オープンレジデンシア代々木参宮橋ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア代々木参宮橋についての情報を希望しています。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/yoyogisangubashi/

所在地：東京都渋谷区代々木四丁目36番2（地番）
交通：京王新線「初台」駅 徒歩5分
　　　小田急小田原線「参宮橋」駅 徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.48平米～74.28平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：株式会社オープンハウス合人社コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

オープンじゃなければ買いたい
残念

[2: 匿名さん]

ちょっと前にお宝物件だったヴィークコート代々木参宮橋に近いですね。

計画敷地見てみると、前に同じ面積の建物があったところなので、近隣も合わせて土地を仕入れたという事じゃなくてそのまま建て替えみたいな感じですね。

駅にも近く、高台傾斜の途中で冠水の心配もない、新宿にも歩いて行けるので利便性は高いですね。

そう言えば近くの竹中工務店社宅跡地はどうなったんだろう。

[3: マンション検討中さん]

すぐに売れちゃうでしょうね。買える財力の方羨ましい

[4: 匿名さん]

高めとして予想されてるんでしょうか？
Hrタイプはファミリー向けとして十分広さがあるし、ルーフバルコニーはあるし
ここは高そうですが…。

SRってサービスルームのことですか。
2.4帖あるんでもうここは納戸ですかね、窓もないし。
ここに荷物を入れてしまえばリビングもベッドルームがかなりスッキリ使えるでしょうから
46.31㎡の部屋であっても面積数よりは広く見えるようになるかもしれませんね。

[5: 匿名さん]

>>4 匿名さん

そのHrタイプ、北向きなのでしょうかね？　図面が間違っているだけ？
西側で北向きルーバル付きにする必要はないと思うのですが。
西隣に代々木能舞台がある関係でしょうかね。

[6: 匿名さん]

>>SRってサービスルームのことですか
サービスルームのことです。
確かに２．４畳しかないということを考慮すると部屋として利用するというよりは、収納スペースとして利用するか
作業スペースとして利用する形になるでしょう。
エアコンを設置できるかによりますが、スペースとしてはもう少し広ければよかったかなという印象ですね

[7: 匿名さん]

ここはオープン新設立した管理会社のようですね
管理はどうなるのかな
リスクでしかない

[8: マンション検討中さん]

ここの値段教えてください。3LDK購入検討中です。

[9: 匿名さん]

予約してモデルルーム行かないと分からないですよ。
予算から間取りを紹介して貰えます。
早い者勝ちの世界なので予算的には買えたはずなのに良い部屋は先に取られてたって事になりますよ。

[10: マンション検討中さん]

坪500-600って感じ
立地のわりに安そうですがオープンにしては高いかな

[11: マンション検討中さん]

>>9 匿名さん
オプレジ営業マンですね。

[12: マンション検討中さん]

>>1 匿名さん
理由しりたい

[13: 匿名さん]

価格46.37㎡　6,400万円台～　74.28㎡　9,500万円台～　のようです。

[14: マンション比較中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[15: 匿名さん]

>>13 匿名さん
46のやつ、地階が6400、そして階が上がるたびに6800,7500,8100とどんどん高くなる

[16: マンション検討中さん]

>>13 匿名さん
オプレジってホームページに記載の値段安くみえるけど、地下なのよね。

[17: 匿名さん]

現地行ってみたけど、結構急勾配な坂の途中にあるから、嫌なヒトは嫌かもね。
足腰弱いと厳しそー。

[18: 匿名さん]

アクセスの良い立地なので、電車通勤が楽でいいなと思います。

閑静な街並みは住み心地良さそうですよね。

１～２ＬＤＫの間取しかないようですが、Ｃタイプなら家族３人くらいは住めそうかも。

[19: 口コミ知りたいさん]

第一期6/20しか売り出せないか
高すぎて苦戦してる？

[20: 匿名さん]

お菓子屋さんとかフレンチ、イタリアンなどの飲食店が近くにいくつかあっていいですね。
かといって頻繁に行くことはないかもしれませんが、
個人的にはこういうお店が近くにあるのは嬉しいところです。

[21: マンション検討中さん]

>>19 口コミ知りたいさん
いくら？

[22: 匿名さん]

