グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[481: 周辺住民さん]

>>472 匿名さん
私は目が腐っているので、10年前に本郷で坪340万円の中古を買いました。ちょっと広くて眺望もよく快適です。

[482: マンション検討中さん]

この値段で転売なんて不可能。買った瞬間損はします。
それでも住みたいという人向けだなここ。

[483: 匿名さん]

ここを買おうとしている人は、そもそも転売を考えていない人が大半だよ。「損する」「得する」なんて低レベルな価値観に執着する人は、文京区の物件に手を出すべきではない。そういう人種はタワマンがおすすめ。

[485: 口コミ知りたいさん]

>>480 匿名さん
近隣に住むただのマンションファンなので、エントリーはしません！
だからHPも情報少ないのですね～！まさに富裕層向け、恐れ入りました！
影ながら情報を楽しみにしています～。

[486: 匿名さん]

新坂の方が設備グレード低いから安くて当たり前とか何も分かってねえな
高く売れるエリアだったら、コスト掛けてグレード高くして販売価格のグロス高くした方が利益も増えるんだよ
それが出来なかったってことは、元々そういうグロス評価のエリアだったってこと
そんなちょっと考えたら分かるような単純な不動産の基礎も知らないで、ここは知る人ぞ知るだの希少だの語るのは滑稽に見えるな

[487: 匿名さん]

>>486 匿名さん

落ち着いてください。
タバコ吸いすぎのカルシウム不足ですね。
あと、炭水化物ばかりは良くないですよ。

[488: 匿名さん]

>>486 匿名さん
ご気分を悪くされたら本当に申し訳ないのですが、
ご自身は知識が豊富という思い込みも程々になさった方が。
グレードとかコストがどうとか、、、
居住者には各所業界でそれなりの立場の方もいますので、もし匿名さんの数々のコメントに皆さん失笑されていたらと思うと、お気の毒でしかありません。
一旦冷静に、客観的になられてもよろしいかなと思います。
決して嫌味ではありませんので、誤解のないようお願いいたします。

[489: 匿名さん]

>> 488 匿名さん
私が思うかぎり、486 匿名さんのようなタイプの人は、このマンションを購入しないと思いますよ。もし購入したら、「自分には合わないな」と後悔されるでしょう。
決して安くない、高台低層・一種住専のマンションにお金を払う方は、似たような性向の方々が集まるはずです。

[490: マンション検討中さん]

ここ初期の頃から見てますが、価格や坪単価の話が出てきてから荒れて来ましたね。

[491: 名無しさん]

>>490 マンション検討中さん
そういう素朴な感想すら煽りに繋がるそうですよ。不用意な発言にならないか気をつけて、掲示板を利用したいですね。

[492: 周辺住民さん]

>>490 マンション検討中さん
ここに限らず、マンコミュには冷やかしの人が多く、高値が判明するとワーワー騒ぎ出すんです。

[493: マンション検討中さん]

>>491
>>492
本当にそうですね。私自身は近所住民でたまたま近くを通りかかった際に見つけて興味を持ちました。
立地は良いですし、造り込みは積水なので心配無用の鉄板案件。が、価格は予想（≒願望）の+30%でした。毒つきたくなる気持ちも分からんでもないですがね。

[494: マンション検討中さん]

地面師にやられた会社だから頑張ってるんですよ。みんなで応援しましょう！

[495: マンション検討中さん]

こちらはどんな属性の方々がご検討されているのでしょう？

[496: 通りがかりさん]

>>495 マンション検討中さん

世帯年収は3000万以上(配当収入や賃料収入含む)
上場企業の役員、経営者、医師、地元の名士など。
港区や千代田区でも購入可能だが、関口の一低層を愛している方(ヂモティー以外もいるでしょう)

[497: マンション検討中さん]

1500×1500のパワーカップルもいけます！

[498: 匿名さん]

属性としては医師、弁護士、公認会計士など、お堅い、仕業の方が多くなるはずです。上場企業の役員でも、就職人気ランキングとかで上位に入る企業の役員でないと買えない価格水準です。また、IT系企業の経営者などは、港区や渋谷区を好みますので、このマンションには手を出さないでしょう。

[499: 匿名さん]

いやー動きの多いパワーカップルがわざわざ坂含めた動線悪いここをこの価格じゃ買わないよ
まぁ戸数も少ないし地縁ある人が買うとは思うけどね、広域向けの価格じゃないし訴求力も薄いし

[500: 通りがかりさん]

>>498 匿名さん

地元の資産家も入れてあげて！

[501: 匿名さん]

