グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[81: 検討者]

由緒正しい地歴を持つ立地なんでしょうが、一般的には今は低地の駅近マンションの方が人気ありそう。ただ、こちらは地元界隈のお金持ちに底堅いニーズがありそうです。

[82: 匿名さん]

サンウッド目白台が56m2、8千万円で売りに出ている。そこから考えると、ここの平均価格がm2あたり200万円には届くことはないと思うんだけどなぁ。ただし、ここは低層マンションとしての特別感で人気が集中する可能性もあり、どのレベルでデベが値付けしてくるのか読みづらい。

[83: マンション検討中さん]

私目白新坂を買って既に売却済みの物です。本当は賃貸するつもりでしたが、
コロナで会社の業績が悪いので益出しをしました。
こちらの方は、低層ですが、この地にふさわしくなく高級の割には駐車場が少なすぎると思います。電車で通勤するのに、急坂往復しろとの事ですよね。
雪の日なんて上り下り不可能になる可能性ありますね。
1階住戸も多く、神田川も近いし虫とか多そうですね～。

[84: 匿名さん]

確かに駐車場は台数が少なすぎますね。去年雪が降ったときは沿道のお寺や神社の方々がきれいに除雪されてましたね。一階のテラスつきはお好きな方もいらっしゃるでしょうね。

[85: 匿名さん]

港区なんかだと車にこだわる人は今後も多いでしょうけれども、それ以外の区では車を持つ人は減る一方なので、駐車場の数はあまり関係ないように思いますが、いかがでしょう？　ちなみに私は都心部で複数のマンションを所有しており、いずれも駐車場に空きがあります。管理組合にとって頭痛の種になっています。

[86: 評判気になるさん]

>>83 マンション検討中さん
まだ売却事例が少ないようですが、そんなこと書いて大丈夫？

[87: マンション検討中さん]

別にばれて困る事はありません。

[88: 匿名さん]

目白新坂の方は竣工から一年足らずで売却された方はあまりいませんので、83さんは余程のご事情か投資であれば北向き一階の小ぶりで唯一お手頃だったお部屋を買われたのでしょう。

神田川からはずいぶんと距離があり、そちらからの影響は全くありません。目白坂で気になるとしましたら、お寺と神社、お墓、高速、そして一方通行の急坂でしょうか。検討される方は急勾配の坂道が実際どんなものかを、真夏と雪の日にご自身で確認される事をおすすめします。

[89: 周辺住民さん]

めったにありませんが、雪の日の朝ですと目白坂はたしかに滑りやすいので、私は目白新坂を使うようにしています。こちらのマンションに住む方は、少し遠回りになりますが新坂を使う手もありますよ。

[90: 検討者]

>>89 周辺住民さん
いちいち不便なんですね。唯一無二というほどの立地でもないし、墓や神社も近いし、値段しだいですかね。

[91: 周辺住民さん]

ここに限らず、山手線内で高級感ある住宅街は見晴らしの良いところが多いので、坂を登ったところになってしまいますよね。また、大きなスーパーマーケット等もありません。したがって本質的に不便です。そういう場所を好きな方、嫌いな方、いろいろおられると思います。

[92: 匿名さん]

>>88 匿名さん
ちょっと話題になった中古ですね
チャレンジ価格から大幅に値下がった部屋

[93: マンション検討中さん]

どの部屋かわかりませんが、うちのは135％で売れました。

[94: マンション掲示板さん]

いちいち余計なことをいう人なのですね。

[95: マンション検討中さん]

いえそれほどでも。畏れ入ます。

[96: 匿名さん]

納税おつかれさまでした

[97: マンション検討中さん]

自己居住なら3000万まで無税だからいいですよね～。
会社は会社で経費でいろいろ落ちるのでいいですが。

[98: 検討者]

>>97 マンション検討中さん
おめでとうございます。

[99: マンション検討中さん]

ありがとう御座います。
抽選で外れたのですが、辞退されてうちにまわってきました。
こちらの方が時期が違うのはもちろんですが、キャピタルゲインを出すのは
難しいかなと考えております。
1階は防犯リスクや湿気の問題もあり不人気なので避けたいところですが、
値段次第です。

[100: 検討者]

>>99 マンション検討中さん
いくらで出てくるかてすね。ちなみに新坂の方は眺望や日あたりの影響なし、でしょうか？

[101: 匿名さん]

>>77 匿名さん
なるほど。貴重な情報ありがとうございます。車は諦めた方が良さそうですね。

[102: 検討者]

雪が降ったらFRは登れないのでは？

[103: 通りがかりさん]

>>101 匿名さん

先日車で行ってみたんですが、ただでさえ狭い道の両サイドに車よけのポールの様なものが点在していました。

新坂を買えなかったのでとても魅力を感じていますが、車通勤をしている為、外にわざわざ駐車場を借りてまで買うかどうかと悩みどころです。

[104: マンション検討中さん]

