グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[921: 名無しさん]

もう隣の坂下マンションの話はけっこう。
全然別の物件なんだし価格帯もコンセプトも購入者層も違うんだから。
やたら引き合いに出してくるしつこい粘着は何なの？

[922: 周辺住民さん]

>>921 名無しさん
この物件のウリである眺望が、隣のマンションの建て替えで阻害されるかもしれないという話だから、大いに関係あるのでは？　建て替え自体が何十年も先だから、私を含めて気にしない人が多いと思うけど。

[923: 周辺住民さん]

>>920 マンション検討中さん
面積の件はわかりませんが、建蔽率も容積率も相当余っているのは事実ですね。

もはや建て替えではなく、管理組合が今から増築することだって可能ですね。しかも駐車場ではなく法面（新坂の土地のようですね）に建て、容積率や高さ制限をかいくぐることもできる。そうなるとこのマンションからの眺望は台無し。そして管理組合員は最低でも数千万円は儲かる。

そこまではしてこないでしょうが、理論的には可能ですね。

[924: 匿名さん]

>>923 周辺住民さん

＞管理組合が今から増築する

妄想もたいがいにしたほうがいいよ

[925: 周辺住民さん]

このマンションからの眺望に期待するのであれば、妄想なんていってないで、きちんと検証した方がよいですよ。私は、確率は低いながらリスクをはらんでいる、と思っています。

ここのお隣さんは行儀のよい方ばかりと推測しますが、もし1人当たり数千万円が入ってくるとなればやる気出しちゃう人が、世の中には結構いそうです。お隣さんだって年金暮らしになったら考え方が変わるかもしれないし。

[926: 匿名さん]

ここは文京区なので、増築しようものならルサンキングされて業者が酷い目に合いそう

[927: マンション検討中さん]

>925: 周辺住民さん
おしゃる通りかと。
実は建築基準法改定で、建蔽率は７０％までOKになりました。
それと指定容積率はいつの間にか４００％になっているようですよ？
そうすると基準容積率は３３０％とかになりますのでさらにとんでもない
余裕となったようです！

[928: 周辺住民さん]

>>927 マンション検討中さん
> 実は建築基準法改定で、建蔽率は７０％までOKになりました。
> それと指定容積率はいつの間にか４００％になっているようですよ？
それって、目白新坂沿い（20mか？）だけで、そこから先は60%/150%ですよね。直観的には按分しても330％までいかない気がするのですが、330％を証明できる資料などあれば共有いただきたいです。興味あるので。

[929: マンション検討中さん]

東側の眺望です。
結構抜けているのが分かりますが、神社の特徴的な屋根が意外な高さに聳えていました。
１０２，１０３辺りの正面になるかと思います。

目白新坂の敷地である「紅葉の杜」（実際は斜面）の大木を含む木々は
１０５，１０６，１０７位の正面になりますがいずれにせよ少々斜めに見る感じですかね。
お墓は
１階の専用庭に出てもフェンスから覗き込まない限り見えないようです。
２階、３階もバルコニーから覗き込まないと見えないのではないでしょうか？

[930: 周辺住民さん]

>>929 マンション検討中さん
貴重な現地写真ありがとうございます。この位置から都心（大丸有）やスカイツリーは見えるのでしょうか。よろしければご教示ください。

[931: 通りがかりさん]

写真では小さく見えるけど、実際は高速道路の上の不動産会社の巨大広告看板はかなり眺望にかかって、夜は煌々とした照明で照らされて眩しいほどなのでご注意ください…
初めて夜に現地行った時びっくりした。

[932: マンション検討中さん]

>930: 周辺住民さん
この位置は敷地南西側ですのでスカイツリーは先の方しか見えません。
比較的近い建物に隠れて都心方面はちょっと見えないですね。

２階から上では東側のほとんどの居室から良く見える思います。

[933: 匿名さん]

>>930 周辺住民さん

>>930 さん
スカイツリーの先っぽだけ見えますが、2.3階からもさすがに都心は見えません。
高速道路周りにはなんだかんだ高めのマンションがありますので、それに遮られる形ですね…

[934: マンション検討中さん]

いろいろな情報が飛び交ってますが。。。で、いくらなの？ですね、結局は。

[935: 周辺住民さん]

