ピアース大井仙台坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース大井仙台坂についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-oisendaizaka/index.html

所在地：東京都品川区東大井五丁目415番5、415番23、415番24、415番25（地名地番）
交通：ＪＲ京浜東北線・りんかい線「大井町」駅 徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
　　　京急本線「青物横丁」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.59m2～85.23m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース大井仙台坂　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/53175/

[1702: マンコミュファンさん]

私の場合は大井町駅集合で建築現場を見てから、代官山までタクシーで連れて行ってもらいました。ちょうど飛行機が飛んでいて、営業担当者の声が聞き取りづらかったですが…

[1703: マンション検討中さん]

どこも高いので、開き直って単純に自分が気に入った物件を買いたいと思ったのと、日中はあまり家にいないので航路下はあまり気にならないので、ここに決めたいと思っています。
欲しい部屋が抽選等で購入できなかったら諦めるつもりですが。

[1705: 検討板ユーザーさん]

>>1664 マンコミュファンさん

この金額が妥当だと思います。

[1706: マンコミュファンさん]

以前、この物件の隣にあるカーサ大井町に住んでました。造りがしっかりしていて防音効果のある窓でしたら飛行機の音はさほど気にならないです。

それよりも自動車の音の方がうるさいです。季節の良い日は窓を開けて寝たかったのですが車の音がうるさくまた病院も近くにあるため救急車も定期的に通るので窓を開けっ放しで寝る事は一年中通して出来ませんでした。

駅からも近いので便利ですがそれと引き換えに我慢しなければならない点もあると思います。

カーサ大井町に住んでた時は28平米くらいの部屋だったのですが、家賃は月10万円くらいでした。
ここの物件は33平米なので正直単身者向けの分散にしてはかなり狭いのかなと思います。それで5,000万前後の価値があるのかよくわかりません。

浅間台小学校の近くにプラウドの賃貸が建設中で、大井1丁目も賃貸用物件を2つ建設中なので、実需で買われる方は関係ないかもしれないですが賃貸に回そうと思っている人はそれなりに周りにライバルがいそうだなとは思いました。

[1707: 名無しさん]

>>1659 匿名さん

二年前に野村不動産の新築マンション買いましたが、売れ残りの物件だったので1,000万円値引きしてもらいました。

リーマンショックのような緊急事態の時じゃなくても売れ残っていて空室にしておくよりかは値下げしてても売りたいと思うのは普通だと思います。
会社によっては絶対値下げしない会社もあるようなので後は会社次第ですね。

[1708: 通りがかりさん]

今はみんな高いと言っていてもこれから鋼材の値上がりや法改正による労務費高騰を反映した新築マンションがどんどん販売されてくると、普通の値段になっていく気がします。実際にピアースが今提示されている値段で売り切れたら他社も追随してくるのでは。

[1709: 名無しさん]

>>1708 通りがかりさん

売り残ったら他社は値下げますか。

[1710: マンション検討中さん]

今近くに住んでるけど、正直飛行機の音は気にならない
たまに飛んでるなーと思うくらいで、特に生活に支障なし
ただこの辺は救急車、消防車がほんとに多いからそこは覚悟した方がいい
気になる人は気になると思うので

[1712: eマンションさん]

>>1710 マンション検討中さん

確かに夜中の救急車は悩ましいかも。

[1713: マンコミュファンさん]

航路直下をあまり舐めない方がいいですよ。自分が騒音を気にしなくても、売る相手が気にすればリセールバリューは下がりますから。騒音が気にならず永住する人にとってはいい物件じゃないでしょうか。

[1714: 匿名さん]

買いたきゃ買えばいいし買わないなら買わないでいいんじゃない。
事実、来訪者など聞いている限り1,000件程度あるみたいで次回商談がパンパンらしいから人気はあるんでしょうね。

[1715: マンション検討中さん]

>>1713 マンコミュファンさん
そういう相手に売らなきゃいいだけ
航路下を気にする人はわざわざ中古でこの物件を検討すらしないんじゃない？

[1716: 匿名さん]

確かに営業客待たせすぎる。
イラつく。
モリモト昔はそんなことなかったな。

[1717: 匿名さん]

>>1708 通りがかりさん
日本以外の国ではすごい勢いで下落してますが。

[1718: 検討板ユーザーさん]

>>1714 匿名さん

私の営業さんは400件の来客って言ってたよ。
来客の契約率は1割とされている中、しかもニーズは3Lに集中されているため、そこまで楽観的ではない様子。

[1719: 評判気になるさん]

>>1717 匿名さん
日本以外の国って例えばどこですか？

[1720: 評判気になるさん]

>>1707 名無しさん
売れ残りでも気に入って住んでいるのでしたら、良かったですね。
私は値引きされた売れ残りよりも、気にいった物件の中から住みたい部屋を自分で選びたいですけど。

[1721: 購入経験者さん]

モリモト物件でも1戸だけしばらく売れ残っている部屋を見かけるけど
たいてい1階とか、地下だよね。
ワケありとまでは言わないけど、売れ残りには売れ残るだけの理由があるよ。

[1722: 検討板ユーザーさん]

>>1721 購入経験者さん

ピアース中目黒イーストは最後の1部屋だって。ワケアリなのかな？

[1723: 口コミ知りたいさん]

>>1722 検討板ユーザーさん

49平米9390万円坪単価632万円です。
中目黒は高いなあ。

[1724: 名無しさん]

