グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[888: マンション検討中さん]

>886: 匿名さん
東側のお墓は結構広いですね！
ただ目白新坂は駐車場がピッタリ隣接しているのですが、
当目白坂テラスに隣接しているのは神社なので、お墓には隣接してはいないようですね？

また、お寺さんの木々も結構大きいので、「紅葉の杜」の樹木がもっと成長したりすると
東側でもお墓ビューにならない住戸が存在する可能性もあります！
スカイツリーは東側からは良く見えると思いますが、住戸によってはちょっと下側が
切れてしまうこともあるかも知れません。

あと首都高で暴走族が走ると相当煩いですが、窓を閉めた時にどれだけ聞こえるのか？
確認が必要かと思います。

お墓ビューや眺望の問題はドローンを飛ばして貰って確認できるように要望してみたい
と思います。

[889: マンション検討中さん]

>882: 名無しさん
「安全と閑静」の為ための規制についてだったら「不便だ」と言っても「ネガさんのネタ」ではないような気がしますがね？
それとネガ退治みたいな投稿をする方ってどのようなお立場の方なのでしょうか？
エントリーしてマジ競争率下げようと思ったらネガ歓迎のハズだし？

さてこのスクールゾーン規制などに伴う「歩行者専用道路」の時間規制は大変厳格な
規制なんですが、ゾーン内の皆さんでも結構甘く考えている方が多いと思います。
なので警察に通行許可申請までしている方はごく少数かと？

近年道路交通法が改定され、歩行者専用道路に故意に侵入して人身事故を起こした
場合には、いわゆる「危険運転致死傷罪」が適用されるようになりました。
この「危険運転致死傷罪」が適用されるハードルはとてつもなく高いのにです。

いろいろあってこの目白坂テラスを抜け道に使用するクルマは相当減ったように
思います。
椿山荘もこの目白坂は歩行時に、タクシーの場合は目白新坂を利用するように
案内しています。

さらに目白坂には入口近くにスピードを落とさせるハンプが設けられていますし
そもそも速度規制は２０ｋｍに制限されているのです。
なので交差点の信号一つショートカットするくらいでは時間短縮にはならず
抜け道の意味がないですからね？

それやこれやで目白坂には不便ではありますが「安全と閑静」が保証されている
ことは確かなようですね！

[891: 管理担当]

[No.890と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[892: 匿名さん]

家の南側正面にお墓と神社、高速道路は気分的に良くないので我が家は遠慮します。
目白新坂の方は、東寄りの住戸でバルコニーから斜め下の方向を覗き込めば見える程度のようですから、立地も抜群なのでこちらを気長に待とうと思います。

[893: マンション検討中さん]

３，東側は眼下に緑地帯を望む
　　高台ならではの眺望

って言うのがキャッチフレーズになってますよ？
緑地帯ならぬ墓地帯だったらとんでもない誇大広告ですよね？

[894: 匿名さん]

緑地帯とはお墓込みです。
リビング側にお墓やら高速は樹木があったとしても陰気な感じがして私は嫌ですね。

[895: 匿名さん]

標高差がありますからリビングで座っていて墓地ビューはないでしょう。
バルコニーに出ればわかりませんけど。
それよりこの都心の高台で日当たりと眺望がほぼ永久保証のメリットのほうが大きいかと。丸ノ内方面やスカイツリーまで見える低層マンションってめったにありません。

[896: 匿名さん]

タワマン上層階で「サイコーの眺望！」なんて浮かれている輩より、こちらのマンションの眺望に価値を見出す人の方がよほど健全。

[897: eマンションさん]

>>880 マンション検討中さん

住民に対して通行許可がでるのではありません。クこの通りに面した車庫で、車庫証明がある車に対して許可が出るのです。マンションの駐車場を借りた車以外は通れません。住民はタクシーを坂の下か椿山荘で降りて、あとは歩くことになります

[898: 名無しさん]

西無期の部屋は隣のアパート近接、東の2、３階は墓地一望プラス首都高の車の流れごよく見えるし窓開けるとうるさいかも。南は向かいのヒルズの外廊下からリビング丸見えかな。南向きはベランダの真下にゴミ収集車がとまり、そこ回収日はそこにゴミ置き場からゴミが移動