ここは昔は雑木林でたぬきが住んでいたんでしたっけ。そのためか目白新坂の方を建設する際は周辺住民の反対も強く難航したとか。その辺はもう大丈夫なんですかね。

付近は大きな公園もあり子育て世帯にはたまらないですね。
音羽児童遊園のじゃぶじゃぶ池や江戸川公園で毎週遊べます。

[105: マンション検討中さん]

>>1
00 検討者さん

目白新坂の南側は5階くらいまでは眺望は影響あったかと思います。
その分を価格考慮された値付け設定でしたけどね。
日照は日が高い時期や時間は3階とかかな！？

[106: マンション検討中さん]

江戸川公園はホームレスも多いので、夜は気をつけた方がいいですよ…。少なくとも女性が一人で歩くのはやばい。何かあっても周りは民家の入口もないし神田川だけだし、助けも呼べない。

同様に、目白坂も大通りから入ると一気に狭く暗くなるから夜は歩くのが怖いんだよな…

[107: 匿名さん]

>>106 マンション検討中さん
江戸川公園ってそんなにホームレスいたっけ、たまによる散歩するけどぱっと見そんな風には見えないけど

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん
ガセだよ。

[109: 匿名さん]

>>105 マンション検討中さん
詳しくは言えませんが、どの階も心配ありませんよ。日照ついても影響はありません。

[110: 匿名さん]

>>105 マンション検討中さん
詳しくは言えませんが、どの階も心配ありませんよ。日照についても影響はありません。

[111: 匿名さん]

GM目白新坂は売り出し時の説明だと5階以下は眺望が遮られると聞いた記憶があるので、中古で買うなら6階以上がおすすめだと思います。その分、お高いと思いますが。

[112: 匿名さん]

>>106 さん
どちらにお住まいか知りませんが、ホームレスはいませんよ。時々夜にもウォーキングをしていますが、交番も近く、しかも目白坂沿いはほぼ民家ですし、街灯も明るく、どこが怖いのか不思議です。

[113: 匿名さん]

>>111 匿名さん
販売時は6階が一番中途半端と言われていて倍率も低く、7階は天井が低いなど色々あり、住んでみると結局最上階以外はどこも同じです。ただ、お墓ビューの東寄りとコンパクトな北向きの1階については好みが分かれますね。

[114: 匿名さん]

>>113 匿名さん
5階より下は眺望が遮られませんか？抜けるなら全く問題ないのですが。

[115: 匿名さん]

>>114 匿名さん
マンションが建つのですから抜けるわけがありません。新坂にお住まいなら詳細分かると思いますが、中古を待っていらっしゃるのですか？

[116: 匿名さん]

114さん、ここは目白坂の掲示板です。
目白新坂への質問でしたら該当の掲示板へ行かれた方がよろしいですよ。

[117: マンション検討中さん]

目白新坂の住人には新しく建つここの立面図などが提供されているので、
どの階がだめとか歴然で皆わかっています。

[118: 匿名さん]

目白新坂の住人ですが、
どの階もだめはありませんよ。
これ以上は機密情報になりますので控えますね。

[119: 検討者]

>>118 匿名さん
そのうちMRに行けばわかるよね。

[120: マンション検討中さん]

敷地の位置も高い南側に建物が建つんだから、眺望に影響がないわけがない。
目白新坂に影響あっても販売時に価格は考慮されていましたし、
この物件には関係ない話ですけど。

[121: 評判気になるさん]

ここは二棟でひとつの考え方で計画されているので、新坂との離隔はかなり贅沢に取られると聞いています。他社でしたらお見合いもあったかもしれませんが、同じ積水の設計ですから見事な完成度に仕上がるでしょう。都心によくある普通のマンションの方がよっぱど近隣の建物とは近いと思います。
近隣に住んでいますが、間違いなくこの二棟が地域一番になるでしょうね。個人的には新坂が好みなので1階以外であればどこでも欲しいです…。

[122: 匿名さん]

>>120 マンション検討中さん
グランドレベルが重要で、その点は南側の方が若干低いくらいなんですよね。
販売時は不確定要素になるのでかなり考慮されていましたが、今思えば眺望については結果大した問題にはならない計画になりました。
前の方も書かれていましたが、積水さんは良心的な会社だと思いました。
まあ、新坂のお話はこれくらいにしましょうか。気になるのは目白坂の価格です。

[123: 検討者]

>>122 匿名さん
個人的には好きな雰囲気ですが、あの急阪が高齢者には嫌がられそうな感じがします。

[124: マンション検討中さん]

できなかったんだろうけど、新坂と同じ敷地で別棟（または1棟で）だったとしても入口を新坂側にも設けられていればよかったのにね。

[125: 匿名さん]

新坂からこっちに住み替えたい人も多いのかな...

