グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[881: 近隣住民]

>>880 マンション検討中さん
几帳面な方はちゃんととってます。正直チェックされないのでとってない方もいらっしゃいます。

[882: 名無しさん]

目白坂、規制しないと抜け道になるんだよ。
新坂に比べて信号２つショートカットできるから。
安全と閑静のためには致し方ない。

それにしてもネガさんは次から次へとネタを見つけてくるねぇ。その熱意ほかで使えばいいのにw

[883: マンション検討中さん]

現地見学してまいりました！
敷地は広大で奥の目白新坂の建物がかすんで見えます。
東側は結構抜けている感じです。
目白新坂の「紅葉の杜」はFタイプ２つとGタイプの面前ですので借景が楽しめますね。
東側には複数のお寺さんがあるのでお墓ビューとか言われていますが、墓地の規模も小さいし
建物や木々に隠れてお墓自体は見えないかも知れません。
これが目白新坂の場合、東側の住戸は完全お墓ビューとなります。

車寄せがあるのは高級感があってとっても良いですね！
これがなかなか他のマンションにはできないところですので＋。
目白新坂にもそれらしきものはありますが、あくまで奥の駐車場の車路ですのでタクシーで入ってもらえるか疑問です。

首都高速は結構近いですね。
普通のクルマが走行するにはそんなでもないとは思いますが、夜間ルーレット族が走ると騒音が相当にキツイと思います。
ルーレット族と言ってもランボルギーニとかの高級スーパーカーも居ましてこれがとんでもない下品な騒音をまき散らすんですね。
まあしょっちゅではないようですのでそれほど気にすることもないかと？

[884: 匿名さん]

>>883 マンション検討中さん

5号線はルーレット族に見向きもされません。
まあ暴走の行き帰りに通ることはあるかもですが。

[885: マンション検討中さん]

884: 匿名さん
確かに！
ただ5号線はコーナーが多いので普段は流れが悪いくらいなんですが
それだけに走り屋にとっては面白いので意識的に攻めている
つまり排気音も大きくなるって感じですね。
特に江戸川橋のコーナーは相当タイトなので攻めがいがあるようですよ。
　

[886: 匿名さん]

ここは奥に長い土地で、目白新坂は横に幅広い土地なんですよね。
お墓は東向きの住戸に隣接しています。視界を遮る建物などはありません。リビングのある南側がお墓と首都高になることを気にされない方は東向きも良いかと思います。

[887: マンション検討中さん]

検討しているマンションの建蔽率と容積率を気にしない方は居ないと思いますが、
こういったスレではあまり出て来ませんね？

では目白坂テラスの場合は？
敷地面積約：約４１０２㎡に対して
建蔽率：約４９％
容積率：約１４０％

建蔽率は最近建築基準法が改正され角地でなくとも７０％となったので超余裕を持っているのが分かります。
容積率は指定容積率１５０％に対して、建蔽率からすると以外にも１０％の余裕しかないですね。

では北側の目白新坂では
敷地面積：約３８０３㎡に対して
建蔽率：約２８％
容積率：約１８０％

こちらは第2種住居地域の指定容積率４００％と第一種低層の指定容積率１５０％が混在していると言え、
建蔽率と共にとんでもなく余裕を持っています。

さてここで面白いのは、
目白坂と目白新坂の合計の敷地面積は反対派HPによると
約７５２５㎡とあります。
ところが上記の敷地面積を合計するとこの値を約３８０㎡オーバーしてしまうのです。

何故か？と言うと早い話が目白坂テラスの敷地は目白新坂の敷地に約３８０㎡越境していることになります。
まあ越境と言うか取られているので、現況の目白新坂の敷地面積は約３４２３㎡に減少しているようです。

やはりセキスイは南側低層棟用つまり現目白坂テラスの敷地の売却も考慮して、目白新坂の敷地を多めに確保し、
資産価値を上げようとしていたことが伺えます。

目白新坂の削られてしまった敷地は「紅葉の杜」の一部だと思われます。
この辺りは目白新坂の住民の皆様には当然説明されているのでしょうね？

以上寄せ集めデータですので、不正確なところはご容赦お願いいたします。
特に新坂の容積率については信頼性がありません。

[888: マンション検討中さん]

>886: 匿名さん
東側のお墓は結構広いですね！
ただ目白新坂は駐車場がピッタリ隣接しているのですが、
当目白坂テラスに隣接しているのは神社なので、お墓には隣接してはいないようですね？

また、お寺さんの木々も結構大きいので、「紅葉の杜」の樹木がもっと成長したりすると
東側でもお墓ビューにならない住戸が存在する可能性もあります！
スカイツリーは東側からは良く見えると思いますが、住戸によってはちょっと下側が
切れてしまうこともあるかも知れません。

