ピアース大井仙台坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース大井仙台坂についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-oisendaizaka/index.html

所在地：東京都品川区東大井五丁目415番5、415番23、415番24、415番25（地名地番）
交通：ＪＲ京浜東北線・りんかい線「大井町」駅 徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
　　　京急本線「青物横丁」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.59m2～85.23m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース大井仙台坂　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/53175/

[21: 匿名さん]

多分そんな安くないと思いますよ。
600程度でしょう。
別に550くらいとかなら買うと言う方が買わなくても買う人は買っちゃう時代ですからね。
大井町や品川エリアは再開発も控えているし末恐ろしい価格帯でしょうね。
85は2億程度で釣りして掛かるのを待つ感じでしょうね。焦らずとも売れちゃうんでしょうよ。
webにあるように高台南傾斜のJR駅近はヤバいです。

[22: 匿名さん]

ゼームス坂は北傾斜なんだわな。とにかく駅前の雑多がゼームス坂はネック。
70で11,000万なら買いたいな。

[23: 匿名さん]

>>21 匿名さん

シティタワー大井町の中古で85のが15000万中々売れない。それが相場。なので、15000が一つの壁。
しかもそれが大規模大手。資産価値がここより高い。

[24: 匿名さん]

シティタワー4階ね。ピアース最上階。

[25: 匿名さん]

青物横丁や品川シーサイドなら2～3割安く買えるのにそんなに高くしたら売れないよ。

[26: 匿名さん]

シティタワーは70.45m2、14,000万台てのもありますが、こちらですと坪602万ですね。
新築中古の大手タワーマンションです。
モリモトの方が個人的には、たまに京急使えるのが良い。学区も立小。
シティタワーは再開発が近いのが期待感あり。

[27: 匿名さん]

株や金利の状況は半年前から違う世界になってるのに、マンションだけ高いまま売れる訳ないでしょうに。

[28: 匿名さん]

下界と比べるのは流石にダメかと思います。
標高出ているところと価格基準比べましょう。
軟弱地盤は安いは当たり前です。

[29: 匿名さん]

円安で羽田、品川最寄りの市街地。
海外マネーで高値完売。
庶民は買えません

[30: 匿名さん]

資産性で言えば目黒MARCの方が良さそう。向こうは学区も三日野。地縁があるなら大井町でも良いでしょうが。

[31: 匿名さん]

目黒マークは駅遠くない？道渡らないと孤立した場所だし。
五反田なら地面師じゃない？
目黒駅には到底敵わないけど五反田、大崎なら大井町の方が個人的には好き。山手線じゃないけど埼京線直通だし日用品買いやすい。

[32: 匿名さん]

600-650
もはや常識は不動産価格には通用しない。
円安で外人買い漁り。富裕層資産膨らます。
庶民は都心部は買えません。
今や70m2で1億以上は当たり前で給料は上がりません…
さあ、今こそ茨城へ

[33: 検討板ユーザーさん]

都心でもないのに利回り3%はバブルを彷彿とさせますけどね
ここが坪600だったら資産性はパークハウス戸越か目黒マークの方がまだマシ

[34: マンコミュファンさん]

オンライン説明会終わりましたね。坪500はもはや無理なのでしょうか…

[35: 匿名さん]

戸越はないな。

[36: 評判気になるさん]

>>26 匿名さん
立会小って評判いいですか？

[37: 匿名さん]

>>35 匿名さん
私はまだ決めかねてます。両方のモデルルームを見てみたいですね。

[38: 匿名さん]

飛行機音は窓を閉めるしかないでしょう。（広尾のあたりでも音が気になるそうです…）
むしろ、機影の大きさに圧倒されます。
飛行機ファンには垂涎のマンション。
マニアなら機種を判別することができるくらいの大きさで飛んでます。

[39: 匿名さん]

>>34 マンコミュファンさん

なんで？私も参加したが、500-550あたりな気がする

[40: 匿名さん]

国土交通省　羽田空港のこれから
新飛行経路
https://www.mlit.go.jp/koku/haneda...
港区上空における南風時の新飛行経路
https://www.mlit.go.jp/koku/haneda...

