ピアース大井仙台坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース大井仙台坂についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-oisendaizaka/index.html

所在地：東京都品川区東大井五丁目415番5、415番23、415番24、415番25（地名地番）
交通：ＪＲ京浜東北線・りんかい線「大井町」駅 徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
　　　京急本線「青物横丁」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.59m2～85.23m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース大井仙台坂　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/53175/

[1819: 匿名さん]

>>1818 匿名さん
中古価格が下がる？？

[1820: マンション検討中さん]

>>1813 匿名さん

上げたくてもあげられないのはその通りかと思います。
ただ他の国もリーマンから巨額の金融緩和をおこなっており、今回のコロナでさらなる金融緩和を行いどこも財政はズタズタ。

中国はリーマンの時は比較的負債が少なかったから巨額の投資で比較的早く回復して世界経済を救ってたけど、今回のコロナで中国も相当ダメージきてる。

欧州はリーマンのダメージからまだ回復しきっていないように思える。そこにコロナとウクライナでダブルパンチ。

それでもインフレが進みすぎて各国は利上げに踏み切っていて、その結果日本の円安が止まらない。
日銀がずっと緩和をしているのでマーケットが日本から離れ始めているのも円安を加速している一因かと。

これだけの長期にわたって緩和を続けてきた先進国の中央銀行は歴史的にも前例がないから、日本が緩和を強制的に見直ししなくちゃいけなくなる日がきてもおかしくはない。もしこのままなら円安を受け入れないといけないからエネルギー依存率の高い日本にとってはさらに辛くなると思う。エネルギーみんな使うし、タワマンとか電気結構使うから管理費の値上げとかあってもおかしくない。

自分はただの一般人でマーケットから離れたとても長いので現役で活躍してるプロの人いたら補足お願いします。

[1821: マンション検討中さん]

>>1819
一気に供給が出るから、下がるってことじゃないですかね。勝どきはともかく晴海フラッグは一次取得や郊外からの住替えが多そうであんまりここを検討する人が欲しい物件には影響しなさそうだけど。

[1822: 匿名さん]

一駅隣のピアース大森山王3丁目が売りに出されてますね。坪460万円と本物件に比べれば安いのですが、どうなんでしょう？

[1823: マンコミュファンさん]

>>1822 匿名さん
超値上げてない？

[1824: マンコミュファンさん]

>>1823 マンコミュファンさん
6,790万円→7,480万円と10%近く値上げしてますね。ただ最近の高騰を考えると強気になっても仕方がないですね。

[1825: 通りがかりさん]

1812です。金利の見通しなど有難うございます。金利上がらないならセカンドハウスローンで‥とゴクっときますね（笑）子供2人いるので二物件遺してやりたいです。ピアースは素敵だけど高いですねー。本当に大井町住むのに良いのでゼームス坂のプラウドとかアリュールも趣味でチェックしてます。再開発は駅の反対側ですが、私は大井町社宅っ子だったのでこっち側推しです。良い企業の方が社宅無くなってマンション立つ際にそのまま買われた的な感じで、民度が安定してると思います。

[1826: 検討者さん]

>>1824 マンコミュファンさん

仲介手数料やら初期に掛かる諸費用考えたら、700万くらいは消えちゃいそうですね。利益出ても短期間売買なのでかなり税金で持ってかれますし。

[1827: 匿名さん]

値上がりやばいね。
JR駅近は間違いなさそう。

[1828: 通りがかりさん]

>>1826 検討者さん

今売却仲介手数料0のところ多くなっている。
また、ローンの保証料は8-9割戻ってくる。
プラス3000万控除。

[1829: 名無しさん]

購入してすぐ売却する理由が知りたいな
利益はほとんどないから転売目的の購入ではないよね？

[1830: マンション検討中さん]

>>1828
今どき保証料型の住宅ローンって稀では？
>>1829
転勤とか実家に帰らざるを得なくなったか、どうしても現金が必要な事情が出来たとかくらいしか思いつかないけど。

[1831: 評判気になるさん]

>>1830 マンション検討中さん

転売目的で有れば手数料無料のローン、金利0.2%上乗せすれば良い。

[1832: eマンションさん]

