グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[808: 周辺住民さん]

目白坂側の敷地に残していた最後の既存樹も残念ながら既に伐採され、以前の森がなくなってしまったのは残念でしたが、実際には近隣にその弊害もありました。

新坂は植栽に占める面積が広く、寺院や神社の緑も1、2階を除く全室から眺望でき、敷地内に新たな森を作るために相当の本数の植樹がされています。両マンションは一体計画としてよく考えられており、非常に優れたものとみております。

[809: マンション掲示板さん]

>>806 匿名さん
時間をかけて成長し、森になるんですよ。

[810: 匿名さん]

>>808 周辺住民さん
「両マンションは一体計画としてよく考えられており」とあるけれども、本当にそうなのだろうか？　この点は疑問を感じるんだけど。

[811: 匿名さん]

一体計画ならなんで同時にやらなかったのか？
相場が今上がっているのは結果論。

[812: マンション比較中さん]

>>797 買い替え検討中さん
確かに「目白新坂」は70m2 台中心のお部屋ばかりですし、箱自体は普通の中層マンションかもしれませんが、"立地"は同じです。「目白坂テラス」は主に90m2 以上のプランのようですので、当然属性は異なりますが、60~70m2 台のお部屋プランもそれなりにあるようです。それらと比較した場合、関口2丁目アドレスで目白新坂という大通りを望む立地は、目白坂沿いよりはインパクトがあると個人的には思います。もちろん、「目白坂テラス」と建物が被らない、南面に半永久的な眺望が抜ける 「目白新坂」6-8階のお部屋の話です。現存の「目白新坂」が第二種住居地域であることからやむを得ないのですが、本当は目白新坂寄りで、「目白坂テラス」のようなマンションプランをセットバックして実現できれば、そして、目白新坂寄りにメインエントランス、目白坂寄りにサブエントランスがあれば、誰も文句のいえない単価相当の一級マンションだったと思います。冷静に考えると、単価700万円を優に超える条件で100m2 以上を希望するなら、普通であれば港区や番町物件を選ぶと思いますが、根強い文京区拘りの層もいますので、「目白坂テラス」は、マンションが客を選ぶような物件になるのかもしれませんね。販売状況を見守りたいと思います。

[813: 匿名さん]

なんだかGM新坂をアゲたい人が散見されますね。散見というかそればっかりな気もしますが。

[814: 匿名さん]

まあ本来は目白新坂と目白坂は一体の高級マンションとして計画されたんだけど周辺の反対運動もあって、二段階にわけて時間差をつけて2棟作る計画に変わったという経緯がある。今回ここGM目白坂テラスができることで、真の意味での完成と言えるから、買った住民もデベロッパーの関係者達にも非常に感慨深い事であることは間違いない。素直にここは祝ってあげればいいじゃないか。まあ色々あったが、結果的に丸くおさまり利益も確保できるというのはご同慶の至りだな。

[815: 匿名さん]

マンション市況が急騰したおかげで、積水も目白新坂所有者も、互いにラッキーでしたね。

[816: 匿名さん]

>>815 匿名さん
人間万事塞翁が馬という言葉があるが、この物件についてはかなり良い方向に転んだと思う。ここに至る道程を近隣で見ていた者として、莫大なエネルギーを注いで建設を止めさせるという戦いよりも、どうして最初からみんなで一緒に良いものを作ろうという平和な共同作業ができなかったのか...一抹の無常感を感じないではいられない。どちらが悪いというわけではないが、反対運動好きの人にはちょっと立ち止まって考えてほしいですね。

[817: 匿名さん]

>>816 匿名さん
文京区民にそれを求めるのは酷でしょう
開発や再開発の文字を見たら脊髄反射で反対運動を起こす排他的な区民性を備えていますから

地元愛が強すぎるが故の保守的思考なんでしょうが、それが無かったらここも2つに分かれないで、一体的な大規模で魅力あるものが出来たでしょうにね

[818: 匿名さん]

>>815 匿名さん
近所のご老人方も関口はやはり価値がある！流石歴史ある街だ！と悦に浸れて幸せそうでした。
みんなハッピーになれるマンション！

[819: マンション掲示板さん]

ここ坪単価いくらなのですか？今週末説明会を予定していますが、高いなら相手にも迷惑なのでキャンセルします。

[820: 検討板ユーザーさん]

一番安い部屋を希望すると、あ～抽選になるけどいいですか？って反応になります。

[821: 匿名さん]

>>819 マンション掲示板さん
価格は向こうが勝手に決めたものだから、こっちがそれに届かずとも別に迷惑とか考えなくていいんじゃない？
ちなみに過去レスにもTwitterにも出てます

[822: 匿名さん]

