グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[861: マンション検討中さん]

>859: マンコミュファンさん
なっていません。か？
ちょっと長いスレですけど読めば出てくるハズですけど？

そもそも当初案は低層棟つまり目白坂テラスは地上4階地下４階だったらしいですよ？

マンション検討中の方だったら４階建てか３階建てかは興味あるのではないですかね？

それと当初案が劣悪だったために近隣住民の反対運動も凄かったらしいですが、現在の３階建てであれば
近隣住民や裏の目白新坂の住民も反対する理由がないですから、安心して検討できるということですね！

[862: マンション検討中さん]

>860: 匿名さん
文京区のマンションは大体検討してますね。

匿名さんもですか？

[863: 匿名さん]

まだ販売まで一月半以上あるのに随分コメントがついてますね。それだけ色々な意味で注目度の高い物件かと。正直厳しい意見も多いですが、販売開始するとサクッと売れてしまう気もしますね。

[864: マンション検討中さん]

http://www.mejirozaka.com/message.htm

反対派住民のHPがいまだ存在するようです！
いまや反対理由は無いハズですからいい加減に閉鎖したらどうなんでしょうかね？

[865: 通りがかりさん]

>>864 マンション検討中さん
こんなHPがあったのですね。共有ありがとうございます。
景観と住環境を考える全国ネットワークや同じ事業体と戦っている「テレビ朝日通り地域の住環境を守る会」とも連携して反対運動の対象になっており…
という記載でテレ朝通りの方は色々聞いてましたが、こういう繋がりは初めて知りました。
確かに少数の印象は受けますが…一部の人が過激に動かないことを祈ります。

[866: 匿名さん]

文京区はこういうのいるから嫌なんだよね
ルサンクとか誰も幸せになってないじゃん

[867: 匿名さん]

>>864 マンション検討中さん

存在してるけど2017.06.30を最後に更新が止まってるね。
嫌がらせのために残してるのか、反対住民はご高齢が多かったから今はもう（略

[868: 周辺住民さん]

>>864 マンション検討中さん
わざわざ独自ドメイン笑。言いたいことを言うためだけのページですからね。反対運動があるという前提を知らない人からみればちんぷんかんぷんの（国語力的に支離滅裂の）内容で、どうでもいいって感じです。

[869: マンション検討中さん]

>865: 通りがかりさん
どういたしまして。
このHPには相当過激な表現があり、建築基準法関連の難解な主張がされていますので
ちょっとビックリですね！
しかしながら当目白坂テラスが着工された今となっては全てが終わったことのようです。
ですので今後反対派住民の過激な動きについては全然心配されることはないでしょう。

[870: マンション検討中さん]

>867: 匿名さん　
>868: 周辺住民さん
確かに
説明内容が不完全だった説明会(2017.06.30)
（仮称）グランドメゾン関口計画説明会、会場満席
　　とありますね。
反対派住民は最後まで反対していたようですが、グランメゾン目白新坂が完工した段階で反対理由はほぼ消滅していたのではないでしょうか？
そして今回の目白坂テラスが着工されたわけですから、少なくとも営業妨害的な過激な表現は削除すべきと思います。

それにしてもHPを見ると近隣住民のパワーはハンパないことも事実なようです。
文京区住民パワーがこのグランドメゾン目白新坂と目白坂テラスの２つ優良マンションを生んだとも言えるのではないか？などと思ったりしています。

なにしろこの目白坂テラスの当初案は地上４階地下４階！と言う酷さだったのですから。

[871: 匿名さん]

新坂と目白坂は全然別のマンションなんだから、もういいよ。
過去の経緯をごちゃごちゃ言ってる人ってヒマなんだね。

[872: 管理担当]

[有益な情報を含まない内容のため、削除しました。管理担当]

[873: 名無しさん]

