ピアース大井仙台坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース大井仙台坂についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-oisendaizaka/index.html

所在地：東京都品川区東大井五丁目415番5、415番23、415番24、415番25（地名地番）
交通：ＪＲ京浜東北線・りんかい線「大井町」駅 徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
　　　京急本線「青物横丁」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.59m2～85.23m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース大井仙台坂　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/53175/

[1819: 匿名さん]

>>1818 匿名さん
中古価格が下がる？？

[1820: マンション検討中さん]

>>1813 匿名さん

上げたくてもあげられないのはその通りかと思います。
ただ他の国もリーマンから巨額の金融緩和をおこなっており、今回のコロナでさらなる金融緩和を行いどこも財政はズタズタ。

中国はリーマンの時は比較的負債が少なかったから巨額の投資で比較的早く回復して世界経済を救ってたけど、今回のコロナで中国も相当ダメージきてる。

欧州はリーマンのダメージからまだ回復しきっていないように思える。そこにコロナとウクライナでダブルパンチ。

それでもインフレが進みすぎて各国は利上げに踏み切っていて、その結果日本の円安が止まらない。
日銀がずっと緩和をしているのでマーケットが日本から離れ始めているのも円安を加速している一因かと。

これだけの長期にわたって緩和を続けてきた先進国の中央銀行は歴史的にも前例がないから、日本が緩和を強制的に見直ししなくちゃいけなくなる日がきてもおかしくはない。もしこのままなら円安を受け入れないといけないからエネルギー依存率の高い日本にとってはさらに辛くなると思う。エネルギーみんな使うし、タワマンとか電気結構使うから管理費の値上げとかあってもおかしくない。

自分はただの一般人でマーケットから離れたとても長いので現役で活躍してるプロの人いたら補足お願いします。

[1821: マンション検討中さん]

>>1819
一気に供給が出るから、下がるってことじゃないですかね。勝どきはともかく晴海フラッグは一次取得や郊外からの住替えが多そうであんまりここを検討する人が欲しい物件には影響しなさそうだけど。

[1822: 匿名さん]

一駅隣のピアース大森山王3丁目が売りに出されてますね。坪460万円と本物件に比べれば安いのですが、どうなんでしょう？

[1823: マンコミュファンさん]

>>1822 匿名さん
超値上げてない？

[1824: マンコミュファンさん]

>>1823 マンコミュファンさん
6,790万円→7,480万円と10%近く値上げしてますね。ただ最近の高騰を考えると強気になっても仕方がないですね。

[1825: 通りがかりさん]

1812です。金利の見通しなど有難うございます。金利上がらないならセカンドハウスローンで‥とゴクっときますね（笑）子供2人いるので二物件遺してやりたいです。ピアースは素敵だけど高いですねー。本当に大井町住むのに良いのでゼームス坂のプラウドとかアリュールも趣味でチェックしてます。再開発は駅の反対側ですが、私は大井町社宅っ子だったのでこっち側推しです。良い企業の方が社宅無くなってマンション立つ際にそのまま買われた的な感じで、民度が安定してると思います。

[1826: 検討者さん]

>>1824 マンコミュファンさん

仲介手数料やら初期に掛かる諸費用考えたら、700万くらいは消えちゃいそうですね。利益出ても短期間売買なのでかなり税金で持ってかれますし。

[1827: 匿名さん]

値上がりやばいね。
JR駅近は間違いなさそう。

[1828: 通りがかりさん]

>>1826 検討者さん

今売却仲介手数料0のところ多くなっている。
また、ローンの保証料は8-9割戻ってくる。
プラス3000万控除。

[1829: 名無しさん]

購入してすぐ売却する理由が知りたいな
利益はほとんどないから転売目的の購入ではないよね？

[1830: マンション検討中さん]

>>1828
今どき保証料型の住宅ローンって稀では？
>>1829
転勤とか実家に帰らざるを得なくなったか、どうしても現金が必要な事情が出来たとかくらいしか思いつかないけど。

[1831: 評判気になるさん]

>>1830 マンション検討中さん

転売目的で有れば手数料無料のローン、金利0.2%上乗せすれば良い。

[1832: eマンションさん]

>>1829 名無しさん

利益出た場合でも転売良いよ。

[1833: 匿名さん]