近くに代々木公園があるっていいですね。
ちょっとしたリフレッシュにいけますし、
老後もそういう大きな公園が近くにあるのってすごく良さそうです。

[23: 匿名さん]

今、二期販売のために架電しまくっているみたい。
電話しなくても完売できると思うけどなー

[24: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[25: マンション検討中さん]

場所の格は違うけれどここと比べてピアース渋谷本町相当安かったな
徒歩十数分しか変わらないのに

[26: 匿名さん]

>>25 マンション検討中さん

この辺は甲州街道の北か南かで街並みがだいぶ変わり、北側は本町ミニ戸建て街で、南側は有名人の邸宅もある代々木なので、アドレスで価格が高くなるのは仕方ないですね。

[27: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[28: 匿名さん]

まあ歴史で言えば三井、三菱、住友などにかなう訳ないけど、オープンもオープンなりに新興デベとしてはここ１０数年ではトップレベルで成長したんじゃない？

それこそ楽天ゴールデンイーグルスは読売ジャイアンツに歴史、伝統、ブランドで一生勝つことは無いけれども、単発の試合では勝つ事はもちろんある。

マンションも同じで良いと思った立地に自分好みの物件が建ったら、それはそれでありなんじゃないかなーと思ってさ。

[29: マンション検討中さん]

>>28 匿名さん
やっぱリセールを考えるとオープンに手を出すのは怖い
未発表のリビオとプラウドを待ってみたいと思います
もっと高いと思いますが

[30: 匿名さん]

プラウドってあの坂のところのやつですかね。
発表して無いのは竣工売りなんですかね。

今は時期を後ろにずらせばずらすほど高く売れる口実になるので
発表はしないんでしょうかね。

[31: マンション検討中さん]

>>30 匿名さん
2024竣工なので発表はまだ先で、竣工売りにはならないと思います
リビオは、2023年中竣工ですのでそろそろ発表するかな

[32: マンション検討中さん]

シルバーウィーク後から第三期スタートかと思ったら、まだ二期販売やってるようですね
苦戦？
この近辺に続々と建築中マンションがあるので、急がない人は様子見ですかね

[33: 匿名さん]

テレビで紹介されていましたが、ヤクルトの村神様がもらえるかもしれないマンションの一つですね。

[34: 匿名さん]

1人暮らしの部屋に、寝室以外のちょっとしたサービスルームが付いてるのっていいなと思いました。
F2タイプだと40㎡超なので二人暮らしでもいいかもしれないけど、のびのびと一人暮らしするのにいい感じじゃないでしょうか。
ただ、理想を言えば、サービスルームと寝室の位置が反対だと良かったかも。
サービスルームをフレキシブルに使えるようにすれば、テレワークや来客スペースやリビング拡張等々、多用途に役立ちそうな気がしました。

[35: 評判気になるさん]

まだ二期なんだ、、、、
すぐ売れると思ったんだけど、、、、
やっぱりワイドスパンじゃないし、リビングも狭いし、魅力低いかー。

[36: 通りがかりさん]

話を聞きに行ったけど、狭いし、傾斜やし、夜暗いし、なんかね、魅力が乏しかったよ。

一億出せるなら、ここじゃなくても候補は沢山あると思うなー。

[37: 評判気になるさん]

三期キター
先着順の二期と併売なのか!?

[38: 検討板ユーザーさん]

>>36 通りがかりさん
あの坂は確かに暗い。

[39: デベにお勤めさん]

>>38 検討板ユーザーさん
なんか辛気臭いんよ。
静かなんだけどねぇ、、、辛気臭いんよ。。。。

[40: 匿名さん]

夜暗いのはちょっと不安なところは個人的にありますね。。
私個人としては全然構いませんが、
妻や子供のことを考えるとやっぱ心配です。

[41: 匿名さん]

>>29 マンション検討中さん

リセールのことを全く理解していないコメントですね(^_^;)
オプレジは共用施設にお金をかけていないので、もともと坪単価が安いです。一方、オプレジの多くは駅近物件なので便利なところにあり、貸すにしても売るにしても、そこそこ借手・買手がつきます。都内のオプレジの新築で２年くらいに1,000万円は軽く上がっています。

[42: 名無しさん]

>>41 匿名さん
あと仕様がちゃちいから？

[43: 検討板ユーザーさん]

