グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[221: 匿名さん]

例えば大塚や巣鴨から山手線内側に１５分とか？
けれども１５分歩くと、地下鉄の駅がもっと近くにあるよ。
その近辺の住民は、ほとんど山手線を使わないと思う。

[222: マンション検討中さん]

地下鉄でもいいが、ここは有楽町線だけ、しかも
マイナー江戸川橋、それが問題では。

[223: 匿名さん]

文京区に価値を見出せる人で、且つ区役所近辺の雰囲気よりもこの辺りの、雰囲気が好きで有れば江戸川橋がマイナーかどうかはあまり関係ないですね。

[224: 匿名さん]

このエリアは意外にバスが便利なので、住民はそれほど交通が不便だとは感じていないと思うけど。

[225: 検討者]

>>220 周辺住民さん
真夏の炎天下で15分歩いてみてください。きっと価値ある体験ができるんじゃないでしょうか。

[226: 検討者]

>>224 匿名さん
バスをちんたら待ってるのが嫌です。高齢者にはいいのでしょうが。

[227: マンション掲示板さん]

で、一体いくらが適正なのかね。このエリアでグランドメゾンクオリティーでは。

[228: 周辺住民さん]

首都圏はJR信仰が厚いですからね。でも山手線の駅って、虎の威を借りてる感がありますよね。東京、新宿、渋谷駅を通る山手線の駅だからすごいけど、巣鴨や大塚って！？みたいな。

[229: 検討者]

>>228 周辺住民さん
山手線をはじめJR駅から近いと、価格維持率、賃貸付けが明らかに強いと不動産屋から聞いたことがあります。

[230: 検討者]

>>229 検討者さん
永住するなら自分や家族の好み100%で選べばいいし、いずれリセールを視野に入れるなら他人がどう思うかという視点も必要です。山手線の駅から15分も歩きたい人はいません。

[231: 周辺住民さん]

>>229 検討者さん
個人的な解釈ですが、JRは駅間が長く、どの駅も私鉄でいえば急行停車駅くらいの規模があるので、「外れ」がないという感じです。私鉄で各停しか止まらない駅だと、さらに先の急行停車駅の方が都心から早く着くケースもありますね。

[232: 匿名さん]

そもそも、この物件に興味持っている人は、JR駅に興味ない人たちだから、JR駅について述べられても無意味だよ。

[233: 匿名さん]

>>228 周辺住民さん

山手線ならどんな弱小駅でも都内主要駅直通しかも本数メチャ多いから。巣鴨大塚だろうが日暮里鶯谷だろうが利便性は最強。虎の威とか関係ないし。
もちろん住まい選びには利便性以外の尺度も存在しますけどね。ここ関口台なんかはその典型。

[234: 検討者]

>>233 匿名さん
その通りです。昭和な高級住宅地という印象ですね。DINKSやパワカには好まれないような感じがします。

[235: 匿名さん]

DINKSやパワカは、文京区なら春日が良いでしょう。目白台は不向き。

[236: 検討者]

>>235 匿名さん
春日、本郷三丁目あたりかな。

[237: 周辺住民さん]

本郷、湯島かな。

[238: 匿名さん]

客の奪い合いは醜いね

[239: 名無しさん]

>>236 検討者さん
小石川のパークコート、パークホームズヒルテラスが比較対象となるでしょうか

[240: 検討者]

>>239 名無しさん
駅までフラットなマルチアクセス、動線上に買い物施設というのが理想では？　小石川のパークコートはかなり高くなってしまいましたね。後楽園、春日の界隈は「谷底」だなんだと揶揄する昭和人もいますが、利便性は強いですよね。不動産はロケーションがすべてです。

[241: 検討者]

>>240 検討者さん
関口界隈も、例えば、獨協あたりにマンションが建ち、南側に椿山荘の庭園が借景になるという物件があれば、希少価値は永続的でしょうね。目白坂、目白新坂も中途半端ではあります。

[242: 匿名さん]

>>241 検討者さん

そういう空想はご自身の中だけで楽しんでくださいね。
　

[243: 検討者]

