ライオンズ南千住グランプレイスってどうですか？

[マンション検討中さん]

ライオンズ南千住グランプレイスについての情報を希望しています。
公式URL：https://lions-mansion.jp/MN190031/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153498

所在地：東京都荒川区南千住1丁目85番1（地番）、東京都荒川区南千住1丁目以下未定（住居表示）
交通：JR常磐線「南千住」駅下車徒歩13分
　　　東京メトロ日比谷線「三ノ輪」駅下車徒歩9分
　　　東京メトロ日比谷線「南千住」駅下車徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：54.58平米～86.28平米
売主：株式会社大京
施工会社：東鉄工業株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[308: 匿名さん]

>>307 マンコミュファンさん
なるほど、ありがとうございます。約10分で南千住と三ノ輪両方使えると考えると立地が良いんですかね。マンション周辺の環境(区役所、スーパー、学校等)は良いですしね。

[309: 匿名さん]

ネックは国道4号線。
信号待ち長いよ。

[310: 匿名さん]

10,000万円の部屋、売れてなかったんだ。
先着順で売りに出てる。。。

[311: 匿名さん]

>>310 匿名さん

えっそうなんですか？！どちらで確認できますか？

[312: 評判気になるさん]

>>311 匿名さん
ライオンズのホームページ、物件概要から確認できます。下の方までスクロールしてみてください。

[313: 通りがかりさん]

市況悪くなってきてますしね
購入価格を下回るのはもちろん、残債以下でしか売れないと物件は売却したのにローンだけ数千万残るとかもあり得ますからね
ただでさえ管理費で3万、修繕積立金も計画上足りてないと思われるので今後2万～3万とすると、ローン以外に月々追加で5～6万でキャッシュアウトしますし、
今後売却想定がない、現金購入組かローン期間中は年収が落ちずに完済できる属性の世帯じゃないと結構厳しい印象ですね

[314: 口コミ知りたいさん]

>>313 通りがかりさん

修積は最初に割とまとまった額入れるから20年は値上がり無しと予測。

[315: 名無しさん]

現地行ってきました～5階くらいまで出来てました！楽しみです！

[316: マンコミュファンさん]

>>315 名無しさん
そんなにできてるんですね、楽しみです！！

[317: マンション検討中さん]

購入出来た方おめでとうございます！！
良いマンションです。

[318: 名無しさん]

ここのマンション、住宅ローン控除の上限4,500万なんですね！ゼッチなので3,500万だと思ってました。

[319: マンション検討中さん]

東京のマンション価格が高騰しすぎなので、住宅ローン控除はありがたいですね。

[320: eマンションさん]

地味ですが、マンション居住者専用のカーシェア(テスラ)は楽しみです。

[321: マンション検討中さん]

建築現場見てきたけどエントランスの天井高が高くてめっちゃ開放感のあるエントランスになりそう

[322: マンション掲示板さん]

物件のすぐ前のたこ焼き屋さん凄く美味しくて店員さんも接客素晴らしく評価も星4.4ついています

[323: 通りがかりさん]

インテリアフェアの案内が来ましたね

[324: マンション掲示板さん]

>>323 通りがかりさん
来ましたね～！色々あるみたいなので、何を注文すべきか知見が無くて迷ってます。。

[325: 坪単価比較中さん]

>>324 マンション掲示板さん
同じくです。
モデルルームにあったキッチンのカップボードは欲しいなとは思ってますが、
その他は何があるのか、色々見てみたいです。

[326: 名無しさん]

ここの売れ行きってどうなんでしょう。

[327: 名無しさん]

>>326 名無しさん

売れ行きはすこぶる順調のようです。

[328: eマンションさん]

>>327 名無しさん
そうですか！営業さんからの情報ですか？

[329: 通りがかりさん]

>>325 坪単価比較中さん

モデルルームのキッチンのカップボードは素敵でしたよね！営業さんもお問い合わせが多いって言ってました！

[330: 匿名さん]

客に売れ行き悪って言う営業なんているかー笑

[331: 匿名さん]

