ピアース大井仙台坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース大井仙台坂についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-oisendaizaka/index.html

所在地：東京都品川区東大井五丁目415番5、415番23、415番24、415番25（地名地番）
交通：ＪＲ京浜東北線・りんかい線「大井町」駅 徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
　　　京急本線「青物横丁」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.59m2～85.23m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース大井仙台坂　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/53175/

[1651: 匿名さん]

Ｅ10階人気度どうでしょう？
結構幅見て検討してますが上が気持ち良さそうだからいいですよね。
私は戸越公園は全く検討しておらず、アトラスタワー五反田と比較してます。

[1652: マンション掲示板さん]

本物件は駅力が強いものの、航路直下で割高な印象。戸越公園タワーもやや割高で、管理費が高くて駅力は弱いけど、ランドマークになるからリセールバリューは同じくらいなんじゃないかと思っています。

[1653: 通りがかりさん]

ここを検討している高収入の方は、資産性を重視して買う方も多そうですね。
皆さん頭がいいのでご存知だと思いますが、資産形成の基本は『分散』です。
きついローンを組むと他への分散投資がやりづらくなるので注意です。

[1654: 匿名さん]

支線は検討外。
大森か五反田

[1656: 評判気になるさん]

>>1651 匿名さん
Eタイプ人気みたいですね。
抽選になりそう。

[1657: 買い替え検討中さん]

>>1650 検討板ユーザーさん
土地を仕入れて、今、建築を仕込んでいるマンションが建つのは３年後だよ。
土地仕入れ価格から下がらないと、マンション価格は下がらない。
建築資材や輸送費、人件費ももちろん下がらないといけないしね。

[1658: マンション掲示板さん]

>>1657 買い替え検討中さん
そんなことは無いですよ。リーマンの時も不動産各社大幅値下げして赤字で在庫手放してますし、原価に関わらず不動産は市況で売買されるものです。

[1659: 匿名さん]

>>1658 マンション掲示板さん
中古はそうですが、新築はマンション用の土地がないから下げないで塩漬け。リーマンの時のような会社の存続が危ぶまれる状況になれば下げてでも現金確保するでしょうが。

[1662: 匿名さん]

建築資材や設備関係は軒並み値上げ。これらは値下げすることって逆にないんだよね。

[1663: 評判気になるさん]

下がるかもしれないし、下がらないかもしれない。
下がるかも、と期待（心配）している人は、いつまで家賃を払い続けて
そういう不確定要素を期待（心配）し続けるつもりなの？
そういう議論、何年もやってるけどここ数年下がるどころか上がってるよ
リーマンみたいなことが起きる可能性はどのくらいあるの？

[1664: マンコミュファンさん]

>>1661 匿名さん

ここ1.2億の部屋が8000-9000万あたりになりそうですね。まあ、妥当な価格ではありますね。

[1665: 匿名さん]

>>1664 マンコミュファンさん
リーマン並みの事態になれば多くの購入者側の
懐も痛み、不動産価格が下がっても高額な買い物を
出来る層は限られますね。

[1666: eマンションさん]

>>1658 マンション掲示板さん
経済の普遍的な動向に対して、そんな突発的な経済クラッシュ案件を引き合いに出すこと自体おかしいだろｗ
なんの反証にとなってない

[1667: 口コミ知りたいさん]

神奈川千葉埼玉が8,000万円する時代だよ。
都内は1.2憶～が当たり前になる。

[1668: 購入経験者さん]

少なくともここまでの価格高騰は、一部の超都心物件に見られる「転がし」の匂いがするものを除いては転売益狙いのバブルが理由ではないので、一時的な経済の落ち込みによる価格低下があっても少し経てば今の水準をベースに必ず正常化します。一次的な価格低下すら大手の寡占状態では起こりにくいことではあります。
儲けようなんて思わずに快適な暮らしを手に入れるために必要であって、「ボーナス払いなし」でも支払いに無理がないのであれば昔と比べて高かろうが今買っても何の問題もありません。過去を振り返っても益はないです。
現在の主要マンション取得者層である夫婦共正社員ディンクスや一流企業勤務単身者の購入能力は超えてないのですし、日本は労働力不足社会になってきているので若い人の給料は必ず上がりますから。

