積水ハウス株式会社 東京マンション事業部の東京23区の新築分譲マンション掲示板「グランドメゾン目白坂テラスってどうですか?」についてご紹介しています。
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マンション検討中さん [更新日時] 2024-05-20 21:51:35
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グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL:https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地:東京都文京区関口2丁目1番4(地番)
交通:東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
   東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取:1LDK~3LDK
面積:63.73㎡ ~ 125.60㎡
売主:積水ハウス株式会社
施工会社:東急建設株式会社
管理会社:積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)

よろしくお願いします。

[スレ作成日時]2022-06-09 22:25:53

現在の物件
グランドメゾン目白坂テラス
グランドメゾン目白坂テラス
 
所在地:東京都文京区関口2丁目1番1、1番4(地番)
交通:東京メトロ有楽町線 江戸川橋駅 徒歩5分
総戸数: 43戸

グランドメゾン目白坂テラスってどうですか?

881: 近隣住民 
[2022-09-02 22:24:02]
>>880 マンション検討中さん
几帳面な方はちゃんととってます。正直チェックされないのでとってない方もいらっしゃいます。
882: 名無しさん 
[2022-09-03 05:50:34]
目白坂、規制しないと抜け道になるんだよ。
新坂に比べて信号2つショートカットできるから。
安全と閑静のためには致し方ない。

それにしてもネガさんは次から次へとネタを見つけてくるねぇ。その熱意ほかで使えばいいのにw
883: マンション検討中さん 
[2022-09-03 15:22:53]
現地見学してまいりました!
敷地は広大で奥の目白新坂の建物がかすんで見えます。
東側は結構抜けている感じです。
目白新坂の「紅葉の杜」はFタイプ2つとGタイプの面前ですので借景が楽しめますね。
東側には複数のお寺さんがあるのでお墓ビューとか言われていますが、墓地の規模も小さいし
建物や木々に隠れてお墓自体は見えないかも知れません。
これが目白新坂の場合、東側の住戸は完全お墓ビューとなります。

車寄せがあるのは高級感があってとっても良いですね!
これがなかなか他のマンションにはできないところですので+。
目白新坂にもそれらしきものはありますが、あくまで奥の駐車場の車路ですのでタクシーで入ってもらえるか疑問です。

首都高速は結構近いですね。
普通のクルマが走行するにはそんなでもないとは思いますが、夜間ルーレット族が走ると騒音が相当にキツイと思います。
ルーレット族と言ってもランボルギーニとかの高級スーパーカーも居ましてこれがとんでもない下品な騒音をまき散らすんですね。
まあしょっちゅではないようですのでそれほど気にすることもないかと?




現地見学してまいりました!敷地は広大で奥...
884: 匿名さん 
[2022-09-04 07:12:46]
>>883 マンション検討中さん

5号線はルーレット族に見向きもされません。
まあ暴走の行き帰りに通ることはあるかもですが。
885: マンション検討中さん 
[2022-09-04 14:03:52]
884: 匿名さん
確かに!
ただ5号線はコーナーが多いので普段は流れが悪いくらいなんですが
それだけに走り屋にとっては面白いので意識的に攻めている
つまり排気音も大きくなるって感じですね。
特に江戸川橋のコーナーは相当タイトなので攻めがいがあるようですよ。
 
886: 匿名さん 
[2022-09-04 15:08:10]
ここは奥に長い土地で、目白新坂は横に幅広い土地なんですよね。
お墓は東向きの住戸に隣接しています。視界を遮る建物などはありません。リビングのある南側がお墓と首都高になることを気にされない方は東向きも良いかと思います。
887: マンション検討中さん 
[2022-09-04 17:20:22]
検討しているマンションの建蔽率と容積率を気にしない方は居ないと思いますが、
こういったスレではあまり出て来ませんね?

では目白坂テラスの場合は?
敷地面積約:約4102㎡に対して
建蔽率:約49%
容積率:約140%

建蔽率は最近建築基準法が改正され角地でなくとも70%となったので超余裕を持っているのが分かります。
容積率は指定容積率150%に対して、建蔽率からすると以外にも10%の余裕しかないですね。

では北側の目白新坂では
敷地面積:約3803㎡に対して
建蔽率:約28%
容積率:約180%

こちらは第2種住居地域の指定容積率400%と第一種低層の指定容積率150%が混在していると言え、
建蔽率と共にとんでもなく余裕を持っています。

さてここで面白いのは、
目白坂と目白新坂の合計の敷地面積は反対派HPによると
約7525㎡とあります。
ところが上記の敷地面積を合計するとこの値を約380㎡オーバーしてしまうのです。

何故か?と言うと早い話が目白坂テラスの敷地は目白新坂の敷地に約380㎡越境していることになります。
まあ越境と言うか取られているので、現況の目白新坂の敷地面積は約3423㎡に減少しているようです。

やはりセキスイは南側低層棟用つまり現目白坂テラスの敷地の売却も考慮して、目白新坂の敷地を多めに確保し、
資産価値を上げようとしていたことが伺えます。

目白新坂の削られてしまった敷地は「紅葉の杜」の一部だと思われます。
この辺りは目白新坂の住民の皆様には当然説明されているのでしょうね?