皆さんありがとうございました。スカイツリーも都心も、眺望としてはさすがに厳しいのですね。ちょっと残念。であれば、東側の隣に何が建つかもは、過度に気にするほどでないかもしれませんね。

[936: 周辺住民さん]

そもそも、いくら坂上とは言え、低層3階建で眺望を求める人は居るのだろうか？
どちらかと言うと、部屋から見える建物周辺の、気持ちの良い木々の景色とかでしょ。
何故かココの話題は、建蔽率容積率や眺望とか、色々とズレてると感じます。
因みに、本日のコンセプトルーム案内会で、予定価格を聞ける予定です。

[937: 匿名さん]

>>936 周辺住民さん
「低層マンション and ベランダからの視界を遮るものがない」という条件に魅力を感じる方はいると思います。ここの近くだと小日向なんかにも、そういうマンションがありますね。

[938: 周辺住民さん]

> 895 匿名さん
> それよりこの都心の高台で日当たりと眺望がほぼ永久保証のメリットのほうが大きいかと。丸ノ内方面やスカイツリーまで見える低層マンションってめったにありません。

とあったので、いろいろ惑わされました。

それより、東側の緑地帯は、本マンションの土地ではなくお隣さんの土地でしょう。なので、その景観をデベが過度にウリにしたり、購入予定者が過度に期待したりするのは間違えている気がします。

[939: マンション検討中さん]

某一種低層からの眺望

[940: マンション検討中さん]

目白坂の一方通行は当マンションの先４０ｍくらいまでで終わり、あとは双方通行となります。
丁度ヒルズ目白坂の駐車場入り口前からが双方通行です。
椿山荘方面から入ってくる場合、スクールゾーン規制は同様だが、夜１０時から朝５時までの通行禁止は無し。
なのでここまでタクシーもしくは送りのクルマで入ってくれば後は徒歩４０ｍですね！

ただＵターンするにはヒルズの駐車場をちょっと使わせてもらうことになりますが・・。

[941: 周辺住民さん]

>>940 マンション検討中さん

あの相互通行開始位置って、明らかにヒルズ目白坂の駐車場入口を念頭に置いてますよね。なのでこのマンションが完成した時には相互通行可の位置をこちらに引っ張って来られるのではないかと思っています。

[942: 周辺住民さん]

グーグルマップの航空写真を見るとわかりますが、ヒルズ目白坂駐車場入口以西は幅員が広く、以東は狭くなっています。道路拡幅の計画がなさそうなので、現状のままになると推測します。

[943: マンション検討中さん]

>941: 周辺住民さん
>942: 周辺住民さん

「明らかにヒルズ目白坂の駐車場入口を念頭に置いてます」とはおっしゃる通りかと？

目白坂テラスの前面道路は狭く、なんと2項道路部分があるので完成後は１０ｃｍ程度セットバックが必要です。
しかもカーブになっているのでちょっと危ない道路だと言えます。
なので残念ながら僅か５０ｍ程度とは言え双方通行をここまで引っ張ってくるのは難しいでしょうね。

なお道路拡張は計画道路を除けば、２項道路を４ｍに拡張することだけですので
拡張するとすれば、目白坂テラスの敷地を削って拡張するしかないですね？

[944: 匿名さん]

車なんか使わないで、歩くのが一番良い。

[945: 周辺住民さん]

>>943 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。道路台帳見ました。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/library/sosiki_busyo/dokan/tikei/44022.pd...

確かに目白坂テラス以外はセットバックがなされているようですね。

[946: マンション検討中さん]

「地盤軟弱の恐れアリ」
昭和30年代にがけ崩れを起こした地盤上に建つ・・あなたが購入した後でがけ崩れが起きれば、
生活基盤が失われるだけでなく、すべての損害賠償責任も購入者が負担することになります。

と言う反対派住民のHPがどうも気にになり出しました。

現地確認すると確かに昔盛り土して造成されたようですし、擁壁が古いままで少々亀裂らしきものもあります。
しかも東側に隣接する神社側の擁壁は「大谷石」のようです。
そもそも大谷石の擁壁って建築基準法で認められているのですか？

これだけのマンションを建設するには、先ず擁壁をガッチリとコンクリートで構築するのが当然のような
気がしますがどうなんでしょうか？実際に目白新坂はそうしていますよね？