[126: マンション検討中さん]

新坂は狭い70㎡台の部屋ばかりだからね。

[127: 名無しさん]

>>124 マンション検討中さん
本当にそうですよね。それで道路の問題解決しますし

[128: 匿名さん]

>>124 マンション検討中さん
新坂側から、アクセス可能なエレベーターとかあれば最高ですよね。

[129: 匿名さん]

>>124 マンション検討中さん

入居後に管理組合同士で話し合って通行地役権設定したら？
新坂の子どもたちが小学校に通うのにもプラスだろうし。

[130: 匿名さん]

新坂の方が圧倒的に利便性が高いので、
わざわざそうするメリットが新坂側にはないですね。

[131: 匿名さん]

>>130 匿名さん
新坂側としては、テンダーラビング保育園関口と関口台小学校に通いやすくなります。
また、新坂と目白坂の親睦が深まります。

[132: 匿名さん]

若いご家族ばかりではないので、、
お気持ち有り難いですが、親睦なども必要ありません。

[133: 匿名さん]

いざ震災、とかの事態を考えると、親睦も大切だぞ。

[134: 匿名さん]

このスレ、新坂の方の住民ばかり？

[135: 匿名さん]

>>134 匿名さん

なんだかそうみたいね。
あとは新坂買えなかった脳内住民と。

[136: 匿名さん]

土地柄地元の方が多いのは当然です。
購入されている多くも近隣や所縁のある方ですから。
目白新坂の方は簡単に手放すわけないと思いますので、買い増しはあっても住み替えというのはほぼないでしょうね。

[137: 匿名さん]

外観気になる。「ヴェレーナ練馬ぬくいの森」が近いのかな

[138: 匿名さん]

>>137 匿名さん

正解に近し！

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[139: 匿名さん]

>>138 匿名さん
教えて頂き参考になります。価格以外は期待して待ちたいと思います

[140: 匿名さん]

申し訳ないですが全然違いますよ。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[141: 検討者]

>>140 匿名さん
新坂に配っているなら、大した「機密」ではありませんよ。

[142: 匿名さん]

最初に外観見せないパターンって、がっかり多くて心配

[143: マンション検討中さん]

機密ってネタかよ。

[144: 匿名さん]

首都高の防音壁、もうちょっと延長されませんかね。
現状だとけっこう聞こえそうな気がします。

[145: 匿名さん]

この物件は高速から少し離れているし、それに加えてこれからEVが主流になるので、あまり気にしなくて良いと思うよ。

[146: 匿名さん]

>>144 匿名さん
この写真だと近く見えるけど実際は神田川の真上なので無問題。

[147: マンション検討中さん]

新坂の上層階はロードノイズが結構聞こえますよね。窓を開けた状態だと。

[148: 匿名さん]

>>144 匿名さん
この赤枠がグランドメゾン目白新坂ですか？
けっこう、高速に近く感じますね。

[149: 匿名さん]

>>148 匿名さん

グランドメゾン目白坂テラスのほうも高速の騒音気になりますね。

[150: 匿名さん]

>>146 匿名さん

神田川の真上じゃないでしょ。
この画像の先はもっと物件に寄ってくるんですよ。GM目白新坂はビル1棟挟んだ横を走り抜けていきます。
防音壁が高くなってますが高層階はそうとう煩いはず。所有者は絶対言わないでしょうけど。

[151: 匿名さん]

>>144 匿名さん

緑豊かだな。
こりゃ売れるわ。

[152: マンション検討中さん]

高層階はかなりうるさいはずですよ。
護国寺の日商岩井に住んでましたが、高速道路のうるさいことといったら。ここはもっと近いし、きついだろうなと思います。
目白台ハウスが建て替えにならないかなー。

[153: 匿名さん]

>>152 マンション検討中さん

倍率下げ工作がもう始まってるのか。。。

[154: 匿名さん]

>>152 マンション検討中さん
そうなんですね。けっこう、騒音あるんですね。とても重要な情報ありがとうございます。
窓の構造を工夫してるとか色々あるんでしょうけど。

目白新坂の掲示板見ると第一期販売　坪550万円だったと記載がありましたね。
90㎡弱で、1.5億円か・・・。

一般庶民としては、なかなか考えものです。

[155: 匿名さん]

>>154 匿名さん
目白新坂はは坪300万台～
https://manmani.net/?p=17547

[156: 匿名さん]

>>155 匿名さん

マンションコミュニティの別掲示板に、グランドメゾン目白新坂の価格掲載がありますね。どの情報が正しいかもわからないですが。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/635129/

[157: マンション検討中さん]