>>1829 名無しさん

利益出た場合でも転売良いよ。

[1833: 匿名さん]

>>1824 マンコミュファンさん
豊洲とか勝どきとかと比べたらまだ値上がりは控えめな方。

[1834: 匿名さん]

湾岸はさあ…

[1835: 匿名さん]

タワマンて管理費修繕費が爆上がり将来したら誰も買わないよね。無駄な経費だから物件価格下げないとね。
中古で管理費、修繕高いとずっと売れ残ってる。
業者さんに、あれ安くない価格？ってなると管理費修繕費見てくださいってなって、あー……ってなる。

[1836: 名無しさん]

>>1835 匿名さん

だからこれを買ってください？

[1837: 匿名さん]

>>1836 名無しさん
管理費修繕費が安い方がいい。
ここも安くはないでしょ。
よく長期修繕計画確認と機械式とかエレベーターとか共用部分修繕を確認すべし。
贅沢なものはあとで金がかかりますよ。

[1838: 匿名さん]

ディスポーザーも管理修繕費用が高くなる要因になる？

[1839: 匿名さん]

ディスポーザーはなる。
処理槽の清掃やメンテナンス。

便利なものや贅沢なものは結局金掛かる。
タワマンの意味なしエスカレーターとか特にいらない。

[1840: 評判気になるさん]

>>1837 匿名さん
湾岸や田舎じゃないから、駐車場は採算プラスよ。

[1841: 通りがかりさん]

坪580万円までいくと下がることはあっても上がることはないんじゃないかな。パワーカップルのペアローンでもキツいレベル。

[1842: マンション検討中さん]

>>1841 通りがかりさん

いよいよ明日価格発表！
どこまで下がるか、見ものです。

[1843: マンション検討中さん]

>>1835 匿名さん
タワマンに10年住んで売却した。高く売れたので良かった。

[1844: 匿名]

>>1842 マンション検討中さん

価格発表って18日ではなかったですか？

[1845: マンション検討中さん]

そもそも明日までマンションギャラリー休みだしね。価格はさすがに上げては来ないだろうけど、下げもしないんじゃない？特に3LDKは。
改めて間取り見てみたけど、2LDKの40台がひどくて、相対的に30台がマシに見えてきた。買わない（買えない）けど。

[1846: 名無しさん]

40が酷くて30が良いとする理由が分からんけどローン控除も使える40のがまだマシじゃないかね。
価格違うけど40なら設計変更で1LDKにも出来るし。

[1847: 匿名さん]

もりは高めにブロック価格見せて下げるよね。
でも万台や万台前中高の範囲内でしょうね。
まだ見立てだけで金額決まってないもんね。
単純に雑魚キャラを排除しているんでしょう。
さあ、どう出ますかねモリモトさん

[1848: 名無しさん]

>>1846 名無しさん
30も40も、もはや50もローン控除使えません。

[1849: マンコミュファンさん]

>>1845 マンション検討中さん
個人的には40の間取りはワイドスパンでかなり秀逸だと感じました。
逆に30台は、、狭過ぎて選択肢にすらならなかった、、女性1人だとちょうどいい感じですかね？

[1850: マンコミュファンさん]

>>1843 マンション検討中さん
10年で移り住むっていいよね。
特にタワマンは10年目以降に修繕積立金が爆上げするイメージある。それはそれで計画的な積立てなんだろうけど。

[1851: 名無しさん]

>>1850 マンコミュファンさん
引き継いでいく方が、それを理解した上で高値で買うかがポイントじゃないでしょうか。

[1852: 匿名さん]

>>1851 名無しさん
引き継いでいく方が、理解した上で高値で買ってくれましたよ？？

[1853: 匿名さん]

>>1849 マンコミュファンさん
30平米位の間取りって一生住むには狭すぎるし、どういう人が買うんだろうと以前は思っていた。だけど若いうちに買っておいて、結婚とか必要に応じて買い替えて行くと資産形成にも役立つと気付いた。若いうちに買っておけば良かったと後悔しています。

[1854: マンション検討中さん]