[1669: 口コミ知りたいさん]

>>1667 口コミ知りたいさん

下がり始めたら一瞬半額になりますからね。
いつ転じるかわからないが。

[1670: マンコミュファンさん]

>>1669 口コミ知りたいさん

流石に半額にはならないでしょう。

[1671: マンション検討中さん]

>>1669 口コミ知りたいさん

実需物件が半額になったなんて聞いたことないな。
リーマンのときでさえ最大2割安、しかも元の出し値がいわゆる吹っ掛け価格だったのを正常化しただけで。

[1672: 匿名さん]

仮に、入居3年後（2027年）に売り出すとして、ライバルとなりそうな築浅・徒歩5分圏内の物件との立ち位置を比較してみました。（価格はマンコミュの過去スレから拾った大まかな数値です）

2027年時点

ピアース　　　新築時価格＠580、築3年
クレヴィア　　新築時価格＠419、築7年
シティタワー　新築時価格＠452、築8年
TPH大井町R　 新築時価格＠327、築13年
シティテラス　新築時価格＠340、築15年
プラウド　　　新築時価格＠340、築15年
ブリリアタワ　新築時価格＠310、築15年

その時の市況・需給次第と言ってしまえば、もうその通りなので意味ない比較ですが、築15年までを対象範囲とすると、ライバル物件との余力の差（残債＆買値）は歴然ですね。（そりゃそうですよね）

これ、なんの結論も真理もありませんが、自分の頭の整理も含め、置いときます。

[1673: 名無しさん]

>>1672 匿名さん
これだけ不動産価格は上がり続けている
待つ理由が見つからない

[1674: マンション検討中さん]

元々上がり続けていたけど
この3年位で並の会社員には買えない価格になったよね

[1675: 匿名さん]

会社員は過去が好き。
あの時買っておけばよかったを何年もしてる感じ？
もう買わない選択にしたら？

[1676: 口コミ知りたいさん]

>>1662 匿名さん
これからが本当の値上げです。
なぜならゼネコンは建設開始前に見積もりをします。
最近の物資高騰はこれから計画中の物件でおきます。
建築確認済みの時点で工事費はある程度確定してます。物資上昇を見て少し高く見積もりを取ります。
これからは既に高い見積もり&上昇見込みで見積もり時代。
だから三井は億ションでも直床

[1677: 口コミ知りたいさん]

先日MR訪問した際にどの部屋も価格を教えてもらえませんでした。価格は１８日午前に確定するとのことで…。１８日午後から先着順販売で、その予約は受け付けますとのことで予約して帰りましたが、皆さん価格ご存知ですよね？
価格を知ったうえで希望の部屋や毎月の支払額を決めたいと思っていたので、事前アンケートの際に毎月の支払い額は空欄にしてました。営業からは希望の部屋を教えろ、毎月いくらまで払えるか？と一方的に聞かれ困りました。友の会に未入会だから価格を教えてもらえなかったのでしょうか？

[1678: 口コミ知りたいさん]

多くの外人からすれば東京は宝の山。
めちゃくちゃ安いから買い占め。資産作成。
地方の富裕層は相続対策で現金に対しての税率は高いので評価額で算出の爆安の不動産に資産替え。しかも資産性の高い23区の主要路線の駅近マンションへ。相続受けた人が売りやすいもんね。
安くなる要素はりあげだけ。
利上げされたら金利高くなるけど不動産価格落ちるかも。ただし現金購入者以外無意味。
支払いで考えたら意味なし

[1679: 匿名さん]