>>242 匿名さん
確かに空想でしたねw 目白坂は、間取りよし、日当たりよし、環境まぁまぁ、単価まぁまぁ、眺望イマイチ、利便性イマイチ、リセールの価格維持イマイチ、という感じですかね。

[244: ご近所さん]

いつも考えているのですが、文京区のB－ぐる号は目白新坂じゃなく目白坂を登って欲しいです。そして坂の頂上あたりにバス停があれば楽なのに。あのミニバスって坂道に弱いのでしょうか。

[245: 周辺住民さん]

Bーぐるは、小日向の急坂を下りていきます。下りには強いけれども、登りにおいてはパワー不足かもしれません。

[246: 匿名さん]

道幅の問題じゃないの？
実際通るとなったら反対されそう

[247: マンション検討中さん]

昭和の高級住宅地とは言い得て妙。
坪単価的には湾岸（月島とか）と同じか、下かもしれない。

[248: ペンギン]

どこの掲示板も同じような悩みを抱えてますよね。
『全ての不動産販売広告は、間取りと価格セットでないと掲載できない』と、法律を改めるべきですね。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/679389
プラウド御茶ノ水で、色々伝えておきました。

[249: ペンギン]

>>248 ペンギンさん

新築マンションを検討及び好み等もあり、3件に絞ってます。 全くの勝手相場。

① プラウド御茶ノ水
https://www.proud-web.jp/mansion/a...
平均坪@600想定　
　　 70㎡換算　12,700万円
　　100㎡換算　18,150万円
② グランドメゾン目白坂テラス
https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/...
　平均坪@550想定　
　　 70㎡換算　11,600万円
　　100㎡換算　16,600万円
③ ブランズ牛込柳町
https://sumai.tokyu-land.co.jp/bra...
　平均坪@500想定　
　　 70㎡換算　10,600万円
　　100㎡換算　15,100万円

[250: ペンギン]

>>249 ペンギンさん
全くの勝手相場

相場は、以下の類似物件から類推。
①プラウド文京千石スクウェア
　　2022年竣工　@550-600
②グランドメゾン目白新坂
　　2020年竣工　@450-500
③プラウド新宿牛込柳町
　　2019年竣工　@450-500
建てられた年及び駅からの距離等で素人目で、目的の物件の坪単価を試算

[251: ペンギン]

>>250 ペンギンさん
全くの勝手相場
① 最上階プレミア住戸　101㎡　@750
　23,000万円
② 最上階プレミア住戸　125.6㎡ @650
　25,000万円
③ 最上階プレミア住戸　95.6㎡ @550
　 15,800万円

[252: ペンギン]

>>251 ペンギンさん

調査してて感じた事は、二点です。
a.都心の物件だと、ここ1～2年で、坪単価50万円は値上がる。70㎡換算だと、1,050万円の値上がり。
b.価格を調査するのに時間と労力が多大にかかる。

[253: ペンギン]

>>252 ペンギンさん

マンションの価格を決めるに、買い手も意思を表明した方が良いですよね。
損します。

[254: ペンギン]

>>253 ペンギンさん

全くの勝手相場
1番狭くて、間取りも悪く日当たりも悪い部屋は、坪単価が50万円安くなると想定するのと、価格帯は、当該マンションのブランド力にもつながるので、以下になると想定。

①プラウド御茶ノ水
60.42 m2 ～ 101.06 m2
10,000円～23,000万円
②グランドメゾン目白坂テラス
63.73㎡ ～ 125.60㎡
9,600万円～25,000万円
③ブランズ牛込柳町
60.04m2～95.60m2
8,200万円～15,800万円

[255: ペンギン]

自宅マンションを購入するのに、マンション間で比較する事が重要であると思ってます。
また、その情報を出し惜しみしてたら、買い手が不利になります。

[256: ペンギン]

マンション個別の価値を語ってもらうのは、ディベロッパーさんの営業さんにお任せしましょう。
いっぱい、勉強されて、情報もお持ちです。

[257: ペンギン]

同時期に発売されるマンション
一択で活動するのは本当に危険なので、やめた方が良いです。庶民は。

庶民のペンギンより。

[258: マンション検討中さん]