Eタイプで3人住まいはやはり狭いかなあ、と思えてきた。
柱４本とも入ってるから実質65㎡くらいだろうし、居室に面積振ろうと頑張ってる煽りで、洗面がかなり狭い。
3面開口のプランは素晴らしいけど、9階以下だと北は壁ドン、西も雑居ビル感というのが惜しい。
11000万前後ならそれでもと思ってたけど、この人気ぶりだと南の抜け感がしっかり確保できる6階以上は11500万が最低ライン、6階以上を絶対買うという覚悟なら12000万は予算必要だと思う。週末予約入れてるけど、販売価格次第ではあるが、きっと力及ばずをお伝えすることになると思う。

[1855: マンション掲示板さん]

>>1853 匿名さん

流石にここまで高くなると殆どの人は予想してないから若い頃に買ってたとしても、たまたまだと思うよ。

負動産とか言われてたし、オリンピック後暴落論とか何の根拠もない意味不明な理論が蔓延ってて、それを信じて買い控えてる人も多かっただろうし。

オリンピック終われば港区は半値八掛け坪単価200万円台が適正とか書いてる奴いたしね。

[1856: eマンションさん]

>>1853 匿名さん

2010年頃に参入できたらその資産形成も実現できたけど、2022年の今参入しても高値過ぎて以前ほどうまみない気がする。実質利回りが何%かにもよるけど、今ほど高値だと低そう。

個人的にはアパホテルの社長は不動産の流れを読むのがめちゃくちゃ上手いから、あの社長が買う時期が買い時だなーって思ってみてる。ちなみにコロナ禍では銀行から経営不振になった旅館の買取相談が結構な数来てたみたいだけど、まだまだ高値と踏んでほとんど買ってなかった。

[1857: 通りがかりさん]

投資目線じゃなくても
家賃を払い続けるよりは20代で小さい部屋を買っておけば良かったかなとは思うよ
家賃収入か売却益か、いずれにしても損はしなかったと思うから

[1858: 名無しさん]

不動産購入は買うも買わないもの自己責任。
ここまでは買ったもん勝ち。
この先はどうなるやら。
まあ買いもしないのにあーだこーだいうのが1番やばいよね。
そんな間に病気になってローン組めなくなったり、社宅で金貯めたが高騰して足りなくて年齢、団信でローンアウトみたいな。
まあ自己責任だからね。

[1859: 匿名さん]

昔1990年頃のバブルの絶頂期に買った人は、バブルがはじけて大損した話も聞く
この先、どうなるかは？？

[1860: 匿名さん]

先のことなんて誰もわからん。
怖いなら買わなきゃ良い。数年後安くなるかもよ笑

[1861: マンション検討中さん]

こちらの物件と戸越公園、野村プラウド五反田を
検討してます。

こちらの物件を1番希望してましたが、飛行機騒音は比較的気にしないのですけど当方縁起を気にするほうで過去に倒産した会社から購入してどうかと思えてきて、戸越公園公園の方も色々な方々がリニアの電磁波が危険と書き込みが多くてそれも迷ってます

ただ電磁波影響があるとしたら訴訟になるでしょうし、三菱地所さんで大手でもあるからそこまで関係ないはないのかなとも思ってますけど

セカンドハウスなのでプラウド五反田とも考えてます。プラウド五反田の口コミコミュニティが存在しなくどなたかおおよその坪単価などわかる方いらっしゃいますか

[1862: 通りがかりさん]

>>1861 マンション検討中さん
良い判断！ありがとう。
プラウドはコンパクトマンションですね。
場所的に多分安いと思いますよ！
私はピアース買いまーす。

[1863: マンコミュファンさん]

とうとう明日ですね。
明日の夜、仕事終わりにモリモトに行くけど、行った時点でどれだけ申込みが入っているかが気になるところ。

[1864: 名無しさん]

>>1863 マンコミュファンさん

0

[1865: 名無しさん]

何人も買いますと言われると倒産した会社でも再生してますし会社として存続してるのでつぶれてないため大丈夫な気になりました

値段によっては購入したいと思います

ありがとうございました

[1866: 検討板ユーザーさん]