以上寄せ集めデータですので、不正確なところはご容赦お願いいたします。
特に新坂の容積率については信頼性がありません。
888: マンション検討中さん 
[2022-09-04 19:44:07]
>886: 匿名さん
東側のお墓は結構広いですね!
ただ目白新坂は駐車場がピッタリ隣接しているのですが、
当目白坂テラスに隣接しているのは神社なので、お墓には隣接してはいないようですね?

また、お寺さんの木々も結構大きいので、「紅葉の杜」の樹木がもっと成長したりすると
東側でもお墓ビューにならない住戸が存在する可能性もあります!
スカイツリーは東側からは良く見えると思いますが、住戸によってはちょっと下側が
切れてしまうこともあるかも知れません。

あと首都高で暴走族が走ると相当煩いですが、窓を閉めた時にどれだけ聞こえるのか?
確認が必要かと思います。

お墓ビューや眺望の問題はドローンを飛ばして貰って確認できるように要望してみたい
と思います。
889: マンション検討中さん 
[2022-09-04 20:27:23]
>882: 名無しさん
「安全と閑静」の為ための規制についてだったら「不便だ」と言っても「ネガさんのネタ」ではないような気がしますがね?
それとネガ退治みたいな投稿をする方ってどのようなお立場の方なのでしょうか?
エントリーしてマジ競争率下げようと思ったらネガ歓迎のハズだし?

さてこのスクールゾーン規制などに伴う「歩行者専用道路」の時間規制は大変厳格な
規制なんですが、ゾーン内の皆さんでも結構甘く考えている方が多いと思います。
なので警察に通行許可申請までしている方はごく少数かと?

近年道路交通法が改定され、歩行者専用道路に故意に侵入して人身事故を起こした
場合には、いわゆる「危険運転致死傷罪」が適用されるようになりました。
この「危険運転致死傷罪」が適用されるハードルはとてつもなく高いのにです。

いろいろあってこの目白坂テラスを抜け道に使用するクルマは相当減ったように
思います。
椿山荘もこの目白坂は歩行時に、タクシーの場合は目白新坂を利用するように
案内しています。

さらに目白坂には入口近くにスピードを落とさせるハンプが設けられていますし
そもそも速度規制は20kmに制限されているのです。
なので交差点の信号一つショートカットするくらいでは時間短縮にはならず
抜け道の意味がないですからね?

それやこれやで目白坂には不便ではありますが「安全と閑静」が保証されている
ことは確かなようですね!
891: 管理担当 
[2022-09-05 08:22:38]
[No.890と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
892: 匿名さん 
[2022-09-06 18:25:35]
家の南側正面にお墓と神社、高速道路は気分的に良くないので我が家は遠慮します。
目白新坂の方は、東寄りの住戸でバルコニーから斜め下の方向を覗き込めば見える程度のようですから、立地も抜群なのでこちらを気長に待とうと思います。
893: マンション検討中さん 
[2022-09-06 22:46:49]
3,東側は眼下に緑地帯を望む
  高台ならではの眺望

って言うのがキャッチフレーズになってますよ?
緑地帯ならぬ墓地帯だったらとんでもない誇大広告ですよね?
894: 匿名さん 
[2022-09-06 23:08:27]
緑地帯とはお墓込みです。
リビング側にお墓やら高速は樹木があったとしても陰気な感じがして私は嫌ですね。
895: 匿名さん 
[2022-09-07 07:05:22]
標高差がありますからリビングで座っていて墓地ビューはないでしょう。
バルコニーに出ればわかりませんけど。
それよりこの都心の高台で日当たりと眺望がほぼ永久保証のメリットのほうが大きいかと。丸ノ内方面やスカイツリーまで見える低層マンションってめったにありません。
896: 匿名さん 
[2022-09-07 09:11:47]
タワマン上層階で「サイコーの眺望!」なんて浮かれている輩より、こちらのマンションの眺望に価値を見出す人の方がよほど健全。
897: eマンションさん 
[2022-09-07 15:46:53]
>>880 マンション検討中さん

住民に対して通行許可がでるのではありません。クこの通りに面した車庫で、車庫証明がある車に対して許可が出るのです。マンションの駐車場を借りた車以外は通れません。住民はタクシーを坂の下か椿山荘で降りて、あとは歩くことになります

898: 名無しさん 
[2022-09-07 16:01:08]
西無期の部屋は隣のアパート近接、東の2、3階は墓地一望プラス首都高の車の流れごよく見えるし窓開けるとうるさいかも。南は向かいのヒルズの外廊下からリビング丸見えかな。南向きはベランダの真下にゴミ収集車がとまり、そこ回収日はそこにゴミ置き場からゴミが移動
899: マンション検討中さん 
[2022-09-07 16:51:05]
>897: eマンションさん 
はい当然です。その趣旨で話したつもりです。
要はゾーン内の住民であっても、時間規制内に自分の車を出し入れしたければ通行許可が必要と言うことですね。
規制時間内はタクシーはダメでも住民のクルマであれば通れると言うように誤解をしている方が居られるようですので。
900: マンション検討中さん 
[2022-09-07 17:13:28]
家の南側正面とは誤解があるようですね。
東側リビングの正面とは言えると思いますが。
お墓に関しては目白新坂と同じで、バルコニーから下を見なければ見えないと思います。
1階の場合は専用庭に立ってみても見えないと思います。

それと目白新坂の場合は平置き駐車場がお墓に囲まれる形になっていて、
崖下(紅葉の杜下)と言うこともあり、夜は暗くて怖いですよ?

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