>>499 匿名さん
意外かもしれないけれども、パワーカップルで人生に疲れているタイプだと、こういう住宅街の低層マンションを購入するケースもある。たしかに、その気持ちも分かるな。

[502: 匿名さん]

子供の生活を優先して考えると戸建や低層マンションが良いという家庭は結構ありますよ。子供が独立したらタワマンでも良いと思いますが。

[503: 匿名さん]

>>502 匿名さん
子供いたらむしろ立地に優位性のあるタワマンでしょう
スケールメリット然りコミュニティ然り

ぶっちゃけここだと子供用の買い物不便だし、椿山荘の庭園じゃ子供遊ばせられないし、それなら目白か東池袋に行く

[504: マンション検討中さん]

動線悪い、共用部なし、天井低い、仕様はいいが、こけるとみております。

[505: 周辺住民さん]

90㎡超が中心なので、バリバリ仕事しているよりは、心に余裕がある人たちが買うのかと推察します。

[506: マンション検討中さん]

地元の富裕層がお小遣いで孫にプレゼントする物件ですよ

[507: 周辺住民さん]

>>498 匿名さん
士業の人は定年退職を気にせず働けますが、上場企業の役員さんは任期が基本的に2～4年くらいだから、ローンを組んで購入とはいかないでしょうね。

[508: 周辺住民さん]

> それなら目白か東池袋に行く
にクスっとしてしまいました。なぜなら、このエリアこそ本来の目白なので笑

[509: 匿名さん]

>>498 匿名さん
いやいや役員クラスじゃなくても十分買えますよ。そこまで高くないよ。

[510: 匿名さん]

>>509匿名さん
一部上場の役員でも、中から下のクラスは年収３千万円にすら届かない。それに加えて、役員になるまでの給料もたかが知れていている。
さすがにそれで２億円のマンションは買えないよ。残念だけど。

[511: マンション掲示板さん]

首都圏マンション1～6月発売、一転減少　高値で慎重姿勢：日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC194JG0Z10C22A7000000/

>> 「一部で（発売価格が）高すぎると感じる物件も散見される」（三井不動産レジデンシャルの嘉村徹社長）

[512: ペンギン]

オンライン商談会に参加。
坪単価　700-800という感じ。
あきらめて、他の物件探します。

文京区関口なめてました。

[513: マンション検討中さん]

その価格で、急坂登ってまでここに拘る人がどのくらいいるのか疑問。
電動自転車でも登るのきついよあれ。走った事あるけど。

[514: マンション検討中さん]

>>512 ペンギンさん
700-800ってホントですか？　それならばGM目白新坂の中古（もしくは目白新坂沿いの他の中古）が出るのを待つのが自分にとっては現実的かと思いました。

[515: 匿名さん]

>>508 周辺住民さん
関口アドレスにすがってるのに目白にすり寄ってくんな
本来の目白()とかそんな造語はデベすら言わんしここを目白なんて誰も思わん

[516: 匿名さん]

>>515 匿名さん
ＪＲ目白駅ができるまで、このマンションのあるところこそが「目白」でしたが、現在の認識では「目白台」のエリアです。いずれにせよ、「目白なんて誰も思わん」ということはないと思いますよ。

[517: 匿名さん]

>>513 マンション検討中さん
高台こそ正義という旧時代の思考がまだ生きている内は売れるでしょ
出口を考え始める時代にまで生き残ってるかは知らんけど

[518: マンション検討中さん]

もうすでに高台という時代でもないでしょう。現に中央区江東区港区の低地マンションも活況だ。高齢化して高台敬遠は強くなるばかり。

[519: 匿名さん]

>>516 匿名さん
JR目白駅が誕生したのは1885年ですよ
早く成仏してください

あとここは関口台だって文京区自ら謳ってるのに、改変したらダメですよ？そんな常識は明治までです

[520: マンション検討中さん]

99％の人は目白とは思わんでしょうな。

[521: 匿名さん]

あれだけ関口アドレスは希少だだうんたら言ってたくせに急に目白面してきて吹くわ
やっぱりネームバリューないって分かってるんじゃん

[522: 匿名さん]

>>518 マンション検討中さん
高齢者の免許返納も叫ばれてる時代ですから、車所有率も下がる一方でしょうね

高台信仰は最早過去の遺物と言っても過言ではないのは駅力や利便性に強みがある時代からも明らかですし、高台は不便として忌避する方がこの時代は多数意見かもしれません

だから本当は坂があるから価格を下げる方がベターなんでしょうけれども、ここは高値追求で行ったことがどう出るんでしょうかね

[523: 匿名さん]

