ピアース大井仙台坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース大井仙台坂についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-oisendaizaka/index.html

所在地：東京都品川区東大井五丁目415番5、415番23、415番24、415番25（地名地番）
交通：ＪＲ京浜東北線・りんかい線「大井町」駅 徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
　　　京急本線「青物横丁」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.59m2～85.23m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース大井仙台坂　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/53175/

[1085: 匿名さん]

>>1084 匿名さん

？年収は900万のでは？

[1086: eマンションさん]

>>1082 マンション検討中さん

他の銀行だとまず通らない倍数じゃないですかね、、
あと年収の何倍かではなくシンプルに月々の返済が現実的な額かどうかで見られたほうが良いのではないでしょうか

[1087: マンション検討中さん]

>>1085 匿名さん

頭金5000万入れるのかも。

[1088: 匿名さん]

>>1084 匿名さん

それだと22倍では？？

[1089: マンション比較中さん]

>>1082 マンション検討中さん
まさかフルローンではないですよね？

[1090: 匿名さん]

クリオ学大8分で70で14,000、クレヴィア三茶70で12,500ですがピアースとどっちが良い？
パークホームズ三茶は70で15,000だった。
今ファミリータイプの基準は12,000からが大半

[1091: マンション検討中さん]

>>1090 匿名さん
勤務先によるけど利便性は大井町の方が良いかと。

[1092: マンション検討中さん]

>>1082
じぶん銀行のシュミレーションで全期変動0.41％、35年で7000万が上限なので普通に考えればありえない。余程若くて与信が良い方なのかなとは思うけど。
住宅ローン28万（年利0.41で）プラス管理費修繕積立4-5万を毎月払いきれそうで、金利上がったときのリスク回避が出来そうなら、後は自己判断なんじゃないですかね。

[1093: 匿名さん]

>>1082 マンション検討中さん
中途半端な情報しかないので判断が難しいのですが以下なら問題なしと思う。
年収100万円
ローン1100万円
頭金9900万円

[1094: 検討板ユーザーさん]

想定賃料を見せてもらいましたが、表面利回り3%切ってて都心かよと思いました。まあ投資目的の人はほぼいないとのことでしたが…

[1095: 匿名さん]

1LDK Luxury Style の30～40㎡台の住戸を造りすぎのような気がします。そんなに需要があるのですかね。
大井町は利便性は高いですが、地縁のない人が憧れて買うようなところでもなさそうです。
たぶん、デベとしてはグロス価格の高いファミリー向け住戸ばかりにするのは売残りリスクがあると考えてのことでしょうか。
もし30～40㎡台の住戸が大量に売れ残ったら、デベとしては関連会社に買わせて分譲賃貸で運用することも可能でしょう。

[1096: 評判気になるさん]

>>1092 マンション検討中さん

トヨタとかサントリーとか有名大企業勤務だとそれくらい余裕ですよ

[1097: マンション検討中さん]

>>1094 検討板ユーザーさん

シティタワーの16階55㎡で5380円/㎡。仮にここの10階54㎡が9700万円として、同じ水準の賃料で貸せたと考えると（シティタワーより高く貸せるとは考えにくい）、表面で3.6％くらいですね。都心ですね。

[1098: 匿名さん]

年収900万円で、ローン1.1億は貸して貰えるのか分かりませんが、
今後どれくらい昇給が見込めるか？なのかなと思います。

[1099: 匿名さん]

>>1098 匿名さん
年収900万円なら無理して大井町買わずに千葉埼玉の5000万円程度を買ったほうがいい

[1100: 匿名さん]

>>1090 匿名さん
ライフスタイルにもよりますが、学芸大学は東横線で、横浜駅にもみなとみらいにもアクセス良いです。
世田谷区は最近では地盤沈下（人気のことです）気味ですが、三軒茶屋は便利なだけに人気が根強く、価格も高いです。純粋に大井町と三軒茶屋とを比べたら、後者のような気がしますが、決定的な差があるわけではなく、各自が気に入った方を選べばよいと思います。

[1101: 匿名さん]

https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_109/pj_70426379/#expandedGal...

