ピアース大井仙台坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース大井仙台坂についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-oisendaizaka/index.html

所在地：東京都品川区東大井五丁目415番5、415番23、415番24、415番25（地名地番）
交通：ＪＲ京浜東北線・りんかい線「大井町」駅 徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
　　　京急本線「青物横丁」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.59m2～85.23m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース大井仙台坂　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/53175/

[1065: 匿名さん]

大井町の駅力はそうとうたかい。
武蔵小山は大した駅力はないがパルム含め楽しい街。綺麗になって来たし。
私鉄は雰囲気や感性は高いが質実剛健はJR。
ただしJRはイランものも多いので住宅としては賛否両論。
駅力は間違いなくJR。歴史が違う。

[1066: マンション検討中さん]

大井町はあまり土地勘ないのですが、品川とか浜松町と比べてどちらが便利ですか？

[1067: マンション検討中さん]

生活で行ったら大井町ですね。
駅の利便性なら品川。
浜松町は都心には入りますが生活や地理面でもそんなに変わらないと思いますね。

[1068: 匿名さん]

平均単価が580万/坪
いい物件なのはわかりますが、
サラリーマンは手が出ないですね、、、

4Fの40㎡台が7000万中盤～後半
55㎡が9000台中盤
65㎡が11000万、
70 ㎡台が抽選販売

プレミアム住戸は天文学的数字で見てないです、、、

[1069: 匿名さん]

マンションマニアさんの記事見ると、本物件に触れた記事もそうですが、資産価値が下がっても納得できる物件買いましょう的なニュアンスが最近は増えてきてますね。所得が上がっていない中で坪580万円はやはり異常かと。。

[1070: 匿名さん]

駅なら品川。浜松町は大してよくない。
ただ、山手内はいるとスーパーが少ないから生活がしにくい単身なら良いかもね。
あと、品川隣でアクセス抜群だが大井町のにはオフィスが少ない事が個人的には好き。
日中は意外にまったりした空気感。

[1071: 匿名さん]

>>1069 匿名さん
時代が異常だとは思う。
相場はそんなもんだと思う。

個人の物差しでなく客観的に。
この先未来は誰にもわからないから、あとは自己責任かと。

[1072: 匿名さん]

本当に思うのは、このマンションの背後の住宅街で新築戸建て買えば土地込みで坪400、100m2で1億ですよ。なんでわざわざ坪560万も出す人がいるのか不思議で仕方ない。

[1073: 匿名さん]

土地坪どのくらい？施工主は？
最低30坪で整形地で大手ハウスメーカーなら安いね。

[1074: 匿名さん]

>>1072 匿名さん
だから、自分の物差しで計りなさんな。

[1075: 匿名さん]

>>1071 匿名さん
客観的に見ても金利上昇、米国経済リセッション、湾岸2024年問題など、リスクが多いんですよね…
おっしゃる通り未来は誰にも分からないので自己責任ですが。

[1076: 匿名さん]

>>1074 匿名さん
ここは個人が購入検討する掲示板ですよ。業者さんでしょうか？

[1077: マンション検討中さん]

>>1068 匿名さん
サラリーマンで一生懸命頑張って9000万出して、3人家族55平米ですか。。世知辛いです。

[1078: 匿名さん]

>>1056 マンション検討中さん
まったく同感です。
私も大井町は好きですが、利便性に惹かれて買うにはグロスがラグジュアリー過ぎるんですよ。地縁のある高齢単身者なら買うかもしれませんが、それで40戸捌けるのか。売れ行きが楽しみです。

[1079: マンション検討中さん]

↓ここも含まれるんでしょうかねぇ
低金利や共働き世帯の収入増により購入者は根強くいるものの、「一部で（発売価格が）高すぎると感じる物件も散見される」（三井不動産レジデンシャルの嘉村徹社長）

[1080: 匿名さん]

沿線や駅距離近いやつは安泰。
支線や駅遠、郊外はダメ

[1081: 匿名さん]