三河島ブリリアと悩んでいます。向こうは再開発を控え、日暮里が近いですし。。駅まで遠いので不便だとはおもうのですが、この規模感が捨て切れず。。

[332: マンション検討中さん]

>>331 匿名さん
我が家もギリギリまでその2択で悩んだ末、ライオンズに決めました。すぐに売却予定がないこと、どちらに住んだときにテンションが上がるかを考えたときに、ライオンズだなと思いました。悩まれる気持ちすごくわかるので、少しでも参考になれば幸いです。

[333: 口コミ知りたいさん]

>>332 マンション検討中さん

ありがとうございます(;_;)
なるほど。すぐに売却の予定があるならリセールの良さそうなブリリアですよね。。。
確かにライオンズはテンション上がりますよね。

[334: マンコミュファンさん]

>>333 口コミ知りたいさん
リセールならブリリアかなと思います。あとは、綺麗なタワマンが目の前に立ったときに、ブリリアは良くも悪くも普通すぎるなと思いました。バーチャルモデルルームしかなかったこともテンション上がらない一因かもしれないです。ライオンズのモデルルーム行った時にすごくテンション上がったので。。

[335: 名無しさん]

>>334 マンコミュファンさん
選ぶ基準は人それぞれですが、リセールありきで選んで、期待通りのリセールが得られなかったときに、後悔しない方にしたらいいと思いますよ。

[336: ライオネル]

荒川区初のスタバは、日暮里でも西日暮里でもなく南千住だそうです！
まぁ、どうでもよいことかもしれませんが、ライオンズ南千住購入者としては、地味に嬉しいです！！

[337: マンション検討中さん]

南千住に
グランができる時代に
なったんですね。

[338: 坪単価比較中さん]

グランって何か意味あるんですか？

[339: 坪単価比較中さん]

>>336 ライオネルさん
スタバできるのいいですね！

[340: マンション検討中さん]

南千住は30年前には
すでに○○庁長官が
住んでましたしね。

[341: 匿名さん]

ここのマンションはだいたいどれくらいの世帯年収の方が検討されているのでしょうか。

[342: マンション検討中さん]

>>341 匿名さん

1000万くらいじゃないですかね？

[343: 評判気になるさん]

>>335 名無しさん
ありがとうございます。他にブリリアと検討されてこちらに決められた方がいらっしゃれば決め手を教えていただきたいです。

[344: マンコミュファンさん]

>>343 評判気になるさん

ブリリアとも迷いましたが、ライオンズに決めました。
決め手はこの辺です。
・三河島より南千住の方が周辺環境が充実してる
・マンションの外観やエントランス部分に魅力があった

[345: 通りがかりさん]

住宅ローン減税って3500万が適用ですか？

[346: 評判気になるさん]

>>343 評判気になるさん

うちもブリリア候補に挙がりましたが、
子供がいるため周辺環境の安全性(学校や警察署が近く、飲み屋などが少ない)、ファミリー世帯が多く入りそうな点からこちらに決めました。

住宅ローン減税優遇措置は4500万、13年とうかがいましたよ。

[347: マンコミュファンさん]

>>346 評判気になるさん
令和6年入居だから3500万かなと思っているのですが。いかがでしょうか。

[348: ライオネル]

>>347 マンコミュファンさん
代金の最終決済は、３月末だと聞きました。
売買完了をギリギリ2023年度に滑り込ませて、
4500万13年を取るのではないかと理解しているのですが、違うかな？

[349: 口コミ知りたいさん]

>>348 ライオネルさん
売買契約は関係なく、入居年と理解しているのですが、どうなんでしょう。
4500万と3500万だと、全然違いますよね。。。

https://www.jutakujohokan.co.jp/article/2023/03/14/housing-loan-2023/

[350: ライオネル]

>>348
営業さんに聞くのが一番ですよね。

[351: ライオネル]

>>349 口コミ知りたいさん
そうですよね。大きな違いです。
長期優良住宅の扱いとか？？

[352: 匿名さん]

固定資産税って年間どのくらいになるのでしょう？

[353: 評判気になる]