こっちのほうが良くない？

[1102: 匿名さん]

>>1101 匿名さん
業者さん、おつかれさまです。
確かに売れそうなので手数料収入が確実ゲットでいいね！

[1103: マンション検討中さん]

>>1101 匿名さん

今だけを見て築10年で買うのはいいけど、自分が売るときには築20年、築25年とかになってると考えると、新築と大差ないこの価格設定では手を出したくない。数年住んで売るか永住覚悟なら有りですね。

[1104: 匿名さん]

>>1101 匿名さん
各階ゴミ捨てあるのに、管理費安いし、ベランダ広い。
こちらのマンションの方が資産価値は上。

[1105: 匿名さん]

さすがに築10年の方が資産価値上は言い過ぎ。
いいマンションとは思うけど、ピアースのが最新になるわけだし駅も少しだけ近い。

[1106: マンション検討中さん]

>>1102 匿名さん
業者さんは書き込んだらNG?

[1107: 匿名さん]

>>1101 匿名さん
相場より高すぎ

[1108: 匿名さん]

>>1107 匿名さん
相場が上がってきてるのかも？
それ言ったらピアースも相場より高いよね

[1109: 買い替え検討中さん]

頑張ればEタイプ買えそうなマンションだけど、資産価値を考えて１０年後今より高騰しているとは思えない。買えるけど、自分としては今買ってはいけない物件なのかな。中古を探しつつ、もう少し待ちかな。

[1110: 匿名さん]

住み替え前提・2LDK・D or Kタイプ検討者です。
利回り低い→将来売却時の需要は投資家おらず実需のみ
となると、資産性は期待出来なさそうですかね...

[1111: 匿名さん]

流動性が低いだけじゃないですかね。
中古で2LDK・43㎡を大井町で買う層がいるかどうか。
あとは品川～浜松町までの再開発でオフィスが増えて勤務者も増えてとなればDINKSいるかもですね。

[1112: マンション検討中さん]

>>1108 匿名さん

ピアースの価格設定待ってから売り出したんでしょうね。まあどちらもチャレンジ価格ですけど、大井町で12400万出して、築10年の70㎡そこそこの外廊下マンションは選択したくない。

[1113: 匿名さん]

>>1109 買い替え検討中さん
経験からコメントするけど早めに買った方がいいよ。
自分は思い切って物件を買ってきた。繰り返して。
たまたま価格上昇して買い替えできたけど待ってばかりだったら今の状況にはなってなかった。その時々でベストな物件買った方がいい。待つことはあまりオススメではない。

[1114: 匿名さん]

銀行で融資部門に数年ほど勤めていましたが、いくら低金利とはいえ年収の7倍以上借りるのはおすすめしません。
どんなに背伸びしても6倍以内にしてください。

また最近は物件価格も上がっているためペアローンで組む方も多いと思いますが女性の場合は40代になると婦人科系の疾患など罹患しやすくなるのでペアローンもあまりお勧めしません。また若い方でも出産を機に働けなくなることがありますので要注意です。

こちらの物件の近くに住んでますがコンクリートの厚さが十分にありペアガラスの窓に住んでいる場合は飛行機の音はほとんど気になりません。
逆にペアガラスでない場合は家の中にいてもラジオの音が聞き取りづらくなる位うるさいので要注意です。

また北側のほうの物件は大通りに面していると思いますが排気ガスによるベランダの汚れが結構すごいので、2年間ベランダを掃除していないとベランダの床の柄が見えなくなる位黒い汚れが溜まります。
大通りに面していないほうのベランダでもそれなりに道路に近いのでベランダの汚れは同じようなものと思っていてもいいと思います。

[1115: 匿名さん]

今日は飛行機飛んでるね

[1116: マンション検討中さん]

>>1109 買い替え検討中さん
今の上がり相場の方が買いやすいと思う。下り相場だと買えずにどんどん歳をとる。

[1117: 匿名さん]

え？今時ペアガラスじゃないなんてある？
ちなみにペアガラスは遮音性は関係なく、結露防止こうかです。

[1118: 匿名さん]

