ピアース大井仙台坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース大井仙台坂についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-oisendaizaka/index.html

所在地：東京都品川区東大井五丁目415番5、415番23、415番24、415番25（地名地番）
交通：ＪＲ京浜東北線・りんかい線「大井町」駅 徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
　　　京急本線「青物横丁」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.59m2～85.23m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース大井仙台坂　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/53175/

[1714: 匿名さん]

買いたきゃ買えばいいし買わないなら買わないでいいんじゃない。
事実、来訪者など聞いている限り1,000件程度あるみたいで次回商談がパンパンらしいから人気はあるんでしょうね。

[1715: マンション検討中さん]

>>1713 マンコミュファンさん
そういう相手に売らなきゃいいだけ
航路下を気にする人はわざわざ中古でこの物件を検討すらしないんじゃない？

[1716: 匿名さん]

確かに営業客待たせすぎる。
イラつく。
モリモト昔はそんなことなかったな。

[1717: 匿名さん]

>>1708 通りがかりさん
日本以外の国ではすごい勢いで下落してますが。

[1718: 検討板ユーザーさん]

>>1714 匿名さん

私の営業さんは400件の来客って言ってたよ。
来客の契約率は1割とされている中、しかもニーズは3Lに集中されているため、そこまで楽観的ではない様子。

[1719: 評判気になるさん]

>>1717 匿名さん
日本以外の国って例えばどこですか？

[1720: 評判気になるさん]

>>1707 名無しさん
売れ残りでも気に入って住んでいるのでしたら、良かったですね。
私は値引きされた売れ残りよりも、気にいった物件の中から住みたい部屋を自分で選びたいですけど。

[1721: 購入経験者さん]

モリモト物件でも1戸だけしばらく売れ残っている部屋を見かけるけど
たいてい1階とか、地下だよね。
ワケありとまでは言わないけど、売れ残りには売れ残るだけの理由があるよ。

[1722: 検討板ユーザーさん]

>>1721 購入経験者さん

ピアース中目黒イーストは最後の1部屋だって。ワケアリなのかな？

[1723: 口コミ知りたいさん]

>>1722 検討板ユーザーさん

49平米9390万円坪単価632万円です。
中目黒は高いなあ。

[1724: 名無しさん]

中目黒のは売れそうな気もしますが純粋に見ると50平米も無いしルーフバルコニー も実用性があまり無い広さなので高い気もしますね。
内々で少し値引き提示して売り切るでしょう。
高層階はやはり強い。

碑文谷は地下なので厳しいかなぁ。

[1725: マンション検討中さん]

ピアース西荻窪レジデンスも1階が最後まで残ってたけど完売してたな

[1726: 評判気になるさん]

中目黒は実用性のないルーフバルコニーがネックだなあ
掃除とか管理が大変だし
ルーフバルコニーも含めてあの高値を付けられるより普通のバルコニーがいい

[1727: 評判気になるさん]

あ、あと中目黒はリビングが北向きってのもなあ

[1728: 購入経験者さん]

ピアース碑文谷の最終1戸、苦戦してますね。
地下は災害リスクありますし日照時間も限られるでしょうね。
リセール厳しいでしょうからね。

[1729: 匿名さん]

>>1720 評判気になるさん

建築士をしていますが、個人的には売れ残っていた理由は強気な値段設定だったからかと思います。階層も上ですし、日当たりもよく、ただ相場より高かったですね。値引きされてやっと適正価格に近づいたと思います。

[1730: 検討板ユーザーさん]

>>1729 さん
他は高値でも早期に売れたのに
この1戸だけが残った理由はなんだと思いますか？

[1731: 名無しさん]

ニーズが3LDKに集中してるなら、購入検討者としては、3LDK、2LDK中心で無理矢理にでもディアナブランドで突き通して貰った方が良かったかもしれませんね。

ただモリモトとしては1LDK、2LDKたくさん作って坪単価上げてグロスは下げる売り方が利益率が高くなると踏んだんでしょう。

[1732: 匿名さん]

1731 名無しさん のおっしゃる通りだと思います。
潜在的購入者のニーズとデベの思惑とのミスマッチの典型例ですね。
大手デベほどの体力のある売主ではないので、グロス価格の張る3LDKを大量に造って売れ残っては困るとデベは思ったのでしょう。

[1733: 通りがかりさん]