あと首都高で暴走族が走ると相当煩いですが、窓を閉めた時にどれだけ聞こえるのか？
確認が必要かと思います。

お墓ビューや眺望の問題はドローンを飛ばして貰って確認できるように要望してみたい
と思います。

[889: マンション検討中さん]

>882: 名無しさん
「安全と閑静」の為ための規制についてだったら「不便だ」と言っても「ネガさんのネタ」ではないような気がしますがね？
それとネガ退治みたいな投稿をする方ってどのようなお立場の方なのでしょうか？
エントリーしてマジ競争率下げようと思ったらネガ歓迎のハズだし？

さてこのスクールゾーン規制などに伴う「歩行者専用道路」の時間規制は大変厳格な
規制なんですが、ゾーン内の皆さんでも結構甘く考えている方が多いと思います。
なので警察に通行許可申請までしている方はごく少数かと？

近年道路交通法が改定され、歩行者専用道路に故意に侵入して人身事故を起こした
場合には、いわゆる「危険運転致死傷罪」が適用されるようになりました。
この「危険運転致死傷罪」が適用されるハードルはとてつもなく高いのにです。

いろいろあってこの目白坂テラスを抜け道に使用するクルマは相当減ったように
思います。
椿山荘もこの目白坂は歩行時に、タクシーの場合は目白新坂を利用するように
案内しています。

さらに目白坂には入口近くにスピードを落とさせるハンプが設けられていますし
そもそも速度規制は２０ｋｍに制限されているのです。
なので交差点の信号一つショートカットするくらいでは時間短縮にはならず
抜け道の意味がないですからね？

それやこれやで目白坂には不便ではありますが「安全と閑静」が保証されている
ことは確かなようですね！

[891: 管理担当]

[No.890と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[892: 匿名さん]

家の南側正面にお墓と神社、高速道路は気分的に良くないので我が家は遠慮します。
目白新坂の方は、東寄りの住戸でバルコニーから斜め下の方向を覗き込めば見える程度のようですから、立地も抜群なのでこちらを気長に待とうと思います。

[893: マンション検討中さん]

３，東側は眼下に緑地帯を望む
　　高台ならではの眺望

って言うのがキャッチフレーズになってますよ？
緑地帯ならぬ墓地帯だったらとんでもない誇大広告ですよね？

[894: 匿名さん]

緑地帯とはお墓込みです。
リビング側にお墓やら高速は樹木があったとしても陰気な感じがして私は嫌ですね。

[895: 匿名さん]

標高差がありますからリビングで座っていて墓地ビューはないでしょう。
バルコニーに出ればわかりませんけど。
それよりこの都心の高台で日当たりと眺望がほぼ永久保証のメリットのほうが大きいかと。丸ノ内方面やスカイツリーまで見える低層マンションってめったにありません。

[896: 匿名さん]

タワマン上層階で「サイコーの眺望！」なんて浮かれている輩より、こちらのマンションの眺望に価値を見出す人の方がよほど健全。

[897: eマンションさん]

>>880 マンション検討中さん

住民に対して通行許可がでるのではありません。クこの通りに面した車庫で、車庫証明がある車に対して許可が出るのです。マンションの駐車場を借りた車以外は通れません。住民はタクシーを坂の下か椿山荘で降りて、あとは歩くことになります

[898: 名無しさん]

西無期の部屋は隣のアパート近接、東の2、３階は墓地一望プラス首都高の車の流れごよく見えるし窓開けるとうるさいかも。南は向かいのヒルズの外廊下からリビング丸見えかな。南向きはベランダの真下にゴミ収集車がとまり、そこ回収日はそこにゴミ置き場からゴミが移動

[899: マンション検討中さん]

>897: eマンションさん　
はい当然です。その趣旨で話したつもりです。
要はゾーン内の住民であっても、時間規制内に自分の車を出し入れしたければ通行許可が必要と言うことですね。
規制時間内はタクシーはダメでも住民のクルマであれば通れると言うように誤解をしている方が居られるようですので。

[900: マンション検討中さん]

家の南側正面とは誤解があるようですね。
東側リビングの正面とは言えると思いますが。
お墓に関しては目白新坂と同じで、バルコニーから下を見なければ見えないと思います。
1階の場合は専用庭に立ってみても見えないと思います。

それと目白新坂の場合は平置き駐車場がお墓に囲まれる形になっていて、
崖下（紅葉の杜下）と言うこともあり、夜は暗くて怖いですよ？

[901: 周辺住民さん]

うちも大通りから100mくらいにあり騒音は感じています。

この物件だと首都高の音は「シャーッ」といった感じ走行音になりそうで、確かに耳につくでしょうが極端にうるさくはないと思います。窓を閉めればほぼ聞こえなくなるはずです。

