グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[901: 周辺住民さん]

うちも大通りから100mくらいにあり騒音は感じています。

この物件だと首都高の音は「シャーッ」といった感じ走行音になりそうで、確かに耳につくでしょうが極端にうるさくはないと思います。窓を閉めればほぼ聞こえなくなるはずです。

ちなみに、うちの近くの大通りは坂道なので、トラックやバスだと「ゴゴゴゴーッ」といった感じの騒音になります。上りはエンジンが苦しそう、下りもエンジンブレーキが活躍している騒音です。

[902: 評判気になるさん]

892ですが、ご指摘ありがとうございます。東向きはリビング正面の間違いでした。
ただ、見えるか見えないかというより、部屋のすぐ傍に墓地や神社のある土地は遠慮します。実際蚊も多く、法要などの音も聞こえますし、お線香の香りは嫌いじゃないんですけど笑。それより、高速道路からの走行音や埃の混じった空気がリビングに流れてくるのは毎日のことなので必ず後悔すると思いました。
親族が目白新坂にいて良く訪ねるのですが、平置きの駐車場は一部お墓に面していますが、夜が暗くて怖い・・？？現地を詳しくご存じない方でしょうか。

現在の住まいからは皇居の緑が望めますが、抜けの眺望は数年で飽きます。それよりも、植栽が豊富で樹木の成長が目に入る方が楽しいことが分かりましたので、住み替え先をゆっくり探しています。

[903: 匿名さん]

↑失礼しました、評判気になるさん、が選択されていました。

[904: 匿名さん]

>>902 評判気になるさん
「植栽が豊富で樹木の成長が目に入る」というマンションに私は住んでいるけれど、たしかに自然の風景は毎日見て飽きることがない。ただし問題なのは、そういうロケーションのマンションは、新築はもちろん、中古でもめったに売りに出ないこと。検討を祈る。

[905: マンション検討中さん]

>902:匿名さん
それは失礼しました！
駐車場には中にまでは入っていないのですが、奥まっていてお墓に囲まれている
と思うとちょっと怖そうと思った次第です。

目白新坂はこの駐車場部分と紅葉の杜部分の広大な一種の空地がありますので、
恐らく現在の建蔽率は３１％程度だと思われます。
また容積率にも超余裕がありますので、将来の建て替えを考えると断然有利です。
都心に限らずここまで余裕で建てているマンションはあり得ませんね。

目白坂テラス側としては将来「紅葉の杜」部分に建物が建つかもしれないと言う
リスクもあると言うことでしょうね？

[906: 匿名さん]

目白新坂情報、興味ないです。
目白坂テラス情報をください。

[907: 名無しさん]

>>902 評判気になるさん

ここで言うだけなら何とでも書けますからね。
神社が嫌、寺が嫌、高速が嫌。
そんなこと言ってたら山手線内側に住めませんよ。
どうぞ「皇居の緑が望める部屋(笑)」を大切になさってくださいませ。

[908: 匿名さん]

皇居も宮中祭祀の場だから神社みたいなものだが...

とはいえ首都高はそろそろ地面の下に埋めるべきだと思う。六本木交差点あたりがグレートな環境だと思うのは山出しの芋だけだろう。

[913: マンション検討中さん]

>906: 匿名さん
>905 は目白坂テラスの情報でもあるのですよ。では翻訳しますね。

元々一体で計画されていたこともあり、敷地形態は先の目白新坂が優先されている。
なので広大な空地を有し、建蔽率と容積率にはとんでもない余裕がある。
なので建て替え時には目白坂テラスの東側半分近くに新々目白坂の建物が建つリスク有。

以上3行です。

[914: 管理担当]

[No.909～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[915: 周辺住民さん]

>>913 マンション検討中さん
> なので広大な空地を有し、建蔽率と容積率にはとんでもない余裕がある。
ってどこまで信憑性があるのでしょうか。情報ソースはございますでしょうか。建蔽率は割とどうでもよく、容積率が重要だと思います。

[916: 周辺住民さん]