>>1677 口コミ知りたいさん
おっしゃる通り、4階、10階のみで、大まかな価格で18日からです。私は会員で尾山台や戸越公園も行きましたが同じです。

[1680: 匿名さん]

>>1677 口コミ知りたいさん
＞友の会に未入会だから価格を教えてもらえなかったのでしょうか？
そんなことはないと思いますよ。

ここで話題に上がっている価格はブロック価格で、正式価格はおっしゃるとおり18日に初めて公開されるはずです。
MR訪問のタイミング的にブロック価格も公開される前だったんですかね？私も友の会未入会ですがブロック価格は普通に教えてもらいました。

[1681: 口コミ知りたいさん]

>>1680 匿名さん

お返事ありがとうございます。
今月MR訪問でした。ブロック価格すら教えてもらえませんでした。モリモト側からみれば買う客じゃないと判断されたんでしょう。こんな販売対応されたのはじめてなのでモヤモヤしますが。次の予約までにここで価格情報があれば参考にします。

[1682: 口コミ知りたいさん]

>>1679 匿名さん

お返事ありがとうございます。
４階、１０階の大まかな価格も教えてもらえませんでした。価格帯がわからずじまいでしたのでモヤモヤしてます。次の予約までにここで価格情報があれば参考にします。

[1683: 匿名さん]

>>1681 口コミ知りたいさん

かなり予約がいっぱいの中で、次回18日の予約が取れているのであればモリモト側からすれば買ってもらえる可能性が高い客だと思われてる気がしますけど。

[1684: 口コミ知りたいさん]

>>1683 匿名さん

次の予約は８月下旬です。予約いっぱいと言われました。なので、モリモト側からすれば上客ではないと…。ブロック価格でも教えてもらえたらこちらももっと購入意欲を出せたのですが、営業と相性が悪かったのかもしれません。

[1685: マンション検討中さん]

私も18日ではなく、翌週後半。優先ランク低いのかなー。プレミアム層買ってもいいかな、って気になってきてたのに。

[1686: マンション検討中さん]

気分の良くない対応ですね。
ただ人気物件は「買おうか迷ってる」レベルの人は後回しにされてしまう場合はありますよ。
絶対に買うという前提で来場する人もいますから。営業側が確実に買ってくれる人を優先して案内したいのは仕方ないことかと。
資産状況で判断されたわけではない気がします。

[1687: 匿名さん]

私はあまり属性良くないですが18日近くに予約してますよ。
ブロック価格発表のMR訪問参加会がかなり早かったので、単純に予約順とかじゃないですかね？もちろんあまりに見込みのない場合ははずされるかもですが

[1688: 評判気になるさん]

>>1672 匿名さん

ありがとう！
見送ることを決意した。悔しいけど。

[1689: マンション検討中さん]

>>1686 マンション検討中さん
そうだと思う。資産持ってても買わない人は買わない。

[1690: 坪単価比較中さん]

天井の高さが分かる図面ってもう公開されていますかね。
標準が2570とのことで、LDKは2570かもしれませんが、部屋とかはどうなんだろうと懸念しているところです。
前回モデルルームに行ったときに平面図しかもらってなくて・・・

[1691: 評判気になるさん]

>>1686 マンション検討中さん
あまり悪く言いたくないですが、次回訪問日についても打合せルームを長く退室してから戻ってきて告げられたり...なんか駆け引きを凄いされている感じがして少しモヤっとしてます。

[1692: 名無しさん]

>>1685 マンション検討中さん
買ってもいいかな、ではダメですよ。買わせてください、じゃないと。

[1693: 評判気になるさん]

>>1692 名無しさん

そんならやめます。

[1694: 口コミ知りたい]

>>1691 評判気になるさん

全く同じ対応でした。退席時間長かったのでモヤモヤしてました。同じ対応の方がいてちょっと安心しました。

[1695: 名無しさん]

