ピアース大井仙台坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース大井仙台坂についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-oisendaizaka/index.html

所在地：東京都品川区東大井五丁目415番5、415番23、415番24、415番25（地名地番）
交通：ＪＲ京浜東北線・りんかい線「大井町」駅 徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
　　　京急本線「青物横丁」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.59m2～85.23m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース大井仙台坂　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/53175/

[1671: マンション検討中さん]

>>1669 口コミ知りたいさん

実需物件が半額になったなんて聞いたことないな。
リーマンのときでさえ最大2割安、しかも元の出し値がいわゆる吹っ掛け価格だったのを正常化しただけで。

[1672: 匿名さん]

仮に、入居3年後（2027年）に売り出すとして、ライバルとなりそうな築浅・徒歩5分圏内の物件との立ち位置を比較してみました。（価格はマンコミュの過去スレから拾った大まかな数値です）

2027年時点

ピアース　　　新築時価格＠580、築3年
クレヴィア　　新築時価格＠419、築7年
シティタワー　新築時価格＠452、築8年
TPH大井町R　 新築時価格＠327、築13年
シティテラス　新築時価格＠340、築15年
プラウド　　　新築時価格＠340、築15年
ブリリアタワ　新築時価格＠310、築15年

その時の市況・需給次第と言ってしまえば、もうその通りなので意味ない比較ですが、築15年までを対象範囲とすると、ライバル物件との余力の差（残債＆買値）は歴然ですね。（そりゃそうですよね）

これ、なんの結論も真理もありませんが、自分の頭の整理も含め、置いときます。

[1673: 名無しさん]

>>1672 匿名さん
これだけ不動産価格は上がり続けている
待つ理由が見つからない

[1674: マンション検討中さん]

元々上がり続けていたけど
この3年位で並の会社員には買えない価格になったよね

[1675: 匿名さん]

会社員は過去が好き。
あの時買っておけばよかったを何年もしてる感じ？
もう買わない選択にしたら？

[1676: 口コミ知りたいさん]

>>1662 匿名さん
これからが本当の値上げです。
なぜならゼネコンは建設開始前に見積もりをします。
最近の物資高騰はこれから計画中の物件でおきます。
建築確認済みの時点で工事費はある程度確定してます。物資上昇を見て少し高く見積もりを取ります。
これからは既に高い見積もり&上昇見込みで見積もり時代。
だから三井は億ションでも直床

[1677: 口コミ知りたいさん]

先日MR訪問した際にどの部屋も価格を教えてもらえませんでした。価格は１８日午前に確定するとのことで…。１８日午後から先着順販売で、その予約は受け付けますとのことで予約して帰りましたが、皆さん価格ご存知ですよね？
価格を知ったうえで希望の部屋や毎月の支払額を決めたいと思っていたので、事前アンケートの際に毎月の支払い額は空欄にしてました。営業からは希望の部屋を教えろ、毎月いくらまで払えるか？と一方的に聞かれ困りました。友の会に未入会だから価格を教えてもらえなかったのでしょうか？

[1678: 口コミ知りたいさん]

多くの外人からすれば東京は宝の山。
めちゃくちゃ安いから買い占め。資産作成。
地方の富裕層は相続対策で現金に対しての税率は高いので評価額で算出の爆安の不動産に資産替え。しかも資産性の高い23区の主要路線の駅近マンションへ。相続受けた人が売りやすいもんね。
安くなる要素はりあげだけ。
利上げされたら金利高くなるけど不動産価格落ちるかも。ただし現金購入者以外無意味。
支払いで考えたら意味なし

[1679: 匿名さん]

>>1677 口コミ知りたいさん
おっしゃる通り、4階、10階のみで、大まかな価格で18日からです。私は会員で尾山台や戸越公園も行きましたが同じです。

[1680: 匿名さん]

>>1677 口コミ知りたいさん
＞友の会に未入会だから価格を教えてもらえなかったのでしょうか？
そんなことはないと思いますよ。

ここで話題に上がっている価格はブロック価格で、正式価格はおっしゃるとおり18日に初めて公開されるはずです。
MR訪問のタイミング的にブロック価格も公開される前だったんですかね？私も友の会未入会ですがブロック価格は普通に教えてもらいました。

[1681: 口コミ知りたいさん]