あと、これも随分先の話ですよね。
> 建て替え時には目白坂テラスの東側半分近くに新々目白坂の建物が建つリスク有

[917: 周辺住民さん]

>>913 マンション検討中さん
あ、失礼しました。見つけられました。容積率は確かに余っていますね。
https://www.mansion-review.jp/mansion/774545.html
敷地面積 3802.74m2
建築面積 1061.72m2
延床面積 6964.11m2
建ぺい率 60%
容積率 251.58%

[918: 周辺住民さん]

書き方が雑でしたね。再投稿。

敷地面積 3802.74m2
建築面積 1061.72m2
延床面積 6964.11m2
建ぺい率 60%　※実際は27.9%
容積率 251.58%　※※実際は183.2%

※※6964m2には容積不算入部分を含むと思われるので、実際はもっと低いはず。レンタブル比75％で算出すると137.4％になるけど、地下室扱いの住戸があるので、もっともっと低いはず。

とはいえ、もし建て替えの際に余った容積を使おうにも、高さ制限がきついこともあって消化しきれなさそう。駐車場部分に建てると自己日影が生じてしまうし。

[919: 買い替え検討中さん]

だれか、今週末の、コンセプトルーム案内会に参加する方いますか？
モデルルームは無く、部材サンプル紹介と予定価格案内だけらしいが。

[920: マンション検討中さん]

>918: 周辺住民さん　
>887 に建蔽率や容積率、とかいろいろと書いてあるんですが、
敷地面積の計算が合わないんです

目白新坂：約３８０３㎡
目白坂テラス：約４１０２㎡
合計：約７９０５㎡

ところが反対派住民HPによると
建築確認時の敷地面積：約７５２５㎡
で約３８０㎡少なくなるんです。なので現在の目白新坂の敷地面積は
約３４２３㎡となるのではないでしょうか？
（それでも建蔽率は約３１％）
資料を見ると実際に「紅葉の杜」の面積が少なくなっているように見えます。
将来建直し時には駐車場部分と「紅葉の杜」の部分に掛けて一体のＬ字型の
建物を想定しています。（つまり目白坂テラスの東側半分弱部分）
第一種低層部分があるので容積率はあまり稼げませんが。

[921: 名無しさん]

もう隣の坂下マンションの話はけっこう。
全然別の物件なんだし価格帯もコンセプトも購入者層も違うんだから。
やたら引き合いに出してくるしつこい粘着は何なの？

[922: 周辺住民さん]

>>921 名無しさん
この物件のウリである眺望が、隣のマンションの建て替えで阻害されるかもしれないという話だから、大いに関係あるのでは？　建て替え自体が何十年も先だから、私を含めて気にしない人が多いと思うけど。

[923: 周辺住民さん]

>>920 マンション検討中さん
面積の件はわかりませんが、建蔽率も容積率も相当余っているのは事実ですね。

もはや建て替えではなく、管理組合が今から増築することだって可能ですね。しかも駐車場ではなく法面（新坂の土地のようですね）に建て、容積率や高さ制限をかいくぐることもできる。そうなるとこのマンションからの眺望は台無し。そして管理組合員は最低でも数千万円は儲かる。

そこまではしてこないでしょうが、理論的には可能ですね。

[924: 匿名さん]

>>923 周辺住民さん

＞管理組合が今から増築する

妄想もたいがいにしたほうがいいよ

[925: 周辺住民さん]

このマンションからの眺望に期待するのであれば、妄想なんていってないで、きちんと検証した方がよいですよ。私は、確率は低いながらリスクをはらんでいる、と思っています。

ここのお隣さんは行儀のよい方ばかりと推測しますが、もし1人当たり数千万円が入ってくるとなればやる気出しちゃう人が、世の中には結構いそうです。お隣さんだって年金暮らしになったら考え方が変わるかもしれないし。

[926: 匿名さん]

ここは文京区なので、増築しようものならルサンキングされて業者が酷い目に合いそう

[927: マンション検討中さん]