モリモトの倒産より、住友不動産のシティタワー欠陥住宅問題の方が、実際の住人にとっては深刻。
戸越公園の電磁波の件も、訴訟になるから良いということではない。健康を害したら取り返しがつかないから避けた方がいい。

[1867: マンション検討中さん]

わたしは明日値段聞いてきます
ブロック価格より安くなるのでは？とここでは言われてるけど、逆に少しずつ高くなりそう

[1868: マンション検討中さん]

最終先行案内が29日までらしいけど、その後一週間一般の案内があって、申込み締め切りは9/11？

[1869: 検討板ユーザーさん]

>>1861 マンション検討中さん
大井町、完売すると思います。
縁起を優先してください！

[1870: 匿名さん]

業界でも最注目されてます。
業者内ではモリモトさん少し強気に見えます。
560くらいが適正な気は個人的にします。
ただ、高確率で早期完売すると思います。
やはり場所とクオリティは素晴らしく、モリモトさんのマンションで売れなかったマンションは最近は見掛けず、早期完売のみ。
私の友人からも3件相談されてますがどうでしょうね。
場所は非常に魅力的です。

[1871: ガチ検討]

>>1865 名無しさん
他買いなさい。
ライバル減るから超ラッキー。
ちなみに何タイプ狙いですか？

[1872: マンション検討中さん]

モリモトの物件って、仕様、設備が絶賛されてるんだけど、ここ見る限り高評価の理由がイマイチわからない。この価格帯とは思えないくらい柱食い込んでるのに。企画は上手だと思うけど。

[1873: 口コミ知りたいさん]

>>1872 マンション検討中さん
中規模としては上手くやっているけど、結局大規模には勝てない。

[1874: 匿名さん]

ここは飛行機航路の直下ですしね。子育て世代をターゲットにしにくいから1ルーム、2ルームが中心になってる。同じ大井町なら西口スミフの方が良いと思うし、湾岸ならブランズタワー芝浦の方が安く買える。

[1875: 名無しさん]

>>1871 ガチ検討さん

DかＨです。現在川崎駅近くにキャッシュ購入した3Lに住んでいるためめファミリータイプ希望ではないです

今年から40平米以上でも住宅ローン減税できるみたかったのですが年収が2600万以上ある経営者なので1000万以上はダメみたく40以下の間取りも検討しています。

近くにあるプライム川崎の9月2日に商談会に行きます

こちらも小さ目な間取りを妻がキャッシュで購入予定して
いるのでピアース大井仙台坂さんは50以上は検討してません。
競合しないといいですね

[1876: 匿名さん]

モリモトは城南で強く、マンション、戸建て両方ともバランス良くやっている。マンションの質を判断するのは実は難しいが、戸建ては比較対象が膨大にあるので質の比較が容易。モリモトの戸建てはデザイン最優先で、素材や施工、使いやすさ、耐久性などは実は業界平均以下。これが会社としての姿勢だと考えると、デザイン以外のマンションのクオリティは価格に見合わず低いのではないかと確信している。

[1877: マンション検討中さん]

>>1876 匿名さん
「デザイン以外」のマンションのクオリティは低いとのこと
具体的にどういった点を指していらっしゃいますか？
確信していらっしゃるのでしたら、具体的に教えていただきたいです。

[1878: マンション比較中さん]

>>1876 匿名さん
確信しているならば、モリモト以外のデベロッパー物件を探されたらどうですか。このスレをチェックする必要もないかと。

[1879: マンコミュファンさん]

今日価格見れた方いますか。
どんな感じかシェアできますか。
明日の予約をキャンセルするか迷っているところです。
予定価格より1000万ぐらい下げたら継続検討しますが、
そのままならキャンセルしたいです。

[1880: 名無しさん]

今からは価格のこと以外は記載しないでくださいね。

[1881: 通りすがり]

>>1877 マンション検討中さん
モリモトの方ですか？

[1882: マンション検討中さん]

シティタワー恵比寿の欠陥住宅問題で、住友不動産は信用できなくなりました。
三井不動産は坪単価600超の物件に直床構造を採用しているのに違和感を感じますし、購入後いずれはリノベーションしたいと考えているので検討外になりました。
何を優先するかは人それぞれですが、大手だから良いとか、安心できるという考えは当てはまらないと思います。