ペンギンさんにはご家族はいるのかな？
なんだか一人で勝手に決めてしまわれそうな印象を受けるので、
妻側としてはちょっと心配。

[259: ペンギン]

>>258 マンション検討中さん

配偶者及び子供二人います。
全て一緒に相談してます。
現地も一緒に訪れてますよ。

[260: マンション検討中さん]

>>259 ペンギンさん
それを聞けて良かったです。安心しました。

[261: ペンギン]

>>258 さん

スーパーの位置ですとか、教育機関の場所とか気にされてますよね。それも含めて、調査してますよ。

販売価格ばかり気にされてて、嫌気がするのもわかります。販売価格も重要な要素であると理解してもらった方が良いと思います。

生活圏の情報は、現地に訪れるとともに、ネットでたくさん調べてます。

ちなみに、保育園の入園手続きまで自ら実施してますよ。

[262: ペンギン]

>>258 マンション検討中さん

生活圏の調査するのは、現地訪れるのも重要ですが、グーグルアースも便利です。
目白坂は、地下鉄利用するときの急坂と高速道路が難点と思ってます。

公園と緑が多いので、子育てには最適な環境ですね。
保育園と小学校がすぐそばにあります。

[263: 検討者]

>>259 ペンギンさん
妻、配偶者、パートナーの意見は大事です。特に働く女性、子育て世帯の目線で見た生活利便性は非常に大事です。花より団子というのが、意外と賢い選択かも。

[264: ペンギン]

>>263 検討者さん
そうなんですよね。
全く思いもしない提案をしてくれて、とても助かる時がとてもあります。

生活利便性は、人により異なるのが難しいところです。

通勤する人は急坂を嫌がりますし。
車使う人は急坂を気にしない。

[265: ペンギン]

>>263 検討者さん

ちなみに、この物件の前の目白坂は、狭くて一方通行の道ですが、大通りである目白通りから右折で入ってこれます。
こんな狭い道、左折でしか入らないと思いきや。
車利用者としては、そこも良いところと思います。

通れる時間が指定されていますが、警察に許可取れば良いみたいですね。
どなたかも言及されてました。

[266: 匿名さん]

>>265 ペンギンさん

また変なのが沸いてきたな。
辺銀はサンシャインシティ水族館にかエレ

[267: ペンギン]

>>266 匿名さん
帰るところないので、いさせてください。
何か気に障りました？

マンション同士の比較してるのが嫌ですか？

[268: ペンギン]

>>266 さん

マンション同士の比較してる情報を発信し続けてたら、検閲がかかって、書込みできなくなったんですよ。添付写真。
プラウド御茶ノ水で。復活しましたけど。

マンション同士を比較して投稿すると嫌がる人って、いるのかなーと感じます。

[269: ペンギン]

>>266 匿名さん

その掲示板がこれです。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/679389/

[270: 匿名さん]

>>269 ペンギンさん

リンク先読んだけど、あなたバランスとれてない気がする。少し休んだら？
全部の書き込みにレスするなんて誰も求めていないのに。
掲示板の使い方、常識としてどうなのかしら。

[271: 検討者]

>>270 匿名さん
掲示板が盛り上がるから、いいんじゃないの？　ペンさんの書いている内容はちゃんとしているし、バランス云々は余計なお世話では？

[272: 検討者]

>>264 ペンギンさん
若い人を中心に車を日常的に使う人は減っていると思うので、生活利便性では「駅まで徒歩」の目線が無難かと思います。

[273: マンション検討中さん]

変なの湧いてきてんな。
こうやって競争率下げる方法もあるのか。参考になる。

[274: ペンギン]

>>273 マンション検討中さん
競争率下げるつもりないですよ。
このマンション一択で動いてないので。

[275: 匿名さん]

>>274 ペンギンさん

そうよね、あなた御茶ノ水だけじゃなく柳町とかこの界隈あちこちに書き込んでるもんね。でもどのスレッドでも本気で検討してるように見えないんですけど。浅い知識をひけらかしてるだけで。

[276: ペンギン]

>>275 匿名さん
本気で検討してます。
そういう風に見えないでしたらすいません。

[277: ペンギン]

>>275 匿名さん
あちこちではなく、三箇所検討しています。
匿名さんは、どこらへん検討されてますか？

[278: マンション検討中さん]