>>41 匿名さん
この二年で1000万しか上がってないなんて、よほど狭いか、オプレジが不人気か

[44: マンション検討中さん]

>>43 検討板ユーザーさん

不動産を知らないねー。むしろ実需で1000万アップだったらいいほうでは。逆にチャイナマネーの入ったエリアのタワマンのほうがバブル崩壊後は危ういかもね。

[45: 名無しさん]

>>42 名無しさん

オプレジの仕様は、ディスポーザーがないのを除けば、大手とほぼ同じ。オプレジに対するイメージがアップデートされていなくて草

[46: 匿名さん]

>>28 匿名さん

まだまだオプレジはメジャーセブンの足元にも及ばないね。まあ、ユニクロみたいに20年後に化ける可能性はあるかもしれなけど。

[47: マンション掲示板さん]

>>44 マンション検討中さん
不動産知る人は少なくともオプレジは買わない、お勧めしない

[48: eマンションさん]

苦戦してるタイミングで急にオプレジ擁護コメントが増えた笑笑

[49: 匿名さん]

>>48 eマンションさん

私は関係者でなはなく、単純に、オプレジに対するイメージが昔のままでいる人が多いことに、笑っちゃっているんです。

[50: マンコミュファンさん]

ろくに土地もまとめず、狭小地に柱食い込みまくりの小規模レジ建ててる限りブランド価値の向上はないだろ

[51: マンコミュファンさん]

>>50 マンコミュファンさん

確かに以前のオプレジは柱のくい込みが目立ったが、いま売り出し中のオープンレジデンシア目黒東山の間取りを見てみたら？ 固定観念のイメージだけで、「ブランド価値ガー」と言っている思考停止した人がいかに多いことか。

[52: 評判気になるさん]

この近所を散歩してて、かっこいいと思ったのが、オプレジの代々木ザハウスだった
さて、このマンションはどんな感じに仕上がるのやら
デベのブランドは、戸建の方はなんとなくチープな印象あるけど、マンションは別に安くもないし、相応のランクだと思う

[53: 検討板ユーザーさん]

>>49 匿名さん
そんなイメージの人が多い中、リセールしやすいと言うの？
まあ頑張ってあなたのようなアップデート済みの御方々を探して売れればいいか

[54: 職人さん]

つーか値段見たら三井初台より１－２割高いのな。向こうは１．５億で地権者仕様の３Ｌ高層角売れたみたいだけど、こっちは売れるのかねぇ。

[55: マンション検討中さん]

ここ見に行った時買えないと思われたらしく、模型とモデルルームさえ案内してもらえないまま帰されたあげく、
その後値引きがあるがいかが？みたいな電話何度もかけてきて、毎回断ってるのにまだ違う営業がかけてくる
これがオープンの営業スタイル？それとも相当苦戦してる？

[56: 匿名さん]

架電してくるし、メールもしつこいよね。
このマンション、私にはいらねーんだよ！

[57: 検討板ユーザーさん]

マンションレビューのサイトで、過去10年間の渋谷区平均と渋谷区オプレジいくつか、その他めぼしいマンションでの中古価格推移を見たけど、グラフ形状としては差が分からなかった。
だいたい、平均の上昇と一緒。
リセールの話はどう見たら比較できるんだ!?
レインズ外での成約価格での比較？
立地でほぼ決まるんじゃないかと…

[58: 匿名さん]

>>51
オープンレジデンシア目黒東山で柱が「ない」理由が分からない・・・
部屋に食い込まずに、バルコニーに上手に逃がしているとか、壁式構造だからって理由じゃなさそう。
比較対象に、サンウッド元代々木を見たけど、がっつり柱がある。

[59: 通りがかりさん]

おプレじいくら増えても周辺相場上がらないから嫌なんだよな。三井の大形物件みたいに地域の魅力を引き上げるような開発は皆無。不動産バブルに乗っかってるだけのイナゴ的な印象がぬぐえない。強みは見込み顧客に対する鬼電力だけ。だからブランド価値も上がらない。

[60: 匿名さん]

夜8時に営業担当から電話がかかってきました。
携帯番号からの発信だったので、子供の塾関連かもと思い出てしまいましたが、相手が今どんな状況なのかなんておかまいなしに住所や家族構成、年収、予算まで根掘り葉掘りヒアリングされました。他の物件に関心があると断っても、とりあえず話だけでも聞きに来て、としつこいので商談予約まで入れたらやっと解放されましたが、スーパーで買ったばかりのアイスはドロドロに溶けてました…商談予約はキャンセルします怒