高台は不便だと考える人が多いのはたしかだと思いますが、マンションというものはそもそも低地の商業地・工業地に多いものですから、低地のマンションには希少性がありません。
一方で高台の住宅地のマンションは戸数そのものが少ないので希少性では勝りますし、「東京では高台が高級」というイデオロギーは根深いもので、簡単に消滅するものではないと思います。
マンションが林立する現代において、本物件が高値となるのも、ある程度、私は理解できます。

[524: マンション検討中さん]

わかってないやつが多すぎる！2億近く出して江戸川橋に住みたい希少な人間だっているんだぞっ

[525: 匿名さん]

”江戸川橋駅”というと、マイナー感があるけれど、広くとらえて”神楽坂－護国寺圏”と考えれば、２億出す人がいるのも理解できるでしょう。

[526: 匿名さん]

>>523 匿名さん
その希少性も需要に裏付けられるからこその希少性であって、価値観が変わってきた現代においてなおその希少性が確立、維持されるかは不確定では…

百歩譲って高台がまだ求められる世の中だとしても、ここが特段の差別化要素あるかって話。駅までフラットな高台立地のマンションって周辺に中古も含めれば結構あるが(江戸川橋駅は正直論外)、ここが勝る要素って新築以外に何かあるのかな。眺望とか全然ダメそうだけど。

[527: マンション検討中さん]

ほんと価値観なんて変わりゆく物。高台は昭和の価値観でしょ。昔から水害を避けるため求められた高台も、今は治水技術が進み、江戸川橋でも氾濫なんてないでしょ。
高台でも526さんが言うように、駅からはフラットならいいとしても、ここは・・・・・・・・。眺望なし、高速近し、駐車場ほとんどなし、では・・・。

[528: 匿名さん]

>>526 匿名さん
このマンションの場合、山手線内では数少ない、第一種低層住居専用地域に位置するという点に特徴があると思います。
そこに価値があると思うか否かは、人それぞれ価値観の差ですね。あると思う人が買えば良い、ということに尽きます。

[529: 匿名さん]

小日向のパークホームズなんて、定借だけど高額で取引されてますよね。

[530: 匿名さん]

>>525 匿名さん
江戸川橋＝椿山荘でしょ。知名度あると思うけど。

[531: 匿名さん]

>>530 匿名さん
江戸川橋→椿山荘だったとしても、椿山荘→江戸川橋にはならんぞ
椿山荘利用者でそもそも江戸川橋駅から徒歩で行く人そんなにいると思ってるのかがもうズレてる

[532: 匿名さん]

天下の三井が低地の春日にパークコートタワー建ててるんだから、デベが高台信仰なんて過去の遺物だって教えてくれてるじゃん
ヒルテラスなんてパークホームズだし
まぁそういう保守的な思考は文京区らしいっちゃらしいけどね

[533: マンション検討中さん]

シルバー世代が牽引する文京区にふさわしい物件です。買えない若者は黙っていなさい

[534: 匿名さん]

>>531 匿名さん
たくさんいらっしゃいますよ。

[535: 周辺住民さん]

一般人が思う目白といえば、JR目白駅周辺を指し、徳川ビレッジを想起するでしょうね。「目白御殿」がどこにあるかすら知らなさそうです。そんな細かい議論にこだわらない、心に余裕のある人が買うマンションなのかなと思います。

[536: 匿名さん]

>>534 匿名さん
小学生が言うみんな持ってるもん！と同等レベルですね

[537: 匿名さん]

>>536 匿名さん
何を言っておられるのかよくわかりません。

[538: マンション検討中さん]

>>527 マンション検討中さん

裏の新坂と違い、眺望、陽当たりは明らかに抜群ですが？なぜ見え透いた嘘を？

[539: マンション検討中さん]

>>538 マンション検討中さん
陽当たり抜群のお部屋は少ないですよ。東向きと西向きが多く、開口部も小さいです。天井高も2500だしね。

[540: 匿名さん]

まあ高台は不便だと言う声が多いみたいだけど、ここは目白台の頂上ではなく中腹にあるので坂下まで買い物に行くのはさほど不便ではないと思う。これが目白台運動公園近辺、旧田中角栄邸のあるあたりになると自慢になるのは眺望だけで買い物不便度がかなり高く、万事車がないと大変な地域になる。

[541: 匿名さん]

>>538 マンション検討中さん
敷配と間取り図を合わせ見たら普通はそんな適当なこと言えないですよ
もしかしてあまり知見が無かったり、そもそもエントリーしてなくて詳細情報もらってないのかな？

[542: 匿名さん]

>>540 匿名さん
頂上まで行くとTRAD目白まで自転車でフラットに行ける
ここのオンライン説明会でアピってたバスも益々利用可能
ちょっとルサンチマンが過ぎるね