[899: マンション検討中さん]

>897: eマンションさん　
はい当然です。その趣旨で話したつもりです。
要はゾーン内の住民であっても、時間規制内に自分の車を出し入れしたければ通行許可が必要と言うことですね。
規制時間内はタクシーはダメでも住民のクルマであれば通れると言うように誤解をしている方が居られるようですので。

[900: マンション検討中さん]

家の南側正面とは誤解があるようですね。
東側リビングの正面とは言えると思いますが。
お墓に関しては目白新坂と同じで、バルコニーから下を見なければ見えないと思います。
1階の場合は専用庭に立ってみても見えないと思います。

それと目白新坂の場合は平置き駐車場がお墓に囲まれる形になっていて、
崖下（紅葉の杜下）と言うこともあり、夜は暗くて怖いですよ？

[901: 周辺住民さん]

うちも大通りから100mくらいにあり騒音は感じています。

この物件だと首都高の音は「シャーッ」といった感じ走行音になりそうで、確かに耳につくでしょうが極端にうるさくはないと思います。窓を閉めればほぼ聞こえなくなるはずです。

ちなみに、うちの近くの大通りは坂道なので、トラックやバスだと「ゴゴゴゴーッ」といった感じの騒音になります。上りはエンジンが苦しそう、下りもエンジンブレーキが活躍している騒音です。

[902: 評判気になるさん]

892ですが、ご指摘ありがとうございます。東向きはリビング正面の間違いでした。
ただ、見えるか見えないかというより、部屋のすぐ傍に墓地や神社のある土地は遠慮します。実際蚊も多く、法要などの音も聞こえますし、お線香の香りは嫌いじゃないんですけど笑。それより、高速道路からの走行音や埃の混じった空気がリビングに流れてくるのは毎日のことなので必ず後悔すると思いました。
親族が目白新坂にいて良く訪ねるのですが、平置きの駐車場は一部お墓に面していますが、夜が暗くて怖い・・？？現地を詳しくご存じない方でしょうか。

現在の住まいからは皇居の緑が望めますが、抜けの眺望は数年で飽きます。それよりも、植栽が豊富で樹木の成長が目に入る方が楽しいことが分かりましたので、住み替え先をゆっくり探しています。

[903: 匿名さん]

↑失礼しました、評判気になるさん、が選択されていました。

[904: 匿名さん]

>>902 評判気になるさん
「植栽が豊富で樹木の成長が目に入る」というマンションに私は住んでいるけれど、たしかに自然の風景は毎日見て飽きることがない。ただし問題なのは、そういうロケーションのマンションは、新築はもちろん、中古でもめったに売りに出ないこと。検討を祈る。

[905: マンション検討中さん]

>902:匿名さん
それは失礼しました！
駐車場には中にまでは入っていないのですが、奥まっていてお墓に囲まれている
と思うとちょっと怖そうと思った次第です。

目白新坂はこの駐車場部分と紅葉の杜部分の広大な一種の空地がありますので、
恐らく現在の建蔽率は３１％程度だと思われます。
また容積率にも超余裕がありますので、将来の建て替えを考えると断然有利です。
都心に限らずここまで余裕で建てているマンションはあり得ませんね。

目白坂テラス側としては将来「紅葉の杜」部分に建物が建つかもしれないと言う
リスクもあると言うことでしょうね？

[906: 匿名さん]

目白新坂情報、興味ないです。
目白坂テラス情報をください。

[907: 名無しさん]

>>902 評判気になるさん

ここで言うだけなら何とでも書けますからね。
神社が嫌、寺が嫌、高速が嫌。
そんなこと言ってたら山手線内側に住めませんよ。
どうぞ「皇居の緑が望める部屋(笑)」を大切になさってくださいませ。

[908: 匿名さん]

皇居も宮中祭祀の場だから神社みたいなものだが...