>>1690 坪単価比較中さん

洋室も2.57
キッチン、化粧室は2.2

[1696: マンション検討中さん]

>>1694 口コミ知りたいさん

皆さん同じ対応なのですね。私もです。
モリモト営業作戦本部があるんですね。

[1697: 名無しさん]

>>1696 マンション検討中さん

そりゃあるでしょ。
人気物件なら営業としてどの部屋を推すか検討者全体の状況を逐次チェックしないとならないですし。

[1698: 買い替え検討中さん]

>>1693 評判気になるさん
それが賢明な判断です。
プレミアムなんて一番先に売れてしまうことが多い。
買ってもいいかな、では買えないです。

[1699: 購入経験者さん]

退席時間が長いこと自体は普通ですよ。
私はモリモトの別物件を最近購入しましたが、結構待たされた後に、その物件のプロジェクトリーダーが出てきました。
本気で買うつもりで行ったので、それが伝わったからかもしれません。

[1700: マンション掲示板さん]

遡ってみたんですが、航路直下で坪単価580万ってマジですか…ネガとかではなくて純粋に疑問に思いました。どこに資産性を感じているか具体的に教えて欲しいです。

[1702: マンコミュファンさん]

私の場合は大井町駅集合で建築現場を見てから、代官山までタクシーで連れて行ってもらいました。ちょうど飛行機が飛んでいて、営業担当者の声が聞き取りづらかったですが…

[1703: マンション検討中さん]

どこも高いので、開き直って単純に自分が気に入った物件を買いたいと思ったのと、日中はあまり家にいないので航路下はあまり気にならないので、ここに決めたいと思っています。
欲しい部屋が抽選等で購入できなかったら諦めるつもりですが。

[1705: 検討板ユーザーさん]

>>1664 マンコミュファンさん

この金額が妥当だと思います。

[1706: マンコミュファンさん]

以前、この物件の隣にあるカーサ大井町に住んでました。造りがしっかりしていて防音効果のある窓でしたら飛行機の音はさほど気にならないです。

それよりも自動車の音の方がうるさいです。季節の良い日は窓を開けて寝たかったのですが車の音がうるさくまた病院も近くにあるため救急車も定期的に通るので窓を開けっ放しで寝る事は一年中通して出来ませんでした。

駅からも近いので便利ですがそれと引き換えに我慢しなければならない点もあると思います。

カーサ大井町に住んでた時は28平米くらいの部屋だったのですが、家賃は月10万円くらいでした。
ここの物件は33平米なので正直単身者向けの分散にしてはかなり狭いのかなと思います。それで5,000万前後の価値があるのかよくわかりません。

浅間台小学校の近くにプラウドの賃貸が建設中で、大井1丁目も賃貸用物件を2つ建設中なので、実需で買われる方は関係ないかもしれないですが賃貸に回そうと思っている人はそれなりに周りにライバルがいそうだなとは思いました。

[1707: 名無しさん]

>>1659 匿名さん

二年前に野村不動産の新築マンション買いましたが、売れ残りの物件だったので1,000万円値引きしてもらいました。

リーマンショックのような緊急事態の時じゃなくても売れ残っていて空室にしておくよりかは値下げしてても売りたいと思うのは普通だと思います。
会社によっては絶対値下げしない会社もあるようなので後は会社次第ですね。

[1708: 通りがかりさん]

今はみんな高いと言っていてもこれから鋼材の値上がりや法改正による労務費高騰を反映した新築マンションがどんどん販売されてくると、普通の値段になっていく気がします。実際にピアースが今提示されている値段で売り切れたら他社も追随してくるのでは。

[1709: 名無しさん]

>>1708 通りがかりさん

売り残ったら他社は値下げますか。

[1710: マンション検討中さん]

今近くに住んでるけど、正直飛行機の音は気にならない
たまに飛んでるなーと思うくらいで、特に生活に支障なし
ただこの辺は救急車、消防車がほんとに多いからそこは覚悟した方がいい
気になる人は気になると思うので