[543: マンション検討中さん]

>>541 匿名さん

立地の評価に対し個別住戸の話でそらそうとしてもピントがずれてるよ。
眺望、陽当たり抜群という立地に関する事実は変わらない。
その良さが最大限に反映された部屋を買えばいいだけのこと。そもそもそういった住戸が作れない裏の新坂の立地とは違う。

[544: マンション検討中さん]

543は屁理屈ですかね。
屋根に日が当たっても意味ないんだけど・・・。
新坂の方が眺望はいいでしょうよ。

[545: マンション検討中さん]

新坂は全室南向きなので、明らかに陽当たり、眺望の良い部屋は多いです。この物件は個別住戸の間取りを見る限り、陽当たり、眺望の良い部屋はかなり限られます。当然、かなり高額。立地は良いのですが、検討したい住戸は少なく本当残念です。

[546: 検討板ユーザーさん]

営業担当者は購入者をかなり選別してる雰囲気でしたよ。うるさいこと言わずにポーンと支払える地元の富裕層にとっては最高のマンションです。

[547: 匿名さん]

>>542 匿名さん
要するにみんなが言うほど不便じゃないってことですね。とはいえ目白台運動公園あたりに戸建てを買っていたら迷わず駐車スペースを作るでしょうけど。おそらくここは車がなくても良さそうな立地の限界点のような気がします。

[548: マンション検討中さん]

>>545 マンション検討中さん

北斜面の崖下窪地でさすがにそれは無理。
8階から上ならここが建っても現状は維持されるだろうけど、マンション全体の評価としては芳しくはない。
積水も気を遣うだろうね。

[549: マンション検討中さん]

日当たりはそんな８階じゃなきゃだめなんて程の影響ないよ。南の日差しは高い位置からだから。積水の日影図面に示されている。
眺望も６階以上は問題ない。北側にも眺望はあるし。

[550: 匿名さん]

目白新坂は南側に加えて北側も抜けていますので、風通しも良く、街路樹の木々やカテドラルの十字架も美しく見えます。
詳細は書けませんが、目白新坂と目白坂はトータルでプランニングされていて、皆さんも完成を楽しみに待っていますよ。
ちなみに私は目白坂も検討中で、購入しても新坂の方は手放さないつもりです。

[551: 匿名さん]

結局新坂住民ばかり

[552: 匿名さん]

新坂はそんなに良いのだろうか。関口フランスパンが近くて便利ということは言えるかもしれないが。

[553: 匿名さん]

>>543 マンション検討中さん
え、ロケーションだけ俯瞰して抜群とか言ってるの？
実際に当てはまる部屋は少ないけど、南側の植栽に太陽が当たれば日当たり抜群ってこと？
そんな詭弁は営業でも言わんわｗ

[554: マンション検討中さん]

新坂はエレベーター乗り換え必須（1階以外）が難点です。坂きついよりましか！？

[555: 匿名さん]

>>547 匿名さん
すごく拡大解釈されてるけど、頂上立地であれば行き来に坂を経由する必要がないという話で、それがここを含んでいるという話は誰もしてない。

坂途中の中途半端な立地よりは、坂上か坂下でフラットな生活が出来る方が便利に決まってる。

[556: ペンギン]

>>514 マンション検討中さん

本当です。
文京区アドレスで、史上最高値でしょうね。
小石川の物件を超えます。

[557: マンション検討中さん]

>>554 マンション検討中さん
EVの乗り換えはむしろ最大の利点になっています。
3邸に1基のEVは住戸の階にしか止まらず、当然来訪者も許可なしでは乗れないシステムなので、セキュリティが高くプライバシーが保たれている安心感は大きいです。

[558: 匿名さん]

ここが文京区アドレスで史上最高値となったら、プライド高き本郷の住民が怒るでしょう。

[559: 匿名さん]

>>558 匿名さん

大丈夫。
そのうちここより高い本郷物件が出てくるから。
ブリリアあたりが800で来るのでは？

[560: 匿名さん]

>>559 匿名さん
そうすると次は番町の値段が上がりそうだね。
ということは、このマンションがすんなり売れてしまうと、周辺エリアのマンション価格にも大きな影響を及ぼす、ということか。

[561: マンション検討中さん]

すんなり売れる事はないから心配いりません。

[562: 匿名さん]

>>560 匿名さん

だよね。
関口であの値段なら本郷は～、文京区であの値段なら番町は～、って値上げドミノ。
行くところまで行ったら逆回転が始まってバブル崩壊、と。

[563: 匿名さん]