[1883: マンション検討中さん]

>>1876 匿名さん
モリモトがマンション、戸建て、バランス良くやっている、というは初めて聞いた。
圧倒的にマンションで勝負している会社だと思っていた。

[1884: 買い替え検討中さん]

>>1876 匿名さん
価格に見合わず低いのではないかと「確信している」根拠を教えてください。
検討中なので、その根拠次第では考え直したいと思っています。

[1885: 評判気になるさん]

>>1876 匿名さん
ピアース物件に住んでいますけど、100年の耐久性があるコンクリートだと説明受けましたが。確信しているとおっしゃるなら、具体的に説明をお願いします。

[1886: 購入経験者さん]

申込み初日。価格がどう出ますかね。
経験上モリモトは下げることはしないように思いますが…
社長決裁で最終決定するみたいなので、社長の強気の判断で購入検討者が買うことのできるギリギリの価格まで上げてくる気がします。

[1887: マンション掲示板]

>>1881 通りすがりさん

確かにそれっぽいコメが散見されますね。

[1888: マンション検討中さん]

>>1881 通りすがりさん
もしモリモトの方だったら、何か問題あるのですか？

[1889: 匿名さん]

>>1886 購入経験者さん　
そうみたいですよね
社長が価格を下げさせないから営業さんは大変

[1890: 名無しさん]

モリモト擁護コメが酷いですね。価格のこと以外は話さないでください。価格が一番重要なんですから。

[1891: 通りがかりさん]

中途半端な知識でネガティヴ煽りコメントする人。買えない価格だから悔しくて書き込んでいますよね。
ここの価格は下がらないから、諦めて他物件を探すことをオススメします。

[1892: 匿名さん]

初日の今日さすがに営業さんがここを見る余裕はないだろ。
すでに申込み入ってるだろうけど、価格どうなっているかなあ。

[1893: マンション検討中さん]

ホジコメしてる人も、ネガより、ヒステリックで恐い。ネガに食いつくよりポジトークしときゃ良いのに。今の時期、検討者は価格下がっても別に困らないと思うのに何で執拗に値段下がらないって言ってるのかがわからない。契約後ならとても理解出るけど。まぁ、下がらないとは思うけどね。あと、100年コンクリートとか今どき当たり前過ぎてどこのデベロッパーも態々説明しない話なので、そんなことしか話すこと無いのかなー、と逆に気になった。

[1894: 通りがかりさん]

モリモト物件2戸持ちです。
ネガティヴなコメントされるなら具体的に書いて欲しいというのは私も同意します。
今後住み替えを検討するときに参考になりますので…

[1895: eマンションさん]

>>1893 マンション検討中さん
契約後には値段は下げれないですね。

[1896: 名無しさん]

>>1877 マンション検討中さん
同じ会社が作るのだから、戸建ての質が低いならきっとマンションの質も低いだろうと考えることは合理的だと思いませんか。
モリモトの戸建ては、軒なし片流れ屋根(雨漏りリスク高い、コスト安、外装(耐久性劣る薄いサイディングかリシン吹き付け)、デザイン優先のため日射遮蔽なし、断熱性能低い、気密性低い、内装床材(普及品)、サッシ(熱伝導率高いアルミ)、玄関扉(断熱性低い)など、デザインを良くするために家の基本的性能を犠牲にしている面が多いと思います。
その会社が設計するマンションの質が高いか低いか、ご自身で判断すべきです。マンションは細かな部材を確認するのが困難、しかも施工途中が見えませんので、質の判断は難しいです。

[1897: マンコミュファンさん]

>>1896 名無しさん
質の判断は難しいのに、何を持って「確信」していると書けるのか。支離滅裂です。

[1898: 検討板ユーザーさん]

>>1893 マンション検討中さん
契約の意味をわかっていないですね。
何の知識もない方だとバレていますよ。

[1899: マンション掲示板さん]

>>1889 匿名さん

民事再生した時、上場してすぐだったから相当辛かっただろうし、民事再生した時の額の大きさときたら..
リーマンショック以前の2006くらいから経営不振になる兆候はあったしなぁ。
いま黒字だけど当時の負債額と比べたら微々たるもんで。今のうちに稼がないとって思うだろうね、自分が社長なら。

ひとつ気になったのは、本社ビルで物件の説明受けてた時に部屋の天井の排気口(空調？)が穴空いてズレてて、大丈夫かな...とは思った笑　自社ビルのメンテナンスしてるのかな...