ちなみに、うちの近くの大通りは坂道なので、トラックやバスだと「ゴゴゴゴーッ」といった感じの騒音になります。上りはエンジンが苦しそう、下りもエンジンブレーキが活躍している騒音です。

[902: 評判気になるさん]

892ですが、ご指摘ありがとうございます。東向きはリビング正面の間違いでした。
ただ、見えるか見えないかというより、部屋のすぐ傍に墓地や神社のある土地は遠慮します。実際蚊も多く、法要などの音も聞こえますし、お線香の香りは嫌いじゃないんですけど笑。それより、高速道路からの走行音や埃の混じった空気がリビングに流れてくるのは毎日のことなので必ず後悔すると思いました。
親族が目白新坂にいて良く訪ねるのですが、平置きの駐車場は一部お墓に面していますが、夜が暗くて怖い・・？？現地を詳しくご存じない方でしょうか。

現在の住まいからは皇居の緑が望めますが、抜けの眺望は数年で飽きます。それよりも、植栽が豊富で樹木の成長が目に入る方が楽しいことが分かりましたので、住み替え先をゆっくり探しています。

[903: 匿名さん]

↑失礼しました、評判気になるさん、が選択されていました。

[904: 匿名さん]

>>902 評判気になるさん
「植栽が豊富で樹木の成長が目に入る」というマンションに私は住んでいるけれど、たしかに自然の風景は毎日見て飽きることがない。ただし問題なのは、そういうロケーションのマンションは、新築はもちろん、中古でもめったに売りに出ないこと。検討を祈る。

[905: マンション検討中さん]

>902:匿名さん
それは失礼しました！
駐車場には中にまでは入っていないのですが、奥まっていてお墓に囲まれている
と思うとちょっと怖そうと思った次第です。

目白新坂はこの駐車場部分と紅葉の杜部分の広大な一種の空地がありますので、
恐らく現在の建蔽率は３１％程度だと思われます。
また容積率にも超余裕がありますので、将来の建て替えを考えると断然有利です。
都心に限らずここまで余裕で建てているマンションはあり得ませんね。

目白坂テラス側としては将来「紅葉の杜」部分に建物が建つかもしれないと言う
リスクもあると言うことでしょうね？

[906: 匿名さん]

目白新坂情報、興味ないです。
目白坂テラス情報をください。

[907: 名無しさん]

>>902 評判気になるさん

ここで言うだけなら何とでも書けますからね。
神社が嫌、寺が嫌、高速が嫌。
そんなこと言ってたら山手線内側に住めませんよ。
どうぞ「皇居の緑が望める部屋(笑)」を大切になさってくださいませ。

[908: 匿名さん]

皇居も宮中祭祀の場だから神社みたいなものだが...

とはいえ首都高はそろそろ地面の下に埋めるべきだと思う。六本木交差点あたりがグレートな環境だと思うのは山出しの芋だけだろう。

[913: マンション検討中さん]

>906: 匿名さん
>905 は目白坂テラスの情報でもあるのですよ。では翻訳しますね。

元々一体で計画されていたこともあり、敷地形態は先の目白新坂が優先されている。
なので広大な空地を有し、建蔽率と容積率にはとんでもない余裕がある。
なので建て替え時には目白坂テラスの東側半分近くに新々目白坂の建物が建つリスク有。

以上3行です。

[914: 管理担当]

[No.909～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[915: 周辺住民さん]

>>913 マンション検討中さん
> なので広大な空地を有し、建蔽率と容積率にはとんでもない余裕がある。
ってどこまで信憑性があるのでしょうか。情報ソースはございますでしょうか。建蔽率は割とどうでもよく、容積率が重要だと思います。

[916: 周辺住民さん]

あと、これも随分先の話ですよね。
> 建て替え時には目白坂テラスの東側半分近くに新々目白坂の建物が建つリスク有

[917: 周辺住民さん]

>>913 マンション検討中さん
あ、失礼しました。見つけられました。容積率は確かに余っていますね。
https://www.mansion-review.jp/mansion/774545.html
敷地面積 3802.74m2
建築面積 1061.72m2
延床面積 6964.11m2
建ぺい率 60%
容積率 251.58%

[918: 周辺住民さん]

書き方が雑でしたね。再投稿。

敷地面積 3802.74m2
建築面積 1061.72m2
延床面積 6964.11m2
建ぺい率 60%　※実際は27.9%
容積率 251.58%　※※実際は183.2%

※※6964m2には容積不算入部分を含むと思われるので、実際はもっと低いはず。レンタブル比75％で算出すると137.4％になるけど、地下室扱いの住戸があるので、もっともっと低いはず。

とはいえ、もし建て替えの際に余った容積を使おうにも、高さ制限がきついこともあって消化しきれなさそう。駐車場部分に建てると自己日影が生じてしまうし。

[919: 買い替え検討中さん]