>>1824 マンコミュファンさん
豊洲とか勝どきとかと比べたらまだ値上がりは控えめな方。

[1834: 匿名さん]

湾岸はさあ…

[1835: 匿名さん]

タワマンて管理費修繕費が爆上がり将来したら誰も買わないよね。無駄な経費だから物件価格下げないとね。
中古で管理費、修繕高いとずっと売れ残ってる。
業者さんに、あれ安くない価格？ってなると管理費修繕費見てくださいってなって、あー……ってなる。

[1836: 名無しさん]

>>1835 匿名さん

だからこれを買ってください？

[1837: 匿名さん]

>>1836 名無しさん
管理費修繕費が安い方がいい。
ここも安くはないでしょ。
よく長期修繕計画確認と機械式とかエレベーターとか共用部分修繕を確認すべし。
贅沢なものはあとで金がかかりますよ。

[1838: 匿名さん]

ディスポーザーも管理修繕費用が高くなる要因になる？

[1839: 匿名さん]

ディスポーザーはなる。
処理槽の清掃やメンテナンス。

便利なものや贅沢なものは結局金掛かる。
タワマンの意味なしエスカレーターとか特にいらない。

[1840: 評判気になるさん]

>>1837 匿名さん
湾岸や田舎じゃないから、駐車場は採算プラスよ。

[1841: 通りがかりさん]

坪580万円までいくと下がることはあっても上がることはないんじゃないかな。パワーカップルのペアローンでもキツいレベル。

[1842: マンション検討中さん]

>>1841 通りがかりさん

いよいよ明日価格発表！
どこまで下がるか、見ものです。

[1843: マンション検討中さん]

>>1835 匿名さん
タワマンに10年住んで売却した。高く売れたので良かった。

[1844: 匿名]

>>1842 マンション検討中さん

価格発表って18日ではなかったですか？

[1845: マンション検討中さん]

そもそも明日までマンションギャラリー休みだしね。価格はさすがに上げては来ないだろうけど、下げもしないんじゃない？特に3LDKは。
改めて間取り見てみたけど、2LDKの40台がひどくて、相対的に30台がマシに見えてきた。買わない（買えない）けど。

[1846: 名無しさん]

40が酷くて30が良いとする理由が分からんけどローン控除も使える40のがまだマシじゃないかね。
価格違うけど40なら設計変更で1LDKにも出来るし。

[1847: 匿名さん]

もりは高めにブロック価格見せて下げるよね。
でも万台や万台前中高の範囲内でしょうね。
まだ見立てだけで金額決まってないもんね。
単純に雑魚キャラを排除しているんでしょう。
さあ、どう出ますかねモリモトさん

[1848: 名無しさん]

>>1846 名無しさん
30も40も、もはや50もローン控除使えません。

[1849: マンコミュファンさん]

>>1845 マンション検討中さん
個人的には40の間取りはワイドスパンでかなり秀逸だと感じました。
逆に30台は、、狭過ぎて選択肢にすらならなかった、、女性1人だとちょうどいい感じですかね？

[1850: マンコミュファンさん]

>>1843 マンション検討中さん
10年で移り住むっていいよね。
特にタワマンは10年目以降に修繕積立金が爆上げするイメージある。それはそれで計画的な積立てなんだろうけど。

[1851: 名無しさん]

>>1850 マンコミュファンさん
引き継いでいく方が、それを理解した上で高値で買うかがポイントじゃないでしょうか。

[1852: 匿名さん]

>>1851 名無しさん
引き継いでいく方が、理解した上で高値で買ってくれましたよ？？

[1853: 匿名さん]

>>1849 マンコミュファンさん
30平米位の間取りって一生住むには狭すぎるし、どういう人が買うんだろうと以前は思っていた。だけど若いうちに買っておいて、結婚とか必要に応じて買い替えて行くと資産形成にも役立つと気付いた。若いうちに買っておけば良かったと後悔しています。

[1854: マンション検討中さん]

Eタイプで3人住まいはやはり狭いかなあ、と思えてきた。
柱４本とも入ってるから実質65㎡くらいだろうし、居室に面積振ろうと頑張ってる煽りで、洗面がかなり狭い。
3面開口のプランは素晴らしいけど、9階以下だと北は壁ドン、西も雑居ビル感というのが惜しい。
11000万前後ならそれでもと思ってたけど、この人気ぶりだと南の抜け感がしっかり確保できる6階以上は11500万が最低ライン、6階以上を絶対買うという覚悟なら12000万は予算必要だと思う。週末予約入れてるけど、販売価格次第ではあるが、きっと力及ばずをお伝えすることになると思う。

