グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[973: マンション検討中さん]

>967: 匿名さん
>プライバシーも考えずに敷地で撮影をした写真

このコメントについてですが、考えるべきプライバシーとは何を示すのでしょうか？
今後の参考のためにお教え願えますか？

今最大に拡大してチェックして見たのですが、自分では分かりませんでした。

なおこの画像を載せた理由は下記の投稿は誤解を招く恐れがあるので、実例を示すためです。
つまり擁壁上に新築する場合は原則（かなり強い意味で）としてセットバックしなければならない。

>953: 周辺住民さん
セットバックは、作り直す時に対応してください、という運用になっています。本来なら10cmのセットバックが必要でも、擁壁をそのままにするなら削る必要なし、新たに擁壁を作るならセットバックが必となります。

[974: 匿名さん]

972、973さん

御二方に有益だったかどうかは分かりませんが、近隣の私が持ち得ているいくつかの情報についてはこれまでお伝えしてきております。
但し、守秘義務のある内容を含め、その他も発信する情報には責任を持ち細心の注意を払っております。
モラルの基準は人それぞれかも知れませんが、批判に特化した書き込みと言われる筋合いはありません。

写真を削除された理由がご自身で分からず理解されたいのであれば、削除を判断したこちらの掲示板の管理宛てにお尋ねになるのが一番ではないでしょうか。貴方にわざわざお教えする必要も立場にもないと思っております。

まずは、手間を惜しまずにご自身もエントリーされて、新宿へ足をお運びになった方がよろしいのではないですか。その上で何かご心配があるなら、このような掲示板ではなく、専門の第三者に直接ご相談されるのがよろしいかと思います。
都内に所有している不動産の半分は、このような形を取っております。あくまで私の経験上ですが、不動産を購入する際のご参考になればと存じます。長々と失礼いたしました。

[975: 周辺住民さん]

>>973 マンション検討中さん
この記事に書かれていました。
https://fdtl.jp/archives/5164
2007年に出された建築基準法の運用指針では、建物は新築、擁壁はそのままの場合、擁壁はセットバックの対象にならないとのことです。

[976: マンション検討中さん]

>974: 匿名さん
早速ありがとうございました。

＞プライバシーも考えずに敷地で撮影をした写真
と言うことで
削除された理由についてお分かりの様でしたので、ご意見を伺いたかった次第です。

当然エントリーはしております。現地にも何度も足を運んでおります。
エントリーした者に開示されるメルアドを通じて、疑問点を直接積水さんに問い合わせた結果を簡潔に説明したわけです。
検討者スレですから、エントリーされた方に対しての情報としては全く問題はないと思っております。

[977: マンション検討中さん]

>975: 周辺住民さん
このブログ私も見ました！
この業者の主張は少なくとも文京区では成り立ちません。
文京区はいわゆる２項道路の整備には「細街路整備事業」として力を入れています。
ただケースバイケースとも言え、文京区の場合は建築指導課が判断することになります。
物理的にまた実際問題として擁壁をセットバックすることができないなどのケースに対しての緩和指針なようですね？
なので当マンションも擁壁を新しくすることになると思います。詳しくは建築指導課まで。

擁壁のセットバックについては裁判になった事案もありますので、要注意！ですね？

https://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/116-110.pdf

[978: マンション検討中さん]

一方の高台、小日向の擁壁セットバック事例です。
擁壁の改築は大変な費用が掛かりますが、文京区はこの程度は容赦しないようですね？
確かに緩和指針盾に擁壁のセットバックを拒まれたら永久に道路が狭いままになってしまいますからね？
ちなみに費用は建売業者が負担し、売り出し価格に還元されます？

https://www.facebook.com/photo?fbid=7640994915971165&set=pcb.26365...