だれか、今週末の、コンセプトルーム案内会に参加する方いますか？
モデルルームは無く、部材サンプル紹介と予定価格案内だけらしいが。

[920: マンション検討中さん]

>918: 周辺住民さん　
>887 に建蔽率や容積率、とかいろいろと書いてあるんですが、
敷地面積の計算が合わないんです

目白新坂：約３８０３㎡
目白坂テラス：約４１０２㎡
合計：約７９０５㎡

ところが反対派住民HPによると
建築確認時の敷地面積：約７５２５㎡
で約３８０㎡少なくなるんです。なので現在の目白新坂の敷地面積は
約３４２３㎡となるのではないでしょうか？
（それでも建蔽率は約３１％）
資料を見ると実際に「紅葉の杜」の面積が少なくなっているように見えます。
将来建直し時には駐車場部分と「紅葉の杜」の部分に掛けて一体のＬ字型の
建物を想定しています。（つまり目白坂テラスの東側半分弱部分）
第一種低層部分があるので容積率はあまり稼げませんが。

[921: 名無しさん]

もう隣の坂下マンションの話はけっこう。
全然別の物件なんだし価格帯もコンセプトも購入者層も違うんだから。
やたら引き合いに出してくるしつこい粘着は何なの？

[922: 周辺住民さん]

>>921 名無しさん
この物件のウリである眺望が、隣のマンションの建て替えで阻害されるかもしれないという話だから、大いに関係あるのでは？　建て替え自体が何十年も先だから、私を含めて気にしない人が多いと思うけど。

[923: 周辺住民さん]

>>920 マンション検討中さん
面積の件はわかりませんが、建蔽率も容積率も相当余っているのは事実ですね。

もはや建て替えではなく、管理組合が今から増築することだって可能ですね。しかも駐車場ではなく法面（新坂の土地のようですね）に建て、容積率や高さ制限をかいくぐることもできる。そうなるとこのマンションからの眺望は台無し。そして管理組合員は最低でも数千万円は儲かる。

そこまではしてこないでしょうが、理論的には可能ですね。

[924: 匿名さん]

>>923 周辺住民さん

＞管理組合が今から増築する

妄想もたいがいにしたほうがいいよ

[925: 周辺住民さん]

このマンションからの眺望に期待するのであれば、妄想なんていってないで、きちんと検証した方がよいですよ。私は、確率は低いながらリスクをはらんでいる、と思っています。

ここのお隣さんは行儀のよい方ばかりと推測しますが、もし1人当たり数千万円が入ってくるとなればやる気出しちゃう人が、世の中には結構いそうです。お隣さんだって年金暮らしになったら考え方が変わるかもしれないし。

[926: 匿名さん]

ここは文京区なので、増築しようものならルサンキングされて業者が酷い目に合いそう

[927: マンション検討中さん]

>925: 周辺住民さん
おしゃる通りかと。
実は建築基準法改定で、建蔽率は７０％までOKになりました。
それと指定容積率はいつの間にか４００％になっているようですよ？
そうすると基準容積率は３３０％とかになりますのでさらにとんでもない
余裕となったようです！

[928: 周辺住民さん]

>>927 マンション検討中さん
> 実は建築基準法改定で、建蔽率は７０％までOKになりました。
> それと指定容積率はいつの間にか４００％になっているようですよ？
それって、目白新坂沿い（20mか？）だけで、そこから先は60%/150%ですよね。直観的には按分しても330％までいかない気がするのですが、330％を証明できる資料などあれば共有いただきたいです。興味あるので。

[929: マンション検討中さん]

東側の眺望です。
結構抜けているのが分かりますが、神社の特徴的な屋根が意外な高さに聳えていました。
１０２，１０３辺りの正面になるかと思います。

目白新坂の敷地である「紅葉の杜」（実際は斜面）の大木を含む木々は
１０５，１０６，１０７位の正面になりますがいずれにせよ少々斜めに見る感じですかね。
お墓は
１階の専用庭に出てもフェンスから覗き込まない限り見えないようです。
２階、３階もバルコニーから覗き込まないと見えないのではないでしょうか？

[930: 周辺住民さん]

>>929 マンション検討中さん
貴重な現地写真ありがとうございます。この位置から都心（大丸有）やスカイツリーは見えるのでしょうか。よろしければご教示ください。

[931: 通りがかりさん]

写真では小さく見えるけど、実際は高速道路の上の不動産会社の巨大広告看板はかなり眺望にかかって、夜は煌々とした照明で照らされて眩しいほどなのでご注意ください…
初めて夜に現地行った時びっくりした。

[932: マンション検討中さん]

>930: 周辺住民さん
この位置は敷地南西側ですのでスカイツリーは先の方しか見えません。
比較的近い建物に隠れて都心方面はちょっと見えないですね。

２階から上では東側のほとんどの居室から良く見える思います。

[933: 匿名さん]

