本広告前に実質的な先着順販売で順位保全しているのでかなり微妙ですね笑
もしMR行かれることになったら販売状況を教えていただけると嬉しいです。
一般販売分54戸？がちゃんと残っていれば友の会向けの価格表要望状況が嘘だったということになるので。
（まぁ一般販売開始直後の訪問でなければ一般販売開始後に売れた～といくらでもごまかせますが、、）

[2633: 通りがかりさん]

>>2632 匿名さん
色々あやしいね。グレーだな。

[2634: 口コミ知りたいさん]

モリモトの販売方法をグレーだとか言う人は多いけど、直接モリモトに言えば良いのにと思う。ただし、モリモトも会社だから法的に言い逃れできるような理論武装はしていると思うな。
個人的には、抽選より先着順の方が良いと思っている。本当に買いたい人が、早く動いて早く決断すれば、希望の部屋を購入できる可能性が高い。
ダラダラ迷っている人たちと一緒に抽選扱いにされるのは嫌だな。

[2635: 口コミ知りたいさん]

>>2634 口コミ知りたいさん
同意！！

[2636: 評判気になるさん]

>>2635 口コミ知りたいさん
じゃあなんで全部を先着順としないで友の会分だけなの？

[2637: マンション検討中さん]

>>2636 評判気になるさん
モリモトに聞いてみれば？

[2638: 買い替え検討中さん]

>>2636 評判気になるさん
知らない。でも、モリモトが自分のところのマンション をどう売ろうが、決めるのはモリモトでしょ。

[2639: 検討板ユーザーさん]

友の会ってどうやって入会するのですか？
簡単に入会できるのなら、とりあえず入会しておけばいいのにって思いますけど。

[2640: 通りがかりさん]

>>2636 評判気になるさん
モリモトに興味があるならモリモトに聞いてみればいいじゃない。この場で聞いても答えでないよ

[2641: 匿名さん]

>>2639 検討板ユーザーさん

HPの資料請求のいちばん下に入会のチェック入れるだけ。

[2642: eマンションさん]

>>2641 匿名さん

チェック入れた気がする！友の会入ってたのか！

[2643: 匿名さん]

>>2634 口コミ知りたいさん
モリモトに言うというよりここに言う感じなのかな
https://www.sfkoutori.or.jp/jireikoukoku/yokokukoukoku-serieskoukoku/

[2644: 検討板ユーザーさん]

>>2618 マンション検討中さん

リアルな数字ですね。30平米14なら借り手いると思う。40平米で18.5はちょっと高いかな...17.5くらいだと埋まりそう。なんせ大井町いま建設中の単身者向け物件沢山あるからなぁ。。

に、しても実質利回り低すぎないか...10年前と雲泥の差

[2645: 匿名さん]

中古買った方が間違いなく利回り良いです。

[2646: マンション検討中さん]

>>2644 検討板ユーザーさん

10年前のマンション価格って知ってる？

[2647: eマンションさん]

>>2644 検討板ユーザーさん
今まさに大井町の賃貸住んでるけど、もしここ貸すならプラス2,3万は取れるよ
大井町の賃貸高い上に全然出てこないから

[2648: マンション掲示板さん]

>>2646 マンション検討中さん
10年前の賃貸相場って知ってる？
2624さんはマンション価格じゃなくて利回りのことを言ってるんじゃないですかね
賃貸相場が全く追いついてきてないから利回りは下降の一途を辿ってますよ

[2649: 買い替え検討中さん]

>>2644 検討板ユーザーさん
10年前どころか、ほんの３年前と比べても不動産価格は高騰しています。
過去を振り返っても仕方ないし、今後下がる保証もないんだから、待つのもリスクがあります。結局、買える人は買う、買えない人が取り残されるということです。

[2650: 口コミ知りたいさん]

>>2648 マンション掲示板さん

賃貸相場が全く追いついてきてないのは大井町に限ったことではない。
利回りは下降の一途なのも他のエリアも同じ。
利回り低いと嘆いてもどうしようもない。