こちら560。これまでマンコミュの様々なマンションを観察してきたけれども、大規模マンションは別にして、小～中規模のマンションの場合、販売開始前の段階で投稿が多いマンションは注目度が高く、例外なく即完売している。そうした前例から考えても、ここは即完売だね。抽選で当たった人はラッキーということで。
ネガなコメントをする人は、ライバルを諦めさせて当選確率を上げたいのかもしれないけれど、そんな姑息ことやっているとツキに見放される。
それにしても、みんな金持ってるなあ、、、

[564: 周辺住民さん]

ネガなコメントは、元々買う気のない（カネもない？）冷かし勢のひがみだと思いますけどね。

[565: マンション検討中さん]

金はあるけど、価格に見合わないから買いません。

[566: 匿名さん]

>>565 マンション検討中さん
価格に見合うマンションは見つかりそうですか？　今はどこも高いので当面、見送りでしょうか。

[567: 周辺住民さん]

東京都内の中古マンション価格、上昇基調に変化の兆し
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOMH1833J0Y2A710C2000000/
「今後の金利上昇や景気動向に対する不安感から、無理をして都区部にある価格帯の高い物件を購入しようとする人が減ってきているのではないか」

とのこと。

[568: マンコミュファンさん]

この好立地で2億円なんて安すぎるぐらい。千代田区を諦めた購入者が殺到するかもしれません。

[569: マンション検討中さん]

>>568 マンコミュファンさん

もちろん買うんだよね？
千代田区諦めても、砂土原辺りまで。

[570: マンコミュファンさん]

>>569 マンション検討中さん

え、掲示板に貼り付いてるあなたは買わないんですか？

[571: 匿名さん]

>>568 マンコミュファンさん
２億円が安すぎる、ということはないと思うけれども、「ここを買いたい」と思う富裕層が納得できる価格、ということだろう。
２億円の物件を買う富裕層となると、一部の例外は別として、通常、住宅ローンは使わずキャッシュで買う。
この層の人間は、車や時計と同様に、不動産においても「相場に比べて高い」とか「お買い得」なんてことは気にしていない。「自分のライフスタイルに合っているか否か」が購入を決める際の判断基準だ。すなわち、住宅ローンでマンションを買う層とは全然違う価値基準を持っているということだ。
こうした富裕層のうち、オシャレなライフスタイルを好む層は港区や渋谷区（広尾、恵比寿、代官山、神宮前）、お堅いライフスタイルを好む層は番町を選択する。
ここで問題なのは、お堅い層が選ぶ番町は、中層マンションだらけで、まちづくりの個性に乏しいという点だ。
「番町のマンションを買おうと思えば買えるけれども、今一つ魅力を感じないなあ。雰囲気の良い住宅街の低層マンションはないのだろうか」と思っている層の選択肢としてあげられるのは新宿区の砂土原町や若宮町あたりになるけれども、神楽坂に近くて少しチャラいところが難点である。
そのような層にとって、GM目白坂テラスはピッタリはまるマンションなのだろう。
このマンションのグレードと価格設定からすると、デベ側がそういう顧客をターゲットにしていることが窺える。

[572: 匿名さん]

住友のS井みたいな御用評論家ぽい書き振りで笑えてくるからやめてくれ

[573: 匿名さん]

>>572 匿名さん
笑ってストレス解消になったでしょうから、なによりです。

[574: 匿名さん]

確かにマンションポエムっぽい書き込みだけど、実際現地を歩くと番町よりは緑も多いし、椿山荘も普段使いできる点でアドバンテージは高いかもね。番町は本郷と似ていてビルが多すぎる。

[575: マンション検討中さん]

>>571 匿名さん
神楽坂も以前は渋い街でしたが、
ここ最近は確かにチャラくなってしまい残念です。
キャバクラのキャッチが多すぎます。

[576: 匿名さん]

>>575 マンション検討中さん
最近神楽坂にはキャバクラがあるんですか、ぜひ行ってみたいので店名を教えてください。

[577: 匿名さん]

ここが番町と比較対象になるとか本気で思ってる人いたら引くわぁ

[578: マンション検討中さん]

>>576 匿名さん
高級店になってしまいますが、うさぎがおすすめです。

[579: 匿名さん]

>>577 匿名さん
「資産としての安定性」ということならば番町に軍配が上がるだろうけど、金持ちの思考回路は庶民とは次元が異なるので、金持ちの場合は比較対象になるのだろうね。

[580: 匿名さん]

>>579 匿名さん
>「資産としての安定性」ということならば番町に軍配
どうだろうかな、変わることを拒否するようになると土地の力は失われる。