>>350 ライオネルさん
認定住宅なので2024年居住で4500万上限とのことです！

[354: ライオネル]

>>353 評判気になるさん
ありがとうございます。

[355: 検討者さん]

>>352
私も検討していたので計算しましたが初年度28万程です。都市計画が2.5万なので年間30万位ですかね。ただ7年目の新築現在終えると35万超えてくる可能性もあるかと。

[356: 352]

>>355 検討者さん
月々の支払いにプラス2.5万ということですね。
今は賃貸で固定資産税を払っていないので、何だか負担に感じます。

[357: 検討者さん]

>>352
それくらいですね。あと管理修繕費が3万超えなので月5万って所ですかね。賃貸からだと月5万って結構良い額ですよね。
このマンションの7000万の部屋だと35年で固定資産、都市計画、管理修繕を合わせて3000万程かかると考えると維持費だけで地方の家買える額なので痺れちゃいます。

[358: マンション検討中さん]

>>357 検討者さん
たしかに痺れます。それってここのマンションだから高いんですか。他の新築マンションもある程度同じくらいなんですかね。

[359: マンション検討中さん]

>>355 検討者さん
前に営業さんに聞いたら、ざっくり20万前後くらいですかねーと言われたんですが、ちゃんと計算するとそのくらいなんですね。。

[360: 検討者さん]

>>359
7,000万のマンション70平米で何となくで計算になりすが、建物価値が1,800万、南千住1丁目の三ノ輪駅前の公示地価が55万/平米なので3,850万で考えると年間20万円位なので大きくズレはないかと。
建物評価が高かったり土地台があがると25万行かない程度かと。
長期優良なので7年は固定資産税が低めです。購入する方は5年過ぎた時申請忘れないようにしないとですね！

[361: 検討者さん]

>>359
新築だと考えると他と比べると管理費、修繕費は高めの設定ですね。価格だけ見るとタワマンの設定値ですね。
ただ最近は人件費も上がっているので仕方ないかと。

[362: 口コミ知りたいさん]

>>343 評判気になるさん
ブリリアと検討してる方が多いですね。うちもそうですが。
子どもが学校帰りに友達と遊びやすいのはこちらだと思い決めました。友達を呼びたくなるマンションかなと。

[363: 匿名さん]

とうとう中古市場が軒並み落ちてきましたね・・・金利も今後上昇が見込まれる可能性があるとのこと
将来売却前提で住宅ローン組まれている方は、残債割れと金利上昇による返済額の増加リスクにお気をつけて

[364: マンション大好き]

マンション初心者なので間取りで迷ってます。C、F、Iタイプだとどちらがリセールいいですかね。Iは行燈部屋になるのが気になってます。

[365: 名無しさん]

>>364 マンション大好きさん

やはりシンプルな間取りが人気だと思うので、CとかIではないでしょうか。

[366: マンション掲示板さん]

>>342 マンション検討中さん
世帯年収1300万ほどで6500万ローンってどう思いますか。

[367: 口コミ知りたいさん]

>>366 マンション掲示板さん
我が家もペアローンで同じくらいです。結構同じような境遇の方が多いのではないでしょうか。
リセールどこまで考えるかで不安感が変わってきますよね、きっと。

[368: 通りがかりさん]

>>367 口コミ知りたいさん
同じような境遇の方が多いと心強いです！リセールのこと考えると不安ですよね。落ち着いた雰囲気が気に入っているのでずっと住んでもいいなぁとは思っていますが。

[369: 匿名さん]

今の市場なら築9年で平米70万円程度ですよ
70平米の部屋なら9年後に4900万円くらいです
ただこれは今の高い相場が継続するという前提の価格なので、中古市況が落ちてきた今はもう少し価格のダウンサイドリスクを考慮した方がいいですね
あと金利も上昇傾向にあるので、変動金利でローンを組む人は金利が上昇して返済額が増加するリスクも十分気をつけたいですね

[370: eマンションさん]

>>369 匿名さん
なるほど。変動金利で6500万ローン組むとするとどれくらいの世帯年収なら安心だと思われますか。

[371: 匿名さん]