びびってないでyou買っちゃいなよ。
シティ！
買い物なんてノリだぜ！

[1119: 匿名さん]

>>1118 匿名さん
別にピアースじゃなくてもいいよ。
別エリアでも中古でも。待つことは後々後悔するよ。きっと。

[1120: 匿名さん]

>>1106 マンション検討中さん
業者が書き込むのは禁止されていません。
ただ、検討者を装ってステマ的な書込みをする業者（関係者）が少なくないと思われ、そうした書込みは真面目に検討している人にとってとても迷惑です。
マンコミュの管理担当さんが、何らかの対策をとってくれるとよいのですが…

[1121: 匿名さん]

>>1114 匿名さん
大井町のこのあたり、大きな道路がないわりに排気ガスによる汚れがひどいです。空気が悪い?

[1122: マンション検討中さん]

ほんの3年程前は8000万円台のマンションで迷っていましたが、今は1億超えるのが当たり前みたいになってきたんですね
待っていても下がる保証もないし悩みどころです

[1123: 匿名さん]

たぶん、パワーカップルがギリギリ買える1億5000万円くらいまでは新築マンションは高騰を続けるのではないかと予想します。
その後は、富裕層が欲しいと思う立地以外のマンションは価格が頭打ちになって、専有面積が狭くなるか、もっと仕様が下がるのではないでしょうか。
どなたかも指摘していましたが、高くても買いたいと思う人がいる以上は、デベは価格を下げないと思います。
新築マンションの供給数が絞られてきており、条件のよい物件は価格が高くても売れているのが現状で、この傾向が変わらない限り、相場は下がらないと思います。
中古でお買い得物件を探すのも一案です。

[1124: 匿名さん]

>>1123 匿名さん

1億5000万円ですかあ。そんなに出せない。。

[1125: マンション検討中さん]

案内会で想定よりも高い価格で面食らっていると、単独ローン希望なのにモリモトの営業担当者はペアローンで少しでもいい部屋を買いましょうとかなり押し売りに近い形でした。隣の席の人も同じような感じで、将来のことは誰にも分からないのに、資産価値は間違いなくあがるのでこの価格ではもう買えないですよとまで言い始めるので悪徳業者なんじゃないか？と思い、怖くなり購入検討をやめました。

[1126: 匿名さん]

>>1125 マンション検討中さん

だったらこの掲示板見て大体の価格を把握して、案内会キャンセルすれば良かったね。時間の無駄です。

[1127: 匿名さん]

絶対に新築じゃないと嫌だという層が一定いるわけで、デベは新築の供給数をコントロール出来るわけだからそう簡単にはこれから先下がらないでしょうね。でも中古は別。これから世帯数の減少、住宅戸数の増加、金利の上昇が見込まれるわけで、投資家層も入っているわけだからこれから先も上がり続ける気はしないですね（フェアバリューで取引されるはず）。なのでこれから先大金持ちを除く一次取得者は中古を第一検討とするべきでしょうね（それか戸建）。

[1128: マンション検討中さん]

>>1124 匿名さん
夫婦でそれぞれ2500万ずつローンして、それぞれの親に5000万ずつだけ出してもらうようお願いしたら、無理なくローン支払いいけませんか？

[1129: マンション検討中さん]

ここがディアナコートならよかったのに。

[1130: 匿名さん]

>>1128 マンション検討中さん

うちの両親は貧乏なので。。。

[1131: 匿名さん]

>>1129 マンション検討中さん

あっ、ディアナコートだったらもっと高くなってたよ。

[1132: eマンションさん]

>>1128 マンション検討中さん
2500万円ずつしか払わない子供夫婦の役立たず感が酷いです（笑）

[1133: 匿名さん]

>>1127 匿名さん
今後も新築の少し遅れで中古も上がっていく。戸建はダダ下がりだから有り得ない。タイムラグがあって上がってない中古を第一検討とするが私もいいと思う。

[1134: マンション検討中さん]

>>1128 マンション検討中さん
他力本願過ぎで吹いた

[1135: マンション検討中さん]