[1900: 口コミ知りたいさん]

価格と売れ行きが知りたい。
明日の予約の人は、初速の申込み件数がどの位かわかるね。

[1901: マンコミュファンさん]

>>1896 名無しさん

大手ゼネコンで働いてる友人に聞いたら、建設なんて下請けのさらに下請けが作ったりしてるから実際のところ担当者でも瑕疵見抜けなかったりするらしいね。ずっと現場にへばりついて作業者の動きを見てるわけでもないしそりゃそうだよね。現場責任者はいくつもの現場を掛け持ちしてるからその人もずっとへばりついてるわけでもないしね。
現場には今外国人の人たちもたくさんいて、その人たちがどういう働き方をするかにもよると思う。
解体現場だと外国人の人たちがさらに増えるけどぶっちゃけ解体はそれでいいけど、建設はできたら日本人の人にやってもらいたいって思うのは自分だけかな？

[1902: 名無しさん]

購入申し込みしたマンションなのに、部屋が売れ残るようなマンションは嫌だという簡単な話なのに理解できない人が多いですね。

[1903: 検討板ユーザーさん]

今日既に話を聞かれた方がいらっしゃったら申込状況とか、価格面とか共有してほしいです。
土曜日に予約していますが、キャンセルするか判断したいので。

[1904: マンション検討中さん]

とんでもなく高え...。

[1905: 匿名さん]

やすくなった

[1906: 通りがかりさん]

>>1904 マンション検討中さん
　
価格知りたいです！

[1907: 匿名さん]

自分で行けや

[1908: 匿名さん]

Ｅ10階12,000切ってるね。
買います。
もうだいぶ部屋なさそう。
30は4900万台からあるみたい。
今いるけど凄い人いる。
コロナ対策平気なのかなあ。

[1909: 匿名さん]

まだあるかな。
なきゃ諦めよ…

[1910: 通りがかりさん]

>>1897 マンコミュファンさん
その通りです。

[1911: 名無しさん]

一つしかない不動産を自分が買おうと思えば他の人はすべて競争相手。新築マンション以外は早い者勝ちか入札、新築マンションは抽選。その競争相手に自分の知っているポジティブ情報を与えるなんて不動産業界では通常有り得ないこと。ネガティブ情報は全員の利益(ネガティブ情報を知っていた者は安い額でしか入札しないが、ネガティブ情報を知らなかった者が高い価格で入札してしまっては、ネガティブ情報を知っていた者が入札で勝つことはなくなり、入札制度が意味をなさなくなる)になるので共有するのだけど、マンション検討者って何でポジティブ情報でも共有しようとするの？

[1912: マンション検討中さん]

本広告出してないから要望書の受付は良いけど予約も順位保全もNGでしょ。なのに何でもう無いとか言う話になってるの？

[1913: 匿名さん]

>>1912 マンション検討中さん
既に希望区画が取れなかったのですか？

[1914: マンション検討中さん]

モリモリ住んでました。財閥系も住んでました。
モリモトはデザインいいけどネガティブポイントある印象です。
ドアの取手のメッキが剥げる。木製ドアにいくつかヒビ入る。風呂場の床が汚れつきやすい。
でもそのほかは快適でした。築年数10年ぐらいたったモリモトマンションの印象です。

[1915: 検討板ユーザーさん]

>>1912 マンション検討中さん

なぜならモリモトの売り方はグレーだから。
マンションマニアのすむろぐにもモリモトはグレーと書いてあった。

[1916: マンション掲示板さん]

>>1912 マンション検討中さん

18から要望ベースで売れて行くようです

[1917: マンション検討中さん]

>>1908 匿名さん

やっぱりダメのようです。
キャンセルしました。

[1918: 匿名さん]

よく航路下買うな。
戸越公園のが良いよ。