年収は賞与込みになるので月々の年収がいくらになるのかにもよります
6500万円だと65平米の部屋ですかね？
返済は金利0.4%で16.5万円、但しこの物件は管理費が以上に高いので月払いは20万円
これが金利1%上がって1.5%になるとローン返済が20万円、月払いが23.5万円
ここに固定資産税や駐車場代等の他の諸費用が加算されても安定した収入が必要です

ちなみに65平米の部屋は今の市況なら高くて9年後に4500万円くらい、コロナ前の水準なら約4000万円が周辺相場の状況ですが
住宅ローンの9年目の残債は5000万円くらいです
なのでローンの残債割れには十分お気をつけ下さい、仮に売れても借金だけ残る可能性がありますので
この物件はリセール考えない方が良いと思います

[372: 通りがかりさん]

まぁ、ここの立地考えると、伸びしろはないからねぇ。

[373: マンション掲示板さん]

>>371 匿名さん
丁寧に教えていただきありがとうございます。70平米のお部屋です。借入が6500万予定です。
デザインや規模数、学校の近さ等気に入っているのでリセールを考えなければ個人的にすごく良いのですが、リセール考えたら駅距離はネックですよね。。

[374: 名無しさん]

>>372 通りがかりさん
千住間道沿いにもう少しお店等できればいいですよね。

[375: 通りがかり]

>>371 匿名さん
リセール考えない方がいいというのはどういう点でそう思われますか。

[376: 坪単価比較中さん]

先のことなんて、誰も予想できないですよ。
高騰することが予想できるなら、そもそも販売価格も引きずられて高くなるはずですし。

[377: デベにお勤めさん]

371が言っているのはREINSなどで周辺マンションの中古取引価格を見ると直近の取引価格が坪250～270万でこのマンションの坪単価が300万～350万なので新築プレミアが700万～1,000万乗っているってのがわかる感じですかね。ただ市況はバブリーなので直近はどうなるかって感じですかね。

>373
私は世帯年収1,500程で、7,000万の部屋検討しましたよ！素敵なマンションなのでリセール気にせず住むには良いかと思います。

35年で6,500万借入だと金利0.3%で200万/年、固定資産20万/年、都市計画2万/年、管理修繕49万/年合わせると月額22万程でしょうか。
管理修繕が徐々に上がるのと、金利上昇を見越すと25万まで行くかもですね。ZEH仕様ですが光熱費合わせ30万程アッパー見越していれば大丈夫かと。

[378: デベにお勤めさん]

南千住の成約情報は一般の人向けにはRMIか国交省データみるとよいかと。

https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeListServlet?TTC=29...

[379: 評判気になるさん]

>>326 名無しさん
今売り出している部屋はほぼ埋まってましたよ～

[380: 検討板ユーザーさん]

>>378 デベにお勤めさん

これ見ると築10年以上経っていて60平米5500万水準なので新築で考えるといい感じですね。
買うことにします。

[381: マンション掲示板さん]

知り合いの不動産鑑定士にこのマンションを相談しましたが、このあたりに今後ここまでの大規模レジが出来ることは考えにくく、日当たり眺望は前に高い建物が建つことはほぼない事（色々理由言ってましたが難しくて忘れました）と実質南千住10分、三ノ輪9分という好立地で建物仕様、利便性も考慮し容易な値下がりなしという観点から買うべきとの事で購入しました。
色々マイナスな事書いてる人いますがそういう人は購入できない人なので気にしないようにしましょう。

[382: 通りがかりさん]

>>381 マンション掲示板さん
それは購入の後押しになりますね。南千住駅を最寄りとした中古マンションをみたときに同じような築年数、平米数でも東側(ララテラス側)と西側では西側の方が価格は落ちやすいなあと感じました。結果そういう懸念を考慮しても全体的に良いマンションだと思ったので購入しましたが。

[383: 坪単価比較中さん]

>>381 マンション掲示板さん
参考になります。ありがとうございます。
いい物件に感じますね。

[384: 通りがかり]