>925: 周辺住民さん
おしゃる通りかと。
実は建築基準法改定で、建蔽率は７０％までOKになりました。
それと指定容積率はいつの間にか４００％になっているようですよ？
そうすると基準容積率は３３０％とかになりますのでさらにとんでもない
余裕となったようです！

[928: 周辺住民さん]

>>927 マンション検討中さん
> 実は建築基準法改定で、建蔽率は７０％までOKになりました。
> それと指定容積率はいつの間にか４００％になっているようですよ？
それって、目白新坂沿い（20mか？）だけで、そこから先は60%/150%ですよね。直観的には按分しても330％までいかない気がするのですが、330％を証明できる資料などあれば共有いただきたいです。興味あるので。

[929: マンション検討中さん]

東側の眺望です。
結構抜けているのが分かりますが、神社の特徴的な屋根が意外な高さに聳えていました。
１０２，１０３辺りの正面になるかと思います。

目白新坂の敷地である「紅葉の杜」（実際は斜面）の大木を含む木々は
１０５，１０６，１０７位の正面になりますがいずれにせよ少々斜めに見る感じですかね。
お墓は
１階の専用庭に出てもフェンスから覗き込まない限り見えないようです。
２階、３階もバルコニーから覗き込まないと見えないのではないでしょうか？

[930: 周辺住民さん]

>>929 マンション検討中さん
貴重な現地写真ありがとうございます。この位置から都心（大丸有）やスカイツリーは見えるのでしょうか。よろしければご教示ください。

[931: 通りがかりさん]

写真では小さく見えるけど、実際は高速道路の上の不動産会社の巨大広告看板はかなり眺望にかかって、夜は煌々とした照明で照らされて眩しいほどなのでご注意ください…
初めて夜に現地行った時びっくりした。

[932: マンション検討中さん]

>930: 周辺住民さん
この位置は敷地南西側ですのでスカイツリーは先の方しか見えません。
比較的近い建物に隠れて都心方面はちょっと見えないですね。

２階から上では東側のほとんどの居室から良く見える思います。

[933: 匿名さん]

>>930 周辺住民さん

>>930 さん
スカイツリーの先っぽだけ見えますが、2.3階からもさすがに都心は見えません。
高速道路周りにはなんだかんだ高めのマンションがありますので、それに遮られる形ですね…

[934: マンション検討中さん]

いろいろな情報が飛び交ってますが。。。で、いくらなの？ですね、結局は。

[935: 周辺住民さん]

皆さんありがとうございました。スカイツリーも都心も、眺望としてはさすがに厳しいのですね。ちょっと残念。であれば、東側の隣に何が建つかもは、過度に気にするほどでないかもしれませんね。

[936: 周辺住民さん]

そもそも、いくら坂上とは言え、低層3階建で眺望を求める人は居るのだろうか？
どちらかと言うと、部屋から見える建物周辺の、気持ちの良い木々の景色とかでしょ。
何故かココの話題は、建蔽率容積率や眺望とか、色々とズレてると感じます。
因みに、本日のコンセプトルーム案内会で、予定価格を聞ける予定です。

[937: 匿名さん]

>>936 周辺住民さん
「低層マンション and ベランダからの視界を遮るものがない」という条件に魅力を感じる方はいると思います。ここの近くだと小日向なんかにも、そういうマンションがありますね。

[938: 周辺住民さん]

> 895 匿名さん
> それよりこの都心の高台で日当たりと眺望がほぼ永久保証のメリットのほうが大きいかと。丸ノ内方面やスカイツリーまで見える低層マンションってめったにありません。

とあったので、いろいろ惑わされました。

それより、東側の緑地帯は、本マンションの土地ではなくお隣さんの土地でしょう。なので、その景観をデベが過度にウリにしたり、購入予定者が過度に期待したりするのは間違えている気がします。

[939: マンション検討中さん]

某一種低層からの眺望

[940: マンション検討中さん]