ここ、自家用車以外の車で帰宅するのは困難な場所ですよ。
交通規制確認してください。
タクシーで音羽や江戸川橋からマンションまで帰れるのは日中のみ。通学時間帯は入れません。
目白駅の方から帰ってきた場合は椿山荘あたりで下車するしかありません。
駐車場も個数の割に少なく、マンション内で借りられなければ
近隣にももう空きはありません。

[874: eマンションさん]

>>873 名無しさん
ご指摘の通り交通規制ありまよね。椿山荘にタクシーで行く時も時間帯で入れないので目白新坂から回ります。
以前タクシーがあればということを書きましたが、
駐車場優先権ある部屋を確保できるぐらいの余力がある人には刺さる感じですね。

[875: マンション検討中さん]

そうすると本当は二つくっつけて開発したかったんだろうな…と改めて思います。たらればですが。

[876: マンション検討中さん]

スクールゾーンの時間規制はタクシーだけではなく自家用車にもとっても不便ですね。
土日を除く
７：３０～９：
１３：～１５：

夜間早朝
２２：～５：

の時間帯は通行禁止です

この通行規制が厄介なのはスクールゾーン内に住む住民にも分け隔てなく適用されることです。
なので通勤などで通行したい場合は大塚警察に通行許可を申請しなければなりません。
特に夜間早朝の規制は文京区でも大変珍しいのではないでしょうか？
騒音防止の観点から近隣住民が夜間に通行規制することを要望したのかもしれませんが、
夜１０時以降に帰宅するのに通行許可が必要とは、自分で自分の首を絞めるような不便なことになっしまっています。

それと一方通行なので方向によっては、出入りするのに信号のないところでの右折をしなければならないこと。
目白通りは結構通行量が多いですから、なかなか右折できず歩行者用信号機が青になるまで待たないといけない場合もあるかもしれませんね。

[877: マンション検討中さん]

>875: マンション検討中さん
これはおっしゃる通りですね！
前にも書きましたが、この目白坂テラス部分の当初案は、地上４階地下４階でした。
そもそも建蔽率も高いし、現在の地上３階地下１階とは駐車場部分を除いた居住部分で
４階分！も違いますから部屋数はエライ違いですものね。

セキスイはなぜ建築確認まで取ったこの案で建築せずに、１０年もの歳月を経て現在のまともなマンションを
建設したのかは謎ですね？

[878: マンション検討中さん]

>871: 匿名さん
>872: 匿名さん
>新坂と目白坂は全然別のマンションなんだから、もうええわ！
ってことはもうまともに検討されていないことがバレバレですね？
そもそもエントリーされていますか？

いや失礼いたしました。
目白新坂スレでは、当目白坂テラス部分の敷地は、セキスイが売却すると言う話がまことしやかに伝えられていました。
結構いい加減な話で知ったぶりする人がいたんですね？
確かに目白新坂の南側にに目白坂テラスを建設しようとすると、北側の目白新坂の住民に反対運動を起こされるリスクがあるので他のデベに振ってしまう方がラクですからね？

この２つのマンションが別のデベであれば確かに全然別のマンションなんですが、実は同じデベである。
つまりこの２つのマンションは敷地を共有していると言って良いほどの一蓮托生の存在なんですよ！
なので目白新坂と目白坂テラスの住民もお互いの建設計画を把握しておいて当然なのですね？

[879: 匿名さん]

>>876 近隣住民
住所があれば通行許可書は大塚警察で手続きすればすぐにとれますよ。

[880: マンション検討中さん]

>879: 匿名さん
ゾーン内の住民は皆さん通行許可を取っているのですか？

[881: 近隣住民]

>>880 マンション検討中さん
几帳面な方はちゃんととってます。正直チェックされないのでとってない方もいらっしゃいます。

[882: 名無しさん]

目白坂、規制しないと抜け道になるんだよ。
新坂に比べて信号２つショートカットできるから。
安全と閑静のためには致し方ない。

それにしてもネガさんは次から次へとネタを見つけてくるねぇ。その熱意ほかで使えばいいのにw

[883: マンション検討中さん]