[41: 匿名さん]

>>38 匿名さん
機影も大きいですよね。騒音も機体の大きさでかなり異なるので現地で数機は確認した方が良いです。

[42: 匿名さん]

真っ上ですね

[43: 匿名さん]

ここは規模的にもディスポーザー付きそうですね。

[44: 通りがかりさん]

>>43 匿名さん
今日の説明会でディスポーザー付くって言ってましたよ。
廊下床面のタイル張り、壁面木目調タイル張りで内装も良さそうでした。

[45: 匿名さん]

>>44 通りがかりさん

天カセはやっぱり無しですか？

[46: マンション検討中さん]

>>45 匿名さん
天カセの話はなかったです。
公式HPのNタイプ完成予想CGには天カセっぽいのが存在してますね。
もしかしたら一部の部屋にはあるかもしれないですね。

[47: 匿名さん]

着いているらしい

[48: 匿名さん]

パークハウス戸越より高くなるでしょうか？

[49: マンション掲示板さん]

>>47 匿名さん

でもどうせ3LDKの一部の部屋だけとかでしょ？

[50: 匿名さん]

坪600だと85㎡で1億5000万円を超えるので、パワーカップルでも手が届きにくい。
富裕層が、相続対策で買うか子どもに買い与えるのでしょうかね。

[51: 匿名さん]

>>50 匿名さん

相続税対策なら駅前タワマンでしょ

[52: マンション検討中さん]

>>49 マンション掲示板さん
天カセも天井高2.7mも上2フロアの4部屋のみですね

ディスポーザーありでエントランスも2層吹き抜けと、仕様はピアースにしてはかなり頑張ってる感じで好感でしたが、南側T1サッシ（通り沿いはT2）なのは航路下なので少し心配

明言はされませんでしたが、低層が坪500万スタートで上2フロアは600万行きそうな感覚を受けました。大井町の3LDKが（条件のいい部屋とはいえ）1.5億円というのはまさに隔世の感…

[53: 匿名さん]

>>52 マンション検討中さん
南側T1なんですね。残念です。。
それだと窓を閉めても飛行機音は結構聞こえてきますね。

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん

ここでケチるのは意味ないな。

[55: マンコミュファンさん]

現地を観に、久しぶりに大井町に訪問したけど、以前よりも飛行機が低く飛んでて音もうるさくてビックリした。かなりの本数飛んでいるけど我慢できるのかしら…

[56: 匿名さん]

オプションで二重窓があるとよいですね。

[57: 匿名さん]

戸越と悩む

[58: 匿名さん]

上8部屋がテンカセと駐車場優先と聞きました。
飛行機気になる人はそもそも大井町考えないのでは？飛んでますよー。
ただ非常に便利ですしJRは再開発目白押しで資産向上は望めます。
600マン？そんな安くモリモトも売らないのでは？
数年後に沿線大再開発仕上がってくるわけだし。

[59: 匿名さん]

戸越と悩むはネタですか？
街の規模もおそらく価格も違うのでは？

[60: 検討板ユーザーさん]

>>59 匿名さん
現時点では価格帯は被っていると予想しているため悩んでいます。
地所レジタワーかモリモトピアースか、、
電車騒音か飛行機騒音か、、
利便性はダントツで大井町と理解しています。

[61: 匿名さん]

大井町の飛行機騒音は高度が低いので都心のそれよりも相当大きいです。また今は15時から19時のみの運用ですが、延長されないという保証もないです。

[62: マンコミュファンさん]

肉眼で飛行機の機種が分かるくらい高度が低いですからね…モデルルームは違うところに設置されそうなので絶対現地をチェックすべき

[63: 匿名さん]

>>62 マンコミュファンさん
モリモトはギャラリーから基本現地までタクシーで案内しますので、
その点はかなり好きでした

[64: マンコミュファンさん]

>>63 匿名さん
それは素晴らしいですね！モリモトの評判がいいのに納得です。

[65: 匿名さん]

価格で選ぶなら戸越です。
毎回戸越中延と大井町駅近は2割くらい前者が安いのが定番ですよ。
飛行機ダメな人は大井町やめた方がいいですよ。
私は天秤掛けても実用的な交通利便と再開発期待と自分のお財布事情で断然大井町ですが、人それぞれですから。
立会川小学校は評判よく、品川区は学区外からも選択できますが立会川は学区外からはなかなか入れないみたいです。仙台坂付近は比較的富裕層も多く教育熱心で駅前の塾や自由が丘のサピ行ったりするみたいで半数は中学受験みたいです。
京浜東北線復路線駅で駅5分以内で南傾斜の高台で南に制限がある場所は超魅力です。
どうにか85を1.5でお願いしたいです｡。

[66: 匿名さん]

事前案内予約取れねー。詰んだ

[67: 匿名さん]

坪700は超えるかな

[68: 匿名さん]

>>65 匿名さん

ニセモノ発見！！
地元の人ではないよね
サピ、大井町にあるけど？？
立会川小学校？？？？？

どういう立場の人ですかw

[69: 匿名さん]

68さん
業者じゃない？ただ自由が丘のサピって書いてある。
600と言うとどのエリアと同じくらいなの今？
武蔵小山は700になったし、

[70: 匿名さん]