とはいえ首都高はそろそろ地面の下に埋めるべきだと思う。六本木交差点あたりがグレートな環境だと思うのは山出しの芋だけだろう。

[913: マンション検討中さん]

>906: 匿名さん
>905 は目白坂テラスの情報でもあるのですよ。では翻訳しますね。

元々一体で計画されていたこともあり、敷地形態は先の目白新坂が優先されている。
なので広大な空地を有し、建蔽率と容積率にはとんでもない余裕がある。
なので建て替え時には目白坂テラスの東側半分近くに新々目白坂の建物が建つリスク有。

以上3行です。

[914: 管理担当]

[No.909～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[915: 周辺住民さん]

>>913 マンション検討中さん
> なので広大な空地を有し、建蔽率と容積率にはとんでもない余裕がある。
ってどこまで信憑性があるのでしょうか。情報ソースはございますでしょうか。建蔽率は割とどうでもよく、容積率が重要だと思います。

[916: 周辺住民さん]

あと、これも随分先の話ですよね。
> 建て替え時には目白坂テラスの東側半分近くに新々目白坂の建物が建つリスク有

[917: 周辺住民さん]

>>913 マンション検討中さん
あ、失礼しました。見つけられました。容積率は確かに余っていますね。
https://www.mansion-review.jp/mansion/774545.html
敷地面積 3802.74m2
建築面積 1061.72m2
延床面積 6964.11m2
建ぺい率 60%
容積率 251.58%

[918: 周辺住民さん]

書き方が雑でしたね。再投稿。

敷地面積 3802.74m2
建築面積 1061.72m2
延床面積 6964.11m2
建ぺい率 60%　※実際は27.9%
容積率 251.58%　※※実際は183.2%

※※6964m2には容積不算入部分を含むと思われるので、実際はもっと低いはず。レンタブル比75％で算出すると137.4％になるけど、地下室扱いの住戸があるので、もっともっと低いはず。

とはいえ、もし建て替えの際に余った容積を使おうにも、高さ制限がきついこともあって消化しきれなさそう。駐車場部分に建てると自己日影が生じてしまうし。

[919: 買い替え検討中さん]

だれか、今週末の、コンセプトルーム案内会に参加する方いますか？
モデルルームは無く、部材サンプル紹介と予定価格案内だけらしいが。

[920: マンション検討中さん]

>918: 周辺住民さん　
>887 に建蔽率や容積率、とかいろいろと書いてあるんですが、
敷地面積の計算が合わないんです

目白新坂：約３８０３㎡
目白坂テラス：約４１０２㎡
合計：約７９０５㎡

ところが反対派住民HPによると
建築確認時の敷地面積：約７５２５㎡
で約３８０㎡少なくなるんです。なので現在の目白新坂の敷地面積は
約３４２３㎡となるのではないでしょうか？
（それでも建蔽率は約３１％）
資料を見ると実際に「紅葉の杜」の面積が少なくなっているように見えます。
将来建直し時には駐車場部分と「紅葉の杜」の部分に掛けて一体のＬ字型の
建物を想定しています。（つまり目白坂テラスの東側半分弱部分）
第一種低層部分があるので容積率はあまり稼げませんが。

[921: 名無しさん]

もう隣の坂下マンションの話はけっこう。
全然別の物件なんだし価格帯もコンセプトも購入者層も違うんだから。
やたら引き合いに出してくるしつこい粘着は何なの？

[922: 周辺住民さん]

>>921 名無しさん
この物件のウリである眺望が、隣のマンションの建て替えで阻害されるかもしれないという話だから、大いに関係あるのでは？　建て替え自体が何十年も先だから、私を含めて気にしない人が多いと思うけど。

[923: 周辺住民さん]

>>920 マンション検討中さん
面積の件はわかりませんが、建蔽率も容積率も相当余っているのは事実ですね。

もはや建て替えではなく、管理組合が今から増築することだって可能ですね。しかも駐車場ではなく法面（新坂の土地のようですね）に建て、容積率や高さ制限をかいくぐることもできる。そうなるとこのマンションからの眺望は台無し。そして管理組合員は最低でも数千万円は儲かる。

そこまではしてこないでしょうが、理論的には可能ですね。

[924: 匿名さん]

