ピアース大井仙台坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース大井仙台坂についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-oisendaizaka/index.html

所在地：東京都品川区東大井五丁目415番5、415番23、415番24、415番25（地名地番）
交通：ＪＲ京浜東北線・りんかい線「大井町」駅 徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
　　　京急本線「青物横丁」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.59m2～85.23m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース大井仙台坂　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/53175/

[1045: マンション検討中さん]

>>1044 マンション掲示板さん
1億すら払えない人は客にあらずということだな。

[1046: マンション掲示板さん]

>>1045 マンション検討中さん

そんなことないよ、54㎡なら1億切りでいけますよ

[1047: 匿名さん]

>>1044 マンション掲示板さん

戸越公園の価格をピッタリベンチマークしていると女性営業は言ってたから価格調整しますよ

[1048: マンション検討中さん]

ベンチマークはするだろうけど、モデルルームの客の反応が良ければ、わざわざ下げないと思うけど。
50㎡以上の何とか子ありでも住めなくない部屋は下げないんじゃない？（54㎡は一億切ると思うけど）40，30台の部屋は下がる余地多分に有りそうだけど。

[1049: 匿名さん]

ファミリー層の需要はありそうですが、30,40台を買う層っているのでしょうか？サイトでは1LDKラグジュアリースタイルといって単身女性向けにアピールしていますけど、すべってる感じが…

[1050: 匿名さん]

>>1049 匿名さん
大井町の駅近だから単身男性女性、ディンクスに需要あると思うが。答え合わせは売れ行きを見てけばわかる。

[1051: 匿名さん]

戸越公園多分ピアースに検討者抜かれてそう。
駅力が違いすぎる

[1052: マンション掲示板さん]

>>1051 匿名さん

自分は戸越公園は検討外。

[1053: 匿名さん]

>>1050 匿名さん
なぜそんなに喧嘩腰なのかは分かりませんが、大井町に住んでいる自分の感想を率直に申し上げただけです。単身男性女性なら大井町じゃなくて若者向けの街に行きそうです。

[1054: マンコミュファンさん]

>>1053 匿名さん

自分の主観で申し訳ないですが自分は大井町は若者向けの街なんです。
きっと貴方とはずっと平行線でしょうね

[1055: マンコミュファンさん]

>>1054 マンコミュファンさん

大井町には住んでないですかよく知ってます

[1056: マンション検討中さん]

>>1050
この価格を出せる層で、敢えて大井町の普通の（多少スペックは良くとも）板マンを選ぶ人がそんなにいるのかってことでしょ。大井町は便利だし好きだけど、ラグジュアリーとはかなりかけ離れた街だし。まぁ、確かに売れ行きを見れば答え合わせは出来ますね。

[1057: マンコミュファンさん]

>>1056 マンション検討中さん
この価格を出せる層は結構いる。
あえてというか便利だから買う。
だと思う。
ラグジュアリーを求めない、利便性重視、ここ買える
高収入で日々忙しい単身男性女性、ディンクスが一定数いてここ買うと想定してます。

[1058: 匿名さん]

武蔵小山や大井町は老若男女が住みやすい街。世田谷目黒とかの高級住宅街より実は下町の方が自由にのびのびと暮らしやすい。人気が高まってるのはそういう背景もありそう。

[1059: マンコミュファンさん]

>>1058 匿名さん
ごめんなさい。これも主観ですが大井町と武蔵小山は同列ではない。武蔵小山は利便性劣る。目黒線と京浜東北線比べると利便性は京浜東北線。

[1060: 匿名さん]

んなこたぁない

[1061: 匿名さん]

>>1059 マンコミュファンさん
激しく同意です。
武蔵小山、大井町両方土地勘ありますが、どう考えても大井町の方が駅力上ですね。

[1062: マンション掲示板さん]

>>1061 匿名さん
武蔵小山眼中ないんで土地勘ありません。。。

[1063: マンション検討中さん]

