グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[141: 検討者]

>>140 匿名さん
新坂に配っているなら、大した「機密」ではありませんよ。

[142: 匿名さん]

最初に外観見せないパターンって、がっかり多くて心配

[143: マンション検討中さん]

機密ってネタかよ。

[144: 匿名さん]

首都高の防音壁、もうちょっと延長されませんかね。
現状だとけっこう聞こえそうな気がします。

[145: 匿名さん]

この物件は高速から少し離れているし、それに加えてこれからEVが主流になるので、あまり気にしなくて良いと思うよ。

[146: 匿名さん]

>>144 匿名さん
この写真だと近く見えるけど実際は神田川の真上なので無問題。

[147: マンション検討中さん]

新坂の上層階はロードノイズが結構聞こえますよね。窓を開けた状態だと。

[148: 匿名さん]

>>144 匿名さん
この赤枠がグランドメゾン目白新坂ですか？
けっこう、高速に近く感じますね。

[149: 匿名さん]

>>148 匿名さん

グランドメゾン目白坂テラスのほうも高速の騒音気になりますね。

[150: 匿名さん]

>>146 匿名さん

神田川の真上じゃないでしょ。
この画像の先はもっと物件に寄ってくるんですよ。GM目白新坂はビル1棟挟んだ横を走り抜けていきます。
防音壁が高くなってますが高層階はそうとう煩いはず。所有者は絶対言わないでしょうけど。

[151: 匿名さん]

>>144 匿名さん

緑豊かだな。
こりゃ売れるわ。

[152: マンション検討中さん]

高層階はかなりうるさいはずですよ。
護国寺の日商岩井に住んでましたが、高速道路のうるさいことといったら。ここはもっと近いし、きついだろうなと思います。
目白台ハウスが建て替えにならないかなー。

[153: 匿名さん]

>>152 マンション検討中さん

倍率下げ工作がもう始まってるのか。。。

[154: 匿名さん]

>>152 マンション検討中さん
そうなんですね。けっこう、騒音あるんですね。とても重要な情報ありがとうございます。
窓の構造を工夫してるとか色々あるんでしょうけど。

目白新坂の掲示板見ると第一期販売　坪550万円だったと記載がありましたね。
90㎡弱で、1.5億円か・・・。

一般庶民としては、なかなか考えものです。

[155: 匿名さん]

>>154 匿名さん
目白新坂はは坪300万台～
https://manmani.net/?p=17547

[156: 匿名さん]

>>155 匿名さん

マンションコミュニティの別掲示板に、グランドメゾン目白新坂の価格掲載がありますね。どの情報が正しいかもわからないですが。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/635129/

[157: マンション検討中さん]

500万超えは高層階の広い部屋で、大半は400前後でした。
中古で野村仲介で売りに出た7階だったかな、3LDK内見しましたが、
バルコニーに出ると高速がよく見えて確かにうるさかったです。
音は上に行くので、7階だと高速より上になるからだと思います。
逆に低層階は7階でのうるささまでではないかもしれません。

[158: 検討者]

>>152 マンション検討中さん
目白台ハウスは既存不適格と聞いたことがあります。

[159: 匿名さん]

>>157 マンション検討中さん

今では考えられないくらい激安ですね。
羨ましい。

[160: 匿名さん]

>>157 マンション検討中さん

とても参考になります。
ありがとうございます。
以下のような感じですかね。
目白坂テラスも、3階とかだと、高速道路の騒音
届くかもですね・・・。

目白新坂　4階　→ 目白坂テラス　地下1階
目白新坂　5階　→　目白坂テラス　1階
目白新坂　6階　→ 目白坂テラス　2階
目白新坂 7階　→ 目白坂テラス　3階
目白新坂　8階

[161: 匿名さん]

>>159 匿名さん

騒音を考えたら、安いとは思えないです。
購入しなくて良かった。

[162: 匿名さん]

>>159 匿名さん

そうですよね。テラスは750はするかな。

[163: 検討者]

東池袋駅直結のタワマン、30階に住んでました。窓を開けたら、高速道路の走行音がかなりしました。スポーツ車の大きな排気音はよく聞こえますね。閉めたら気になりませんでした。

[164: 匿名さん]

青山・広尾の上空は、夕方になると羽田へ向かう飛行機が轟音立てて飛んできます。下手すると飛行機からの落下物があるかもしれません。それに比べれば目白坂の音なんてチョロいものでしょう。

[165: 匿名さん]

>>162 匿名さん
外観次第。しょぼければ坪550

[166: マンション検討中さん]

飛行機音も高速の走行音もしないところが一番です。

[167: マンション検討中さん]

1階で500万～530万、2階で530万～570万、3階で580万～620万を予想します。

[168: マンション掲示板さん]