[1855: マンション掲示板さん]

>>1853 匿名さん

流石にここまで高くなると殆どの人は予想してないから若い頃に買ってたとしても、たまたまだと思うよ。

負動産とか言われてたし、オリンピック後暴落論とか何の根拠もない意味不明な理論が蔓延ってて、それを信じて買い控えてる人も多かっただろうし。

オリンピック終われば港区は半値八掛け坪単価200万円台が適正とか書いてる奴いたしね。

[1856: eマンションさん]

>>1853 匿名さん

2010年頃に参入できたらその資産形成も実現できたけど、2022年の今参入しても高値過ぎて以前ほどうまみない気がする。実質利回りが何%かにもよるけど、今ほど高値だと低そう。

個人的にはアパホテルの社長は不動産の流れを読むのがめちゃくちゃ上手いから、あの社長が買う時期が買い時だなーって思ってみてる。ちなみにコロナ禍では銀行から経営不振になった旅館の買取相談が結構な数来てたみたいだけど、まだまだ高値と踏んでほとんど買ってなかった。

[1857: 通りがかりさん]

投資目線じゃなくても
家賃を払い続けるよりは20代で小さい部屋を買っておけば良かったかなとは思うよ
家賃収入か売却益か、いずれにしても損はしなかったと思うから

[1858: 名無しさん]

不動産購入は買うも買わないもの自己責任。
ここまでは買ったもん勝ち。
この先はどうなるやら。
まあ買いもしないのにあーだこーだいうのが1番やばいよね。
そんな間に病気になってローン組めなくなったり、社宅で金貯めたが高騰して足りなくて年齢、団信でローンアウトみたいな。
まあ自己責任だからね。

[1859: 匿名さん]

昔1990年頃のバブルの絶頂期に買った人は、バブルがはじけて大損した話も聞く
この先、どうなるかは？？

[1860: 匿名さん]

先のことなんて誰もわからん。
怖いなら買わなきゃ良い。数年後安くなるかもよ笑

[1861: マンション検討中さん]

こちらの物件と戸越公園、野村プラウド五反田を
検討してます。

こちらの物件を1番希望してましたが、飛行機騒音は比較的気にしないのですけど当方縁起を気にするほうで過去に倒産した会社から購入してどうかと思えてきて、戸越公園公園の方も色々な方々がリニアの電磁波が危険と書き込みが多くてそれも迷ってます

ただ電磁波影響があるとしたら訴訟になるでしょうし、三菱地所さんで大手でもあるからそこまで関係ないはないのかなとも思ってますけど

セカンドハウスなのでプラウド五反田とも考えてます。プラウド五反田の口コミコミュニティが存在しなくどなたかおおよその坪単価などわかる方いらっしゃいますか

[1862: 通りがかりさん]

>>1861 マンション検討中さん
良い判断！ありがとう。
プラウドはコンパクトマンションですね。
場所的に多分安いと思いますよ！
私はピアース買いまーす。

[1863: マンコミュファンさん]

とうとう明日ですね。
明日の夜、仕事終わりにモリモトに行くけど、行った時点でどれだけ申込みが入っているかが気になるところ。

[1864: 名無しさん]

>>1863 マンコミュファンさん

0

[1865: 名無しさん]

何人も買いますと言われると倒産した会社でも再生してますし会社として存続してるのでつぶれてないため大丈夫な気になりました

値段によっては購入したいと思います

ありがとうございました

[1866: 検討板ユーザーさん]

モリモトの倒産より、住友不動産のシティタワー欠陥住宅問題の方が、実際の住人にとっては深刻。
戸越公園の電磁波の件も、訴訟になるから良いということではない。健康を害したら取り返しがつかないから避けた方がいい。

[1867: マンション検討中さん]

わたしは明日値段聞いてきます
ブロック価格より安くなるのでは？とここでは言われてるけど、逆に少しずつ高くなりそう

[1868: マンション検討中さん]

最終先行案内が29日までらしいけど、その後一週間一般の案内があって、申込み締め切りは9/11？