ところで今の市況からすると明らかにマンションより戸建ての方が割安だけど、それでもマンションを買おうとしている一番の理由ってなんですか？リセールバリューなんですかね？買った側からもう売る前提ってことでしょうか。長期のホライズンで考えたらマンションは価値が建物しか無いので、ほぼゼロに近づくけど戸建は土地が残りますよね。それとも都心の駅近は現実的に買えないってところですかね。メリデメあって私はどちらにしようか迷ってます、、、

[1136: 匿名さん]

>>1135 マンション検討中さん
戸建ってダダ下がりなんですよ。だから自分は選ばない。マンションを何回か買って値上がりしで売却、住み替えをやってるんで。戸建だったら実現できない。今後いつ下がるか分からないけど暫くはマンション価格は上がると予想している。

[1137: 匿名さん]

>>1129 マンション検討中さん

ディアナコートとするには、小さい住戸が多すぎるように思う。
８１戸中 50平米に満たない住戸が55戸もありますからね。

しかしまあ、、、どんな物件売ろうが自由ではありますが、
50平米に満たない住戸を7000万、8000万とかで売って、
子供なし世帯を量産させて死ぬまでローン抱えさせるってのも
日本の今後を行く末を考えると複雑ですね。

デベにすりゃ、子供育てないなら千葉、埼玉行っとけって感じでしょうけどねｗ

[1138: 匿名さん]

>>1137 匿名さん

ひねくれてますね笑

[1139: 匿名さん]

>>1137 匿名さん
というか最近は普通の人でも都内にマンション買って住むことできたけど、その状態が異常なんですよ。
今後は普通の人は都内には住めなくて千葉埼玉に住むしかない普通の状態に移っていきます。

[1140: 匿名さん]

>>1139

まあその考えはあるでしょうね。
海外は都心の一等地にサラリーマンが住むなんてのはほぼ無理ですが、
日本はちょっと頑張れば住めましたからね。

それこそリーマンショック、震災時なんて7000～9000万円で都心3LDKが
買えましたが、それを当たり前にすることがまず違いますからね。

[1141: 匿名さん]

バブルの頃はそうだった。都心のマンションは今の10倍以上だったからね。

[1142: 匿名さん]

敗北者の語らいの場になってますよ悲

[1143: 匿名さん]

>>1135 マンション検討中さん
その点は私も不思議なのですが、マンション一択で探している人が世の中には多いみたいです。
以前は一戸建てよりもマンションの方が安く買えたのですが、今は逆転現象になっている地域も珍しくないです。
それでもマンション一択の人が多いのは、将来住み替えることを前提として、資産価値を気にしているからだと思います。マンションの方が売却しやすいですから。
ですので、永住または長期間住むことを前提とするのなら、戸建ては十分合理的な選択です。
もし将来売却することになったとしても、主要な鉄道駅から徒歩10分程度以内の戸建てであれば、買い手は見つかると思います（買った値段以上で売るのは期待できないですが）。
戸建てとマンションとで一長一短はありますが、戸建てのよいところは、マンションほど隣や上下住戸の騒音とかベランダ喫煙に悩まされることがないこと、駐車場代がかからないことです。

[1144: 匿名さん]

>>1143 匿名さん
戸建ては十分合理的な選択なことは合意。
その上でマンションを選択してます。
新築が高くなりすぎたら中古か賃貸か。
ピアースのスレで議論する内容ではないですね。

[1145: 匿名さん]

>>1143 匿名さん

>>1143 匿名さん

主要な鉄道駅から徒歩10分程度以内の戸建って
いくらぐらい？知らないけど。
主要な鉄道駅ってどこ？
大井町は入る？
入ったとして徒歩10分程度以内の戸建ては買える？

[1146: マンション検討中さん]

8月下旬の次の説明会を予約されましたか？

[1147: 匿名さん]

>>1145 匿名さん
その点は、ご自分がここなら検討してもいいという駅周辺の地元の不動産屋さんに聞いてみるのが一番早いかと。
山手線の中だと難しいと思いますが、外に出れば、近郊でも見つかると思います。

[1148: 匿名さん]