現地見学してまいりました！
敷地は広大で奥の目白新坂の建物がかすんで見えます。
東側は結構抜けている感じです。
目白新坂の「紅葉の杜」はFタイプ２つとGタイプの面前ですので借景が楽しめますね。
東側には複数のお寺さんがあるのでお墓ビューとか言われていますが、墓地の規模も小さいし
建物や木々に隠れてお墓自体は見えないかも知れません。
これが目白新坂の場合、東側の住戸は完全お墓ビューとなります。

車寄せがあるのは高級感があってとっても良いですね！
これがなかなか他のマンションにはできないところですので＋。
目白新坂にもそれらしきものはありますが、あくまで奥の駐車場の車路ですのでタクシーで入ってもらえるか疑問です。

首都高速は結構近いですね。
普通のクルマが走行するにはそんなでもないとは思いますが、夜間ルーレット族が走ると騒音が相当にキツイと思います。
ルーレット族と言ってもランボルギーニとかの高級スーパーカーも居ましてこれがとんでもない下品な騒音をまき散らすんですね。
まあしょっちゅではないようですのでそれほど気にすることもないかと？

[884: 匿名さん]

>>883 マンション検討中さん

5号線はルーレット族に見向きもされません。
まあ暴走の行き帰りに通ることはあるかもですが。

[885: マンション検討中さん]

884: 匿名さん
確かに！
ただ5号線はコーナーが多いので普段は流れが悪いくらいなんですが
それだけに走り屋にとっては面白いので意識的に攻めている
つまり排気音も大きくなるって感じですね。
特に江戸川橋のコーナーは相当タイトなので攻めがいがあるようですよ。
　

[886: 匿名さん]

ここは奥に長い土地で、目白新坂は横に幅広い土地なんですよね。
お墓は東向きの住戸に隣接しています。視界を遮る建物などはありません。リビングのある南側がお墓と首都高になることを気にされない方は東向きも良いかと思います。

[887: マンション検討中さん]

検討しているマンションの建蔽率と容積率を気にしない方は居ないと思いますが、
こういったスレではあまり出て来ませんね？

では目白坂テラスの場合は？
敷地面積約：約４１０２㎡に対して
建蔽率：約４９％
容積率：約１４０％

建蔽率は最近建築基準法が改正され角地でなくとも７０％となったので超余裕を持っているのが分かります。
容積率は指定容積率１５０％に対して、建蔽率からすると以外にも１０％の余裕しかないですね。

では北側の目白新坂では
敷地面積：約３８０３㎡に対して
建蔽率：約２８％
容積率：約１８０％

こちらは第2種住居地域の指定容積率４００％と第一種低層の指定容積率１５０％が混在していると言え、
建蔽率と共にとんでもなく余裕を持っています。

さてここで面白いのは、
目白坂と目白新坂の合計の敷地面積は反対派HPによると
約７５２５㎡とあります。
ところが上記の敷地面積を合計するとこの値を約３８０㎡オーバーしてしまうのです。

何故か？と言うと早い話が目白坂テラスの敷地は目白新坂の敷地に約３８０㎡越境していることになります。
まあ越境と言うか取られているので、現況の目白新坂の敷地面積は約３４２３㎡に減少しているようです。

やはりセキスイは南側低層棟用つまり現目白坂テラスの敷地の売却も考慮して、目白新坂の敷地を多めに確保し、
資産価値を上げようとしていたことが伺えます。

目白新坂の削られてしまった敷地は「紅葉の杜」の一部だと思われます。
この辺りは目白新坂の住民の皆様には当然説明されているのでしょうね？

以上寄せ集めデータですので、不正確なところはご容赦お願いいたします。
特に新坂の容積率については信頼性がありません。

[888: マンション検討中さん]

>886: 匿名さん
東側のお墓は結構広いですね！
ただ目白新坂は駐車場がピッタリ隣接しているのですが、
当目白坂テラスに隣接しているのは神社なので、お墓には隣接してはいないようですね？

