オープンレジデンシア代々木参宮橋ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア代々木参宮橋についての情報を希望しています。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/yoyogisangubashi/

所在地：東京都渋谷区代々木四丁目36番2（地番）
交通：京王新線「初台」駅 徒歩5分
　　　小田急小田原線「参宮橋」駅 徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.48平米～74.28平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：株式会社オープンハウス合人社コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[41: 匿名さん]

>>29 マンション検討中さん

リセールのことを全く理解していないコメントですね(^_^;)
オプレジは共用施設にお金をかけていないので、もともと坪単価が安いです。一方、オプレジの多くは駅近物件なので便利なところにあり、貸すにしても売るにしても、そこそこ借手・買手がつきます。都内のオプレジの新築で２年くらいに1,000万円は軽く上がっています。

[42: 名無しさん]

>>41 匿名さん
あと仕様がちゃちいから？

[43: 検討板ユーザーさん]

>>41 匿名さん
この二年で1000万しか上がってないなんて、よほど狭いか、オプレジが不人気か

[44: マンション検討中さん]

>>43 検討板ユーザーさん

不動産を知らないねー。むしろ実需で1000万アップだったらいいほうでは。逆にチャイナマネーの入ったエリアのタワマンのほうがバブル崩壊後は危ういかもね。

[45: 名無しさん]

>>42 名無しさん

オプレジの仕様は、ディスポーザーがないのを除けば、大手とほぼ同じ。オプレジに対するイメージがアップデートされていなくて草

[46: 匿名さん]

>>28 匿名さん

まだまだオプレジはメジャーセブンの足元にも及ばないね。まあ、ユニクロみたいに20年後に化ける可能性はあるかもしれなけど。

[47: マンション掲示板さん]

>>44 マンション検討中さん
不動産知る人は少なくともオプレジは買わない、お勧めしない

[48: eマンションさん]

苦戦してるタイミングで急にオプレジ擁護コメントが増えた笑笑

[49: 匿名さん]

>>48 eマンションさん

私は関係者でなはなく、単純に、オプレジに対するイメージが昔のままでいる人が多いことに、笑っちゃっているんです。

[50: マンコミュファンさん]

ろくに土地もまとめず、狭小地に柱食い込みまくりの小規模レジ建ててる限りブランド価値の向上はないだろ

[51: マンコミュファンさん]

>>50 マンコミュファンさん

確かに以前のオプレジは柱のくい込みが目立ったが、いま売り出し中のオープンレジデンシア目黒東山の間取りを見てみたら？ 固定観念のイメージだけで、「ブランド価値ガー」と言っている思考停止した人がいかに多いことか。

[52: 評判気になるさん]

この近所を散歩してて、かっこいいと思ったのが、オプレジの代々木ザハウスだった
さて、このマンションはどんな感じに仕上がるのやら
デベのブランドは、戸建の方はなんとなくチープな印象あるけど、マンションは別に安くもないし、相応のランクだと思う

[53: 検討板ユーザーさん]

>>49 匿名さん
そんなイメージの人が多い中、リセールしやすいと言うの？
まあ頑張ってあなたのようなアップデート済みの御方々を探して売れればいいか

[54: 職人さん]

つーか値段見たら三井初台より１－２割高いのな。向こうは１．５億で地権者仕様の３Ｌ高層角売れたみたいだけど、こっちは売れるのかねぇ。

[55: マンション検討中さん]

ここ見に行った時買えないと思われたらしく、模型とモデルルームさえ案内してもらえないまま帰されたあげく、
その後値引きがあるがいかが？みたいな電話何度もかけてきて、毎回断ってるのにまだ違う営業がかけてくる
これがオープンの営業スタイル？それとも相当苦戦してる？

[56: 匿名さん]

架電してくるし、メールもしつこいよね。
このマンション、私にはいらねーんだよ！

[57: 検討板ユーザーさん]

マンションレビューのサイトで、過去10年間の渋谷区平均と渋谷区オプレジいくつか、その他めぼしいマンションでの中古価格推移を見たけど、グラフ形状としては差が分からなかった。
だいたい、平均の上昇と一緒。
リセールの話はどう見たら比較できるんだ!?
レインズ外での成約価格での比較？
立地でほぼ決まるんじゃないかと…

[58: 匿名さん]

>>51
オープンレジデンシア目黒東山で柱が「ない」理由が分からない・・・
部屋に食い込まずに、バルコニーに上手に逃がしているとか、壁式構造だからって理由じゃなさそう。
比較対象に、サンウッド元代々木を見たけど、がっつり柱がある。

[59: 通りがかりさん]

おプレじいくら増えても周辺相場上がらないから嫌なんだよな。三井の大形物件みたいに地域の魅力を引き上げるような開発は皆無。不動産バブルに乗っかってるだけのイナゴ的な印象がぬぐえない。強みは見込み顧客に対する鬼電力だけ。だからブランド価値も上がらない。

[60: 匿名さん]