[979: マンション検討中さん]

同じフェースブックですが
小日向では総地下室付きつまり地上３階地下１階のワンルームマンション反対運動が奏功し
ワンルーム計画跡地の約２４０坪の広大な敷地に、一軒の木造２階建ての豪邸が建設されているようです！
恐るべし文京区民パワー！

住民から言わせるとこうして環境を守って行くんだということでしょうが、確かに環境、景観に優れた豪邸ですね？
これは画期的事案だと思いますが、ここ目白坂テラスの場合も当初案とは比べ物にならない優良マンションが実現したと言えるのではないでしょうか？

https://www.facebook.com/groups/1453576441441096/?multi_permalinks=267...

[980: 匿名さん]

＞＞979 マンション検討中さん
「当初案」ってどんな案だったのですか？

[981: 周辺住民さん]

>>977 マンション検討中さん
目白坂で幅員4m未満の区間はほんのちょっとですが、そこは本件の土地なんでしょうか。

もしそこがお隣さんの土地だったら、4m未満は解消されませんね。

[982: マンション検討中さん]

>980: 匿名さん
反対派住民のHPから引用しました。
目白新坂と目白坂テラスの建物をもっと近づけて造って、目白坂テラスを地上４階地下４階！にしたような計画でした。

反対派住民は建築確認取り消し訴訟等々で徹底抗戦をしたのですが、全て敗訴したそうです。
なのでこの当初計画が何故実行されなかったかは不明だと書いてあります。

2009年9月10日東京都確認時
敷地面積 7,524.93平方メートル
建築面積 4,163.44平方メートル
延べ面積 20,783.19平方メートル
構造 鉄筋コンクリート
規模 地下4階地上9階
規模（低層棟） 地下4階地上4階
高さ 31.41メートル
高さ（低層棟） 11.73メートル
用途 共同住宅（132戸）

[983: マンション検討中さん]

>981: 周辺住民さん　
おっしゃる通りですね。
確かに微妙なところですが、どうやら本件の土地みたいですね？

[984: 周辺住民さん]

>>982 マンション検討中さん
地下室マンションにするより、普通のマンション2棟にした方がコストが安く済むと、後から分かったんじゃないでしょうかね。

[985: マンション検討中さん]

>984: 周辺住民さん
そうかも知れないですね？
それも近隣住民の徹底した反対運動のお陰かも知れませんね？

[986: 匿名さん]

>>984 周辺住民さん
安く済むとかよりも、傾斜地に触れずに新坂沿いの低地に板マンを建てて一応完了。
反対派のほとぼりが冷めたので高台側に別マンションを作るという作戦。
新坂ではほとんど利益がなかったと思うので、こちらで取り返すのだと思います。

[987: 匿名さん]

「利益を取り返す」と言っても目白坂テラスは戸数が少ないので、あまり効率的ではないですね。とはいえ、マンション市況が急騰したので、普通に売れば、十分利益は出るでしょう。

[988: マンション掲示板さん]

Twitterで3,000万円値下げというのを見かけましたが、こちらのマンションですかね？さすがに坪700ではついてこれなかったんでしょうか。

[989: マンション検討中さん]

ここが地下室マンションにならなかったのは一つには目白坂が狭かったからかも知れませんね？

当初案で建築するには目白新坂と目白坂の両道路からのアクセスが必要だが、目白坂の道路幅が狭いので中・大型工事車両が通行できない。
なので当初案つまり目白坂テラスの地下室を諦め、先ずは目白新坂を計画した。
その内目白坂のセットバックが進んで道路幅が広くなったので中・大型の工事車両が通行可になった。
よってようやく目白坂テラスの建設が可能となった。

結局はコスパも悪くなかった？

[990: 匿名さん]

>>989 マンション検討中さん

プロジェクトを分けたことで新坂の庶民向けと目白坂の富裕層向けを区別できたのは良かったですよね。企画も管理組合も何もかも別ということでお互い平和に暮らせると思います。

[991: 匿名さん]

まあ、そうおっしゃらず、新坂と目白坂、仲良くやってください。

[992: ご近所さん]

ココは、いつの間にか、反対派住民用の掲示板になったのか？・・・。

[993: マンション検討中さん]