>>930 周辺住民さん

>>930 さん
スカイツリーの先っぽだけ見えますが、2.3階からもさすがに都心は見えません。
高速道路周りにはなんだかんだ高めのマンションがありますので、それに遮られる形ですね…

[934: マンション検討中さん]

いろいろな情報が飛び交ってますが。。。で、いくらなの？ですね、結局は。

[935: 周辺住民さん]

皆さんありがとうございました。スカイツリーも都心も、眺望としてはさすがに厳しいのですね。ちょっと残念。であれば、東側の隣に何が建つかもは、過度に気にするほどでないかもしれませんね。

[936: 周辺住民さん]

そもそも、いくら坂上とは言え、低層3階建で眺望を求める人は居るのだろうか？
どちらかと言うと、部屋から見える建物周辺の、気持ちの良い木々の景色とかでしょ。
何故かココの話題は、建蔽率容積率や眺望とか、色々とズレてると感じます。
因みに、本日のコンセプトルーム案内会で、予定価格を聞ける予定です。

[937: 匿名さん]

>>936 周辺住民さん
「低層マンション and ベランダからの視界を遮るものがない」という条件に魅力を感じる方はいると思います。ここの近くだと小日向なんかにも、そういうマンションがありますね。

[938: 周辺住民さん]

> 895 匿名さん
> それよりこの都心の高台で日当たりと眺望がほぼ永久保証のメリットのほうが大きいかと。丸ノ内方面やスカイツリーまで見える低層マンションってめったにありません。

とあったので、いろいろ惑わされました。

それより、東側の緑地帯は、本マンションの土地ではなくお隣さんの土地でしょう。なので、その景観をデベが過度にウリにしたり、購入予定者が過度に期待したりするのは間違えている気がします。

[939: マンション検討中さん]

某一種低層からの眺望

[940: マンション検討中さん]

目白坂の一方通行は当マンションの先４０ｍくらいまでで終わり、あとは双方通行となります。
丁度ヒルズ目白坂の駐車場入り口前からが双方通行です。
椿山荘方面から入ってくる場合、スクールゾーン規制は同様だが、夜１０時から朝５時までの通行禁止は無し。
なのでここまでタクシーもしくは送りのクルマで入ってくれば後は徒歩４０ｍですね！

ただＵターンするにはヒルズの駐車場をちょっと使わせてもらうことになりますが・・。

[941: 周辺住民さん]

>>940 マンション検討中さん

あの相互通行開始位置って、明らかにヒルズ目白坂の駐車場入口を念頭に置いてますよね。なのでこのマンションが完成した時には相互通行可の位置をこちらに引っ張って来られるのではないかと思っています。

[942: 周辺住民さん]

グーグルマップの航空写真を見るとわかりますが、ヒルズ目白坂駐車場入口以西は幅員が広く、以東は狭くなっています。道路拡幅の計画がなさそうなので、現状のままになると推測します。

[943: マンション検討中さん]

>941: 周辺住民さん
>942: 周辺住民さん

「明らかにヒルズ目白坂の駐車場入口を念頭に置いてます」とはおっしゃる通りかと？

目白坂テラスの前面道路は狭く、なんと2項道路部分があるので完成後は１０ｃｍ程度セットバックが必要です。
しかもカーブになっているのでちょっと危ない道路だと言えます。
なので残念ながら僅か５０ｍ程度とは言え双方通行をここまで引っ張ってくるのは難しいでしょうね。

なお道路拡張は計画道路を除けば、２項道路を４ｍに拡張することだけですので
拡張するとすれば、目白坂テラスの敷地を削って拡張するしかないですね？

[944: 匿名さん]

車なんか使わないで、歩くのが一番良い。

[945: 周辺住民さん]

>>943 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。道路台帳見ました。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/library/sosiki_busyo/dokan/tikei/44022.pd...

確かに目白坂テラス以外はセットバックがなされているようですね。

[946: マンション検討中さん]

「地盤軟弱の恐れアリ」
昭和30年代にがけ崩れを起こした地盤上に建つ・・あなたが購入した後でがけ崩れが起きれば、
生活基盤が失われるだけでなく、すべての損害賠償責任も購入者が負担することになります。

と言う反対派住民のHPがどうも気にになり出しました。

現地確認すると確かに昔盛り土して造成されたようですし、擁壁が古いままで少々亀裂らしきものもあります。
しかも東側に隣接する神社側の擁壁は「大谷石」のようです。
そもそも大谷石の擁壁って建築基準法で認められているのですか？

これだけのマンションを建設するには、先ず擁壁をガッチリとコンクリートで構築するのが当然のような
気がしますがどうなんでしょうか？実際に目白新坂はそうしていますよね？