夜8時に営業担当から電話がかかってきました。
携帯番号からの発信だったので、子供の塾関連かもと思い出てしまいましたが、相手が今どんな状況なのかなんておかまいなしに住所や家族構成、年収、予算まで根掘り葉掘りヒアリングされました。他の物件に関心があると断っても、とりあえず話だけでも聞きに来て、としつこいので商談予約まで入れたらやっと解放されましたが、スーパーで買ったばかりのアイスはドロドロに溶けてました…商談予約はキャンセルします怒

[61: 匿名さん]

>>60 匿名さん
作り話をせんといてー

[62: マンション検討中さん]

いや、オープン系列はガチでそのレベルの鬼電かけてくるぞ。俺はオープンハウスに喰らったけど。で、やめろと言っても担当替えてかけてくる。

[63: マンコミュファンさん]

>>62 マンション検討中さん
自分のとこも担当4回も変えて架電してきました
マジでうざい

[64: 通りがかりさん]

作り話と思うのはオープン関係者だからではないですか？

複数回フリーダイヤルを無視していたら、携帯発信に変えてきました。ほんとにウザイ

[65: マンション検討中さん]

出るまでかけるのが下っ端の仕事だったりするけど、拒否してるのにかけてくるのは、顧客管理を舐めすぎだわな
ところで、
うちには資料請求しても数日間かけてこず、売り手市場すげー、殿様商売だなと思ってたんだけど
新人研修期間との関係か!?

[66: 匿名さん]

現状で先着順で2戸、最終期で2戸で計4戸のみだそうです。
正直、高めに感じる物件価格だけどそれなりに売れているということなんですよね。
入居は来年の秋なので、ここまで戸数が少なくなってきても
値下げ自体は期待できないかなと思われます…。

[67: eマンションさん]

私はありだと思います。値上がりしそう

[68: 匿名さん]

総戸数20戸。
間取り的には単身或いは二人暮らし向け。
価格がとんでもなくお高い。
この条件の物件、この立地でニーズはあるのでしょうか？

[69: 匿名さん]

総戸数も少ないですしその分売れ行きもいいんでしょうね。小規模マンションは比較的人気が高く
落ち着いて暮らしたい方や住民同士のトラブルなどを避けたいと思っている方が購入されると思います。
エレベーターを待つストレスを回避できたり、他の住民と顔を合わせる率も少なくなるので住みやすいと思います
一方、管理費や修繕費はかなり高額になります。支払いを維持しているくというのは今後の課題でしょう。

[70: 匿名さん]

>>68 匿名さん

初台の新築未入居、坪６５０超で売れたっぽいけど。
１５階で条件良いけど地権者仕様

[71: 検討板ユーザーさん]

売れてないと思ったら、ラスト4戸か
なかなかやるなぁ
管理費は平米340円くらいで、100戸くらいのパークホームズ初台ザレジデンスより安いようだね
EVの数とかエントランスの広さの違いかな

[72: 匿名さん]

少なめのマンションはやはり近所付き合いが少なくていいですね。
大規模だからといって付き合いがあるわけではありませんが、
隣人と顔を合わせる機会が少ないのが個人的にはいいなと思います。

[73: 評判気になるさん]

>>71 検討板ユーザーさん

20戸しかないのに半年かけてあと４戸も残ってる
売れると言い難い

[74: eマンションさん]

>>73 評判気になるさん
何か月で何戸売れれば早いんですか？

[75: 評判気になるさん]

近隣との比較だと、ピアース渋谷本町の3ヶ月後ろの感じだから、年内売り切りなら同じくらいのペースだと思う
ピアースは初台駅にポスター貼ってて、SUUMOにも掲載してたね
オープンはSUUMOに掲載しない主義なのか？

[76: 匿名さん]

パクホは一瞬で売り切れてたよ

[77: 販売関係者さん]

小田急の某駅前でここの社員がお手製と思われるショボイ紙の看板を持ってふらふらしてたわ。
スマホ見たりダラダラしているのを見ると社員も売る気ないんじゃない？
売れないと思っているんじゃない？？
魅力ないものね。

やっぱ立地が全てだよ。
無理だよ、ここ。

[78: ご近所さん]

パクホは、2021年6月に販売開始。
地権者部屋を除くと一般販売は65戸
10月くらいに完売。
約4ヶ月。
口コミのステ立てが2020年12月なので、そこを基準にすると約10ヶ月で完売。

ここは、2022年8月に販売開始。
対象20戸。
進捗80%
口コミのステ立てが2022年6月なので、そこを基準にすると5ヶ月経過。

パクホは確かに気づいてたら完売してた印象あるけど
業界に詳しい >>73, >>76さんの知見だと、どのイベントをどれくらいの期間で通過するのが標準？

[79: eマンションさん]

ここを評価している人、今までに6人しかいないの、なんか笑える。

[80: 匿名さん]