女子高生が犠牲になった「ライオンズグローベル逗子の丘」の崖崩れが思い出されます？

[947: 匿名さん]

まあ、色々な意見がありますよね。明日、富士山が爆発するかもしれないし、どこかの国から東京へミサイルが飛んでくるかもしれません。

[948: 周辺住民さん]

>>946 マンション検討中さん
> がけ崩れを起こした地盤上に建つ

これはありがちな印象操作ですね。マンションの基礎杭は固い地盤に当たるまで深く掘って（数十mの地下。イメージとしては坂の下と同じくらいの標高）建物を支えるので、マンションが建ったからがけ崩れが起きやすくなることはありません。がけ崩れを起こした擁壁は、マンションの建設と関係なく崩れていたはずです。

> これだけのマンションを建設するには、先ず擁壁をガッチリとコンクリートで構築するのが当然のような気がしますがどうなんでしょうか？

デベに聞けばよいと思います。

[949: マンコミュファンさん]

>>945 周辺住民さん

なんで目白坂テラスはセットバックしたかったんだろう。違反じゃないの？

[950: 周辺住民さん]

>>949 マンコミュファンさん
セットバックのルールができる前から擁壁があったでしょうから、これで問題ないのです。本郷あたりだと幅1～2mって結構あって、セットバックしてる家は異様に目立ってる笑

[951: マンション検討中さん]

>948: 周辺住民さん
> がけ崩れを起こした地盤上に建つ
これはあながち印象操作ではありませんね。つまり盛土によって造成された土地だと言うことです。

>がけ崩れを起こした擁壁は、マンションの建設と関係なく崩れていた。
（「ライオンズグローベル逗子の丘」の場合は正確には擁壁の上のマンション敷地内の土の斜面が崩れた）
マンション建設とがけ崩れとの因果関係ではなく、マンションや（戸建て）の住民は敷地にがけ崩れを起こさないように管理する義務があります。

ですので
>あなたが購入した後でがけ崩れが起きれば、生活基盤が失われるだけでなく、すべての損害賠償責任も購入者が負担することになります
これもあながち印象操作とも言えませんよね？

擁壁の整備は大変な費用が掛かります。特に大谷石の擁壁は既存不適格だそうですから寿命はマンション以下でしょう。
これを住民が負担してコンクリートの擁壁に建て替えるなど考えられませんよね？

なおこの件については一応メールで問い合わせ中です。

[952: マンション検討中さん]

>949: マンコミュファンさん
>950: 周辺住民さん
>セットバックのルールができる前から擁壁があったでしょうから、これで問題ない
なんてことはあり得ません。

セットバックとは２項道路を建築基準法に合わせて４ｍに拡張することを言っているのだと思います。
であれば
>目白坂テラスの前面道路は狭く、なんと2項道路部分があるので完成後は１０ｃｍ程度セットバックが必要です。

と言うことで１０ｃｍ程度であれば擁壁を削ってセットバックする必要もないと言うことだと思います。

[953: 周辺住民さん]

セットバックは、作り直す時に対応してください、という運用になっています。本来なら10cmのセットバックが必要でも、擁壁をそのままにするなら削る必要なし、新たに擁壁を作るならセットバックが必となります。

[954: マンション検討中さん]

擁壁については、例えば１０ｍもの高さがあり、長さも何１０メートルもあるような場合、セットバックは実質不可能です。
確かに法を盾に必要ないという業者もいるようですが、目白坂テラスの擁壁にセットバックが必要になれば、当然擁壁を新造してセットバックするのが当然と言えます。

普通の戸建てでセットバックに伴い擁壁を新造した事例です。

[プライバシーを侵害する恐れのある画像のため、削除しました。管理担当]

[955: 周辺住民さん]

擁壁不備？等、気に入らなければ、精神衛生的にもココを見ない方が宜しいですよ。

[956: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[957: マンション検討中さん]

>936: 周辺住民さん
>本日のコンセプトルーム案内会で、予定価格を聞ける予定です。

その後どうなりましたでしょうか？期待しております。

[958: 周辺住民さん]