また、お寺さんの木々も結構大きいので、「紅葉の杜」の樹木がもっと成長したりすると
東側でもお墓ビューにならない住戸が存在する可能性もあります！
スカイツリーは東側からは良く見えると思いますが、住戸によってはちょっと下側が
切れてしまうこともあるかも知れません。

あと首都高で暴走族が走ると相当煩いですが、窓を閉めた時にどれだけ聞こえるのか？
確認が必要かと思います。

お墓ビューや眺望の問題はドローンを飛ばして貰って確認できるように要望してみたい
と思います。

[889: マンション検討中さん]

>882: 名無しさん
「安全と閑静」の為ための規制についてだったら「不便だ」と言っても「ネガさんのネタ」ではないような気がしますがね？
それとネガ退治みたいな投稿をする方ってどのようなお立場の方なのでしょうか？
エントリーしてマジ競争率下げようと思ったらネガ歓迎のハズだし？

さてこのスクールゾーン規制などに伴う「歩行者専用道路」の時間規制は大変厳格な
規制なんですが、ゾーン内の皆さんでも結構甘く考えている方が多いと思います。
なので警察に通行許可申請までしている方はごく少数かと？

近年道路交通法が改定され、歩行者専用道路に故意に侵入して人身事故を起こした
場合には、いわゆる「危険運転致死傷罪」が適用されるようになりました。
この「危険運転致死傷罪」が適用されるハードルはとてつもなく高いのにです。

いろいろあってこの目白坂テラスを抜け道に使用するクルマは相当減ったように
思います。
椿山荘もこの目白坂は歩行時に、タクシーの場合は目白新坂を利用するように
案内しています。

さらに目白坂には入口近くにスピードを落とさせるハンプが設けられていますし
そもそも速度規制は２０ｋｍに制限されているのです。
なので交差点の信号一つショートカットするくらいでは時間短縮にはならず
抜け道の意味がないですからね？

それやこれやで目白坂には不便ではありますが「安全と閑静」が保証されている
ことは確かなようですね！

[891: 管理担当]

[No.890と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[892: 匿名さん]

家の南側正面にお墓と神社、高速道路は気分的に良くないので我が家は遠慮します。
目白新坂の方は、東寄りの住戸でバルコニーから斜め下の方向を覗き込めば見える程度のようですから、立地も抜群なのでこちらを気長に待とうと思います。

[893: マンション検討中さん]

３，東側は眼下に緑地帯を望む
　　高台ならではの眺望

って言うのがキャッチフレーズになってますよ？
緑地帯ならぬ墓地帯だったらとんでもない誇大広告ですよね？

[894: 匿名さん]

緑地帯とはお墓込みです。
リビング側にお墓やら高速は樹木があったとしても陰気な感じがして私は嫌ですね。

[895: 匿名さん]

標高差がありますからリビングで座っていて墓地ビューはないでしょう。
バルコニーに出ればわかりませんけど。
それよりこの都心の高台で日当たりと眺望がほぼ永久保証のメリットのほうが大きいかと。丸ノ内方面やスカイツリーまで見える低層マンションってめったにありません。

[896: 匿名さん]

タワマン上層階で「サイコーの眺望！」なんて浮かれている輩より、こちらのマンションの眺望に価値を見出す人の方がよほど健全。

[897: eマンションさん]

>>880 マンション検討中さん

住民に対して通行許可がでるのではありません。クこの通りに面した車庫で、車庫証明がある車に対して許可が出るのです。マンションの駐車場を借りた車以外は通れません。住民はタクシーを坂の下か椿山荘で降りて、あとは歩くことになります

[898: 名無しさん]

西無期の部屋は隣のアパート近接、東の2、３階は墓地一望プラス首都高の車の流れごよく見えるし窓開けるとうるさいかも。南は向かいのヒルズの外廊下からリビング丸見えかな。南向きはベランダの真下にゴミ収集車がとまり、そこ回収日はそこにゴミ置き場からゴミが移動

[899: マンション検討中さん]