運営仕事してくれ

[279: 匿名さん]

。

意外に日本語上手だね。

[280: ペンギン]

>>275 さん

ブランズ牛込柳町の価格帯が少しわかりました。坪単価473万円のようですね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/677621
牛込柳町より高級住宅感があると思う目白坂。グランドメゾン目白坂テラスは、坪単価500万円くらいでしょうか？
もう少し悩みます。

[281: 匿名さん]

ブランズ牛込柳町は一番価格の低いタイプで473万円なので、全戸平均だと500は超えるでしょう。グランドメゾン目白坂テラスの平均は550～600の間とみました。

[282: 匿名さん]

坪500の壁

[283: 匿名さん]

>>20 通りがかりさん
この辺を散歩してみてください。緑が濃くて立派なカテドラルや庭園、学校などがある地域です。これだけの住環境のある地域のマンションだったら城南なら坪一千万はくだらないんじゃないですか？

[284: 匿名さん]

この周辺はさすが田中角栄さんが選んだ地域だと思います。
またこの物件の近くにはかつて目白不動尊があり（空襲で焼失）、古くから安定した地盤だったことが分かります。

[285: 検討者]

素晴らしい環境であることには依存ありません。ただ、凡人なので、日々の通勤や生活が面倒だと感じてしまうだけです。

[286: 匿名さん]

>>２８５検討者さん
人の価値観はそれぞれありますので、そこに「良い」「悪い」は無いですよね。検討者さんのようなお考えの方がおられることもよく理解できます。

[287: マンション掲示板さん]

田中角栄さん家はかなり離れてませんか？同じ地域とは言えないような。

坂の上だったらよかったのにな。高速近いから微妙。

[288: 購入経験者さん]

関口フランスパンから、日本女子の信号までの目白通り沿いは
大変閑静で良いですよね。
特に、午前中や夜の静まったこの通りは歩くと清々しく気持ちが良いですよ。
裏に入ると戸建てもあって少しごちゃっとしたところもありますが、
通り沿いは田中邸が同じ地域というのは地元の方なら誰でもわかると思います。
地図上では高速が近いのかなと気になってはいましたが
住んでからは、高速の存在さえ一日も気にしたことがありません。
287さん、地盤はかなり安定していますし、高速でしたら心配ないと思いますので
ぜひ御買いになってください。お勧めしますよ。

[289: 匿名さん]

>>288 購入経験者さん

たしかにその区間は都内でも指折りだと思う。昔の白金プラチナ通りを彷彿とさせる。あちらはシロガネーゼなんて言葉が生まれた前後からすっかり俗っぽくなってしまったが、目白台は民有地が少ないせいか環境が保たれている。
本女から千登世橋の間はありきたりな雰囲気だがその先目白駅までの学習院沿いも非常に雰囲気が良い。

[290: 検討者]

>>289 匿名さん
確かに目白通り沿いの雰囲気は良いですよね。中に入ってみると、住宅街としては普通。関口台の南側の一部を除いて豪邸が建ち並ぶという感じでもないです。特に目白通りの北側はごちゃごちゃしてますね。嫌いではないですけど。

[291: 匿名さん]

例に挙がった白金のプラチナ通りも奥に入ると普通の住宅街で都心にはよくある光景ですが、関口台の方が閑静で雰囲気が良いですね。

[292: ペンギン]

パークホームズ文京本駒込
の広告が出てきましたね。

ファミリー向け新築マンション
けっこう、立つもんですね。

[293: 検討者]

>>291 匿名さん
そうですか？　ごちゃごちゃしてますよね。

[294: 匿名さん]

>>293 検討者さん
地元にお住まいの方ですか？

[295: 通りがかりさん]

都心の住宅街というのはそういうものです。嫌なら豊洲なんかの埋立地とかうんと郊外を選ぶと広々して良いですよ。

[296: 検討者]

>>294 匿名さん
目白駅から徒歩、下落合、旧目白近衛町あたりに住んでました。関口界隈は散歩コースでしたね。

[297: 匿名さん]