[1712: eマンションさん]

>>1710 マンション検討中さん

確かに夜中の救急車は悩ましいかも。

[1713: マンコミュファンさん]

航路直下をあまり舐めない方がいいですよ。自分が騒音を気にしなくても、売る相手が気にすればリセールバリューは下がりますから。騒音が気にならず永住する人にとってはいい物件じゃないでしょうか。

[1714: 匿名さん]

買いたきゃ買えばいいし買わないなら買わないでいいんじゃない。
事実、来訪者など聞いている限り1,000件程度あるみたいで次回商談がパンパンらしいから人気はあるんでしょうね。

[1715: マンション検討中さん]

>>1713 マンコミュファンさん
そういう相手に売らなきゃいいだけ
航路下を気にする人はわざわざ中古でこの物件を検討すらしないんじゃない？

[1716: 匿名さん]

確かに営業客待たせすぎる。
イラつく。
モリモト昔はそんなことなかったな。

[1717: 匿名さん]

>>1708 通りがかりさん
日本以外の国ではすごい勢いで下落してますが。

[1718: 検討板ユーザーさん]

>>1714 匿名さん

私の営業さんは400件の来客って言ってたよ。
来客の契約率は1割とされている中、しかもニーズは3Lに集中されているため、そこまで楽観的ではない様子。

[1719: 評判気になるさん]

>>1717 匿名さん
日本以外の国って例えばどこですか？

[1720: 評判気になるさん]

>>1707 名無しさん
売れ残りでも気に入って住んでいるのでしたら、良かったですね。
私は値引きされた売れ残りよりも、気にいった物件の中から住みたい部屋を自分で選びたいですけど。

[1721: 購入経験者さん]

モリモト物件でも1戸だけしばらく売れ残っている部屋を見かけるけど
たいてい1階とか、地下だよね。
ワケありとまでは言わないけど、売れ残りには売れ残るだけの理由があるよ。

[1722: 検討板ユーザーさん]

>>1721 購入経験者さん

ピアース中目黒イーストは最後の1部屋だって。ワケアリなのかな？

[1723: 口コミ知りたいさん]

>>1722 検討板ユーザーさん

49平米9390万円坪単価632万円です。
中目黒は高いなあ。

[1724: 名無しさん]

中目黒のは売れそうな気もしますが純粋に見ると50平米も無いしルーフバルコニー も実用性があまり無い広さなので高い気もしますね。
内々で少し値引き提示して売り切るでしょう。
高層階はやはり強い。

碑文谷は地下なので厳しいかなぁ。

[1725: マンション検討中さん]

ピアース西荻窪レジデンスも1階が最後まで残ってたけど完売してたな

[1726: 評判気になるさん]

中目黒は実用性のないルーフバルコニーがネックだなあ
掃除とか管理が大変だし
ルーフバルコニーも含めてあの高値を付けられるより普通のバルコニーがいい

[1727: 評判気になるさん]

あ、あと中目黒はリビングが北向きってのもなあ

[1728: 購入経験者さん]

ピアース碑文谷の最終1戸、苦戦してますね。
地下は災害リスクありますし日照時間も限られるでしょうね。
リセール厳しいでしょうからね。

[1729: 匿名さん]

>>1720 評判気になるさん

建築士をしていますが、個人的には売れ残っていた理由は強気な値段設定だったからかと思います。階層も上ですし、日当たりもよく、ただ相場より高かったですね。値引きされてやっと適正価格に近づいたと思います。

[1730: 検討板ユーザーさん]

>>1729 さん
他は高値でも早期に売れたのに
この1戸だけが残った理由はなんだと思いますか？

[1731: 名無しさん]