>897: eマンションさん　
はい当然です。その趣旨で話したつもりです。
要はゾーン内の住民であっても、時間規制内に自分の車を出し入れしたければ通行許可が必要と言うことですね。
規制時間内はタクシーはダメでも住民のクルマであれば通れると言うように誤解をしている方が居られるようですので。

[900: マンション検討中さん]

家の南側正面とは誤解があるようですね。
東側リビングの正面とは言えると思いますが。
お墓に関しては目白新坂と同じで、バルコニーから下を見なければ見えないと思います。
1階の場合は専用庭に立ってみても見えないと思います。

それと目白新坂の場合は平置き駐車場がお墓に囲まれる形になっていて、
崖下（紅葉の杜下）と言うこともあり、夜は暗くて怖いですよ？

[901: 周辺住民さん]

うちも大通りから100mくらいにあり騒音は感じています。

この物件だと首都高の音は「シャーッ」といった感じ走行音になりそうで、確かに耳につくでしょうが極端にうるさくはないと思います。窓を閉めればほぼ聞こえなくなるはずです。

ちなみに、うちの近くの大通りは坂道なので、トラックやバスだと「ゴゴゴゴーッ」といった感じの騒音になります。上りはエンジンが苦しそう、下りもエンジンブレーキが活躍している騒音です。

[902: 評判気になるさん]

892ですが、ご指摘ありがとうございます。東向きはリビング正面の間違いでした。
ただ、見えるか見えないかというより、部屋のすぐ傍に墓地や神社のある土地は遠慮します。実際蚊も多く、法要などの音も聞こえますし、お線香の香りは嫌いじゃないんですけど笑。それより、高速道路からの走行音や埃の混じった空気がリビングに流れてくるのは毎日のことなので必ず後悔すると思いました。
親族が目白新坂にいて良く訪ねるのですが、平置きの駐車場は一部お墓に面していますが、夜が暗くて怖い・・？？現地を詳しくご存じない方でしょうか。

現在の住まいからは皇居の緑が望めますが、抜けの眺望は数年で飽きます。それよりも、植栽が豊富で樹木の成長が目に入る方が楽しいことが分かりましたので、住み替え先をゆっくり探しています。

[903: 匿名さん]

↑失礼しました、評判気になるさん、が選択されていました。

[904: 匿名さん]

>>902 評判気になるさん
「植栽が豊富で樹木の成長が目に入る」というマンションに私は住んでいるけれど、たしかに自然の風景は毎日見て飽きることがない。ただし問題なのは、そういうロケーションのマンションは、新築はもちろん、中古でもめったに売りに出ないこと。検討を祈る。

[905: マンション検討中さん]

>902:匿名さん
それは失礼しました！
駐車場には中にまでは入っていないのですが、奥まっていてお墓に囲まれている
と思うとちょっと怖そうと思った次第です。

目白新坂はこの駐車場部分と紅葉の杜部分の広大な一種の空地がありますので、
恐らく現在の建蔽率は３１％程度だと思われます。
また容積率にも超余裕がありますので、将来の建て替えを考えると断然有利です。
都心に限らずここまで余裕で建てているマンションはあり得ませんね。

目白坂テラス側としては将来「紅葉の杜」部分に建物が建つかもしれないと言う
リスクもあると言うことでしょうね？

[906: 匿名さん]

目白新坂情報、興味ないです。
目白坂テラス情報をください。

[907: 名無しさん]

>>902 評判気になるさん

ここで言うだけなら何とでも書けますからね。
神社が嫌、寺が嫌、高速が嫌。
そんなこと言ってたら山手線内側に住めませんよ。
どうぞ「皇居の緑が望める部屋(笑)」を大切になさってくださいませ。

[908: 匿名さん]

皇居も宮中祭祀の場だから神社みたいなものだが...

とはいえ首都高はそろそろ地面の下に埋めるべきだと思う。六本木交差点あたりがグレートな環境だと思うのは山出しの芋だけだろう。