>990: 匿名さん
おっしゃる通りですね！
坂上・坂下で差別化が図られました。これで同じ敷地だったらなど考えられませんね。

ところで本日急遽ZOOMでの「オンラインプロジェクト説明会」に参加して来ました。
写真撮影、SNS投稿は禁止だそうですが、口コミ掲示板については言及がありませんでしたね。

ちょっとアクビが出るような説明もありましたが、価格帯について一言だけ、億の単位で１～３と言ったところでしたね。
１以下は無し４以上も無しということですが、一応は富裕層向けと言うことでよろしいんでしょうかね？

[994: 匿名さん]

３台ですか、、、　一番広い125m2なんでしょうけど。ここで３を超える金額を出すならば、中古で赤坂・麻布の高台にある低層マンションを狙うという手もあるように思います。　

[995: 匿名さん]

>>994 匿名さん

あなたが心配なさらなくても大丈夫ですから。

[996: 匿名さん]

>>979 マンション検討中さん
その家の話は以前聞いたことがあるけれど、その家の持ち主はいくらで購入したんだろうね...。

[997: マンション検討中さん]

>996: 匿名さん
少なくとも一度は転売された土地ですが、まとめ買いですので最低６で７までは行かなかったでしょうね？

[998: 周辺住民さん]

6.5億円で240坪とすれば、坪単価270万円ですね。今の市況からすれば安いのかも。スレ違いで失礼。

[999: 匿名さん]

>>988 マンション掲示板さん
強気すぎたのでしょうね。
あの立地で。

[1000: 匿名さん]

>>998 周辺住民さん
近隣住民は相続税が安くなるので喜んでいるのではないでしょうか

[1001: eマンションさん]

>>1000 匿名さん
相続税減額分を前倒しでデベに払うって事ですね。
どちらが世の中のためになるのか。

[1002: eマンションさん]

気付いたら1000超え！
そして本物件から直線距離で約1.5キロのところにグランドメゾン新宿戸山が出来ますね。積水としてはこの辺りは重点地域なのですかね。

[1003: 匿名さん]

>>1002 eマンションさん

あちらは12階建て25戸で3割以上も地権者住戸があるから、こちらとは全然違うでしょう。おそらく価格以外は。

[1004: 匿名さん]

>>994 匿名さん
仰る通りですね。マンションの価値はまずは立地ですから、価格が適正か見極める必要はありますね。

こちらの物件が富裕層向けかと気にしている方がいるようですが、本来の富裕層こそ立地と価格を見ます。消費行動は投資と考えますので、対価に見合うか、それを上回るリターンがあるかで判断しています。富裕層向けかどうかなど、他からの見え方はどうでも良いのです。そのような視点も持たずただ手元の資金で購入するのも良いですが、そういう方は富裕層ではなく成金と呼ばれています。

[1005: 匿名さん]

>>1004　匿名さん
>>手元の資金で購入するのも良いですが、そういう方は富裕層ではなく成金
マンショントラブルの話も聞くので、外見だけでなく内面も上品な方がご近所さんだといいと思います。

間取りを見ましたが、90㎡の部屋、100㎡の部屋も多く、すごく広々としていると感じます。吹き抜けも多いので、開放感もありますし、「長く住みたい」と思える物件と思いました。
一部、北向き物件があり、日当たりを望むなら南向きがいいような気がしました。
100㎡以上だと駐車場優先権利もあるようで、その点もメリットがある気がします。

[1006: 匿名さん]

資料は早期計画より拝見しておりますが、北向きのお部屋は存在しませんね。目白坂は電柱の地中化がなされていませんし、車の通行もご不便かも知れませんが、駐車場優先でしたら100平米台をおすすめします。

富裕層かどうかと見栄を張りたい方は関口二丁目には馴染まないのかなと思います。小さなエリアですので、近隣者としてこちらのマンションにも良い方が住まわれることを望みます。

[1007: 匿名さん]

おっしゃるとおり、見栄を張りたい方は、ここにかぎらず、文京区は合わない。港区がおすすめ。港区が高くて買えないなら渋谷区。それがダメなら目黒区。

[1008: 匿名さん]

>>1007 匿名さん

それほとんど成金エリアだね
地方出身者が好きそう

[1009: 匿名さん]