二流デベの　
自分が扱う物件の知識もおぼつかない三流の営業マンが　
会社から「そういう書き込みは禁止です」と言われているのもかかわらず
書いてしまったんだろうな（笑）

[71: 匿名さん]

大井町駅東口のデッキの真上を飛行機が通過するけど、うるさい駅前なのに飛行機の轟音はその数倍もうるさかった。確率は少ないとはいえ落下物の心配もあるし、大井町は安心して住める所じゃなくなってしまった。仙台坂やゼームス坂は静かで環境良かったのに残念。

[72: 匿名さん]

坪700なら武蔵小山の駅前タワマンにするよ

[73: 匿名さん]

シティタワー大井町やブリリア大井町の相場考えても高くて坪600が限度。飛行機騒音も西口の方が静か。

[74: マンコミュファンさん]

坪600とか700ってありえないでしょ。業者さん？

[75: 検討板ユーザーさん]

>>74 マンコミュファンさん
低層階は500スタートで13～14階が600？700？って話だと思います。
最上階はどのマンションも高いし。

[76: マンコミュファンさん]

>>75 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。理解できました。
また北向きか南向きかでも差が出そうですね…

[77: 匿名さん]

平均550-600で上階は700が妥当。
500くらいとか言っている人は現実逃避。
時代が違う

[78: eマンションさん]

コロナの2年ぐらいでかなり相場上がったよね。

[79: 購入経験者さん]

森本ってディアナコートにすらLowEと一種換気採用しないんだよな。壁穴からの飛行機音過ごそう。

[80: 匿名さん]

営業に聞いたがローe使っているみたいでしたよ。

[81: 匿名さん]

武蔵小山のシティ上階100超えは坪1,000万超えましたね。どんな方が買うのだろうか。

[82: 匿名さん]

ここは投資目的がメインですかね。
週末対応してくれた営業のお兄さんも、再開発や投資効果という言葉を連発されてました。
その意向とは逆に、実際には3LDK希望者が多いみたいですが。

[83: 匿名さん]

東京建物も95戸14階を2024年１月に大井一丁目で建てるようですね。広町の駅直結18階以上住居300戸ほども分譲か賃貸か…気になります。

[84: 匿名さん]

>>83 匿名さん

区役所のところ？

[85: 匿名さん]

>>83 匿名さん
そんな情報があるんですか。14階で95戸ということは3ldkとか広めの設定はあまりないんでしょうかね。

[86: 匿名さん]

>>82 匿名さん
情報ありがとうございます。今の価格でも投資用で旨味があるのですかね、、、

[87: 匿名さん]

大井町や大森は賃料の安いエリア。投資ならPTKとかの都心湾岸物件の方が利回り取れるでしょう。

[88: 匿名さん]

上階、坪700で1.8億か。異常なのか、全く理解できない価格になってきたな、大井町。

[89: 匿名さん]

>>88 匿名さん
目黒大崎の相場に引っ張られてる。

[90: マンション検討中さん]

>>89 匿名さん
目黒大崎ってなんてマンション？

[91: 匿名さん]

>>90 マンション検討中さん

大崎武蔵小山のパークシティ兄弟だろ

[92: マンコミュファンさん]

東京建物の建築地は阪急ガーデンの近くにありましたね。同じくらいの規模で近くにもう一つありましたが、会社は忘れました…

[93: 匿名さん]

>>88 匿名さん
700もするんですか？！撤退します…

[94: マンション検討中さん]

低層は坪500前後でお願いしたい...

[95: 匿名さん]

>>88 匿名さん

シティタワー大井町のキャンセルで83平米の1.5億の方が良くない?

[96: 匿名さん]

>>93 匿名さん

発表したばかりで予定価格出さないよモリモトは
その情報の信憑性が疑う

[97: 匿名さん]

シティタワー大井町は竣工約3年なので中古マンション扱いになりますが、アフター保証は新築と同等にありますか？

[98: 匿名さん]

地元民です。ネガティヴ要素共有します。
検討中の方は一度現地訪問をおすすめします。特に夕方。

飛行機音は想像以上だと思います。この時期、気温的に窓を開ける事が多いですが、TVの音はほぼ聞こえません。リモート会議してても気になります。

池上通りは救急車が多いです。特にコロナ後増えた気がします。東京品川病院に向かうやつです。飛行機と違い、時間帯問わずです。

駅の再開発は進んでますが、駅の反対側、盛り上がるのは区役所やブリリアの方だけだと思います。こちらのマンション側は決して品の良い住宅地では無いですし、オシャレなカフェもありません。なのになぜ、大崎近辺の高級住宅街と価格を競うのか疑問です。