>>1075 匿名さん
リスクはいつでもある。米国株式市場は利上げを織り込んで完全に上昇トレンドに転換してる。

[1082: マンション検討中さん]

1LDK+2Sの1.1億円の部屋を女性の担当者から勧められて、年収の12倍のローンを城南信用金庫で提案されました。モリモトが関係が深い信用金庫とのことで、今はこれくらい借りるのは普通ですからと。皆さんはどう思いますか？

[1083: 匿名さん]

>>1082 マンション検討中さん
あんまりないな。
どうしても欲しいなら…かな。

[1084: 匿名さん]

>>1082 マンション検討中さん
年収の12倍のローンで1.1億だと年収は500万円ですね。
年収に対して無謀なのでやめたほうがいいです。
普通ではないです。

[1085: 匿名さん]

>>1084 匿名さん

？年収は900万のでは？

[1086: eマンションさん]

>>1082 マンション検討中さん

他の銀行だとまず通らない倍数じゃないですかね、、
あと年収の何倍かではなくシンプルに月々の返済が現実的な額かどうかで見られたほうが良いのではないでしょうか

[1087: マンション検討中さん]

>>1085 匿名さん

頭金5000万入れるのかも。

[1088: 匿名さん]

>>1084 匿名さん

それだと22倍では？？

[1089: マンション比較中さん]

>>1082 マンション検討中さん
まさかフルローンではないですよね？

[1090: 匿名さん]

クリオ学大8分で70で14,000、クレヴィア三茶70で12,500ですがピアースとどっちが良い？
パークホームズ三茶は70で15,000だった。
今ファミリータイプの基準は12,000からが大半

[1091: マンション検討中さん]

>>1090 匿名さん
勤務先によるけど利便性は大井町の方が良いかと。

[1092: マンション検討中さん]

>>1082
じぶん銀行のシュミレーションで全期変動0.41％、35年で7000万が上限なので普通に考えればありえない。余程若くて与信が良い方なのかなとは思うけど。
住宅ローン28万（年利0.41で）プラス管理費修繕積立4-5万を毎月払いきれそうで、金利上がったときのリスク回避が出来そうなら、後は自己判断なんじゃないですかね。

[1093: 匿名さん]

>>1082 マンション検討中さん
中途半端な情報しかないので判断が難しいのですが以下なら問題なしと思う。
年収100万円
ローン1100万円
頭金9900万円

[1094: 検討板ユーザーさん]

想定賃料を見せてもらいましたが、表面利回り3%切ってて都心かよと思いました。まあ投資目的の人はほぼいないとのことでしたが…

[1095: 匿名さん]

1LDK Luxury Style の30～40㎡台の住戸を造りすぎのような気がします。そんなに需要があるのですかね。
大井町は利便性は高いですが、地縁のない人が憧れて買うようなところでもなさそうです。
たぶん、デベとしてはグロス価格の高いファミリー向け住戸ばかりにするのは売残りリスクがあると考えてのことでしょうか。
もし30～40㎡台の住戸が大量に売れ残ったら、デベとしては関連会社に買わせて分譲賃貸で運用することも可能でしょう。

[1096: 評判気になるさん]

>>1092 マンション検討中さん

トヨタとかサントリーとか有名大企業勤務だとそれくらい余裕ですよ

[1097: マンション検討中さん]

>>1094 検討板ユーザーさん

シティタワーの16階55㎡で5380円/㎡。仮にここの10階54㎡が9700万円として、同じ水準の賃料で貸せたと考えると（シティタワーより高く貸せるとは考えにくい）、表面で3.6％くらいですね。都心ですね。

[1098: 匿名さん]

年収900万円で、ローン1.1億は貸して貰えるのか分かりませんが、
今後どれくらい昇給が見込めるか？なのかなと思います。

[1099: 匿名さん]

>>1098 匿名さん
年収900万円なら無理して大井町買わずに千葉埼玉の5000万円程度を買ったほうがいい

[1100: 匿名さん]

>>1090 匿名さん
ライフスタイルにもよりますが、学芸大学は東横線で、横浜駅にもみなとみらいにもアクセス良いです。
世田谷区は最近では地盤沈下（人気のことです）気味ですが、三軒茶屋は便利なだけに人気が根強く、価格も高いです。純粋に大井町と三軒茶屋とを比べたら、後者のような気がしますが、決定的な差があるわけではなく、各自が気に入った方を選べばよいと思います。

[1101: 匿名さん]

https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_109/pj_70426379/#expandedGal...