ニーズが3LDKに集中してるなら、購入検討者としては、3LDK、2LDK中心で無理矢理にでもディアナブランドで突き通して貰った方が良かったかもしれませんね。

ただモリモトとしては1LDK、2LDKたくさん作って坪単価上げてグロスは下げる売り方が利益率が高くなると踏んだんでしょう。

[1732: 匿名さん]

1731 名無しさん のおっしゃる通りだと思います。
潜在的購入者のニーズとデベの思惑とのミスマッチの典型例ですね。
大手デベほどの体力のある売主ではないので、グロス価格の張る3LDKを大量に造って売れ残っては困るとデベは思ったのでしょう。

[1733: 通りがかりさん]

>>1730 検討板ユーザーさん

詳しい数字はわかりませんが、売れ残りは一つじゃなかったと思いますよ。しいていうなら価格が強気だったのとそもそもの販売戸数が多かったですね。あとは方位ですね。真南の部屋はさすがに完売してました。私が買ったのは東ですが。
最近下の階が売りに出されてましたが分譲時より上乗せされて売却してたので、本当に不動産は水ものだと思います。たった数年でも全然価格違うので。

[1734: 通りがかりさん]

>>1731 名無しさん
おっしゃるとおりですね。
大井町はファミリータイプの物件が賃貸でも少なくて希望のマンションがててくるまで一年くらい待ちました。分譲でも適正な価格のファミリータイプが少ないように感じます。

[1735: 名無しさん]

>>1733 通りがかりさん
今分譲中の、中目黒WESTの話をしているのだと思いますよ。
まだ入居前の。

[1736: マンション検討中さん]

>>1732 匿名さん
ミスマッチかどうかはまだわからないのでは？
まだ申込み前なのに。
モリモトの揚げ足取りをしたいのかもしれませんが。
単身者は一人で決断できるのでサクッと買う人が多いです。
家族の場合は夫婦の意見の食い違いから購入を見送る人が出てきます。

[1737: 匿名さん]

>>1736 マンション検討中さん
ニーズは3Lに集中されているということなので、そう思っただけです。
揚げ足取りではありませんよ。
「単身者は一人で決断できるのでサクッと買う人が多い」とのことですが、ピアース大井仙台坂は1LDKでも高いので、サクっと簡単にはいかないような気がします。
もちろん、高収入の人は買えるでしょうが、これからの人生設計（結婚する前提なのか、ずっと独身でいるのか）が定まっている人でないと、単身者向きの住戸をこの価格帯で購入するのは勇気がいります。
リセール時に高く売れるという保証はないですし…

[1738: 匿名さん]

>>1729 匿名さん
建築士要らなくね？

[1741: 匿名さん]

>>1737 匿名さん
そこそこ高収入の人しかこの物件は検討しないよ
5～6000万円の部屋を躊躇するような年収の人は対象外

[1742: 通りがかりさん]

>>1738 匿名さん
建築士いらないよね
建築士なのに「値段が高いから」って結論付けてるあたりウソくさい
シロウトみたいな分析で笑える

[1743: 匿名さん]

>>1742 通りがかりさん

建築士って不動産購入にアドバンテージは無いと思う

あと実際には建築士の資格持ってないと思う

[1744: マンション検討中さん]

戸越公園、3LDK・66.5㎡が9700万台からみたいだから@487くらい。ここの1LDK＋2Sより2割安だから、戸越公園の方がアップサイドあるんでは？

[1745: マンション検討中さん]

1LDK 5000-6000万を躊躇しないような高収入の人はこの物件を逆に検討しないと思うけど。もう少し出して、都心方向出るかシンボリックな物件に行くんじゃない？

[1746: 名無しさん]

>>1744 マンション検討中さん
戸越公園の営業さん？
売れてないからこのスレで営業かけてる？

[1747: 匿名さん]

>>1745 マンション検討中さん
今都心に出たら同じ平米数で8,000万円位するから
5～6,000万円をお買い得に感じる層が買うんだよ