>>1730 検討板ユーザーさん

詳しい数字はわかりませんが、売れ残りは一つじゃなかったと思いますよ。しいていうなら価格が強気だったのとそもそもの販売戸数が多かったですね。あとは方位ですね。真南の部屋はさすがに完売してました。私が買ったのは東ですが。
最近下の階が売りに出されてましたが分譲時より上乗せされて売却してたので、本当に不動産は水ものだと思います。たった数年でも全然価格違うので。

[1734: 通りがかりさん]

>>1731 名無しさん
おっしゃるとおりですね。
大井町はファミリータイプの物件が賃貸でも少なくて希望のマンションがててくるまで一年くらい待ちました。分譲でも適正な価格のファミリータイプが少ないように感じます。

[1735: 名無しさん]

>>1733 通りがかりさん
今分譲中の、中目黒WESTの話をしているのだと思いますよ。
まだ入居前の。

[1736: マンション検討中さん]

>>1732 匿名さん
ミスマッチかどうかはまだわからないのでは？
まだ申込み前なのに。
モリモトの揚げ足取りをしたいのかもしれませんが。
単身者は一人で決断できるのでサクッと買う人が多いです。
家族の場合は夫婦の意見の食い違いから購入を見送る人が出てきます。

[1737: 匿名さん]

>>1736 マンション検討中さん
ニーズは3Lに集中されているということなので、そう思っただけです。
揚げ足取りではありませんよ。
「単身者は一人で決断できるのでサクッと買う人が多い」とのことですが、ピアース大井仙台坂は1LDKでも高いので、サクっと簡単にはいかないような気がします。
もちろん、高収入の人は買えるでしょうが、これからの人生設計（結婚する前提なのか、ずっと独身でいるのか）が定まっている人でないと、単身者向きの住戸をこの価格帯で購入するのは勇気がいります。
リセール時に高く売れるという保証はないですし…

[1738: 匿名さん]

>>1729 匿名さん
建築士要らなくね？

[1741: 匿名さん]

>>1737 匿名さん
そこそこ高収入の人しかこの物件は検討しないよ
5～6000万円の部屋を躊躇するような年収の人は対象外

[1742: 通りがかりさん]

>>1738 匿名さん
建築士いらないよね
建築士なのに「値段が高いから」って結論付けてるあたりウソくさい
シロウトみたいな分析で笑える

[1743: 匿名さん]

>>1742 通りがかりさん

建築士って不動産購入にアドバンテージは無いと思う

あと実際には建築士の資格持ってないと思う

[1744: マンション検討中さん]

戸越公園、3LDK・66.5㎡が9700万台からみたいだから@487くらい。ここの1LDK＋2Sより2割安だから、戸越公園の方がアップサイドあるんでは？

[1745: マンション検討中さん]

1LDK 5000-6000万を躊躇しないような高収入の人はこの物件を逆に検討しないと思うけど。もう少し出して、都心方向出るかシンボリックな物件に行くんじゃない？

[1746: 名無しさん]

>>1744 マンション検討中さん
戸越公園の営業さん？
売れてないからこのスレで営業かけてる？

[1747: 匿名さん]

>>1745 マンション検討中さん
今都心に出たら同じ平米数で8,000万円位するから
5～6,000万円をお買い得に感じる層が買うんだよ

[1751: 口コミ知りたいさん]

戸越公園アピール必死すぎ
そんなに売れてないの？
戸越公園は検討対象外だからよく知らないけど

[1752: 検討板ユーザーさん]

はい、自分も戸越公園検討外なのであまり知らないです。

[1753: 検討板ユーザーさん]

>>1745 マンション検討中さん

たしかに。6,000万を躊躇しない人ってもう少し広い物件住みたがる気がする。狭すぎるんだよねここ。

[1754: 通りがかりさん]

会社の先輩は40代でマンション3戸所有していて、全てローン完済してる。
20代で最初のマンション購入した後に2回住み替えて、今住んでいる3戸目の部屋は、2戸分の家賃収入で楽に完済できたみたい。
一生住むつもりなら狭いかもしれないけど、そういう住み替え前提の人もいるよ。

[1755: マンコミュファンさん]

戸越公園タワーは駅近・タワマン・希少性でリセールバリューはあるだろうけど、本物件とは特性が違いすぎる。

[1756: 匿名さん]

>>1754 通りがかりさん
流石にその理論はなくないですか？営業さん

[1757: 口コミ知りたいさん]

ネガティヴな要素をやたら気にする人は賃貸に住み続けてる人で、あのとき買っておけば良かったと後悔しながら買い逃し続けてる。
私も購入から5年経って買い替え検討中だけど、売却益で余裕を持って2戸目を探せる。もっと早く買っておけばさらに資産増やせたなと後悔してるけど。