女子高生が犠牲になった「ライオンズグローベル逗子の丘」の崖崩れが思い出されます？

[947: 匿名さん]

まあ、色々な意見がありますよね。明日、富士山が爆発するかもしれないし、どこかの国から東京へミサイルが飛んでくるかもしれません。

[948: 周辺住民さん]

>>946 マンション検討中さん
> がけ崩れを起こした地盤上に建つ

これはありがちな印象操作ですね。マンションの基礎杭は固い地盤に当たるまで深く掘って（数十mの地下。イメージとしては坂の下と同じくらいの標高）建物を支えるので、マンションが建ったからがけ崩れが起きやすくなることはありません。がけ崩れを起こした擁壁は、マンションの建設と関係なく崩れていたはずです。

> これだけのマンションを建設するには、先ず擁壁をガッチリとコンクリートで構築するのが当然のような気がしますがどうなんでしょうか？

デベに聞けばよいと思います。

[949: マンコミュファンさん]

>>945 周辺住民さん

なんで目白坂テラスはセットバックしたかったんだろう。違反じゃないの？

[950: 周辺住民さん]

>>949 マンコミュファンさん
セットバックのルールができる前から擁壁があったでしょうから、これで問題ないのです。本郷あたりだと幅1～2mって結構あって、セットバックしてる家は異様に目立ってる笑

[951: マンション検討中さん]

>948: 周辺住民さん
> がけ崩れを起こした地盤上に建つ
これはあながち印象操作ではありませんね。つまり盛土によって造成された土地だと言うことです。

>がけ崩れを起こした擁壁は、マンションの建設と関係なく崩れていた。
（「ライオンズグローベル逗子の丘」の場合は正確には擁壁の上のマンション敷地内の土の斜面が崩れた）
マンション建設とがけ崩れとの因果関係ではなく、マンションや（戸建て）の住民は敷地にがけ崩れを起こさないように管理する義務があります。

ですので
>あなたが購入した後でがけ崩れが起きれば、生活基盤が失われるだけでなく、すべての損害賠償責任も購入者が負担することになります
これもあながち印象操作とも言えませんよね？

擁壁の整備は大変な費用が掛かります。特に大谷石の擁壁は既存不適格だそうですから寿命はマンション以下でしょう。
これを住民が負担してコンクリートの擁壁に建て替えるなど考えられませんよね？

なおこの件については一応メールで問い合わせ中です。

[952: マンション検討中さん]

>949: マンコミュファンさん
>950: 周辺住民さん
>セットバックのルールができる前から擁壁があったでしょうから、これで問題ない
なんてことはあり得ません。

セットバックとは２項道路を建築基準法に合わせて４ｍに拡張することを言っているのだと思います。
であれば
>目白坂テラスの前面道路は狭く、なんと2項道路部分があるので完成後は１０ｃｍ程度セットバックが必要です。

と言うことで１０ｃｍ程度であれば擁壁を削ってセットバックする必要もないと言うことだと思います。

[953: 周辺住民さん]

セットバックは、作り直す時に対応してください、という運用になっています。本来なら10cmのセットバックが必要でも、擁壁をそのままにするなら削る必要なし、新たに擁壁を作るならセットバックが必となります。

[954: マンション検討中さん]

擁壁については、例えば１０ｍもの高さがあり、長さも何１０メートルもあるような場合、セットバックは実質不可能です。
確かに法を盾に必要ないという業者もいるようですが、目白坂テラスの擁壁にセットバックが必要になれば、当然擁壁を新造してセットバックするのが当然と言えます。

普通の戸建てでセットバックに伴い擁壁を新造した事例です。

[プライバシーを侵害する恐れのある画像のため、削除しました。管理担当]

[955: 周辺住民さん]

擁壁不備？等、気に入らなければ、精神衛生的にもココを見ない方が宜しいですよ。

[956: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[957: マンション検討中さん]

>936: 周辺住民さん
>本日のコンセプトルーム案内会で、予定価格を聞ける予定です。

その後どうなりましたでしょうか？期待しております。

[958: 周辺住民さん]

>>957 マンション検討中さん
希望の部屋タイプ(Kタイプ,114.68㎡,1～3F)の予定価格だけで
且つ、SNS等での公開禁止と言われたので公開できませんが
その価格は予想の範囲内でしたが、階数毎の価格差は割と在りました。
又、この部屋タイプに関しては、1Fは囲まれ感がスゴイと感じました。

[959: マンション検討中さん]

>958: 周辺住民さん
それはどうもありがとうございました。
Kタイプがご希望でしたか。
確かに前は２階建てですので、ぜひ３階で行きたいところですね？
それとせっかくの３方角部屋なのに北側に全く窓が無いのが残念な気がします。
目白新坂のプライバシーを考えての事でしょうが、玄関や洗面室、浴室に明り取りの窓でもあればな
などと思いました。