賃貸VS持家と同じくマンションVS戸建は永遠のテーマ。どちらも良い点悪い点があって、どちらが正解とはならない。個人の価値観の問題かと。ただ都心駅近希望だと戸建は現実的に高くて買えないですよね。

[1149: 匿名さん]

>>1147 匿名さん
はい、大井町の不動産屋さんに聞いてみます。でもそもそも大井町に5分以内の戸建ってあるのかな？
10分なんて遠くて嫌なんです。

[1150: 匿名さん]

>>1145 匿名さん

徒歩10分前後で、南品川や立会川方面で、一戸建て3LDK
駐車場付きで、6500万買えるよ。

[1151: 匿名さん]

>>1150 匿名さん
戸建は住みたくない。
徒歩10分住みたくない。
南品川住みたくない。
立会川住みたくない。

[1152: 匿名さん]

>>1149 匿名さん
戸建てで駅徒歩５分以内は（大井町に限らず）なかなかないでしょうし、あったとしても売主が強気なので相当高いでしょうね。
いい物件が見つかるといいですね。

[1153: 匿名さん]

>>1152 匿名さん

結論は5分以内に住みたい場合はマンション一択。

[1154: マンション検討中さん]

戸建ての話なんかどうでもいい、スレ違いも甚だしい

[1155: マンション検討中さん]

>>1152 匿名さん
駅直結の戸建てに住むしかないですよね。山手線直結戸建て。

[1156: 匿名さん]

>>1154 マンション検討中さん

1143さんがどうでもいい戸建の話をはじめた。

[1157: 匿名さん]

>>1123 匿名さん
パワーカップルという言葉がヤフーニュースとかでよく使われていますが、億以上の物件の主な買い手はパワーカップルではなく経営者の方や地主などサラリーマンではない方がほとんどかと思います。
そして本物の富裕層は土地を持ちたがるのでマンションの区分買いの需要が今後もずっとあるのか疑問ですね。。
年収800万のサラリーマン夫婦(世帯1600万)でも買えるのは8000～9000万が限界です。いまは銀行も低金利でなるべく多く融資しないと稼げないので年収の10倍とかでも審査通るケースもありますが、借りれる額と返せる額は別です。審査通った＝返せる！ではないので要注意です。
また銀行側も忙しいので住宅ローンの審査でいちいち色んなアドバイスとかしてくれないですし、本音も言わないので各自金融リテラシーを身につけてから購入に至ってください。

[1158: マンション検討中さん]

>>1135 マンション検討中さん
戸建は浸水エリアだと浸水しやすい。
道路が４ｍ未満の場所も多く木造だと類焼の危険が。
大きな高台の邸宅は維持費、相続が大変なうえ掃除だけで人生が終わるし、逸見アナのご子息のように非常に使い勝手が悪い上に高齢化が進行し利便性も今一歩。
さらに、地震の場合液状化、火災、がけ崩れなどの危険個所も多い。
当然、倒壊、全浸水しにくい維持コストも安いマンションの方がはるかにいいと思います。

[1159: 匿名さん]

>>1151 匿名さん
一行目の時点で議論になってない。

[1160: 匿名さん]

>>1157 匿名さん
じゃあ、この物件パワーカップル世帯年収1600万円でも買えないね。みんな撤収しましょう。

[1161: 匿名さん]

別に検討板なんだから戸建との比較検討したっていいと思うけど。

[1162: 匿名さん]

>>1161 匿名さん

あなたは戸建てと比較検討してるの？
してないでしょう。
無意味な話題は振らないでくださいね

[1163: 匿名さん]

ここは東大井だけど、アドレス的にはゼームス坂の南品川の方が好きなのですが仕方ありません。
ローンの審査が通るが問題。

[1164: マンション検討中さん]

>>1126 匿名さん
掲示板に価格が出てくる前に案内会申し込んでいたので。そこまで冷たい言い方しなくても…あなたがいわゆる業者の方でしょうか？

[1165: 匿名さん]

3LDKで1億超えるなら戸建ては検討対象になりますよね。特に車持ちなら戸建ての方が便利な面もある。戸建てはリセールが悪いのが欠点ですが、この坪単価でマンション買うのも同じぐらい怖さがあります。モリモトもそれを理解して狭めの部屋を中心にしたのかもしれませんね。