こっちのほうが良くない？

[1102: 匿名さん]

>>1101 匿名さん
業者さん、おつかれさまです。
確かに売れそうなので手数料収入が確実ゲットでいいね！

[1103: マンション検討中さん]

>>1101 匿名さん

今だけを見て築10年で買うのはいいけど、自分が売るときには築20年、築25年とかになってると考えると、新築と大差ないこの価格設定では手を出したくない。数年住んで売るか永住覚悟なら有りですね。

[1104: 匿名さん]

>>1101 匿名さん
各階ゴミ捨てあるのに、管理費安いし、ベランダ広い。
こちらのマンションの方が資産価値は上。

[1105: 匿名さん]

さすがに築10年の方が資産価値上は言い過ぎ。
いいマンションとは思うけど、ピアースのが最新になるわけだし駅も少しだけ近い。

[1106: マンション検討中さん]

>>1102 匿名さん
業者さんは書き込んだらNG?

[1107: 匿名さん]

>>1101 匿名さん
相場より高すぎ

[1108: 匿名さん]

>>1107 匿名さん
相場が上がってきてるのかも？
それ言ったらピアースも相場より高いよね

[1109: 買い替え検討中さん]

頑張ればEタイプ買えそうなマンションだけど、資産価値を考えて１０年後今より高騰しているとは思えない。買えるけど、自分としては今買ってはいけない物件なのかな。中古を探しつつ、もう少し待ちかな。

[1110: 匿名さん]

住み替え前提・2LDK・D or Kタイプ検討者です。
利回り低い→将来売却時の需要は投資家おらず実需のみ
となると、資産性は期待出来なさそうですかね...

[1111: 匿名さん]

流動性が低いだけじゃないですかね。
中古で2LDK・43㎡を大井町で買う層がいるかどうか。
あとは品川～浜松町までの再開発でオフィスが増えて勤務者も増えてとなればDINKSいるかもですね。

[1112: マンション検討中さん]

>>1108 匿名さん

ピアースの価格設定待ってから売り出したんでしょうね。まあどちらもチャレンジ価格ですけど、大井町で12400万出して、築10年の70㎡そこそこの外廊下マンションは選択したくない。

[1113: 匿名さん]

>>1109 買い替え検討中さん
経験からコメントするけど早めに買った方がいいよ。
自分は思い切って物件を買ってきた。繰り返して。
たまたま価格上昇して買い替えできたけど待ってばかりだったら今の状況にはなってなかった。その時々でベストな物件買った方がいい。待つことはあまりオススメではない。

[1114: 匿名さん]

銀行で融資部門に数年ほど勤めていましたが、いくら低金利とはいえ年収の7倍以上借りるのはおすすめしません。
どんなに背伸びしても6倍以内にしてください。

また最近は物件価格も上がっているためペアローンで組む方も多いと思いますが女性の場合は40代になると婦人科系の疾患など罹患しやすくなるのでペアローンもあまりお勧めしません。また若い方でも出産を機に働けなくなることがありますので要注意です。

こちらの物件の近くに住んでますがコンクリートの厚さが十分にありペアガラスの窓に住んでいる場合は飛行機の音はほとんど気になりません。
逆にペアガラスでない場合は家の中にいてもラジオの音が聞き取りづらくなる位うるさいので要注意です。

また北側のほうの物件は大通りに面していると思いますが排気ガスによるベランダの汚れが結構すごいので、2年間ベランダを掃除していないとベランダの床の柄が見えなくなる位黒い汚れが溜まります。
大通りに面していないほうのベランダでもそれなりに道路に近いのでベランダの汚れは同じようなものと思っていてもいいと思います。