[960: マンション検討中さん]

音とかはどうでしょうか？
周辺は静かですか？
私が行った時は静かでしたが、色々な方のご意見聞きたいです！

[961: 口コミ知りたいさん]

Kの間取り、凄い良いですよね。

しかし、私はもう少し狭いお部屋で検討ですね。

Kが選択肢なんて、羨ましいです

[962: マンション検討中さん]

擁壁の問題について積水さんから回答をいただきました！

目白坂に沿っている擁壁の中ほどから神舎の北側に掛けて、上から見てL字型の細い土地は目白坂テラスの敷地ではない。
よってその部分にある擁壁はその土地の所有者が管理することとなるので、本マンション建設とは関係しない。
目白坂テラスの敷地に当たる部分の擁壁については整備を行う。

以上資料の図をよく見ると分かります。また現地を見れば仮囲いの外側がその細長い土地だと言うのも分かると思います。

[963: マンション検討中さん]

そうするとマンション住民としては神社側の大谷石の擁壁の心配をしなくても良いと言うことで一安心ですね。
ただ目白坂テラスの東側の敷地（と南側の一部）は地続きで他人の土地と繋がっていると言う、ちょっと複雑な土地ということになりますね。
将来は東側の居室の専用庭ギリギリのところが掘削されると言うことも起こり得ますね？

[964: 匿名さん]

962さん、積水さんにはこちらの掲示板に公表することについての承諾は得ていらっしゃるのですか？
伏せる内容ではないとは思いますが、匿名の掲示板でメールを貼り付けたような形でこのようにやり取りをされているのを見ると、正直微妙な気持ちになりますね。少なくとも私はこのような行為は控えます。

[965: マンション検討中さん]

いつもの方ですね？
当然ですね。
又エントリーしている方なら，得られている情報を分かり易く書いただけですし、実はほんの一部差し支え無い事だけ投稿しています。
何か？

[966: マンション検討中さん]

メールをコピペするような事はしておりません。
私の言葉で書いてあります。
ご近所さん？

[967: 匿名さん]

差し支えないかを判断できるのは書き込む側ではないと思います。親切心でこちらに書き込んでいらっしゃるのかも知れませんが、ご友人宛てのメールならともかく、個人的に知り得た情報はご自身で管理されて購入の検討材料にされたらよろしいかと。

プライバシーも考えずに敷地で撮影をした写真をこちらに掲載されていらっしゃるようですし、今回も書き込む目的で質問されていたようですから、せめて今回は相手がいるのですから積水さんに事前にお伺いを立てることはマナーかなと思いますよ。

ちなみに、前途の写真が削除されているのを先程確認しました。私は削除申請などはしておりません。予めお伝えしておきます。

[968: 周辺住民さん]

>>962 マンション検討中さん の書き込みはセキスイの見解とかではなくただの事実なので、お伺いを立てるようなことではないと思います。誰でも登記簿を取ればわかる情報です。近隣の人が知ってホッとする内容です。

[969: マンション検討中さん]

戸建の擁壁の画像がプライバシーに反すると言うのは，誤解があるようですね。
画像の現場は，建売業者が造成した土地ですが、一種低層の最深部の工事となるため，近隣住民がいわゆる守る会を結成し，町会が仲介して協議を重ねてこのような，擁壁が築造されたと言う事例としての画像です。
この時点ではまだ個人に属していませんし，住所氏名などが特定できるものは，皆無かと思ってあります。
旅行中ですのでとりあえず。

[970: 匿名さん]

>>967 匿名さん

厄介な方ですね。
ここで独自の正義を振りかざしても貴方以外の誰も嬉しくありません。

[971: 匿名さん]

私は近隣の購入予定者ですが、本気で買うつもりならネットの掲示板で情報共有なんかしていないで、プロはいくらでもいますから、自身で判断できないなら第三者に相談されたら良いと思いますよ。お高い買い物でしょうからそれぐらいの手間と費用をかけてしっかり判断されることをお薦めします。
この辺りの住人はマナーやプライバシーに関しては相当厳しい目線をお持ちです。住むと分かるでしょう。

[972: マンション検討中さん]

>964: 匿名さん
>967: 匿名さん

この掲示板は、検討者スレですから、有益な情報を一切含まず、他人の投稿を批判することに特化する書き込みはご遠慮していただくのがマナーかと存じます。

>955: 周辺住民さん
気に入らなければ、精神衛生的にもココを見ない方が宜しいですよ。
と言ってらっしゃる方もおられます。

さて
改めて目白坂テラスの敷地情報について2点に絞りました。
現在公開されている図からも読み取れますが、グランドプラン等もっと分かりやすい図が提示されると思います。