[61: 匿名さん]

>>60 匿名さん
作り話をせんといてー

[62: マンション検討中さん]

いや、オープン系列はガチでそのレベルの鬼電かけてくるぞ。俺はオープンハウスに喰らったけど。で、やめろと言っても担当替えてかけてくる。

[63: マンコミュファンさん]

>>62 マンション検討中さん
自分のとこも担当4回も変えて架電してきました
マジでうざい

[64: 通りがかりさん]

作り話と思うのはオープン関係者だからではないですか？

複数回フリーダイヤルを無視していたら、携帯発信に変えてきました。ほんとにウザイ

[65: マンション検討中さん]

出るまでかけるのが下っ端の仕事だったりするけど、拒否してるのにかけてくるのは、顧客管理を舐めすぎだわな
ところで、
うちには資料請求しても数日間かけてこず、売り手市場すげー、殿様商売だなと思ってたんだけど
新人研修期間との関係か!?

[66: 匿名さん]

現状で先着順で2戸、最終期で2戸で計4戸のみだそうです。
正直、高めに感じる物件価格だけどそれなりに売れているということなんですよね。
入居は来年の秋なので、ここまで戸数が少なくなってきても
値下げ自体は期待できないかなと思われます…。

[67: eマンションさん]

私はありだと思います。値上がりしそう

[68: 匿名さん]

総戸数20戸。
間取り的には単身或いは二人暮らし向け。
価格がとんでもなくお高い。
この条件の物件、この立地でニーズはあるのでしょうか？

[69: 匿名さん]

総戸数も少ないですしその分売れ行きもいいんでしょうね。小規模マンションは比較的人気が高く
落ち着いて暮らしたい方や住民同士のトラブルなどを避けたいと思っている方が購入されると思います。
エレベーターを待つストレスを回避できたり、他の住民と顔を合わせる率も少なくなるので住みやすいと思います
一方、管理費や修繕費はかなり高額になります。支払いを維持しているくというのは今後の課題でしょう。

[70: 匿名さん]

>>68 匿名さん

初台の新築未入居、坪６５０超で売れたっぽいけど。
１５階で条件良いけど地権者仕様

[71: 検討板ユーザーさん]

売れてないと思ったら、ラスト4戸か
なかなかやるなぁ
管理費は平米340円くらいで、100戸くらいのパークホームズ初台ザレジデンスより安いようだね
EVの数とかエントランスの広さの違いかな

[72: 匿名さん]

少なめのマンションはやはり近所付き合いが少なくていいですね。
大規模だからといって付き合いがあるわけではありませんが、
隣人と顔を合わせる機会が少ないのが個人的にはいいなと思います。

[73: 評判気になるさん]

>>71 検討板ユーザーさん

20戸しかないのに半年かけてあと４戸も残ってる
売れると言い難い

[74: eマンションさん]

>>73 評判気になるさん
何か月で何戸売れれば早いんですか？

[75: 評判気になるさん]

近隣との比較だと、ピアース渋谷本町の3ヶ月後ろの感じだから、年内売り切りなら同じくらいのペースだと思う
ピアースは初台駅にポスター貼ってて、SUUMOにも掲載してたね
オープンはSUUMOに掲載しない主義なのか？

[76: 匿名さん]

パクホは一瞬で売り切れてたよ

[77: 販売関係者さん]

小田急の某駅前でここの社員がお手製と思われるショボイ紙の看板を持ってふらふらしてたわ。
スマホ見たりダラダラしているのを見ると社員も売る気ないんじゃない？
売れないと思っているんじゃない？？
魅力ないものね。

やっぱ立地が全てだよ。
無理だよ、ここ。

[78: ご近所さん]

パクホは、2021年6月に販売開始。
地権者部屋を除くと一般販売は65戸
10月くらいに完売。
約4ヶ月。
口コミのステ立てが2020年12月なので、そこを基準にすると約10ヶ月で完売。

ここは、2022年8月に販売開始。
対象20戸。
進捗80%
口コミのステ立てが2022年6月なので、そこを基準にすると5ヶ月経過。

パクホは確かに気づいてたら完売してた印象あるけど
業界に詳しい >>73, >>76さんの知見だと、どのイベントをどれくらいの期間で通過するのが標準？

[79: eマンションさん]