>>1062 マンション掲示板さん
もっと視野を広げた方が良いですよ。

[1064: マンション検討中さん]

>>1063 マンション検討中さん

いやいや利便性高いエリア限定で探してるので、利便性が良くないエリアは見てません

[1065: 匿名さん]

大井町の駅力はそうとうたかい。
武蔵小山は大した駅力はないがパルム含め楽しい街。綺麗になって来たし。
私鉄は雰囲気や感性は高いが質実剛健はJR。
ただしJRはイランものも多いので住宅としては賛否両論。
駅力は間違いなくJR。歴史が違う。

[1066: マンション検討中さん]

大井町はあまり土地勘ないのですが、品川とか浜松町と比べてどちらが便利ですか？

[1067: マンション検討中さん]

生活で行ったら大井町ですね。
駅の利便性なら品川。
浜松町は都心には入りますが生活や地理面でもそんなに変わらないと思いますね。

[1068: 匿名さん]

平均単価が580万/坪
いい物件なのはわかりますが、
サラリーマンは手が出ないですね、、、

4Fの40㎡台が7000万中盤～後半
55㎡が9000台中盤
65㎡が11000万、
70 ㎡台が抽選販売

プレミアム住戸は天文学的数字で見てないです、、、

[1069: 匿名さん]

マンションマニアさんの記事見ると、本物件に触れた記事もそうですが、資産価値が下がっても納得できる物件買いましょう的なニュアンスが最近は増えてきてますね。所得が上がっていない中で坪580万円はやはり異常かと。。

[1070: 匿名さん]

駅なら品川。浜松町は大してよくない。
ただ、山手内はいるとスーパーが少ないから生活がしにくい単身なら良いかもね。
あと、品川隣でアクセス抜群だが大井町のにはオフィスが少ない事が個人的には好き。
日中は意外にまったりした空気感。

[1071: 匿名さん]

>>1069 匿名さん
時代が異常だとは思う。
相場はそんなもんだと思う。

個人の物差しでなく客観的に。
この先未来は誰にもわからないから、あとは自己責任かと。

[1072: 匿名さん]

本当に思うのは、このマンションの背後の住宅街で新築戸建て買えば土地込みで坪400、100m2で1億ですよ。なんでわざわざ坪560万も出す人がいるのか不思議で仕方ない。

[1073: 匿名さん]

土地坪どのくらい？施工主は？
最低30坪で整形地で大手ハウスメーカーなら安いね。

[1074: 匿名さん]

>>1072 匿名さん
だから、自分の物差しで計りなさんな。

[1075: 匿名さん]

>>1071 匿名さん
客観的に見ても金利上昇、米国経済リセッション、湾岸2024年問題など、リスクが多いんですよね…
おっしゃる通り未来は誰にも分からないので自己責任ですが。

[1076: 匿名さん]

>>1074 匿名さん
ここは個人が購入検討する掲示板ですよ。業者さんでしょうか？

[1077: マンション検討中さん]

>>1068 匿名さん
サラリーマンで一生懸命頑張って9000万出して、3人家族55平米ですか。。世知辛いです。

[1078: 匿名さん]

>>1056 マンション検討中さん
まったく同感です。
私も大井町は好きですが、利便性に惹かれて買うにはグロスがラグジュアリー過ぎるんですよ。地縁のある高齢単身者なら買うかもしれませんが、それで40戸捌けるのか。売れ行きが楽しみです。

[1079: マンション検討中さん]

↓ここも含まれるんでしょうかねぇ
低金利や共働き世帯の収入増により購入者は根強くいるものの、「一部で（発売価格が）高すぎると感じる物件も散見される」（三井不動産レジデンシャルの嘉村徹社長）

[1080: 匿名さん]

沿線や駅距離近いやつは安泰。
支線や駅遠、郊外はダメ

[1081: 匿名さん]

>>1075 匿名さん
リスクはいつでもある。米国株式市場は利上げを織り込んで完全に上昇トレンドに転換してる。

[1082: マンション検討中さん]