500万超えは高層階の広い部屋で、大半は400前後でした。
中古で野村仲介で売りに出た7階だったかな、3LDK内見しましたが、
バルコニーに出ると高速がよく見えて確かにうるさかったです。
音は上に行くので、7階だと高速より上になるからだと思います。
逆に低層階は7階でのうるささまでではないかもしれません。

[158: 検討者]

>>152 マンション検討中さん
目白台ハウスは既存不適格と聞いたことがあります。

[159: 匿名さん]

>>157 マンション検討中さん

今では考えられないくらい激安ですね。
羨ましい。

[160: 匿名さん]

>>157 マンション検討中さん

とても参考になります。
ありがとうございます。
以下のような感じですかね。
目白坂テラスも、3階とかだと、高速道路の騒音
届くかもですね・・・。

目白新坂　4階　→ 目白坂テラス　地下1階
目白新坂　5階　→　目白坂テラス　1階
目白新坂　6階　→ 目白坂テラス　2階
目白新坂 7階　→ 目白坂テラス　3階
目白新坂　8階

[161: 匿名さん]

>>159 匿名さん

騒音を考えたら、安いとは思えないです。
購入しなくて良かった。

[162: 匿名さん]

>>159 匿名さん

そうですよね。テラスは750はするかな。

[163: 検討者]

東池袋駅直結のタワマン、30階に住んでました。窓を開けたら、高速道路の走行音がかなりしました。スポーツ車の大きな排気音はよく聞こえますね。閉めたら気になりませんでした。

[164: 匿名さん]

青山・広尾の上空は、夕方になると羽田へ向かう飛行機が轟音立てて飛んできます。下手すると飛行機からの落下物があるかもしれません。それに比べれば目白坂の音なんてチョロいものでしょう。

[165: 匿名さん]

>>162 匿名さん
外観次第。しょぼければ坪550

[166: マンション検討中さん]

飛行機音も高速の走行音もしないところが一番です。

[167: マンション検討中さん]

1階で500万～530万、2階で530万～570万、3階で580万～620万を予想します。

[168: マンション掲示板さん]

>>167 マンション検討中さん
そんなレベルであれば大抽選会でしょうね。

[169: 検討者]

>>168 マンション掲示板さん
大抽選会になるくらいが適正価格なのでは？

[170: 匿名さん]

>>169 検討者さん

見え見えで微笑ましいです。

[171: 匿名さん]

ごく妥当な線だと思いますが

[172: マンション検討中さん]

1年前ですが、新坂の7階未入居が530万～550万くらいで成約でしたよね。
まあ700万なんて場所じゃないってことです。

[173: 匿名さん]

最上階の125.6㎡の部屋は、750するかもしれないですね。だいたい、2億8,500万円。
その他の部屋は、550-600くらいですかね。
90㎡で、1億5,000万円～1億6,300万円程度。
100㎡で、1億6,700万円～1億8,200万円程度。

1番高額な部屋から換算するとこんな感じでしょうか？

東京都心マンションバブルですね。更なる円安・金利高騰も近いし、諦めるかな。

[174: マンション検討中さん]

ここは1階から3階まで金太郎飴みたいに同じ部屋が上下ある感じで、
1階はテラスがつきますが、不人気な1階の戸数が多くて、価格が高いと捌けないと
思います。新坂の1階は実際には2.5階くらいの高さがあって、防犯上も湿気も関係ないものでしたが、こちらはほんとに1階グラウンドレベル。

[175: 匿名さん]

>>173 匿名さん
戸数が少なめですし、管理費・修繕積立金も高そうですしね。

[176: 匿名さん]

とてもじゃないが30代じゃ手が出ない。
ちょっとした老人ホームになりそう。
1階住戸も戸建てからの転居組には人気出そうだけど。

[177: マンション検討中さん]

部屋が広めだからグロスがかさむんですよ。
パワーカップルの限界が15000万と言われていて、その辺に落ち着くかもね。

[178: 匿名さん]

冷静に判断した方が良いですね。何事も。

[179: 匿名さん]

私は住宅ローンを抱えているのでこの物件を買うことはないのですが、皆さんのやりとりが面白くて見ています。
この物件は、文京区の高台、眺望の良い低層マンション、駅近という点で希少性があると思います。ここと少し似ているのは、文京区千石のインペリアルガーデンでしょうか。あちらは駅から離れてるし、イマイチな都営三田線であるにもかかわらず、依然として人気がありありますね。
したがって、今回の売り出し価格が多少割高と感じられても、この差別性ゆえに、資産性の点では底堅いとみてよいでしょう。
ＧＭ目白新坂よりもこちらの方が、商品としてみたときに競争力はあると思います。

[180: マンション検討中さん]

ここ眺望ありますかね？たぶんないと思うけど。