東京出身者でも成金エリアが好きな人は大勢いますよ。芸能人が住みたがるエリアは、成金が多いですよね。わかりやすい記号として「成功者が住む住所」という認識が一般に成立しているからでしょう。
文京区は成金が少ないです（田中角栄さんのような例外もありますが）。そんな文京区でもエリアによってカラーは異なるものの、目白台エリアの住民は文化レベルが高い傾向にあると感じます。

[1010: 匿名さん]

63.73m2の部屋が10,990万円。割安と言えるかもしれない。

[1011: マンコミュファンさん]

43戸中、1期26戸。
昨日申し込み＆抽選だったようですね。
プレミアム住戸が内々で決まっているとしたら、ほとんど売れてしまったということかな？

[1012: 通りがかりさん]

>>1010 匿名さん
坪570ぐらいですから、立地を考えると意外に割安だったかもしれませんね。場合によっては抽選だったのでは？

[1013: マンション掲示板さん]

1F63.73が坪570として2F以上、また80m2以上のファミリータイプの値付はどうなんでしょう？
積水はメリハリを付けた値付けをするイメージがあるのですが、時折間違えて掘り出し物と残ってしまうユニットが共存することもありますよね。白金高輪もそんなイメージでしたが。

[1014: マンション比較中さん]

公式HPを見ると、次の情報が出ていました。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
第１期　１０月２２日　２６戸
10,990万円～24,990万円
63,73m2～114.68m2

第１期２次　１０月２５日　３戸
14,490万円～17,490万円
89.88㎡～97.54㎡
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

第１期２次の３戸は、１期２６戸のうち、申込が入らなかった３戸ということですかね？　逆の見方するならば、２３戸は申込があった、ということでしょうか？

それとも、１期２６戸は完売し、１期２次で３戸を新たに募集ということでしょうか。そうであれば、販売総数は４３戸なので、残りは１４戸（=43-26-3）ということになりますね。高いと思いましたが、すごいスピードで売れていきますねえ。どんな人が買うのでしょうか。。。

[1015: 周辺住民さん]

>>1014 マンション比較中さん
多分前者だと思います。自らの意思で買うのをやめた人もいれば、住宅ローンの審査が通らず購入を諦めた人もいると思います。

よく「パワーカップルが買っている」と言われるのですが、下記の記事のようにそれに疑義を呈する人もいます。
https://diamond.jp/articles/-/311629?page=2

[1016: 匿名さん]

まあ、それでも２３戸が売れたということですか。グランドメゾン目白新坂も完売まで早かったですけど、この調子だとここも早そうですね。
パワーカップルは忙しいから、こういう住宅街の低層マンションよりも、中央区あたりのタワマンを好むのではないでしょうか。

[1017: マンション掲示板さん]

>>1015 周辺住民さん

どう見ても後者だろ
どんな読解力してんの？？
　

[1018: 周辺住民さん]

>>1017 マンション掲示板さん
なぜ後者なのかご教示ください。

[1019: 匿名さん]

>>1014 さん

私の感覚が麻痺しているのでしょうが、89.88~97.54m2で14,490~17,490万円がリーズナブルと思ってしまいました。

[1020: 匿名さん]

>>1017 マンション掲示板さん
たしかに、１期（１次）が26戸なのに対して、１期（２次）が３戸って少なすぎますよね。普通のマンション販売の場合、１次と２次とでこれほど販売戸数に差はつきません。
そこから考えると、セキスイとしては当初より１期合計で２９戸を売る作戦にしていて、１次で思いもかけず２６戸売れてしまった、ということなのかもしれません。

[1021: 匿名さん]

>>1014 マンション比較中さん
坪700オーバーなんて話もありましたが、結果的にはかなり良心的な価格ですね。即完売ではないでしょうか。

[1022: 匿名さん]

>>1018 周辺住民さん
1期1次で成約入らなかった部屋は、一般的には先着順表記になる。
1期2次で売り出す事はできない。2次の部屋は、あまりにも1次から日が経ってないから抽選漏れた人の救済部屋