[1758: 管理担当]

[No.1621～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・スレッドの趣旨に反する投稿
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・削除されたレスへの返信

[1759: 通りがかりさん]

>>1756 匿名さん

この理論って住宅ローン組みつつ二つ目、三つ目は投資用のローン組んだってことなのかな？でも住み替えって書いてあるし、毎回早期に完済して新しく住宅ローン組んだってこと？それならもとからお金ある人だね。

[1760: 匿名さん]

>>1759 通りがかりさん

住宅ローン2戸まで組める。
裏技ではあるが。

[1761: eマンションさん]

>>1760 匿名さん

え！そうなの！？どうやるの！？
審査の部署にいる友達から聞いたら住宅ローン組んでる物件賃貸に回したら契約違反だから最悪全額返済になるからやめとけって言われたんだけど...
あと与信もかなり余裕ないと二個目無理だよね？

[1762: 名無しさん]

>>1761 eマンションさん

最悪のケースは周り一つもない。
友人数人が二戸持ち。

[1763: 匿名さん]

こちらの物件、坪570-580と聞いてますが（気になっているタイプは1000万円単位でしか予定価格出していないので10階は580にもなるし、630にもなる）、坪550出せば大崎のパークシティ低層階、ウエストシティタワーズの高層階や広い部屋も検討できそうです。その辺りの中古も合わせて検討されてる方いらっしゃるのかな？

[1764: マンコミュファンさん]

>>1762 名無しさん

買い替えの時に売却条件付けずに切り離して見てくれる場合は多いからダブルローンは良くある話だけど、2つともそのまま走らせ続けるってのは、一つは賃貸に出すということですかね？住んでない方に届く銀行からの郵便物とかはどうするんだろ、、

[1765: 口コミ知りたいさん]

>>1762 名無しさん
契約違反がバレたら大変なことになるのでは。
自分の知り合いがうまくやってるから問題ないというのは違うでしょ。

[1766: 名無しさん]

>>1765 口コミ知りたいさん
バレたらやばい。
昔なら民間銀行とフラットできましたが今は無理。

[1767: 匿名さん]

同じような坪単価のパークホームズ三軒茶屋一丁目が苦戦しているらしいですね。クレヴィア三軒茶屋も値下げしているみたいです。駅近・航路直下の本物件の売れ行きがどうなるか楽しみです。

[1768: 口コミ知りたいさん]

>>1766 名無しさん
周りバレたケースが見当たらない。

[1769: 通りがかりさん]

>>1768 口コミ知りたいさん

民間ローンで同じ銀行でなければ良いです。

[1770: 購入経験者さん]

私は2戸持ちだけど、1戸目はあるだけの現金を頭金としてつぎ込んで、数年で完済した。住宅ローン減税の恩恵を受けるよりも、気持ち的にとにかく借金を早く無くしたかったので。2戸目は両親のために購入して、またローンを組んだ。
3戸持ちなんて元々お金に余裕がある人だと思う。それに40代の人が20代に買った部屋なんて、20年前なら今よりずっと安かっただろうし。さっさと完済させたんじゃないの。

[1771: 検討板ユーザーさん]

>>1769 通りがかりさん
住宅ローン契約してる物件を賃貸に出すのは契約違反という議論なので、銀行がどこだからとか関係ないのでは。

[1772: マンション比較中さん]

1戸めを早く完済させてしまえば可能だと思いますけど。
2戸めのローンを、1戸めの家賃収入と給料から支払って数年で完済。
3戸めのローンは、1戸め、2戸めの家賃収入と給料から支払ってこれまた数年で完済。

[1773: 評判気になるさん]

>>1772 マンション比較中さん
このスレにもいらっしゃる単独年収1600万円位ある方ならできそう。手取りで1000万円超えていれば、家賃収入を入れなくても贅沢しなければ年間500万円位貯めることもできるだろうしね。

[1774: 検討板ユーザーさん]

完済後に貸し出すのであれば問題ないかと。
ただし住宅ローン対象の物件を返済中に賃貸経営するのは違反ということ。住宅ローンと不動産投資ローンは金利設定が違うから。
与信が取れる取れないの話じゃない。

[1775: マンション掲示板さん]

ローン完済させるなんて凄い。かなりお金持ちなんですね。

[1776: eマンションさん]

>>1770 購入経験者さん

今一戸持ちですが、新築購入のシミュレーション時、
銀行を変えれば、与信額では一戸目売却しなくて良いと言われた事ある。

[1777: 名無しさん]

パークホームズ三茶は650万だよ。
クレビア駅遠いのに580万…そりゃ値引きだわ。

[1778: 匿名さん]