>>296 検討者さん

関口までお散歩に？
さすが山手線外側の方は足腰が丈夫でいらっしゃいますこと。
以前、イオン系になる前のピーコックに行っていましたが、バスでひと眠りしてやっと着くくらいの距離でした。

[298: 検討者]

>>297 匿名さん
ちょうど良い距離でしたね。帰りにタルト食べたりしたので。関口はSKGの施設だらけで、素晴らしい環境ですわねw

[299: 匿名さん]

タルトって古くね…

[300: 匿名さん]

ピーコックも…

[301: 匿名さん]

ここは坪単価500くらいでしょうか？買おうか検討しております。

[302: 匿名さん]

>>299 匿名さん

ママタルトが閉店して6年くらいですかね。
アメリカンパイのエンゼルも懐かしいです。
目白台ってスイーツのお店が無いのが寂しいです。

[303: 検討者]

>>300 匿名さん
まぁね。目白までバスで買い物というのも大変だね。熟睡するほど疲れますわな。

[304: 匿名さん]

坂の上に住んでいる事をどうしても主張したがる人は一部いて、道を歩いていて出会い頭に住まいはどこかと聞かれて驚愕した事もあります。
公園で遊んでいる子供まで、聞かれてもいないのに私はあっちの坂の上に住んでるのとわざわざ自己紹介している様子を目撃した事も。コンプレックスの強い親が言い聞かせているんだなと思うとなんだか可哀想になりました。

297さんのコメントを読んでなぜかその出来事を思い出しました。298さんも乗せられるのはやめましょう。

[305: 匿名さん]

おっしゃる通り文京区は高台自慢さんが多くて辟易してしまいますね。
今は駅近の時代なのに。

[306: 検討者]

>>304 匿名さん
旧目白近衛町を山手線の外側（実際そうだけどさ）ってw バカにしているつもりなのかな。

[307: 検討者]

>>304 匿名さん
目白駅から関口はほぼ平坦ですよ。

[308: 周辺住民さん]

港区にも住んだことがありますが、あちらは超富裕層が多いこともあり「〇〇に住んでいる」ということで差異を強調したがる人が多い印象でした。文京区の方々はそれに比べるとずいぶん謙虚だと思います。文京区住民の平均所得はかなり高いにもかかわらず、外車の所有率が低いことからも、そうした区民の堅実な文化を窺い知ることができます。私が知るかぎり「坂上」、「坂下」を気にする人はほとんどいないと思いますけどね。

[309: 匿名さん]

文京区のスレ長年見て思うのは坂上、坂下って言葉使って見下した発言する人はほかの地域のスレッドと比べるとめちゃくちゃ多い。普通の区ではここまで坂上坂下の話題になることはない。表面には出さなくても心の中では、、、

[310: 検討者]

>>309 匿名さん
関口はほとんどの場合、ごちゃごちゃしていて大した住宅はないよ。文京区なら西片、本駒込6の方が貫禄ありますね。

[311: 匿名さん]

>>310 検討者
この地域における昔の大邸宅は公園になったり、椿山荘になったり、マンションになってしまいましたね。

[312: 匿名さん]

野間記念館は文化施設への建て替えとのことだけど、一緒に商業施設でもできれば周辺の雰囲気変わるだろうけど、高台だと需要が少なそうで無理かな。

[313: マンション検討中さん]

オンラインプロジェクトの案内きましたね。皆さん申し込みましたか？

[314: マンション検討中さん]

オンライン説明会、申込みしました。資料を見るとやはり高級路線ですね。お値段、高そう。好みもありますが、良い間取りが少ない印象です。

[315: マンション検討中さん]

高級路線なのに、こんだけ駐車場少ないってやはりアンバランス。

[316: マンション検討中さん]

オンライン説明会参加した人がMR案内も優先されるのかしら？
仕様は高そうだね。コンセプトルームかっこいい

[317: 匿名さん]

間取りはどうでしたか？

[318: 匿名さん]

ここは坪単価500くらいでしょうか？

[319: 匿名さん]

２年前ならいざしらず、この市況下、都心部高台で500を期待するのはさすがに厳しいでしょう。

[320: 検討者]

>>319 匿名さん
都心部高台。また出たな。積水の工作員だろうが。