ここを評価している人、今までに6人しかいないの、なんか笑える。

[80: 匿名さん]

間取りの広さ的には夫婦で子供ができたら将来的にちょっと手狭になりそうですかね。
場所的にはそれほど悪いということはないようにも思ってはいます。
総数からみると売れ行きは早くはなく、地道に売れているといったところでしょうか。

[81: マンション検討中さん]

単身やDINKS向けから売れていってる感じですねぇ
1億円の壁!?
投資用ですかね
同じ4丁目内でも高低差があり、場所によっては大雨水没リスクがあるのてすが、ここはハザードに全く問題ない立地
投資より居住に向きそうな気がするのですが…

[82: 匿名さん]

たしかに投資用というよりは実際に住みたいところにも思えますね。
場所も悪くありませんし不便な印象はなく、
しっとり暮らしていけそうな印象です

[83: マンション検討中さん]

野村ツイン遅れそうなのが難点　

[84: ご近所さん]

あれっ、どうした!?
久しぶりに見たらラス2か

[85: 周辺住民さん]

online販売しようとしたり、野球選手のトークショーを餌にしないと興味を持ってもらえない物件。

次はどんな付録を出してくるんだろうね。楽しみー。

[86: 匿名さん]

住む場所としては悪くないと思いますが
間取りの広さと価格帯がちょっとあっていない感じがしました。
ごく普通の間取で眺望が見えるとか共有施設が充実しているとか
特別な何かがないと出せないですよね。

[87: マンション比較中さん]

成約者を村上選手のトークショーに招待？！
斬新だな

[88: 評判気になるさん]

>>87 マンション比較中さん

村神様に会いたい！！

[89: 匿名さん]

間取りや設備の観点でみるとやや高めなんですかね？
場所的には全然ありかなと思っているのですが、
実際のところここは住みやすい場所でしょうか。

[90: 周辺住民さん]

>>89 匿名さん
購入特典が出切った後で購入してあげてね。
どんなものが出てくるか知りたいんだよねー。

[91: 匿名さん]

間取りはかなりシンプルな方ですね。
よくある田の字型の間取りという感じかと思いますが、
個人的には結局変わった間取りよりもこういう形の方が住みやすく思いますね。

[92: ご近所さん]

住みやすさを「代々木上原」のイメージで捉えると、かなり違う
もっとノーマルな住宅街。
土地の間口が狭く奥に細長いから、1フロア4戸(全室角部屋)にしようとするとどうしても細長い部屋になってしまう

[93: 周辺住民さん]

>>92 ご近所さん
鉛筆部屋に魅力はない

[94: 匿名さん]

>>51
以前、オープンレジデンシア目黒東山で柱が「ない」理由が分からないと申し上げた者ですが
壁式構造だったようで失礼しました。
地上4階建で壁式構造できるんだ…。
いいなぁ

[95: eマンションさん]

>>94 匿名さん
14階でも壁式構造できるよ
日本橋浜町ダイヤレジデンスを検索してください

[96: 匿名さん]

D1タイプ見ています。
56.09㎡、1LDKですが、SR（サービスルーム？）があるので実質は2LDK。BRをテレワークにもできそうです。
バルコニー側がよくわからないんですが、バルコニーから外に出られるんですか？玄関からもバルコニーからも出られるなら便利かも！

ひとりぐらし向けなんでしょうか？

[97: 評判気になるさん]

付録だ、鉛筆だ、ブランドが～が沸く中、結局、ラスト1戸
新宿再開発がある中、じっくり住むなら良い立地かもしれないですね
坪単価500超えは、数年前の古い頭で見ると高すぎに感じますし、周辺も工事中で供給見込があると思うのですが、需要が勝ってますね

[98: 匿名さん]

>>96
エントランス横の部屋っぽいので、管理避難用扉ですね。
少なくとも、外からは開かないはず、防犯的に。

[99: 匿名さん]

仕様が充実しているなど特別感は多くない印象ですが、
シンプルで住みやすそうですかね。
投資用としても良さそうなところです。

[100: みみこ]

>>97 評判気になるさん
最終一戸ですね！早いな～