>>1770 購入経験者さん
20年前の単身用のマンションなんて、3,000万円位だった可能性あるよね。20代で頭金1,500万円用意して、残り1,500万円を月20万円の返済とかで10年かからず完済できるし。

[1779: マンション検討中さん]

>>1777 名無しさん

どっちも高くてワロタw
でも苦戦してるってことはそこまで出せる層ってそんなにいないのかな。

[1780: 通りがかりさん]

三井不動産は迷走してる。
パークホームズ荻窪三丁目は、100平米で2億2千万円の部屋が売れ残ってる。
もう入居始まってるのに。

[1781: マンション検討中さん]

ということはそろそろ新築マンションの値上がりも天井が見えてきたんですかね。確かに最近の価格は共働きでもギリギリの所まで来ている印象です。

[1782: マンション掲示板さん]

>>1780 通りがかりさん
坪単価700万円超は高すぎ。

[1783: マンション検討中さん]

>>1779 マンション検討中さん

三軒茶屋は学生や専門学校卒の人が住む街だから。

[1784: 匿名さん]

知名度はある大手企業勤務で、年収900万円で資産2,200万円です。シングルインカムです。ここの3LDKは1.1億円からですが、購入できますか？

[1785: マンション掲示板さん]

>>1781 マンション検討中さん

欲しい欲しいが殺到するから値段が上がるんですよね。デベは建築資材ガーとか人件費ガーとかのコスト論で正当化しようとしますが、不動産各社の決算見てれば、今の新築分譲マンションのボロ儲け具合がわかります。コロナ禍での需要が一巡して、可処分所得が上がらないようだと、下がらないまでも一旦頭打ちになるかもですね。

[1786: 匿名さん]

>>1784 匿名さん
1億円近いローンを組めるかどうかが問題ですね。
結構キツい返済になるとは思いますが、審査にかけてもらってみては？

[1787: 通りがかりさん]

>>1783 マンション検討中さん
そうですね。ファッション関係者も多いけど、お金持ちが住む街かと言うと、ちょっと違う。

[1788: 匿名さん]

>>1786 匿名さん

ありがとうございます。モリモトの営業の方は懇意にしてる城南信用金庫なら余裕です、と言っていたのですが、審査してみます

[1789: 通りすがり]

>>1784 匿名さん
ローンが通ったとしても返済が厳しいと思います。

[1790: 匿名]

>>1788 匿名さん

年収の10倍にもなる金額を融資してくれる銀行があるんでしょうか？モリモトの営業の方の自信はどこからくるんでしょうか？

[1791: マンコミュファンさん]

>>1788 匿名さん
今の年齢がわからないですが、今後どのくらい年収が上がる見込みがあるか等、総合的に判断されると良いと思います。

[1792: マンション検討中さん]

>>1788
9000万のローンを組むとして、年利0.41％で23万強、修繕積立金・管理費・固定資産税で5-6万として30万弱を毎月住居費だけに払えるなら良いんじゃないですかね。
個人的には年収900万に9000万貸す城南信用金庫恐えぇって思うけど。

[1793: マンション掲示板さん]

>>1784 匿名さん

単独年収1600、頭金3000で1LDK＋2Sを検討していましたが、こちらの掲示板で千葉埼玉へ行った方が良いとご助言をいただきました。千葉埼玉は遠いのでおススメしませんが、頭金を6000くらいにしないと、ここは少し厳しいのかもしれません。

[1794: 名無しさん]

年収900万円で資産2,200万円は、かなり堅実な生活をされていると思うので大丈夫かも。
年収1,600万円あるのに頭金が3,000万円しかないのは少ない印象。
お2人の年齢がわからないので何とも言えませんが。

[1795: 名無しさん]

>>1784 匿名さん
余裕す

[1796: マンション掲示板さん]

>>1794 名無しさん

そうですね、少し物足りないですよね。本当は頭金もう少し積めれば良いのですが、いま手元の現金でマンション購入用途に用意できるのが3000くらいゆえ、ここを頭金の一つの基準にしていました。ただ現居を売却すれば、残債返済後に4000くらいは戻ってきそうなので、それを当てにした予算を組むことも視野に入れ始めまています。千葉埼玉といわず、できれば23区内で検討したいなと考えています。

[1797: 匿名さん]

野村が緑が丘徒歩10分くらいのピアース都立大の前で大規模マンションやるみたいだね。
坪600マン弱らしい。自由が丘のブリリアとパークハウスが700マン弱だからわからなくもないが高いですねー。大井町や戸越公園や大森が可愛く見えるわ。

[1798: 匿名さん]

祐天寺は余裕で600超えるみたいですね。
600-650位？

[1799: 匿名さん]

マジか、大岡山で600万とかやめてクレメンス。
1796の人みたいに取得済みで残債減らせてる人しか買えんくなるわ。こりゃ、中古しかない。

[1800: 名無しさん]

>>1784 匿名さん

うちと似てる。年収1000でシングルインカム頭金3,000万だけど、子供が1人いてもう1人産まれる予定。子供の教育資金のこと考えて、ここは見送ったよ...

