ライオンズ南千住グランプレイスってどうですか？

[マンション検討中さん]

ライオンズ南千住グランプレイスについての情報を希望しています。
公式URL：https://lions-mansion.jp/MN190031/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153498

所在地：東京都荒川区南千住1丁目85番1（地番）、東京都荒川区南千住1丁目以下未定（住居表示）
交通：JR常磐線「南千住」駅下車徒歩13分
　　　東京メトロ日比谷線「三ノ輪」駅下車徒歩9分
　　　東京メトロ日比谷線「南千住」駅下車徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：54.58平米～86.28平米
売主：株式会社大京
施工会社：東鉄工業株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[368: 通りがかりさん]

>>367 口コミ知りたいさん
同じような境遇の方が多いと心強いです！リセールのこと考えると不安ですよね。落ち着いた雰囲気が気に入っているのでずっと住んでもいいなぁとは思っていますが。

[369: 匿名さん]

今の市場なら築9年で平米70万円程度ですよ
70平米の部屋なら9年後に4900万円くらいです
ただこれは今の高い相場が継続するという前提の価格なので、中古市況が落ちてきた今はもう少し価格のダウンサイドリスクを考慮した方がいいですね
あと金利も上昇傾向にあるので、変動金利でローンを組む人は金利が上昇して返済額が増加するリスクも十分気をつけたいですね

[370: eマンションさん]

>>369 匿名さん
なるほど。変動金利で6500万ローン組むとするとどれくらいの世帯年収なら安心だと思われますか。

[371: 匿名さん]

年収は賞与込みになるので月々の年収がいくらになるのかにもよります
6500万円だと65平米の部屋ですかね？
返済は金利0.4%で16.5万円、但しこの物件は管理費が以上に高いので月払いは20万円
これが金利1%上がって1.5%になるとローン返済が20万円、月払いが23.5万円
ここに固定資産税や駐車場代等の他の諸費用が加算されても安定した収入が必要です

ちなみに65平米の部屋は今の市況なら高くて9年後に4500万円くらい、コロナ前の水準なら約4000万円が周辺相場の状況ですが
住宅ローンの9年目の残債は5000万円くらいです
なのでローンの残債割れには十分お気をつけ下さい、仮に売れても借金だけ残る可能性がありますので
この物件はリセール考えない方が良いと思います

[372: 通りがかりさん]

まぁ、ここの立地考えると、伸びしろはないからねぇ。

[373: マンション掲示板さん]

>>371 匿名さん
丁寧に教えていただきありがとうございます。70平米のお部屋です。借入が6500万予定です。
デザインや規模数、学校の近さ等気に入っているのでリセールを考えなければ個人的にすごく良いのですが、リセール考えたら駅距離はネックですよね。。

[374: 名無しさん]

>>372 通りがかりさん
千住間道沿いにもう少しお店等できればいいですよね。

[375: 通りがかり]

>>371 匿名さん
リセール考えない方がいいというのはどういう点でそう思われますか。

[376: 坪単価比較中さん]

先のことなんて、誰も予想できないですよ。
高騰することが予想できるなら、そもそも販売価格も引きずられて高くなるはずですし。

[377: デベにお勤めさん]

371が言っているのはREINSなどで周辺マンションの中古取引価格を見ると直近の取引価格が坪250～270万でこのマンションの坪単価が300万～350万なので新築プレミアが700万～1,000万乗っているってのがわかる感じですかね。ただ市況はバブリーなので直近はどうなるかって感じですかね。

>373
私は世帯年収1,500程で、7,000万の部屋検討しましたよ！素敵なマンションなのでリセール気にせず住むには良いかと思います。

35年で6,500万借入だと金利0.3%で200万/年、固定資産20万/年、都市計画2万/年、管理修繕49万/年合わせると月額22万程でしょうか。
管理修繕が徐々に上がるのと、金利上昇を見越すと25万まで行くかもですね。ZEH仕様ですが光熱費合わせ30万程アッパー見越していれば大丈夫かと。

[378: デベにお勤めさん]

南千住の成約情報は一般の人向けにはRMIか国交省データみるとよいかと。

https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeListServlet?TTC=29...

[379: 評判気になるさん]

>>326 名無しさん
今売り出している部屋はほぼ埋まってましたよ～

[380: 検討板ユーザーさん]

>>378 デベにお勤めさん

これ見ると築10年以上経っていて60平米5500万水準なので新築で考えるといい感じですね。
買うことにします。

[381: マンション掲示板さん]

知り合いの不動産鑑定士にこのマンションを相談しましたが、このあたりに今後ここまでの大規模レジが出来ることは考えにくく、日当たり眺望は前に高い建物が建つことはほぼない事（色々理由言ってましたが難しくて忘れました）と実質南千住10分、三ノ輪9分という好立地で建物仕様、利便性も考慮し容易な値下がりなしという観点から買うべきとの事で購入しました。
色々マイナスな事書いてる人いますがそういう人は購入できない人なので気にしないようにしましょう。

[382: 通りがかりさん]

>>381 マンション掲示板さん
それは購入の後押しになりますね。南千住駅を最寄りとした中古マンションをみたときに同じような築年数、平米数でも東側(ララテラス側)と西側では西側の方が価格は落ちやすいなあと感じました。結果そういう懸念を考慮しても全体的に良いマンションだと思ったので購入しましたが。

[383: 坪単価比較中さん]

>>381 マンション掲示板さん
参考になります。ありがとうございます。
いい物件に感じますね。

[384: 通りがかり]