>>167 マンション検討中さん
そんなレベルであれば大抽選会でしょうね。

[169: 検討者]

>>168 マンション掲示板さん
大抽選会になるくらいが適正価格なのでは？

[170: 匿名さん]

>>169 検討者さん

見え見えで微笑ましいです。

[171: 匿名さん]

ごく妥当な線だと思いますが

[172: マンション検討中さん]

1年前ですが、新坂の7階未入居が530万～550万くらいで成約でしたよね。
まあ700万なんて場所じゃないってことです。

[173: 匿名さん]

最上階の125.6㎡の部屋は、750するかもしれないですね。だいたい、2億8,500万円。
その他の部屋は、550-600くらいですかね。
90㎡で、1億5,000万円～1億6,300万円程度。
100㎡で、1億6,700万円～1億8,200万円程度。

1番高額な部屋から換算するとこんな感じでしょうか？

東京都心マンションバブルですね。更なる円安・金利高騰も近いし、諦めるかな。

[174: マンション検討中さん]

ここは1階から3階まで金太郎飴みたいに同じ部屋が上下ある感じで、
1階はテラスがつきますが、不人気な1階の戸数が多くて、価格が高いと捌けないと
思います。新坂の1階は実際には2.5階くらいの高さがあって、防犯上も湿気も関係ないものでしたが、こちらはほんとに1階グラウンドレベル。

[175: 匿名さん]

>>173 匿名さん
戸数が少なめですし、管理費・修繕積立金も高そうですしね。

[176: 匿名さん]

とてもじゃないが30代じゃ手が出ない。
ちょっとした老人ホームになりそう。
1階住戸も戸建てからの転居組には人気出そうだけど。

[177: マンション検討中さん]

部屋が広めだからグロスがかさむんですよ。
パワーカップルの限界が15000万と言われていて、その辺に落ち着くかもね。

[178: 匿名さん]

冷静に判断した方が良いですね。何事も。

[179: 匿名さん]

私は住宅ローンを抱えているのでこの物件を買うことはないのですが、皆さんのやりとりが面白くて見ています。
この物件は、文京区の高台、眺望の良い低層マンション、駅近という点で希少性があると思います。ここと少し似ているのは、文京区千石のインペリアルガーデンでしょうか。あちらは駅から離れてるし、イマイチな都営三田線であるにもかかわらず、依然として人気がありありますね。
したがって、今回の売り出し価格が多少割高と感じられても、この差別性ゆえに、資産性の点では底堅いとみてよいでしょう。
ＧＭ目白新坂よりもこちらの方が、商品としてみたときに競争力はあると思います。

[180: マンション検討中さん]

ここ眺望ありますかね？たぶんないと思うけど。

[181: 匿名さん]

>>160 匿名さん
全然違いますよ。目白坂の地盤はもっと低いところにあります。

高速ですが、思いきり東寄りだと多少は聞こえると思いますが、西寄りになるとかなり遠いので一日中静かです。高速からの写真では分からないかも知れませんね。どの部屋からも見下ろす位置になりますし、住んでいる方にとっては高速が気になる方は多分いないと思います。

[182: 匿名さん]

>>174 マンション検討中さん

そのGM目白新坂の1階ってこっちから見れば地下4階レベルですよね。
北側の低地ですから湿気が大変そう。カビとか大丈夫ですか？

[183: マンション検討中さん]

>>182 匿名さん

低地ではないでしょう。音羽通りより標高高いですし、新坂の途中。
現地見てから言った方がいいですよ。少なくとも写真見ればわかります。

[184: マンション検討中さん]

>>181 匿名さん

上層階東側は相当音うるさいです。これは体験したの間違いありません。

[185: 匿名さん]

>>182 匿名さん

新坂沿いのエントランスから、住戸は数階分高い位置から始まっています。北側も抜けていて一階の方の住戸も湿気やカビは考えられないと思いますが、何かご心配ですか？近隣の方でしたら現地をよく確かめてから投稿された方が良いですね。

[186: 検討者]

目白新坂のオーナーがたくさんいて、面白い。新坂の情報は興味ないので、目白阪の話をしましょうよ。

[187: マンション検討中さん]

まだこちらの情報は少なく限られていますから、兄弟マンションですし
話題にでるのは仕方ないでしょう。

[188: 匿名さん]

ここが、坪550-600なら、同価格帯と見込まれるプラウド御茶ノ水も検討だな。向こうは、70㎡が基本みたい。御茶ノ水と言いつつ、千代田区ではなく、文京区湯島アドレスみたいだし。

[189: 匿名さん]

>>188 匿名さん
ラブホを受入れるか、急坂・高速騒音を受入れるかですね。

[190: 匿名さん]

>>188
プラウド御茶ノ水は谷底だから止めた方がいい。