1LDK+2Sの1.1億円の部屋を女性の担当者から勧められて、年収の12倍のローンを城南信用金庫で提案されました。モリモトが関係が深い信用金庫とのことで、今はこれくらい借りるのは普通ですからと。皆さんはどう思いますか？

[1083: 匿名さん]

>>1082 マンション検討中さん
あんまりないな。
どうしても欲しいなら…かな。

[1084: 匿名さん]

>>1082 マンション検討中さん
年収の12倍のローンで1.1億だと年収は500万円ですね。
年収に対して無謀なのでやめたほうがいいです。
普通ではないです。

[1085: 匿名さん]

>>1084 匿名さん

？年収は900万のでは？

[1086: eマンションさん]

>>1082 マンション検討中さん

他の銀行だとまず通らない倍数じゃないですかね、、
あと年収の何倍かではなくシンプルに月々の返済が現実的な額かどうかで見られたほうが良いのではないでしょうか

[1087: マンション検討中さん]

>>1085 匿名さん

頭金5000万入れるのかも。

[1088: 匿名さん]

>>1084 匿名さん

それだと22倍では？？

[1089: マンション比較中さん]

>>1082 マンション検討中さん
まさかフルローンではないですよね？

[1090: 匿名さん]

クリオ学大8分で70で14,000、クレヴィア三茶70で12,500ですがピアースとどっちが良い？
パークホームズ三茶は70で15,000だった。
今ファミリータイプの基準は12,000からが大半

[1091: マンション検討中さん]

>>1090 匿名さん
勤務先によるけど利便性は大井町の方が良いかと。

[1092: マンション検討中さん]

>>1082
じぶん銀行のシュミレーションで全期変動0.41％、35年で7000万が上限なので普通に考えればありえない。余程若くて与信が良い方なのかなとは思うけど。
住宅ローン28万（年利0.41で）プラス管理費修繕積立4-5万を毎月払いきれそうで、金利上がったときのリスク回避が出来そうなら、後は自己判断なんじゃないですかね。

[1093: 匿名さん]

>>1082 マンション検討中さん
中途半端な情報しかないので判断が難しいのですが以下なら問題なしと思う。
年収100万円
ローン1100万円
頭金9900万円

[1094: 検討板ユーザーさん]

想定賃料を見せてもらいましたが、表面利回り3%切ってて都心かよと思いました。まあ投資目的の人はほぼいないとのことでしたが…

[1095: 匿名さん]

1LDK Luxury Style の30～40㎡台の住戸を造りすぎのような気がします。そんなに需要があるのですかね。
大井町は利便性は高いですが、地縁のない人が憧れて買うようなところでもなさそうです。
たぶん、デベとしてはグロス価格の高いファミリー向け住戸ばかりにするのは売残りリスクがあると考えてのことでしょうか。
もし30～40㎡台の住戸が大量に売れ残ったら、デベとしては関連会社に買わせて分譲賃貸で運用することも可能でしょう。

[1096: 評判気になるさん]

>>1092 マンション検討中さん

トヨタとかサントリーとか有名大企業勤務だとそれくらい余裕ですよ

[1097: マンション検討中さん]

>>1094 検討板ユーザーさん

シティタワーの16階55㎡で5380円/㎡。仮にここの10階54㎡が9700万円として、同じ水準の賃料で貸せたと考えると（シティタワーより高く貸せるとは考えにくい）、表面で3.6％くらいですね。都心ですね。

[1098: 匿名さん]

年収900万円で、ローン1.1億は貸して貰えるのか分かりませんが、
今後どれくらい昇給が見込めるか？なのかなと思います。

[1099: 匿名さん]

>>1098 匿名さん
年収900万円なら無理して大井町買わずに千葉埼玉の5000万円程度を買ったほうがいい

[1100: 匿名さん]

>>1090 匿名さん
ライフスタイルにもよりますが、学芸大学は東横線で、横浜駅にもみなとみらいにもアクセス良いです。
世田谷区は最近では地盤沈下（人気のことです）気味ですが、三軒茶屋は便利なだけに人気が根強く、価格も高いです。純粋に大井町と三軒茶屋とを比べたら、後者のような気がしますが、決定的な差があるわけではなく、各自が気に入った方を選べばよいと思います。

[1101: 匿名さん]

https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_109/pj_70426379/#expandedGal...