[99: 匿名さん]

飛行機音は結構すごいですよね。初めてだとかなり衝撃を受けると思う。

[100: 通りがかりさん]

大井町は人が住むような場所じゃないです。相当耳が悪い人以外無理でしょう。

[101: 検討板ユーザーさん]

モリモトの営業は再開発を全面に出して資産価値を強調するんですけど、正直日常使いの中で線路の向こう側まで行くイメージがわかないんですよね…
京浜東北線の沿線でも再開発がズラリっていうけど、全部山手線も通ってるし交通アクセスのいい駅ばかりだし、数多ある路線の中で京浜東北線の相対的な価値が上がるってこと本当にあるんでしょうか？

[102: 評判気になるさん]

>>101 検討板ユーザーさん
大井町の中古マンションの価格は他に比べて伸びてない。再開発の内容がもう少し具体化すれば上がる可能性もあると思いますが

[103: 匿名さん]

大井町が安いのは海側の相場が安いのと飛行機騒音で説明できるよ。

[104: 匿名さん]

近所に住んでます
飛行機の騒音は仰る通り大きいですが、個人差かもしれませんが、私はすぐ慣れて気にならなくなりました

駅の向こう側には私は多少行きます
1番近いスーパーは西友ですが、駅の向こう側にヨーカドーと阪急、駅のアトレに成城石井、青物横丁にオーケーとあるのでどこを使うか次第かと
その他、三又の商店街あたりにも昔ながらの良い個人店があったりします

駅のこちら側は良くも悪くもオシャレさの無い住宅街です（そもそもオシャレさを求める人は大井町を検討しないように思いますが）
欲を言えば池上通りから少し奥に入りたかったところですが、周りに賑やかな施設等も無いのでそんなに気にならないと思います

その分と言ってはなんですが、利便性は高いと思います
3路線とも地味に使えますし、新幹線や羽田も近く、高速が近いので車も便利です
駅前で日常的な最低限のものは揃います（拘ったものが欲しい時は銀座や新宿へどうぞ）
ただし駅から近いことでセキュリティ面はプラスなのですが、西友の前に中国人の立ちんぼがいたり、大井町線側の駅近くにはガールズバーの女の子が立っているのは気になるかもしれません

[105: マンコミュファンさん]

大井町駅の目立つところに大きい広告ができましたね。高くなりそうな予感…

[106: うーん、]

モリモトさんも大井町も嫌いじゃないけど、坪500万は出せない、、600なんてもってのほか、、
中古の10年落ちで370とかだから、、、

買わないけど(買えないけど)実際いくらくらいになるかは気になるところ。

[107: 匿名さん]

皆さんネガって安くなるかな見ものですね。
結局はあるところにあるか？

賛否両論ありますがポテンシャルは激高ですから。

[108: 匿名さん]

私も地元民です。
窓開けてると飛行機の音はすごいですね。
迫力はありますが、飛行機好きの人はお好きなんでしょうか。
まぁ音は慣れるにしても、落下物が怖いですよね、
住宅破壊されたら航空会社の免責なんでしょうか？それならまぁいいけど、歩いてて降ってきたのに当たったら元も子もない。

[109: 名無しさん]

大井町中古やすい。。

[110: 匿名さん]

>>108 匿名さん
航空会社の免責→航空会社の責任 ？

[111: 匿名さん]

このマンションの指標ならパークハウスかシティハウス仙台坂の中古マンションが指標かな。
いくらくらいで出てますか？

[112: 匿名さん]

>>111 匿名さん
中古相場的には坪400～坪450ですね。

[113: 匿名さん]

じゃあ500くらいか。
ちなみに450の中古詳細どんな感じですか？
築浅で5分圏が欲しい。

[114: 通りがかりさん]

シティタワーなら70ｍ2が14,000万台で出てますよ。

[115: 匿名さん]

450ありえなそう
500皆欲しく、板も平和
550ちょっと高くない？買えないよ。
600アホかと。

て感じかしらね。

[116: 匿名さん]

>>114 通りがかりさん
西口の方が飛行機騒音の影響が少ない。

[117: 検討板ユーザーさん]

>>115 匿名さん
概ね同意ですが、1LDKや狭めの2LDK検討者は550でも許容、上層3LDK見てる人は600でもイケイケって感じかなと

[118: 買い替え検討中さん]

>>117 検討板ユーザーさん
大井町で550許容なんですね・・・・やはりハイクラスの方しか新築は買え無くなってしまった・・・金利の動向も読めない中で自分には手が出せないです

[119: 匿名さん]

同意。
550がギリだろ

[120: 匿名さん]

ハイクラス？
今やスタンダードです。