年収1,000あっても税金でがっつりもっていかれて、子供はとにかくお金かかるから思ったより裕福な生活できない。
独身なら可処分所得結構あるかもしれないけど。
でも子供可愛いから持ち家は諦めて賃貸で細々と暮らすよ。

[1801: マンション掲示板さん]

>>1800 名無しさん
世帯年収2000万で子供一人。
二人目は金銭的面で無理で諦めてる。

[1802: 坪単価比較中さん]

このスレを見ると、デベの儲けへの執着心とともに、
年収1500万、2000万を超えても子供１人とか、
そりゃ日本の人口が減っていくはずだよなという過程が垣間見える。

最後は極限まで人口が減少した日本では高額な不動産は不要になりデベが潰れて終了。
国力の低下した日本、東京の不動産価値は下がり外国人も買わなくなる。

やみくもな値上げはデベ自身のクビを締めるんだが、
まあ今デベで働いてる人たちにとっちゃ、
そんな数十年、先の話しは知ったこっちゃないか。

[1803: 匿名さん]

うーん、坪580万円か。航路直下だし、大井町駅の再開発が期待外れだとリスクあり

[1804: 通りがかりさん]

>>1802 坪単価比較中さん

今の韓国と台湾がそんな感じで少子化加速してますよね。モリモトは民事産生してたくらいだから稼げるうちに稼いでおかないと！といった感じですかね。
長期的に物事を見るのはある程度余裕のある組織でないとできないので。

[1805: 匿名さん]

品川区はもはや坪600万時代になり買えないです。

[1806: 名無しさん]

>>1805 匿名さん
大崎、五反田既に700の世界。

[1807: 匿名さん]

千代田、港1000
山手線700
湾岸500
城南600
城東500
城北400
神奈川450
埼玉350
千葉330
城南400

[1808: 匿名さん]

580でびびっていたらどこも買えないじゃん……
終わったな。田舎帰ろ

[1809: マンション掲示板さん]

>>1801 マンション掲示板さん
わかる分かる

[1810: 検討板ユーザーさん]

>>1809 マンション掲示板さん

世帯で2000万稼いでたら相当税金でもっていかれるうえに激務なところ多いだろうな。。
不労所得で2000万とかならまだしもサラリーマンだと尚更。

[1811: 匿名さん]

埋立地の湾岸で坪400万～500万円とか、大変な世の中になりました。
湾岸でその価格なら、内陸がもっと高くなるのも無理はないかと。
それでも、パワーカップルを中心に購買力が上がっているので、購入検討者がギリギリついてこられる価格まで、デベは価格を上げてくるかもしれない。
これ以上はマンション価格が上がらないと思えるのなら、しばらく静観でもいいと思いますが、そうなるとは限らないので、悩ましいです。

[1812: 通りがかりさん]

実家がすぐ近くなので、買って帰りたいけれど無理すぎなお値段。大井町はそれこそ激務な方には交通アクセスがとても良くて気取りもなく、子供の塾とか普段遣いの遊び場も充実。最上階の間取りなんかを見て、羨まし～と思いながら既存の住宅ローン抱えてます（笑）
ハウスメーカーは代金を銀行が一括支払いしてくれるので、家売ればそれまでです。
このコロナで、ローン延滞してる人など増えてますし、いずれ金利も上がります。
営業さんは最近でも35年間ずっと変動金利0.7%程度の金利シミュレーション出してきます？？

[1813: 匿名さん]

保証はできませんが、日本の低金利はしばらく続くと思いますよ。
これだけ国の債務が膨らんでいるのに（国民一人当たり1000万円超え！）、国の財政が破綻しないのは低金利で国債の利払いが少なくて済んでいることが大きいです。
住宅ローンの金利が上がれば、当然に国債の金利も上がりますので、税収の大半が国債の利払いに消えることになり、とても財政がもたないと思います。
なので、国の財政状態が大幅に改善されない限り、日銀は金利を上げたくても上げられないのだと思います。