>>383 坪単価比較中さん
本当ですね。標準でも部屋の感じもお洒落ですし、外観も今までにない感じがします。

[385: 検討板ユーザーさん]

近所に普段使いしやすいパン屋が出来てほしいなースタバは嬉しいけどパン屋がなくなったのは少し残念

[386: マンション比較中さん]

確かにこの規模感と外観は、このエリアでは良い意味で目立ちそうですね。

ファミリー向け3LDKの築浅物件の供給がこのエリア（荒川区）では少ないですし、今後も期待できないことから、ここの3LDKは結構アリなのではないかと思っていま
す。

こことブリリア三河島を検討する方が多いと聞きますが、本来かなり性格が異なる物件同士にも関わらず、選択肢が少ないが故にどちらも検討されている方が多くなっているように思います。

周辺環境は、ファミリー向けには生活利便性は高いので、実需でそのメリットを享受しながら、リセール面でもある程度は防御力がある物件（今の新築の中では比較的マシという言い方の方が正しいかもしれません）、と思っています。

[387: 名無しさん]

荒川区はなかなか新築はないですね。区内から引っ越してくる方が多いのかな。

[388: 名無しさん]

>>387 名無しさん
契約しましたが、私は区外から引っ越します。

[389: マンコミュファンさん]

>>385 検討板ユーザーさん

近くにパン屋あると嬉しいですね

[390: マンション掲示板さん]

>>388 名無しさん
荒川区は華やかさには欠けますが住みやすくて好きです

[391: 匿名]

現地行ってきました。もう7階まで出来上がってました！

[392: マンコミュファンさん]

中階層とか低階層の価格帯が知りたい

[393: マンション検討中さん]

>>392 マンコミュファンさん
低層階で6,000～6,500万くらいだったかな

[394: 評判気になるさん]

>>393 マンション検討中さん
そうなんですか、あまり上の方と変わらないですね

[395: 評判気になるさん]

>>394 評判気になるさん
正確な金額は覚えてませんが、たしか70平米だと2階と7階で700万くらい違う感じだったはず。

[396: 口コミ知りたいさん]

荒川、隅田川が何ともなくてよかったです。

[397: 通りがかりさん]

>>214 さん
ここってドナウ通りに繋がる道を作ってるんですか？いつ頃できるのでしょうか。

[398: マンコミュファンさん]

>>397 通りがかりさん
MRのある千住間道からBiVi南千住の前のドナウ通りまで高架下を抜ける形で繋げるみたいです
施工時期は2027年3月末までとなっていますね
先日MR行く際に近くを歩きましたが殆ど空き地のようになっていました

[399: 口コミ知りたいさん]

>>398 マンコミュファンさん
なるほど。入居して３年以内に綺麗になるわけですね。今も高架下の道がありますがそれが広くなるイメージなのかな。マンションからほぼまっすぐの道になりますね。

[400: 名無しさん]

>>397 通りがかりさん

完成イメージは区議さんのブログがわかりやすいです
http://araken-nan.jugem.jp/?eid=1124#gsc.tab=0

[401: 坪単価比較中さん]

インテリアフェアのカタログ来ましたが、オプションってどれもやはり高いですね。。
魅力的ではありますが。

[402: 通りがかりさん]

>>401 坪単価比較中さん
高いですねー、色々必要そうに見えますけど、取捨選択しないととんでもない額になりそうです

[403: 評判気になるさん]

>>401 坪単価比較中さん
初回なのに希望日に予約取れませんでした。。

[404: 匿名さん]

>>403 評判気になるさん

そんな予約埋まってるんですね、、次回だと結構期間空いちゃいますよね

[405: 評判気になるさん]

今後の販売価格があがるのか気になりますね。
今後上がると営業さんは言われていますが、今後見学行かれた人は金額教えてもらえると嬉しいです。

[406: 通りがかりさん]

>>405 評判気になるさん

え、値上げするんですか、、

[407: 口コミ知りたいさん]

今の価格で1期売り切れてないのに値上げなんてしないと思うけど