間取りの広さ的には夫婦で子供ができたら将来的にちょっと手狭になりそうですかね。
場所的にはそれほど悪いということはないようにも思ってはいます。
総数からみると売れ行きは早くはなく、地道に売れているといったところでしょうか。

[81: マンション検討中さん]

単身やDINKS向けから売れていってる感じですねぇ
1億円の壁!?
投資用ですかね
同じ4丁目内でも高低差があり、場所によっては大雨水没リスクがあるのてすが、ここはハザードに全く問題ない立地
投資より居住に向きそうな気がするのですが…

[82: 匿名さん]

たしかに投資用というよりは実際に住みたいところにも思えますね。
場所も悪くありませんし不便な印象はなく、
しっとり暮らしていけそうな印象です

[83: マンション検討中さん]

野村ツイン遅れそうなのが難点　

[84: ご近所さん]

あれっ、どうした!?
久しぶりに見たらラス2か

[85: 周辺住民さん]

online販売しようとしたり、野球選手のトークショーを餌にしないと興味を持ってもらえない物件。

次はどんな付録を出してくるんだろうね。楽しみー。

[86: 匿名さん]

住む場所としては悪くないと思いますが
間取りの広さと価格帯がちょっとあっていない感じがしました。
ごく普通の間取で眺望が見えるとか共有施設が充実しているとか
特別な何かがないと出せないですよね。

[87: マンション比較中さん]

成約者を村上選手のトークショーに招待？！
斬新だな

[88: 評判気になるさん]

>>87 マンション比較中さん

村神様に会いたい！！

[89: 匿名さん]

間取りや設備の観点でみるとやや高めなんですかね？
場所的には全然ありかなと思っているのですが、
実際のところここは住みやすい場所でしょうか。

[90: 周辺住民さん]

>>89 匿名さん
購入特典が出切った後で購入してあげてね。
どんなものが出てくるか知りたいんだよねー。

[91: 匿名さん]

間取りはかなりシンプルな方ですね。
よくある田の字型の間取りという感じかと思いますが、
個人的には結局変わった間取りよりもこういう形の方が住みやすく思いますね。

[92: ご近所さん]

住みやすさを「代々木上原」のイメージで捉えると、かなり違う
もっとノーマルな住宅街。
土地の間口が狭く奥に細長いから、1フロア4戸(全室角部屋)にしようとするとどうしても細長い部屋になってしまう

[93: 周辺住民さん]

>>92 ご近所さん
鉛筆部屋に魅力はない

[94: 匿名さん]

>>51
以前、オープンレジデンシア目黒東山で柱が「ない」理由が分からないと申し上げた者ですが
壁式構造だったようで失礼しました。
地上4階建で壁式構造できるんだ…。
いいなぁ

[95: eマンションさん]

>>94 匿名さん
14階でも壁式構造できるよ
日本橋浜町ダイヤレジデンスを検索してください

[96: 匿名さん]

D1タイプ見ています。
56.09㎡、1LDKですが、SR（サービスルーム？）があるので実質は2LDK。BRをテレワークにもできそうです。
バルコニー側がよくわからないんですが、バルコニーから外に出られるんですか？玄関からもバルコニーからも出られるなら便利かも！

ひとりぐらし向けなんでしょうか？

[97: 評判気になるさん]

付録だ、鉛筆だ、ブランドが～が沸く中、結局、ラスト1戸
新宿再開発がある中、じっくり住むなら良い立地かもしれないですね
坪単価500超えは、数年前の古い頭で見ると高すぎに感じますし、周辺も工事中で供給見込があると思うのですが、需要が勝ってますね

[98: 匿名さん]

>>96
エントランス横の部屋っぽいので、管理避難用扉ですね。
少なくとも、外からは開かないはず、防犯的に。

[99: 匿名さん]

仕様が充実しているなど特別感は多くない印象ですが、
シンプルで住みやすそうですかね。
投資用としても良さそうなところです。

[100: みみこ]

>>97 評判気になるさん
最終一戸ですね！早いな～

[101: マンション検討中さん]

>>100 みみこさん

ほんまやなー
はやいなー

[102: マンション検討中さん]

これ、年明けに持ち越しちゃうとすると、ご近所のリビオと比較したくなってきますね

[103: 検討板ユーザーさん]

まだ売れ残っているの？

[104: 通りがかりさん]

完売、凄い

[105: 周辺住民さん]

買う人いたんだ。
驚き。
属性が気になるなー

[106: 通りがかりさん]

キャンセル1戸11480万円が全く売れないね
リビオレゾン参宮橋の方が間取りも良いし
プラウドも控えてる
この価格帯でオープンハウス買うのってどういう層なんだろう
競合がいるとやっぱり人気に顕著な差が出る気がする

[107: 通りがかりさん]

リビオもここの売れ残りと競合しそうな億超え住居が先着順になってるね
簡単に完売なのかと思ったら意外と苦戦してるっぽい
ブランドは価格帯が競合してない気がする

[108: 匿名さん]

完売おめでとう！