>>819 マンション掲示板さん
>高いなら相手にも迷惑なので
高級車ディーラーに行って時計談義して帰っていく客もいるわけで、全然大丈夫だと思いますよ。むしろ今はこのぐらいの仕様でこの価格なんだという相場感をつけるためにも、買う気がなくても話ぐらいは聞いた方が勉強になると思います。やはり高いものも安いものもとりあえず見てみるという経験がのちのちベストバリューを見出すための糧になるはずです。

[823: GM派]

>>822 匿名さん
たぶんいずれかのマンションの販売担当者だろうけど，良い事を書いてますね。その通りかと。

[824: 周辺住民さん]

>>819 マンション掲示板さん
売主はウェブサイトに情報を出さずに興味がある人に個別に説明するスタンスのようなので、遠慮せずアプローチすればよいと思いますよ。いかにも関西っぽい売り方笑

[825: 匿名さん]

>>824 周辺住民さん
東京でも富裕層向けの高級物件はこんな感じです。ウェブサイトすらない物件すらあります、このご時世にね。

[826: マンション検討中さん]

ピントがズレた話ばかり。要するにここに書き込んでるような属性はデベの対象外との整理で良いかな。

[827: 匿名さん]

まあそういうことですね。
そもそもちゃんとした仕様の説明すら受けられない人続出みたいですから。
デベが開示請求しても訴えるとは限らないと学びました。

[828: 周辺住民さん]

って書いている人たちはどうなの？

[829: 匿名さん]

販売戸数が少ないマンションで、デベが情報開示を渋っているということは、ほぼ、素性の良い客で（キャンセルしない、堅実な職業、ローン落ちしない）販売が固まったということを意味しているね。
サラリーマン諸君、優良マンションをゲットしたければ、今から勉強しなおして弁護士が公認会計士になるしかないぞ（もしくは宝くじ当てるか）。

[830: 周辺住民さん]

弁護士も公認会計士も平均年収は1000万円くらいみたいですね。仮に年収1500万円、手取り1000万円、うち500万円をローン返済に回すとして、金利0％でも25年（例えば40歳～65歳）でようやく1億2500万円。なかなかきついですね。

相続を頭金にする人も増えているとか。こっちの方が確実そうですね。まさに親ガチャの世界になってしまいますが。

[831: 匿名さん]

売れ残り必至は間違いない内容だけど、時間をかけて売っていく方針なんだろうな。

[832: 匿名さん]

>>831 匿名さん
こういう人もいるけれど
https://twitter.com/marutaro___/status/1554364809545560064?s=21&t=SCaN...

下がりやすい局面でボラティリティの高い千代田区港区渋谷区あたりには手をだしにくいという人も多いのでは。案外リーマンショック後の下落局面では中央区とか実需ベースが多いせいかあまり動いていない。文京区も同様。

[833: マンション比較中さん]

>>819 マンション掲示板さん
>高いなら相手にも迷惑なのでキャンセルします。

客層が合わないからキャンセルした方が良いです。

[834: 匿名さん]

>>832 匿名さん

値段聞いてみんな撤退するんだよ。

[835: マンション検討中さん]

文京区はいつもマンション反対運動してるのな
https://www.oin.ed.jp/wp/wp-content/uploads/2022/07/0cd30a2237454a9757...

[836: 匿名さん]

下がりにくい物件を探すということがテーマになる昨今、文京区に注目する人も増えているっちゅーことかね。小規模だし売り切る自信満々なんでしょう。

ところで最近ホームページに詳細な情報が書かれなくなって、無料の公開情報だけでは物件の比較がしづらくなったよなあ。針小棒大な批判書き込みをしてくる阿呆のせいだと思っている。買えなくても見ているだけで楽しかったんだが...

[837: 匿名さん]

>>836 匿名さん

詳細情報を載せても、それを見て興味を持つ客などほとんどいないとデベも判ったのでしょう。立地と物件概要を見て資料請求など具体的アクションを起こす層だけを相手にした方が効率的ですし。

マンションブロガーやマンクラ、それらに影響される有象無象が増えて営業形態が変わったのだと思います。

[838: マンション検討中さん]

>>836 匿名さん
インターネットがなかった頃に戻っただけですよ。

[839: 匿名さん]

時代の流れについて行けていない世代の書き込みがまた出てきたな
出し惜しみしてるの積水ぐらいなのに、それで一般論に昇華してるのは無理がありすぎる

[840: 匿名さん]

本物件のHPを見てみたら、神田川沿いに文京区の地ビールを提供するお店ができたようだ。今後、地味だった川沿いの雰囲気が変わってくるかもしれないね。

[841: 匿名さん]

出し惜しみ？特別不足は感じませんし、私の経験上積水だからということもないと思います。
立地と概要である程度判断できますので、後は問合せとエントリーでご質問すれば良いだけではないでしょうか？