こっちのほうが良くない？

[1102: 匿名さん]

>>1101 匿名さん
業者さん、おつかれさまです。
確かに売れそうなので手数料収入が確実ゲットでいいね！

[1103: マンション検討中さん]

>>1101 匿名さん

今だけを見て築10年で買うのはいいけど、自分が売るときには築20年、築25年とかになってると考えると、新築と大差ないこの価格設定では手を出したくない。数年住んで売るか永住覚悟なら有りですね。

[1104: 匿名さん]

>>1101 匿名さん
各階ゴミ捨てあるのに、管理費安いし、ベランダ広い。
こちらのマンションの方が資産価値は上。

[1105: 匿名さん]

さすがに築10年の方が資産価値上は言い過ぎ。
いいマンションとは思うけど、ピアースのが最新になるわけだし駅も少しだけ近い。

[1106: マンション検討中さん]

>>1102 匿名さん
業者さんは書き込んだらNG?

[1107: 匿名さん]

>>1101 匿名さん
相場より高すぎ

[1108: 匿名さん]

>>1107 匿名さん
相場が上がってきてるのかも？
それ言ったらピアースも相場より高いよね

[1109: 買い替え検討中さん]

頑張ればEタイプ買えそうなマンションだけど、資産価値を考えて１０年後今より高騰しているとは思えない。買えるけど、自分としては今買ってはいけない物件なのかな。中古を探しつつ、もう少し待ちかな。

[1110: 匿名さん]

住み替え前提・2LDK・D or Kタイプ検討者です。
利回り低い→将来売却時の需要は投資家おらず実需のみ
となると、資産性は期待出来なさそうですかね...

[1111: 匿名さん]

流動性が低いだけじゃないですかね。
中古で2LDK・43㎡を大井町で買う層がいるかどうか。
あとは品川～浜松町までの再開発でオフィスが増えて勤務者も増えてとなればDINKSいるかもですね。

[1112: マンション検討中さん]

>>1108 匿名さん

ピアースの価格設定待ってから売り出したんでしょうね。まあどちらもチャレンジ価格ですけど、大井町で12400万出して、築10年の70㎡そこそこの外廊下マンションは選択したくない。

[1113: 匿名さん]

>>1109 買い替え検討中さん
経験からコメントするけど早めに買った方がいいよ。
自分は思い切って物件を買ってきた。繰り返して。
たまたま価格上昇して買い替えできたけど待ってばかりだったら今の状況にはなってなかった。その時々でベストな物件買った方がいい。待つことはあまりオススメではない。

[1114: 匿名さん]

銀行で融資部門に数年ほど勤めていましたが、いくら低金利とはいえ年収の7倍以上借りるのはおすすめしません。
どんなに背伸びしても6倍以内にしてください。

また最近は物件価格も上がっているためペアローンで組む方も多いと思いますが女性の場合は40代になると婦人科系の疾患など罹患しやすくなるのでペアローンもあまりお勧めしません。また若い方でも出産を機に働けなくなることがありますので要注意です。

こちらの物件の近くに住んでますがコンクリートの厚さが十分にありペアガラスの窓に住んでいる場合は飛行機の音はほとんど気になりません。
逆にペアガラスでない場合は家の中にいてもラジオの音が聞き取りづらくなる位うるさいので要注意です。

また北側のほうの物件は大通りに面していると思いますが排気ガスによるベランダの汚れが結構すごいので、2年間ベランダを掃除していないとベランダの床の柄が見えなくなる位黒い汚れが溜まります。
大通りに面していないほうのベランダでもそれなりに道路に近いのでベランダの汚れは同じようなものと思っていてもいいと思います。