・目白坂に沿った擁壁の中ほどから神社の北側に掛けて、上から見てL字型の細い土地は目白坂テラスの敷地ではない。
・目白坂テラスの敷地に当たる部分の擁壁については整備する。
　2項道路部分があるので、恐らくセットバックもされると思います。

[973: マンション検討中さん]

>967: 匿名さん
>プライバシーも考えずに敷地で撮影をした写真

このコメントについてですが、考えるべきプライバシーとは何を示すのでしょうか？
今後の参考のためにお教え願えますか？

今最大に拡大してチェックして見たのですが、自分では分かりませんでした。

なおこの画像を載せた理由は下記の投稿は誤解を招く恐れがあるので、実例を示すためです。
つまり擁壁上に新築する場合は原則（かなり強い意味で）としてセットバックしなければならない。

>953: 周辺住民さん
セットバックは、作り直す時に対応してください、という運用になっています。本来なら10cmのセットバックが必要でも、擁壁をそのままにするなら削る必要なし、新たに擁壁を作るならセットバックが必となります。

[974: 匿名さん]

972、973さん

御二方に有益だったかどうかは分かりませんが、近隣の私が持ち得ているいくつかの情報についてはこれまでお伝えしてきております。
但し、守秘義務のある内容を含め、その他も発信する情報には責任を持ち細心の注意を払っております。
モラルの基準は人それぞれかも知れませんが、批判に特化した書き込みと言われる筋合いはありません。

写真を削除された理由がご自身で分からず理解されたいのであれば、削除を判断したこちらの掲示板の管理宛てにお尋ねになるのが一番ではないでしょうか。貴方にわざわざお教えする必要も立場にもないと思っております。

まずは、手間を惜しまずにご自身もエントリーされて、新宿へ足をお運びになった方がよろしいのではないですか。その上で何かご心配があるなら、このような掲示板ではなく、専門の第三者に直接ご相談されるのがよろしいかと思います。
都内に所有している不動産の半分は、このような形を取っております。あくまで私の経験上ですが、不動産を購入する際のご参考になればと存じます。長々と失礼いたしました。

[975: 周辺住民さん]

>>973 マンション検討中さん
この記事に書かれていました。
https://fdtl.jp/archives/5164
2007年に出された建築基準法の運用指針では、建物は新築、擁壁はそのままの場合、擁壁はセットバックの対象にならないとのことです。

[976: マンション検討中さん]

>974: 匿名さん
早速ありがとうございました。

＞プライバシーも考えずに敷地で撮影をした写真
と言うことで
削除された理由についてお分かりの様でしたので、ご意見を伺いたかった次第です。

当然エントリーはしております。現地にも何度も足を運んでおります。
エントリーした者に開示されるメルアドを通じて、疑問点を直接積水さんに問い合わせた結果を簡潔に説明したわけです。
検討者スレですから、エントリーされた方に対しての情報としては全く問題はないと思っております。

[977: マンション検討中さん]

>975: 周辺住民さん
このブログ私も見ました！
この業者の主張は少なくとも文京区では成り立ちません。
文京区はいわゆる２項道路の整備には「細街路整備事業」として力を入れています。
ただケースバイケースとも言え、文京区の場合は建築指導課が判断することになります。
物理的にまた実際問題として擁壁をセットバックすることができないなどのケースに対しての緩和指針なようですね？
なので当マンションも擁壁を新しくすることになると思います。詳しくは建築指導課まで。

擁壁のセットバックについては裁判になった事案もありますので、要注意！ですね？

https://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/116-110.pdf

[978: マンション検討中さん]

一方の高台、小日向の擁壁セットバック事例です。
擁壁の改築は大変な費用が掛かりますが、文京区はこの程度は容赦しないようですね？
確かに緩和指針盾に擁壁のセットバックを拒まれたら永久に道路が狭いままになってしまいますからね？
ちなみに費用は建売業者が負担し、売り出し価格に還元されます？

https://www.facebook.com/photo?fbid=7640994915971165&set=pcb.26365...

[979: マンション検討中さん]

同じフェースブックですが
小日向では総地下室付きつまり地上３階地下１階のワンルームマンション反対運動が奏功し
ワンルーム計画跡地の約２４０坪の広大な敷地に、一軒の木造２階建ての豪邸が建設されているようです！
恐るべし文京区民パワー！

住民から言わせるとこうして環境を守って行くんだということでしょうが、確かに環境、景観に優れた豪邸ですね？
これは画期的事案だと思いますが、ここ目白坂テラスの場合も当初案とは比べ物にならない優良マンションが実現したと言えるのではないでしょうか？

https://www.facebook.com/groups/1453576441441096/?multi_permalinks=267...

[980: 匿名さん]

＞＞979 マンション検討中さん
「当初案」ってどんな案だったのですか？