>>1680 匿名さん

お返事ありがとうございます。
今月MR訪問でした。ブロック価格すら教えてもらえませんでした。モリモト側からみれば買う客じゃないと判断されたんでしょう。こんな販売対応されたのはじめてなのでモヤモヤしますが。次の予約までにここで価格情報があれば参考にします。

[1682: 口コミ知りたいさん]

>>1679 匿名さん

お返事ありがとうございます。
４階、１０階の大まかな価格も教えてもらえませんでした。価格帯がわからずじまいでしたのでモヤモヤしてます。次の予約までにここで価格情報があれば参考にします。

[1683: 匿名さん]

>>1681 口コミ知りたいさん

かなり予約がいっぱいの中で、次回18日の予約が取れているのであればモリモト側からすれば買ってもらえる可能性が高い客だと思われてる気がしますけど。

[1684: 口コミ知りたいさん]

>>1683 匿名さん

次の予約は８月下旬です。予約いっぱいと言われました。なので、モリモト側からすれば上客ではないと…。ブロック価格でも教えてもらえたらこちらももっと購入意欲を出せたのですが、営業と相性が悪かったのかもしれません。

[1685: マンション検討中さん]

私も18日ではなく、翌週後半。優先ランク低いのかなー。プレミアム層買ってもいいかな、って気になってきてたのに。

[1686: マンション検討中さん]

気分の良くない対応ですね。
ただ人気物件は「買おうか迷ってる」レベルの人は後回しにされてしまう場合はありますよ。
絶対に買うという前提で来場する人もいますから。営業側が確実に買ってくれる人を優先して案内したいのは仕方ないことかと。
資産状況で判断されたわけではない気がします。

[1687: 匿名さん]

私はあまり属性良くないですが18日近くに予約してますよ。
ブロック価格発表のMR訪問参加会がかなり早かったので、単純に予約順とかじゃないですかね？もちろんあまりに見込みのない場合ははずされるかもですが

[1688: 評判気になるさん]

>>1672 匿名さん

ありがとう！
見送ることを決意した。悔しいけど。

[1689: マンション検討中さん]

>>1686 マンション検討中さん
そうだと思う。資産持ってても買わない人は買わない。

[1690: 坪単価比較中さん]

天井の高さが分かる図面ってもう公開されていますかね。
標準が2570とのことで、LDKは2570かもしれませんが、部屋とかはどうなんだろうと懸念しているところです。
前回モデルルームに行ったときに平面図しかもらってなくて・・・

[1691: 評判気になるさん]

>>1686 マンション検討中さん
あまり悪く言いたくないですが、次回訪問日についても打合せルームを長く退室してから戻ってきて告げられたり...なんか駆け引きを凄いされている感じがして少しモヤっとしてます。

[1692: 名無しさん]

>>1685 マンション検討中さん
買ってもいいかな、ではダメですよ。買わせてください、じゃないと。

[1693: 評判気になるさん]

>>1692 名無しさん

そんならやめます。

[1694: 口コミ知りたい]

>>1691 評判気になるさん

全く同じ対応でした。退席時間長かったのでモヤモヤしてました。同じ対応の方がいてちょっと安心しました。

[1695: 名無しさん]

>>1690 坪単価比較中さん

洋室も2.57
キッチン、化粧室は2.2

[1696: マンション検討中さん]

>>1694 口コミ知りたいさん

皆さん同じ対応なのですね。私もです。
モリモト営業作戦本部があるんですね。

[1697: 名無しさん]

>>1696 マンション検討中さん

そりゃあるでしょ。
人気物件なら営業としてどの部屋を推すか検討者全体の状況を逐次チェックしないとならないですし。

[1698: 買い替え検討中さん]

>>1693 評判気になるさん
それが賢明な判断です。
プレミアムなんて一番先に売れてしまうことが多い。
買ってもいいかな、では買えないです。

[1699: 購入経験者さん]

退席時間が長いこと自体は普通ですよ。
私はモリモトの別物件を最近購入しましたが、結構待たされた後に、その物件のプロジェクトリーダーが出てきました。
本気で買うつもりで行ったので、それが伝わったからかもしれません。

[1700: マンション掲示板さん]

遡ってみたんですが、航路直下で坪単価580万ってマジですか…ネガとかではなくて純粋に疑問に思いました。どこに資産性を感じているか具体的に教えて欲しいです。

[1702: マンコミュファンさん]