>>957 マンション検討中さん
希望の部屋タイプ(Kタイプ,114.68㎡,1～3F)の予定価格だけで
且つ、SNS等での公開禁止と言われたので公開できませんが
その価格は予想の範囲内でしたが、階数毎の価格差は割と在りました。
又、この部屋タイプに関しては、1Fは囲まれ感がスゴイと感じました。

[959: マンション検討中さん]

>958: 周辺住民さん
それはどうもありがとうございました。
Kタイプがご希望でしたか。
確かに前は２階建てですので、ぜひ３階で行きたいところですね？
それとせっかくの３方角部屋なのに北側に全く窓が無いのが残念な気がします。
目白新坂のプライバシーを考えての事でしょうが、玄関や洗面室、浴室に明り取りの窓でもあればな
などと思いました。

[960: マンション検討中さん]

音とかはどうでしょうか？
周辺は静かですか？
私が行った時は静かでしたが、色々な方のご意見聞きたいです！

[961: 口コミ知りたいさん]

Kの間取り、凄い良いですよね。

しかし、私はもう少し狭いお部屋で検討ですね。

Kが選択肢なんて、羨ましいです

[962: マンション検討中さん]

擁壁の問題について積水さんから回答をいただきました！

目白坂に沿っている擁壁の中ほどから神舎の北側に掛けて、上から見てL字型の細い土地は目白坂テラスの敷地ではない。
よってその部分にある擁壁はその土地の所有者が管理することとなるので、本マンション建設とは関係しない。
目白坂テラスの敷地に当たる部分の擁壁については整備を行う。

以上資料の図をよく見ると分かります。また現地を見れば仮囲いの外側がその細長い土地だと言うのも分かると思います。

[963: マンション検討中さん]

そうするとマンション住民としては神社側の大谷石の擁壁の心配をしなくても良いと言うことで一安心ですね。
ただ目白坂テラスの東側の敷地（と南側の一部）は地続きで他人の土地と繋がっていると言う、ちょっと複雑な土地ということになりますね。
将来は東側の居室の専用庭ギリギリのところが掘削されると言うことも起こり得ますね？

[964: 匿名さん]

962さん、積水さんにはこちらの掲示板に公表することについての承諾は得ていらっしゃるのですか？
伏せる内容ではないとは思いますが、匿名の掲示板でメールを貼り付けたような形でこのようにやり取りをされているのを見ると、正直微妙な気持ちになりますね。少なくとも私はこのような行為は控えます。

[965: マンション検討中さん]

いつもの方ですね？
当然ですね。
又エントリーしている方なら，得られている情報を分かり易く書いただけですし、実はほんの一部差し支え無い事だけ投稿しています。
何か？

[966: マンション検討中さん]

メールをコピペするような事はしておりません。
私の言葉で書いてあります。
ご近所さん？

[967: 匿名さん]

差し支えないかを判断できるのは書き込む側ではないと思います。親切心でこちらに書き込んでいらっしゃるのかも知れませんが、ご友人宛てのメールならともかく、個人的に知り得た情報はご自身で管理されて購入の検討材料にされたらよろしいかと。

プライバシーも考えずに敷地で撮影をした写真をこちらに掲載されていらっしゃるようですし、今回も書き込む目的で質問されていたようですから、せめて今回は相手がいるのですから積水さんに事前にお伺いを立てることはマナーかなと思いますよ。

ちなみに、前途の写真が削除されているのを先程確認しました。私は削除申請などはしておりません。予めお伝えしておきます。

[968: 周辺住民さん]

>>962 マンション検討中さん の書き込みはセキスイの見解とかではなくただの事実なので、お伺いを立てるようなことではないと思います。誰でも登記簿を取ればわかる情報です。近隣の人が知ってホッとする内容です。

[969: マンション検討中さん]

戸建の擁壁の画像がプライバシーに反すると言うのは，誤解があるようですね。
画像の現場は，建売業者が造成した土地ですが、一種低層の最深部の工事となるため，近隣住民がいわゆる守る会を結成し，町会が仲介して協議を重ねてこのような，擁壁が築造されたと言う事例としての画像です。
この時点ではまだ個人に属していませんし，住所氏名などが特定できるものは，皆無かと思ってあります。
旅行中ですのでとりあえず。

[970: 匿名さん]

>>967 匿名さん

厄介な方ですね。
ここで独自の正義を振りかざしても貴方以外の誰も嬉しくありません。