グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[201: 匿名さん]

>>189 匿名さん

御茶ノ水は、眺望と周りの敷地にマンション・ビルが新しく立つことをどこまで考慮するかですね。利便性等は御茶ノ水の方が上回る印象。

[202: 匿名さん]

リセールバリューを考えると、印象は大事ですよね。
御茶ノ水　→ 山手線内の中央線沿線　大都会
目白坂　→ 高級住宅街
文京区湯島　→ 湯島天神もあるけどラブホもあり
江戸川橋駅　→ 目白駅ではない。どこにある？

[203: 匿名さん]

現地を電車で訪れた時の印象
御茶ノ水　喧騒感&緑なし
目白坂　高速道路

[204: マンション検討中さん]

高速で坂も激しいけど狂言のNMさん宅もそばだし坂を上がれば椿山荘、教会、オトノハカフェ。関口フランスパンもおいしい。
江戸川橋駅は改札から出口まで距離長過ぎなのがネックだけど。

去年護国寺から本郷三丁目に引っ越したけど、住むには関口のほうがいい。湯島近いけどかなり微妙。戻りたい。抽選すごそうだけど。

[205: 検討者]

>>204 マンション検討中さん
関口は高台で南側が開けている、都内屈指の高級住宅街です。周辺の雰囲気も良い。某学会もカルトではないし、許容範囲。ただ、日常生活を考え、利便性や急坂なんかが気になってしまう。せこせこ働く凡人には向かない立地なんでしょう。

[206: 匿名さん]

ここが高くて手が出ないという人には、目白台ハウスの中古物件を買って、リノベするという手もあるぞ。少し駅から遠くなるけど、眺望は良さそう。

[207: マンション検討中さん]

関口台町小学校の裏のサクラドミトリーがマンションになったら最高。昔立派な一軒家だった。
関口パン反対側もお屋敷がぼちぼちあるよね。地下鉄なんて使わず車生活なんだろうな。

[208: 匿名さん]

車で移動するような、時間をお金で買える、かつ、心に余裕がある人に向いてるのかな・・・。
急坂&江戸橋駅を毎日使うような私には不向きかも・・・。

でも、休日は充実しそう。

[209: 匿名さん]

ここが出来てもヒルズ目白坂が1番。

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん

ですよね・・・。
ヒルズ目白坂を目指してると思うけど。

[211: 検討者]

昔見た物件では、サンウッドの最上階が異次元でしたね。

[212: 匿名さん]

>>211 検討者さん
例のプールに似てますよね

[213: 検討者]

>>212 匿名さん
開放感は格別ですが、夏は灼熱かもしれませんね。

[214: 匿名さん]

山手線の駅徒歩15分以内でないと、都心部といえども資産価値の維持は厳しいと思う・・・
結局は通勤通学は、超満員の地下鉄に乗らなければいけない・・・。湾岸エリア、神奈川、千葉、埼玉、茨城のほうが、コスパが良いと思う。

[215: 匿名さん]

>>匿名さん
「超満員」って、都心部の地下鉄では少ないと思うけど。むしろ山手線の方が「超満員」じゃないの？

[216: 周辺住民さん]

交通の便は、山手線よりも地下鉄が網の目のように走っている地区の方が便利な気がします。

個人的には、山手線のターミナル駅近くのマンションは住みたいと思えず、きっと駅からも遠くなりそう。住んでみたいと思うのは、大塚～秋葉原くらいかなあ。それとて、大塚や巣鴨になると、都心とは言えない気がする。六本木、赤坂、浅草、神楽坂（最寄りは飯田橋）などへは、基本、乗り換えが必要そう。

[217: 周辺住民さん]

ターミナル駅近くの
↓訂正
ターミナル駅の

[218: 周辺住民さん]

>>215 匿名さん
千代田線の西日暮里→湯島
南北線の駒込→飯田橋
三田線の巣鴨→神保町
丸ノ内線の池袋→大手町
有楽町線の池袋→飯田橋
は山手線と同様に結構混んでいると思います。もちろん、上記より郊外側の方が混んでいそうです。

[219: 検討者]

>>214 匿名さん
なんで山手線の駅から15分も歩かないかんのよ？w

[220: 周辺住民さん]

>>219 検討者さん
山手線の価値ある駅でマンションを求めようとすれば、徒歩15分くらいは必要ですね。

[221: 匿名さん]

例えば大塚や巣鴨から山手線内側に１５分とか？
けれども１５分歩くと、地下鉄の駅がもっと近くにあるよ。
その近辺の住民は、ほとんど山手線を使わないと思う。

[222: マンション検討中さん]

地下鉄でもいいが、ここは有楽町線だけ、しかも
マイナー江戸川橋、それが問題では。

[223: 匿名さん]

文京区に価値を見出せる人で、且つ区役所近辺の雰囲気よりもこの辺りの、雰囲気が好きで有れば江戸川橋がマイナーかどうかはあまり関係ないですね。

[224: 匿名さん]

このエリアは意外にバスが便利なので、住民はそれほど交通が不便だとは感じていないと思うけど。

[225: 検討者]

>>220 周辺住民さん
真夏の炎天下で15分歩いてみてください。きっと価値ある体験ができるんじゃないでしょうか。

[226: 検討者]

>>224 匿名さん
バスをちんたら待ってるのが嫌です。高齢者にはいいのでしょうが。

[227: マンション掲示板さん]