エントリーに抵抗を持つ方もいないでしょうし、購入検討者であればご自身の支払能力も分かっているはずですので、予定価格で判断もできます。HPの情報が豊富かどうかはそこまで重要ではなく、むしろ余計な情報は必要ありません。

[842: 匿名さん]

本マンションは販売戸数が少なく、したがって積水から見れば売上高は限られたものになります。広告・宣伝に手間暇かけずに売れてしまうマンションであれば、積水としても必要以上に広告・宣伝にエネルギーを費やしたくない、というのが本音だと思います。

[843: 匿名さん]

幅広い多くの層が購入できる価格帯ではなく、契約まで進める方も限られますので、エントリーの段階である程度が絞られます。
戸数が少ないから売上が…という単純なものではなく、販売戦略のひとつです。これは不動産に限った話ではないですね。
842さんのお考えはここではなく価格の優しい物件にはいえるかもしれませんね。

[844: 周辺住民さん]

高級とはいえ超高級でない本物件レベルで情報を出し惜しみするのは、いにしえの販売方法に思えます。相対取引で有利な条件に持ち込みたいという。

[845: 匿名さん]

どこが出し惜しみなんですかね？
何を求めているのかさっぱり分かりません。
買うならともかく、何となくただ気に触るんでしょうかね。

[846: 周辺住民さん]

この期に及んで間取り図などが公開されないので出し惜しみと思われているんじゃないでしょうか。でも、販売開始はまだ先ですので、出し惜しみとも言えないかも。

[847: 匿名さん]

出し惜しみと仰っている方はエントリーされているのでしょうか？内容はお伝えできませんが、現段階の情報としては充分に頂いておりますよ。

[848: 名無しさん]

購入意向が強くて属性が優良な客の部屋が決まったら徐々に情報出してくるよ。
落ち穂拾い向けにね。
人気の高級マンションはどこもそんな感じですよ。

[849: 匿名さん]

ちょっと前の目白闘争が嘘のように、今はシーンとしているね。

[850: マンション検討中さん]

盆は孫の受け入れで忙しいですからね

[851: 匿名さん]

>>847 匿名さん
エントリーすらためらう買う気のない野次馬の感想だからあまり気にしないでください
マンションのパンフレットをコレクションしたり、HPを魚拓に残して観賞するのが趣味って人も実はいっぱいいるんですよ。

[852: 匿名さん]

10月になって販売開始されたら間取りぐらいはHPで見れるようになるかな

[853: 周辺住民さん]

目白坂の価格予想する際の指標は、同じ積水売主で竣工時期が約半年早い
「白金高輪パークフロント」先着順が 98.03㎡ 21990万(坪≒740万)
流石に目白坂は白金より安いだろうから、目白坂は坪680～700万と予想。
尚、竣工まで1年～在るのに先着順販売開始とか、遂に市況低迷での弱気吐露か？

最近では、ブリリアタワー池袋Westもイッキに先着順販売住戸を増やしたし
デベ側もマンション市況悪化を懸念して、早期販売に戦略変更したのかも？。

[854: 匿名さん]

白金高輪パークフロントは崖下だから、なかなか売れないと思うよ。価格にもよるけど、デベからすると目白坂テラスの方が売りやすいだろうね。

[855: マンコミュファンさん]

>>853 周辺住民さん
白金高輪は検討してました。言い方は悪いけれどここは崖下の最後まで買い手がつかない割高ユニットなのでそのまま参考にするのは妥当ではないかな。目白坂テラスの指標になるとしたら売れちゃったけど三面採光のGタイプ、80m2の9階～13階のユニットかと。
確か坪670-700弱だったと思うので目白坂テラスは600-650あたりが適正かとも思いますが、白金高輪の売り出しから1年経ってるので、ここにいくらか乗せてくるのでしょうかね。

[856: マンション検討中さん]

突然ですが、結局は何の変哲もない３階建てでしたですね。
高さ１２ｍの4階建てか？高さ１０ｍの３階建てか？
が目白新坂スレで散々話題になっていましたので、大変気になっていたところです。

当初案のように４階建であればルーバル付きの住戸などバリエーションが増えて良かったのにねー。
まあ一つには北側の目白新坂に対する配慮と、建築基準法改正で建蔽率７０％とれるようになったことも影響しているのかと。

ただ建物は想像以上に北側の目白新坂に寄っている感じがします。
目白坂テラスの方は良いとして目白新坂の方としては聞いてないよー？でなければ良いのですがね！

[857: 匿名さん]

>>856 マンション検討中さん

また波風立てることをわざわざ・・・

ここは高さ制限10メートルですから4階建ては最初から無理ですよ。
そもそも新坂スレって何ですか？