中目黒のは売れそうな気もしますが純粋に見ると50平米も無いしルーフバルコニー も実用性があまり無い広さなので高い気もしますね。
内々で少し値引き提示して売り切るでしょう。
高層階はやはり強い。

碑文谷は地下なので厳しいかなぁ。

[1725: マンション検討中さん]

ピアース西荻窪レジデンスも1階が最後まで残ってたけど完売してたな

[1726: 評判気になるさん]

中目黒は実用性のないルーフバルコニーがネックだなあ
掃除とか管理が大変だし
ルーフバルコニーも含めてあの高値を付けられるより普通のバルコニーがいい

[1727: 評判気になるさん]

あ、あと中目黒はリビングが北向きってのもなあ

[1728: 購入経験者さん]

ピアース碑文谷の最終1戸、苦戦してますね。
地下は災害リスクありますし日照時間も限られるでしょうね。
リセール厳しいでしょうからね。

[1729: 匿名さん]

>>1720 評判気になるさん

建築士をしていますが、個人的には売れ残っていた理由は強気な値段設定だったからかと思います。階層も上ですし、日当たりもよく、ただ相場より高かったですね。値引きされてやっと適正価格に近づいたと思います。

[1730: 検討板ユーザーさん]

>>1729 さん
他は高値でも早期に売れたのに
この1戸だけが残った理由はなんだと思いますか？

[1731: 名無しさん]

ニーズが3LDKに集中してるなら、購入検討者としては、3LDK、2LDK中心で無理矢理にでもディアナブランドで突き通して貰った方が良かったかもしれませんね。

ただモリモトとしては1LDK、2LDKたくさん作って坪単価上げてグロスは下げる売り方が利益率が高くなると踏んだんでしょう。

[1732: 匿名さん]

1731 名無しさん のおっしゃる通りだと思います。
潜在的購入者のニーズとデベの思惑とのミスマッチの典型例ですね。
大手デベほどの体力のある売主ではないので、グロス価格の張る3LDKを大量に造って売れ残っては困るとデベは思ったのでしょう。

[1733: 通りがかりさん]

>>1730 検討板ユーザーさん

詳しい数字はわかりませんが、売れ残りは一つじゃなかったと思いますよ。しいていうなら価格が強気だったのとそもそもの販売戸数が多かったですね。あとは方位ですね。真南の部屋はさすがに完売してました。私が買ったのは東ですが。
最近下の階が売りに出されてましたが分譲時より上乗せされて売却してたので、本当に不動産は水ものだと思います。たった数年でも全然価格違うので。

[1734: 通りがかりさん]

>>1731 名無しさん
おっしゃるとおりですね。
大井町はファミリータイプの物件が賃貸でも少なくて希望のマンションがててくるまで一年くらい待ちました。分譲でも適正な価格のファミリータイプが少ないように感じます。

[1735: 名無しさん]

>>1733 通りがかりさん
今分譲中の、中目黒WESTの話をしているのだと思いますよ。
まだ入居前の。

[1736: マンション検討中さん]

>>1732 匿名さん
ミスマッチかどうかはまだわからないのでは？
まだ申込み前なのに。
モリモトの揚げ足取りをしたいのかもしれませんが。
単身者は一人で決断できるのでサクッと買う人が多いです。
家族の場合は夫婦の意見の食い違いから購入を見送る人が出てきます。

[1737: 匿名さん]

>>1736 マンション検討中さん
ニーズは3Lに集中されているということなので、そう思っただけです。
揚げ足取りではありませんよ。
「単身者は一人で決断できるのでサクッと買う人が多い」とのことですが、ピアース大井仙台坂は1LDKでも高いので、サクっと簡単にはいかないような気がします。
もちろん、高収入の人は買えるでしょうが、これからの人生設計（結婚する前提なのか、ずっと独身でいるのか）が定まっている人でないと、単身者向きの住戸をこの価格帯で購入するのは勇気がいります。
リセール時に高く売れるという保証はないですし…

[1738: 匿名さん]

>>1729 匿名さん
建築士要らなくね？

[1741: 匿名さん]

>>1737 匿名さん
そこそこ高収入の人しかこの物件は検討しないよ
5～6000万円の部屋を躊躇するような年収の人は対象外

[1742: 通りがかりさん]

>>1738 匿名さん
建築士いらないよね
建築士なのに「値段が高いから」って結論付けてるあたりウソくさい
シロウトみたいな分析で笑える

[1743: 匿名さん]

>>1742 通りがかりさん

建築士って不動産購入にアドバンテージは無いと思う

あと実際には建築士の資格持ってないと思う

[1744: マンション検討中さん]

戸越公園、3LDK・66.5㎡が9700万台からみたいだから@487くらい。ここの1LDK＋2Sより2割安だから、戸越公園の方がアップサイドあるんでは？

[1745: マンション検討中さん]

1LDK 5000-6000万を躊躇しないような高収入の人はこの物件を逆に検討しないと思うけど。もう少し出して、都心方向出るかシンボリックな物件に行くんじゃない？

[1746: 名無しさん]

>>1744 マンション検討中さん
戸越公園の営業さん？
売れてないからこのスレで営業かけてる？

[1747: 匿名さん]

>>1745 マンション検討中さん
今都心に出たら同じ平米数で8,000万円位するから
5～6,000万円をお買い得に感じる層が買うんだよ