[1166: 通りがかりさん]

給与が全く上がらない中、マンションが上がり続けるのかは謎です。大井町に長年住んでいますが賃料もさほど上がっているわけでもなく…

[1167: 匿名さん]

まさか土地坪30坪以下の非大手ハウスメーカーと比較してますか？
土地坪30坪以下は論ずるに値しません。
北接道公道４m以上の角地で土地坪30坪で大手ハウスメーカーの建売なら、大井町10分圏いくらで買えますか？

[1168: 匿名さん]

15、20土地坪の工務店の戸建てに決まってんだろが。

[1169: 匿名さん]

>>1166 通りがかりさん
各人の給料はあまり上がっていなくても、共働きの家庭が増えたことで世帯収入が上がって購買力が上がっています。
その点をデベが見逃すはずはなく、高くても買える人はいるだろうという目論見で価格が上がっているのです。
また、新築マンションの供給数が少なくなっており、デベは利益額を増やすためには住戸1戸あたりに乗せる儲けを増やさざるを得ず、このことも価格上昇の原因になっています。資材・人件費の高騰だけが理由ではないです。

[1170: 匿名さん]

>>1169 匿名さん
中古の供給も減ってますね。
もし中古の供給が有れば、かつ適切な値段で有れば、新築にこだわらないが。

[1171: 匿名さん]

>>1167 匿名さん
さすがに大井町圏の建売は少ないですが、洗足とかの住専エリアで三井とか時々建売出してます。いずれもすぐ完売するので狙ってる人も多いのでしょう。高くても1.2億円ぐらいで買えます。

[1172: 匿名さん]

給料上がらないのは政治や会社に言いなよ。

[1173: 匿名さん]

戸建ては管理費駐車場のランニング無いから支払い頑張れますよね。
ただしマンション競合は狭小くらい。
整形地のそこそこの広さの戸建ては1億程度じゃ買えません。
だから結局マンションに検討がなる。

[1174: 匿名さん]

>>1173 匿名さん
1.2億出せば例えばこの辺の戸建が買える。同じ予算ならこっちの方が良いという人もいるでしょう。

[1175: 匿名さん]

コンパクトに身軽に暮らしたい
状況が変わったら売却して引っ越せる方が好都合
と考えているのでマンション一択です
そういう考えなのでピアースの駅近コンパクトという方向性は自分に合ってると感じます
そういう人、多いと思います

[1176: 検討板ユーザーさん]

>>1174 匿名さん

4年前の物件をアップして何がしたいんでしょう。
参考価格はどこから？

[1177: 匿名さん]

>>1174 匿名さん
大井町4分マンションの検討者で洗足の戸建のほうがいいというレアな人いるのかな？

[1178: 匿名さん]

今は戸建て大手、敷地100m、駅近でないですか？

[1179: 匿名さん]

>>1177 匿名さん
10年前なら大井町のマンションの方が間違いなく安かったですが、今はほぼ変わらない水準になってる。それなら戸建を選ぶ人も出てくると思います。（3LDKの話です。2LDK以下は戸建ての競合にならないので。）

[1180: 匿名さん]

家探しの前にタイムマシーン買わないとですね。
過去には戻れません。
洗足のファインコートは4年前ですが当時1.2億？

昔話で昔はなあーとなる人は会社の窓際のおじさんみたい。
未来はまだ分かる。
安くなるかも？
まあ誰もわからない。
与沢翼なら分かるかも。
または、こちらもタイムマシーン案件。

今を見つめて買う買わないを語ろうよ。

[1181: 匿名さん]

少しずつインフレに向かっている日本。
まだプロローグですよ。

[1182: マンション検討中さん]

ふむふむ。

https://jp.reuters.com/article/korea-property-morgage-idJPKBN2P406C

[1183: 匿名さん]

この間説明会行った時に聞き忘れましたが、ここの物件はペットOKかご存知の方いらっしゃいますか。

[1184: 匿名さん]

HPのアメニティーのところには「ペット飼育可」って書いてありますよ。