目白坂の一方通行は当マンションの先４０ｍくらいまでで終わり、あとは双方通行となります。
丁度ヒルズ目白坂の駐車場入り口前からが双方通行です。
椿山荘方面から入ってくる場合、スクールゾーン規制は同様だが、夜１０時から朝５時までの通行禁止は無し。
なのでここまでタクシーもしくは送りのクルマで入ってくれば後は徒歩４０ｍですね！

ただＵターンするにはヒルズの駐車場をちょっと使わせてもらうことになりますが・・。

[941: 周辺住民さん]

>>940 マンション検討中さん

あの相互通行開始位置って、明らかにヒルズ目白坂の駐車場入口を念頭に置いてますよね。なのでこのマンションが完成した時には相互通行可の位置をこちらに引っ張って来られるのではないかと思っています。

[942: 周辺住民さん]

グーグルマップの航空写真を見るとわかりますが、ヒルズ目白坂駐車場入口以西は幅員が広く、以東は狭くなっています。道路拡幅の計画がなさそうなので、現状のままになると推測します。

[943: マンション検討中さん]

>941: 周辺住民さん
>942: 周辺住民さん

「明らかにヒルズ目白坂の駐車場入口を念頭に置いてます」とはおっしゃる通りかと？

目白坂テラスの前面道路は狭く、なんと2項道路部分があるので完成後は１０ｃｍ程度セットバックが必要です。
しかもカーブになっているのでちょっと危ない道路だと言えます。
なので残念ながら僅か５０ｍ程度とは言え双方通行をここまで引っ張ってくるのは難しいでしょうね。

なお道路拡張は計画道路を除けば、２項道路を４ｍに拡張することだけですので
拡張するとすれば、目白坂テラスの敷地を削って拡張するしかないですね？

[944: 匿名さん]

車なんか使わないで、歩くのが一番良い。

[945: 周辺住民さん]

>>943 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。道路台帳見ました。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/library/sosiki_busyo/dokan/tikei/44022.pd...

確かに目白坂テラス以外はセットバックがなされているようですね。

[946: マンション検討中さん]

「地盤軟弱の恐れアリ」
昭和30年代にがけ崩れを起こした地盤上に建つ・・あなたが購入した後でがけ崩れが起きれば、
生活基盤が失われるだけでなく、すべての損害賠償責任も購入者が負担することになります。

と言う反対派住民のHPがどうも気にになり出しました。

現地確認すると確かに昔盛り土して造成されたようですし、擁壁が古いままで少々亀裂らしきものもあります。
しかも東側に隣接する神社側の擁壁は「大谷石」のようです。
そもそも大谷石の擁壁って建築基準法で認められているのですか？

これだけのマンションを建設するには、先ず擁壁をガッチリとコンクリートで構築するのが当然のような
気がしますがどうなんでしょうか？実際に目白新坂はそうしていますよね？

女子高生が犠牲になった「ライオンズグローベル逗子の丘」の崖崩れが思い出されます？

[947: 匿名さん]

まあ、色々な意見がありますよね。明日、富士山が爆発するかもしれないし、どこかの国から東京へミサイルが飛んでくるかもしれません。

[948: 周辺住民さん]

>>946 マンション検討中さん
> がけ崩れを起こした地盤上に建つ

これはありがちな印象操作ですね。マンションの基礎杭は固い地盤に当たるまで深く掘って（数十mの地下。イメージとしては坂の下と同じくらいの標高）建物を支えるので、マンションが建ったからがけ崩れが起きやすくなることはありません。がけ崩れを起こした擁壁は、マンションの建設と関係なく崩れていたはずです。

> これだけのマンションを建設するには、先ず擁壁をガッチリとコンクリートで構築するのが当然のような気がしますがどうなんでしょうか？

デベに聞けばよいと思います。

[949: マンコミュファンさん]

>>945 周辺住民さん

なんで目白坂テラスはセットバックしたかったんだろう。違反じゃないの？

[950: 周辺住民さん]

>>949 マンコミュファンさん
セットバックのルールができる前から擁壁があったでしょうから、これで問題ないのです。本郷あたりだと幅1～2mって結構あって、セットバックしてる家は異様に目立ってる笑