で、一体いくらが適正なのかね。このエリアでグランドメゾンクオリティーでは。

[228: 周辺住民さん]

首都圏はJR信仰が厚いですからね。でも山手線の駅って、虎の威を借りてる感がありますよね。東京、新宿、渋谷駅を通る山手線の駅だからすごいけど、巣鴨や大塚って！？みたいな。

[229: 検討者]

>>228 周辺住民さん
山手線をはじめJR駅から近いと、価格維持率、賃貸付けが明らかに強いと不動産屋から聞いたことがあります。

[230: 検討者]

>>229 検討者さん
永住するなら自分や家族の好み100%で選べばいいし、いずれリセールを視野に入れるなら他人がどう思うかという視点も必要です。山手線の駅から15分も歩きたい人はいません。

[231: 周辺住民さん]

>>229 検討者さん
個人的な解釈ですが、JRは駅間が長く、どの駅も私鉄でいえば急行停車駅くらいの規模があるので、「外れ」がないという感じです。私鉄で各停しか止まらない駅だと、さらに先の急行停車駅の方が都心から早く着くケースもありますね。

[232: 匿名さん]

そもそも、この物件に興味持っている人は、JR駅に興味ない人たちだから、JR駅について述べられても無意味だよ。

[233: 匿名さん]

>>228 周辺住民さん

山手線ならどんな弱小駅でも都内主要駅直通しかも本数メチャ多いから。巣鴨大塚だろうが日暮里鶯谷だろうが利便性は最強。虎の威とか関係ないし。
もちろん住まい選びには利便性以外の尺度も存在しますけどね。ここ関口台なんかはその典型。

[234: 検討者]

>>233 匿名さん
その通りです。昭和な高級住宅地という印象ですね。DINKSやパワカには好まれないような感じがします。

[235: 匿名さん]

DINKSやパワカは、文京区なら春日が良いでしょう。目白台は不向き。

[236: 検討者]

>>235 匿名さん
春日、本郷三丁目あたりかな。

[237: 周辺住民さん]

本郷、湯島かな。

[238: 匿名さん]

客の奪い合いは醜いね

[239: 名無しさん]

>>236 検討者さん
小石川のパークコート、パークホームズヒルテラスが比較対象となるでしょうか

[240: 検討者]

>>239 名無しさん
駅までフラットなマルチアクセス、動線上に買い物施設というのが理想では？　小石川のパークコートはかなり高くなってしまいましたね。後楽園、春日の界隈は「谷底」だなんだと揶揄する昭和人もいますが、利便性は強いですよね。不動産はロケーションがすべてです。

[241: 検討者]

>>240 検討者さん
関口界隈も、例えば、獨協あたりにマンションが建ち、南側に椿山荘の庭園が借景になるという物件があれば、希少価値は永続的でしょうね。目白坂、目白新坂も中途半端ではあります。

[242: 匿名さん]

>>241 検討者さん

そういう空想はご自身の中だけで楽しんでくださいね。
　

[243: 検討者]

>>242 匿名さん
確かに空想でしたねw 目白坂は、間取りよし、日当たりよし、環境まぁまぁ、単価まぁまぁ、眺望イマイチ、利便性イマイチ、リセールの価格維持イマイチ、という感じですかね。

[244: ご近所さん]

いつも考えているのですが、文京区のB－ぐる号は目白新坂じゃなく目白坂を登って欲しいです。そして坂の頂上あたりにバス停があれば楽なのに。あのミニバスって坂道に弱いのでしょうか。

[245: 周辺住民さん]

Bーぐるは、小日向の急坂を下りていきます。下りには強いけれども、登りにおいてはパワー不足かもしれません。

[246: 匿名さん]

道幅の問題じゃないの？
実際通るとなったら反対されそう

[247: マンション検討中さん]

昭和の高級住宅地とは言い得て妙。
坪単価的には湾岸（月島とか）と同じか、下かもしれない。

[248: ペンギン]

どこの掲示板も同じような悩みを抱えてますよね。
『全ての不動産販売広告は、間取りと価格セットでないと掲載できない』と、法律を改めるべきですね。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/679389
プラウド御茶ノ水で、色々伝えておきました。

[249: ペンギン]

>>248 ペンギンさん

新築マンションを検討及び好み等もあり、3件に絞ってます。 全くの勝手相場。

① プラウド御茶ノ水
https://www.proud-web.jp/mansion/a...
平均坪@600想定　
　　 70㎡換算　12,700万円
　　100㎡換算　18,150万円
② グランドメゾン目白坂テラス
https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/...
　平均坪@550想定　
　　 70㎡換算　11,600万円
　　100㎡換算　16,600万円
③ ブランズ牛込柳町
https://sumai.tokyu-land.co.jp/bra...
　平均坪@500想定　
　　 70㎡換算　10,600万円
　　100㎡換算　15,100万円

[250: ペンギン]

>>249 ペンギンさん
全くの勝手相場

相場は、以下の類似物件から類推。
①プラウド文京千石スクウェア
　　2022年竣工　@550-600
②グランドメゾン目白新坂
　　2020年竣工　@450-500
③プラウド新宿牛込柳町
　　2019年竣工　@450-500
建てられた年及び駅からの距離等で素人目で、目的の物件の坪単価を試算