>>923 周辺住民さん

＞管理組合が今から増築する

妄想もたいがいにしたほうがいいよ

[925: 周辺住民さん]

このマンションからの眺望に期待するのであれば、妄想なんていってないで、きちんと検証した方がよいですよ。私は、確率は低いながらリスクをはらんでいる、と思っています。

ここのお隣さんは行儀のよい方ばかりと推測しますが、もし1人当たり数千万円が入ってくるとなればやる気出しちゃう人が、世の中には結構いそうです。お隣さんだって年金暮らしになったら考え方が変わるかもしれないし。

[926: 匿名さん]

ここは文京区なので、増築しようものならルサンキングされて業者が酷い目に合いそう

[927: マンション検討中さん]

>925: 周辺住民さん
おしゃる通りかと。
実は建築基準法改定で、建蔽率は７０％までOKになりました。
それと指定容積率はいつの間にか４００％になっているようですよ？
そうすると基準容積率は３３０％とかになりますのでさらにとんでもない
余裕となったようです！

[928: 周辺住民さん]

>>927 マンション検討中さん
> 実は建築基準法改定で、建蔽率は７０％までOKになりました。
> それと指定容積率はいつの間にか４００％になっているようですよ？
それって、目白新坂沿い（20mか？）だけで、そこから先は60%/150%ですよね。直観的には按分しても330％までいかない気がするのですが、330％を証明できる資料などあれば共有いただきたいです。興味あるので。

[929: マンション検討中さん]

東側の眺望です。
結構抜けているのが分かりますが、神社の特徴的な屋根が意外な高さに聳えていました。
１０２，１０３辺りの正面になるかと思います。

目白新坂の敷地である「紅葉の杜」（実際は斜面）の大木を含む木々は
１０５，１０６，１０７位の正面になりますがいずれにせよ少々斜めに見る感じですかね。
お墓は
１階の専用庭に出てもフェンスから覗き込まない限り見えないようです。
２階、３階もバルコニーから覗き込まないと見えないのではないでしょうか？

[930: 周辺住民さん]

>>929 マンション検討中さん
貴重な現地写真ありがとうございます。この位置から都心（大丸有）やスカイツリーは見えるのでしょうか。よろしければご教示ください。

[931: 通りがかりさん]

写真では小さく見えるけど、実際は高速道路の上の不動産会社の巨大広告看板はかなり眺望にかかって、夜は煌々とした照明で照らされて眩しいほどなのでご注意ください…
初めて夜に現地行った時びっくりした。

[932: マンション検討中さん]

>930: 周辺住民さん
この位置は敷地南西側ですのでスカイツリーは先の方しか見えません。
比較的近い建物に隠れて都心方面はちょっと見えないですね。

２階から上では東側のほとんどの居室から良く見える思います。

[933: 匿名さん]

>>930 周辺住民さん

>>930 さん
スカイツリーの先っぽだけ見えますが、2.3階からもさすがに都心は見えません。
高速道路周りにはなんだかんだ高めのマンションがありますので、それに遮られる形ですね…

[934: マンション検討中さん]

いろいろな情報が飛び交ってますが。。。で、いくらなの？ですね、結局は。

[935: 周辺住民さん]

皆さんありがとうございました。スカイツリーも都心も、眺望としてはさすがに厳しいのですね。ちょっと残念。であれば、東側の隣に何が建つかもは、過度に気にするほどでないかもしれませんね。

[936: 周辺住民さん]

そもそも、いくら坂上とは言え、低層3階建で眺望を求める人は居るのだろうか？
どちらかと言うと、部屋から見える建物周辺の、気持ちの良い木々の景色とかでしょ。
何故かココの話題は、建蔽率容積率や眺望とか、色々とズレてると感じます。
因みに、本日のコンセプトルーム案内会で、予定価格を聞ける予定です。

[937: 匿名さん]

>>936 周辺住民さん
「低層マンション and ベランダからの視界を遮るものがない」という条件に魅力を感じる方はいると思います。ここの近くだと小日向なんかにも、そういうマンションがありますね。