グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[901: 周辺住民さん]

うちも大通りから100mくらいにあり騒音は感じています。

この物件だと首都高の音は「シャーッ」といった感じ走行音になりそうで、確かに耳につくでしょうが極端にうるさくはないと思います。窓を閉めればほぼ聞こえなくなるはずです。

ちなみに、うちの近くの大通りは坂道なので、トラックやバスだと「ゴゴゴゴーッ」といった感じの騒音になります。上りはエンジンが苦しそう、下りもエンジンブレーキが活躍している騒音です。

[902: 評判気になるさん]

892ですが、ご指摘ありがとうございます。東向きはリビング正面の間違いでした。
ただ、見えるか見えないかというより、部屋のすぐ傍に墓地や神社のある土地は遠慮します。実際蚊も多く、法要などの音も聞こえますし、お線香の香りは嫌いじゃないんですけど笑。それより、高速道路からの走行音や埃の混じった空気がリビングに流れてくるのは毎日のことなので必ず後悔すると思いました。
親族が目白新坂にいて良く訪ねるのですが、平置きの駐車場は一部お墓に面していますが、夜が暗くて怖い・・？？現地を詳しくご存じない方でしょうか。

現在の住まいからは皇居の緑が望めますが、抜けの眺望は数年で飽きます。それよりも、植栽が豊富で樹木の成長が目に入る方が楽しいことが分かりましたので、住み替え先をゆっくり探しています。

[903: 匿名さん]

↑失礼しました、評判気になるさん、が選択されていました。

[904: 匿名さん]

>>902 評判気になるさん
「植栽が豊富で樹木の成長が目に入る」というマンションに私は住んでいるけれど、たしかに自然の風景は毎日見て飽きることがない。ただし問題なのは、そういうロケーションのマンションは、新築はもちろん、中古でもめったに売りに出ないこと。検討を祈る。

[905: マンション検討中さん]

>902:匿名さん
それは失礼しました！
駐車場には中にまでは入っていないのですが、奥まっていてお墓に囲まれている
と思うとちょっと怖そうと思った次第です。

目白新坂はこの駐車場部分と紅葉の杜部分の広大な一種の空地がありますので、
恐らく現在の建蔽率は３１％程度だと思われます。
また容積率にも超余裕がありますので、将来の建て替えを考えると断然有利です。
都心に限らずここまで余裕で建てているマンションはあり得ませんね。

目白坂テラス側としては将来「紅葉の杜」部分に建物が建つかもしれないと言う
リスクもあると言うことでしょうね？

[906: 匿名さん]

目白新坂情報、興味ないです。
目白坂テラス情報をください。

[907: 名無しさん]

>>902 評判気になるさん

ここで言うだけなら何とでも書けますからね。
神社が嫌、寺が嫌、高速が嫌。
そんなこと言ってたら山手線内側に住めませんよ。
どうぞ「皇居の緑が望める部屋(笑)」を大切になさってくださいませ。

[908: 匿名さん]

皇居も宮中祭祀の場だから神社みたいなものだが...

とはいえ首都高はそろそろ地面の下に埋めるべきだと思う。六本木交差点あたりがグレートな環境だと思うのは山出しの芋だけだろう。

[913: マンション検討中さん]

>906: 匿名さん
>905 は目白坂テラスの情報でもあるのですよ。では翻訳しますね。

元々一体で計画されていたこともあり、敷地形態は先の目白新坂が優先されている。
なので広大な空地を有し、建蔽率と容積率にはとんでもない余裕がある。
なので建て替え時には目白坂テラスの東側半分近くに新々目白坂の建物が建つリスク有。

以上3行です。

[914: 管理担当]

[No.909～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[915: 周辺住民さん]

>>913 マンション検討中さん
> なので広大な空地を有し、建蔽率と容積率にはとんでもない余裕がある。
ってどこまで信憑性があるのでしょうか。情報ソースはございますでしょうか。建蔽率は割とどうでもよく、容積率が重要だと思います。

[916: 周辺住民さん]

あと、これも随分先の話ですよね。
> 建て替え時には目白坂テラスの東側半分近くに新々目白坂の建物が建つリスク有

[917: 周辺住民さん]

>>913 マンション検討中さん
あ、失礼しました。見つけられました。容積率は確かに余っていますね。
https://www.mansion-review.jp/mansion/774545.html
敷地面積 3802.74m2
建築面積 1061.72m2
延床面積 6964.11m2
建ぺい率 60%
容積率 251.58%

[918: 周辺住民さん]

書き方が雑でしたね。再投稿。

敷地面積 3802.74m2
建築面積 1061.72m2
延床面積 6964.11m2
建ぺい率 60%　※実際は27.9%
容積率 251.58%　※※実際は183.2%

※※6964m2には容積不算入部分を含むと思われるので、実際はもっと低いはず。レンタブル比75％で算出すると137.4％になるけど、地下室扱いの住戸があるので、もっともっと低いはず。

とはいえ、もし建て替えの際に余った容積を使おうにも、高さ制限がきついこともあって消化しきれなさそう。駐車場部分に建てると自己日影が生じてしまうし。

[919: 買い替え検討中さん]

だれか、今週末の、コンセプトルーム案内会に参加する方いますか？
モデルルームは無く、部材サンプル紹介と予定価格案内だけらしいが。

[920: マンション検討中さん]

>918: 周辺住民さん　
>887 に建蔽率や容積率、とかいろいろと書いてあるんですが、
敷地面積の計算が合わないんです

目白新坂：約３８０３㎡
目白坂テラス：約４１０２㎡
合計：約７９０５㎡

ところが反対派住民HPによると
建築確認時の敷地面積：約７５２５㎡
で約３８０㎡少なくなるんです。なので現在の目白新坂の敷地面積は
約３４２３㎡となるのではないでしょうか？
（それでも建蔽率は約３１％）
資料を見ると実際に「紅葉の杜」の面積が少なくなっているように見えます。
将来建直し時には駐車場部分と「紅葉の杜」の部分に掛けて一体のＬ字型の
建物を想定しています。（つまり目白坂テラスの東側半分弱部分）
第一種低層部分があるので容積率はあまり稼げませんが。