[1115: 匿名さん]

今日は飛行機飛んでるね

[1116: マンション検討中さん]

>>1109 買い替え検討中さん
今の上がり相場の方が買いやすいと思う。下り相場だと買えずにどんどん歳をとる。

[1117: 匿名さん]

え？今時ペアガラスじゃないなんてある？
ちなみにペアガラスは遮音性は関係なく、結露防止こうかです。

[1118: 匿名さん]

びびってないでyou買っちゃいなよ。
シティ！
買い物なんてノリだぜ！

[1119: 匿名さん]

>>1118 匿名さん
別にピアースじゃなくてもいいよ。
別エリアでも中古でも。待つことは後々後悔するよ。きっと。

[1120: 匿名さん]

>>1106 マンション検討中さん
業者が書き込むのは禁止されていません。
ただ、検討者を装ってステマ的な書込みをする業者（関係者）が少なくないと思われ、そうした書込みは真面目に検討している人にとってとても迷惑です。
マンコミュの管理担当さんが、何らかの対策をとってくれるとよいのですが…

[1121: 匿名さん]

>>1114 匿名さん
大井町のこのあたり、大きな道路がないわりに排気ガスによる汚れがひどいです。空気が悪い?

[1122: マンション検討中さん]

ほんの3年程前は8000万円台のマンションで迷っていましたが、今は1億超えるのが当たり前みたいになってきたんですね
待っていても下がる保証もないし悩みどころです

[1123: 匿名さん]

たぶん、パワーカップルがギリギリ買える1億5000万円くらいまでは新築マンションは高騰を続けるのではないかと予想します。
その後は、富裕層が欲しいと思う立地以外のマンションは価格が頭打ちになって、専有面積が狭くなるか、もっと仕様が下がるのではないでしょうか。
どなたかも指摘していましたが、高くても買いたいと思う人がいる以上は、デベは価格を下げないと思います。
新築マンションの供給数が絞られてきており、条件のよい物件は価格が高くても売れているのが現状で、この傾向が変わらない限り、相場は下がらないと思います。
中古でお買い得物件を探すのも一案です。

[1124: 匿名さん]

>>1123 匿名さん

1億5000万円ですかあ。そんなに出せない。。

[1125: マンション検討中さん]

案内会で想定よりも高い価格で面食らっていると、単独ローン希望なのにモリモトの営業担当者はペアローンで少しでもいい部屋を買いましょうとかなり押し売りに近い形でした。隣の席の人も同じような感じで、将来のことは誰にも分からないのに、資産価値は間違いなくあがるのでこの価格ではもう買えないですよとまで言い始めるので悪徳業者なんじゃないか？と思い、怖くなり購入検討をやめました。

[1126: 匿名さん]

>>1125 マンション検討中さん

だったらこの掲示板見て大体の価格を把握して、案内会キャンセルすれば良かったね。時間の無駄です。

[1127: 匿名さん]

絶対に新築じゃないと嫌だという層が一定いるわけで、デベは新築の供給数をコントロール出来るわけだからそう簡単にはこれから先下がらないでしょうね。でも中古は別。これから世帯数の減少、住宅戸数の増加、金利の上昇が見込まれるわけで、投資家層も入っているわけだからこれから先も上がり続ける気はしないですね（フェアバリューで取引されるはず）。なのでこれから先大金持ちを除く一次取得者は中古を第一検討とするべきでしょうね（それか戸建）。

[1128: マンション検討中さん]

>>1124 匿名さん
夫婦でそれぞれ2500万ずつローンして、それぞれの親に5000万ずつだけ出してもらうようお願いしたら、無理なくローン支払いいけませんか？

[1129: マンション検討中さん]

ここがディアナコートならよかったのに。

[1130: 匿名さん]

>>1128 マンション検討中さん

うちの両親は貧乏なので。。。

[1131: 匿名さん]