私の場合は大井町駅集合で建築現場を見てから、代官山までタクシーで連れて行ってもらいました。ちょうど飛行機が飛んでいて、営業担当者の声が聞き取りづらかったですが…

[1703: マンション検討中さん]

どこも高いので、開き直って単純に自分が気に入った物件を買いたいと思ったのと、日中はあまり家にいないので航路下はあまり気にならないので、ここに決めたいと思っています。
欲しい部屋が抽選等で購入できなかったら諦めるつもりですが。

[1705: 検討板ユーザーさん]

>>1664 マンコミュファンさん

この金額が妥当だと思います。

[1706: マンコミュファンさん]

以前、この物件の隣にあるカーサ大井町に住んでました。造りがしっかりしていて防音効果のある窓でしたら飛行機の音はさほど気にならないです。

それよりも自動車の音の方がうるさいです。季節の良い日は窓を開けて寝たかったのですが車の音がうるさくまた病院も近くにあるため救急車も定期的に通るので窓を開けっ放しで寝る事は一年中通して出来ませんでした。

駅からも近いので便利ですがそれと引き換えに我慢しなければならない点もあると思います。

カーサ大井町に住んでた時は28平米くらいの部屋だったのですが、家賃は月10万円くらいでした。
ここの物件は33平米なので正直単身者向けの分散にしてはかなり狭いのかなと思います。それで5,000万前後の価値があるのかよくわかりません。

浅間台小学校の近くにプラウドの賃貸が建設中で、大井1丁目も賃貸用物件を2つ建設中なので、実需で買われる方は関係ないかもしれないですが賃貸に回そうと思っている人はそれなりに周りにライバルがいそうだなとは思いました。

[1707: 名無しさん]

>>1659 匿名さん

二年前に野村不動産の新築マンション買いましたが、売れ残りの物件だったので1,000万円値引きしてもらいました。

リーマンショックのような緊急事態の時じゃなくても売れ残っていて空室にしておくよりかは値下げしてても売りたいと思うのは普通だと思います。
会社によっては絶対値下げしない会社もあるようなので後は会社次第ですね。

[1708: 通りがかりさん]

今はみんな高いと言っていてもこれから鋼材の値上がりや法改正による労務費高騰を反映した新築マンションがどんどん販売されてくると、普通の値段になっていく気がします。実際にピアースが今提示されている値段で売り切れたら他社も追随してくるのでは。

[1709: 名無しさん]

>>1708 通りがかりさん

売り残ったら他社は値下げますか。

[1710: マンション検討中さん]

今近くに住んでるけど、正直飛行機の音は気にならない
たまに飛んでるなーと思うくらいで、特に生活に支障なし
ただこの辺は救急車、消防車がほんとに多いからそこは覚悟した方がいい
気になる人は気になると思うので

[1712: eマンションさん]

>>1710 マンション検討中さん

確かに夜中の救急車は悩ましいかも。

[1713: マンコミュファンさん]

航路直下をあまり舐めない方がいいですよ。自分が騒音を気にしなくても、売る相手が気にすればリセールバリューは下がりますから。騒音が気にならず永住する人にとってはいい物件じゃないでしょうか。

[1714: 匿名さん]

買いたきゃ買えばいいし買わないなら買わないでいいんじゃない。
事実、来訪者など聞いている限り1,000件程度あるみたいで次回商談がパンパンらしいから人気はあるんでしょうね。

[1715: マンション検討中さん]

>>1713 マンコミュファンさん
そういう相手に売らなきゃいいだけ
航路下を気にする人はわざわざ中古でこの物件を検討すらしないんじゃない？

[1716: 匿名さん]

確かに営業客待たせすぎる。
イラつく。
モリモト昔はそんなことなかったな。

[1717: 匿名さん]

>>1708 通りがかりさん
日本以外の国ではすごい勢いで下落してますが。

[1718: 検討板ユーザーさん]

>>1714 匿名さん

私の営業さんは400件の来客って言ってたよ。
来客の契約率は1割とされている中、しかもニーズは3Lに集中されているため、そこまで楽観的ではない様子。

[1719: 評判気になるさん]

>>1717 匿名さん
日本以外の国って例えばどこですか？

[1720: 評判気になるさん]

>>1707 名無しさん
売れ残りでも気に入って住んでいるのでしたら、良かったですね。
私は値引きされた売れ残りよりも、気にいった物件の中から住みたい部屋を自分で選びたいですけど。