>>383 坪単価比較中さん
本当ですね。標準でも部屋の感じもお洒落ですし、外観も今までにない感じがします。

[385: 検討板ユーザーさん]

近所に普段使いしやすいパン屋が出来てほしいなースタバは嬉しいけどパン屋がなくなったのは少し残念

[386: マンション比較中さん]

確かにこの規模感と外観は、このエリアでは良い意味で目立ちそうですね。

ファミリー向け3LDKの築浅物件の供給がこのエリア（荒川区）では少ないですし、今後も期待できないことから、ここの3LDKは結構アリなのではないかと思っていま
す。

こことブリリア三河島を検討する方が多いと聞きますが、本来かなり性格が異なる物件同士にも関わらず、選択肢が少ないが故にどちらも検討されている方が多くなっているように思います。

周辺環境は、ファミリー向けには生活利便性は高いので、実需でそのメリットを享受しながら、リセール面でもある程度は防御力がある物件（今の新築の中では比較的マシという言い方の方が正しいかもしれません）、と思っています。

[387: 名無しさん]

荒川区はなかなか新築はないですね。区内から引っ越してくる方が多いのかな。

[388: 名無しさん]

>>387 名無しさん
契約しましたが、私は区外から引っ越します。

[389: マンコミュファンさん]

>>385 検討板ユーザーさん

近くにパン屋あると嬉しいですね

[390: マンション掲示板さん]

>>388 名無しさん
荒川区は華やかさには欠けますが住みやすくて好きです

[391: 匿名]

現地行ってきました。もう7階まで出来上がってました！

[392: マンコミュファンさん]

中階層とか低階層の価格帯が知りたい

[393: マンション検討中さん]

>>392 マンコミュファンさん
低層階で6,000～6,500万くらいだったかな

[394: 評判気になるさん]

>>393 マンション検討中さん
そうなんですか、あまり上の方と変わらないですね

[395: 評判気になるさん]

>>394 評判気になるさん
正確な金額は覚えてませんが、たしか70平米だと2階と7階で700万くらい違う感じだったはず。

[396: 口コミ知りたいさん]

荒川、隅田川が何ともなくてよかったです。

[397: 通りがかりさん]

>>214 さん
ここってドナウ通りに繋がる道を作ってるんですか？いつ頃できるのでしょうか。

[398: マンコミュファンさん]

>>397 通りがかりさん
MRのある千住間道からBiVi南千住の前のドナウ通りまで高架下を抜ける形で繋げるみたいです
施工時期は2027年3月末までとなっていますね
先日MR行く際に近くを歩きましたが殆ど空き地のようになっていました

[399: 口コミ知りたいさん]

>>398 マンコミュファンさん
なるほど。入居して３年以内に綺麗になるわけですね。今も高架下の道がありますがそれが広くなるイメージなのかな。マンションからほぼまっすぐの道になりますね。

[400: 名無しさん]

>>397 通りがかりさん

完成イメージは区議さんのブログがわかりやすいです
http://araken-nan.jugem.jp/?eid=1124#gsc.tab=0

[401: 坪単価比較中さん]

インテリアフェアのカタログ来ましたが、オプションってどれもやはり高いですね。。
魅力的ではありますが。

[402: 通りがかりさん]

>>401 坪単価比較中さん
高いですねー、色々必要そうに見えますけど、取捨選択しないととんでもない額になりそうです

[403: 評判気になるさん]

>>401 坪単価比較中さん
初回なのに希望日に予約取れませんでした。。

[404: 匿名さん]

>>403 評判気になるさん

そんな予約埋まってるんですね、、次回だと結構期間空いちゃいますよね

[405: 評判気になるさん]

今後の販売価格があがるのか気になりますね。
今後上がると営業さんは言われていますが、今後見学行かれた人は金額教えてもらえると嬉しいです。

[406: 通りがかりさん]

>>405 評判気になるさん

え、値上げするんですか、、

[407: 口コミ知りたいさん]

今の価格で1期売り切れてないのに値上げなんてしないと思うけど

[408: マンション検討中さん]

今残ってる先着の内の少なくとも2つは上階の大きい部屋みたいだから売り切れている人気の間取りの部屋は値上がりの可能性はあるよ

[409: 通りがかりさん]

>>406 通りがかりさん
南西棟の今出している間取りはほぼ埋まっているので、次の売り出して値上がりする可能性はあるといったニュアンスのことは言われました。

[410: 口コミ知りたいさん]

>>405 評判気になるさん
思っていたより順調に売れてるみたいですね～

[411: マンション検討中さん]

こちらのマンション、エコすまい支援事業の対象らしいです。
100万円の補助金は大きいですね。

[412: マンション掲示板さん]

>>411 マンション検討中さん
現金で支給されるんですか？

[413: 匿名さん]

子どもがいないともらえないですよね。

[414: 匿名さん]

>>413 匿名さん
どちらか30代の夫婦であれば、子どもの有無によらず対象だったはずです。支給方法まではよくわかっていませんが、100万円は大きいですね。

[415: 名無しさん]

>>414 匿名さん
100万はありがたい。営業さんが、予算到達したら事業終了って言ってました。今50%くらいみたいですよ。

[416: 評判気になるさん]

>>414 匿名さん
子供いなくても、30代夫婦なら対象らしいです。
入居後に現金で振り込まれるとかだった気がします。

[417: eマンションさん]

>>416 評判気になるさん
えー！色々物入りな時期に現金で100万はデカい！