>>1129 マンション検討中さん

あっ、ディアナコートだったらもっと高くなってたよ。

[1132: eマンションさん]

>>1128 マンション検討中さん
2500万円ずつしか払わない子供夫婦の役立たず感が酷いです（笑）

[1133: 匿名さん]

>>1127 匿名さん
今後も新築の少し遅れで中古も上がっていく。戸建はダダ下がりだから有り得ない。タイムラグがあって上がってない中古を第一検討とするが私もいいと思う。

[1134: マンション検討中さん]

>>1128 マンション検討中さん
他力本願過ぎで吹いた

[1135: マンション検討中さん]

ところで今の市況からすると明らかにマンションより戸建ての方が割安だけど、それでもマンションを買おうとしている一番の理由ってなんですか？リセールバリューなんですかね？買った側からもう売る前提ってことでしょうか。長期のホライズンで考えたらマンションは価値が建物しか無いので、ほぼゼロに近づくけど戸建は土地が残りますよね。それとも都心の駅近は現実的に買えないってところですかね。メリデメあって私はどちらにしようか迷ってます、、、

[1136: 匿名さん]

>>1135 マンション検討中さん
戸建ってダダ下がりなんですよ。だから自分は選ばない。マンションを何回か買って値上がりしで売却、住み替えをやってるんで。戸建だったら実現できない。今後いつ下がるか分からないけど暫くはマンション価格は上がると予想している。

[1137: 匿名さん]

>>1129 マンション検討中さん

ディアナコートとするには、小さい住戸が多すぎるように思う。
８１戸中 50平米に満たない住戸が55戸もありますからね。

しかしまあ、、、どんな物件売ろうが自由ではありますが、
50平米に満たない住戸を7000万、8000万とかで売って、
子供なし世帯を量産させて死ぬまでローン抱えさせるってのも
日本の今後を行く末を考えると複雑ですね。

デベにすりゃ、子供育てないなら千葉、埼玉行っとけって感じでしょうけどねｗ

[1138: 匿名さん]

>>1137 匿名さん

ひねくれてますね笑

[1139: 匿名さん]

>>1137 匿名さん
というか最近は普通の人でも都内にマンション買って住むことできたけど、その状態が異常なんですよ。
今後は普通の人は都内には住めなくて千葉埼玉に住むしかない普通の状態に移っていきます。

[1140: 匿名さん]

>>1139

まあその考えはあるでしょうね。
海外は都心の一等地にサラリーマンが住むなんてのはほぼ無理ですが、
日本はちょっと頑張れば住めましたからね。

それこそリーマンショック、震災時なんて7000～9000万円で都心3LDKが
買えましたが、それを当たり前にすることがまず違いますからね。

[1141: 匿名さん]

バブルの頃はそうだった。都心のマンションは今の10倍以上だったからね。

[1142: 匿名さん]

敗北者の語らいの場になってますよ悲

[1143: 匿名さん]

>>1135 マンション検討中さん
その点は私も不思議なのですが、マンション一択で探している人が世の中には多いみたいです。
以前は一戸建てよりもマンションの方が安く買えたのですが、今は逆転現象になっている地域も珍しくないです。
それでもマンション一択の人が多いのは、将来住み替えることを前提として、資産価値を気にしているからだと思います。マンションの方が売却しやすいですから。
ですので、永住または長期間住むことを前提とするのなら、戸建ては十分合理的な選択です。
もし将来売却することになったとしても、主要な鉄道駅から徒歩10分程度以内の戸建てであれば、買い手は見つかると思います（買った値段以上で売るのは期待できないですが）。
戸建てとマンションとで一長一短はありますが、戸建てのよいところは、マンションほど隣や上下住戸の騒音とかベランダ喫煙に悩まされることがないこと、駐車場代がかからないことです。

[1144: 匿名さん]

>>1143 匿名さん
戸建ては十分合理的な選択なことは合意。
その上でマンションを選択してます。
新築が高くなりすぎたら中古か賃貸か。
ピアースのスレで議論する内容ではないですね。