グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1301: マンション検討中さん]

>1300: マンション掲示板さん
道路台帳見てみました！
目白坂はおっしゃる通り最も狭いのは当マンションの辺りのようですが、３ｍ９０ｃｍでした。
マンションが建てばセットバックして４ｍに広がるのでしょう。
小日向のＢ－ぐる通りでは最も狭い所は３ｍ７４ｃｍしかありません。
元々こんな狭いしかも第一種低層住専の道にＢ－グルを通すことに自体に相当無理があると思いますね。
もちろんＢ－ぐるが通る道路では断トツに狭いだけでなく、逆に狭いために路側帯もガードパイプも設置できないのです。
なので目白坂と同じ２０ｋｍ制限ですが、中村邸前のクランクでは歩行者がいると徐行どころか一時停止しないと危なくて曲がれないほどです。

Ｂ－ぐるが通ると言うことはスクールゾーン規制とか居住者以外通行禁止とかの規制をすることができなくなります。
目白坂との差は大ききなものがありますね。事故でも起こらないと変わらないのでしょうね。

[1302: マンション検討中さん]

>1296: 名無しさん
>1277: 匿名さん　
>実家の車を出し入れするやむを得ない理由

ご指摘の通り
>要介護認定の老親を実家から毎日送迎して昼間は預かるとか？それなら人に対して許可が出る
のは先ず間違いないでしょうね。
人に対しての許可で送迎時で本人が乗って居ない時に通行許可証の提示を求められたら
許可証番号・本人の住所氏名を告げればOKのようです。
それと
当マンション又は目白坂規制区間内に車庫があることが疎明できる場合（車庫証明は実家にある）
ただ道路運送車両法を持ち出されて問題視された場合は例えばメインの使用は実家であるとか疎明することが必要かもです
その点社有車であれば問題ないと思われますし、その場合は送迎も可能となります。

車庫が規制区域内で確保できずに近くで借りた場合でも車庫から自宅を経由して通行するやむを得ない理由が疎明できれば許可が下りると思われます。
例えば重要書類・現金・宝飾品・重量物などを毎回車に積みたい場合などですね。

いずれにせよ大塚警察の担当者次第ですから、やむを得ない理由があるのに車庫証明が無いとダメとか言ってなかなか許可が出ないような時は
区議会議員に相談すれば良いと思います。直接課長と話せますからまず大丈夫だと思いますよ？

[1303: マンション検討中さん]

目白坂の通行規制の中で３６５日　「２２時～５時の通行禁止」と言うのはどう考えても不合理ですね？
当マンション居住者にとって通行許可を取らなければ深夜や早朝に動けないと言うのは不便この上ないです。

これを３６５日　２４時間の通行禁止である「居住者車両を除き通行禁止」の規制に替えるように要望を出したらいかがでしょうか？
これですと住民の車はもちろんの事タクシーでも宅配なども通れます。要は通り抜け車両のみを規制しているのです。
目白坂は目白新坂と並行しているので、通り抜けを禁止しても一般車両の通行に支障はないので警察も応じ易い規制だと思われます。

ちなみにこの「居住者用車両を除き通行止」の規制標識は小日向に設置されていますが、警視庁の説明ではスクールゾーン規制の一環だそうです。
つまり関口や千石のスクールゾーン規制は７：３０～９：それと１３：～１５：の通行禁止ですが、小日向では７：３０～９：の通行禁止と２４時間居住者用車両以外通行禁止の規制となっているそうです。

こう言った警察への要望も区議に相談すると通り易いと思いますよ？

[1304: 匿名さん]

>>1303 マンション検討中さん
新参者が引っ越し早々に騒いでも周囲に無視されるだけですよ。やめてください。

[1305: 職人さん]

遅ればせながら契約者専用スレッドを立てました。
入居の準備、引っ越し、新生活についての情報交換はそちらでお願いします。

交通規制についても検討スレには馴染まないので契約者スレで。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/688928/

[1306: 匿名さん]

ブラタモリで目白坂が放映されましたね

[1307: 匿名さん]

>>1306 匿名さん
このあたりの歴史が理解できました。
お向かいのマンションでタモリさんとアナウンサーが「高級･･･」って絶句してましたね。中庭のあの巨木は知りませんでした。椿山荘のお庭も圧倒的でしたし、あらためていい所だと認識しました。

[1308: 匿名さん]

囲が外れてましたが、少しイメージと違っていました。外壁材の質感だと思いますが。
あまり高級な資材を使っていないようですね。シャーメゾンで使われているのと同水準に感じます。
ヒルズ目白坂やサンウッドが視界に入るのですが、正直言って見劣りがします。
せっかくの超一等地なのに残念至極。三井や三菱ならこうはならなかったでしょう。

[1309: 匿名さん]

>>1308 匿名さん　

椿山荘までの目白通り沿いで、個人的にサンウッドが一番外観やデザインの上質感があると思います。森ビル分譲、建設コストが低かった2000年代の竣工ですから、比較してしまうのはフェアではないかなと思います。
残念という気持ちは同感です。

こちらの物件は豊かな緑があるから、年月の経過とともに建物に風格を添えてくれると思いますよ。

[1310: 匿名さん]

>>1309 匿名さん
新目白坂と旧目白坂、両方に積水ハウスが建てたけどどっちもクオリティを感じないのは残念だね。あの土地の開発は地元の反対で塩漬け期間長かったうえに容積も満たせてないからコストカットするほかなかったんだろ。財閥系デベが一体開発してたら文京区屈指の高級物件になっただろうに。それに比べてサンウッドの質感の高さはすごいよね。

[1311: マンコミュファンさん]

既に完売した物件にネガ投稿を浴びせる意味が分からんですね～。
買えなくて、しかもその後市況が上昇して悔しいのかな。いずれにしても見苦しいですね。新年早々ここでネガ投稿してウジウジしてたら一生開運できないっすよ～笑

[1312: 匿名さん]

美術館のようなエクステリアが素晴らしいよね。

[1313: 匿名さん]

ネガ投稿？　購入者の正直な所感だと思いますが。

[1314: 匿名さん]

ヒルズ目白坂と双璧をなすクオリティを期待していたが残念無念･･･

[1315: 通りがかりさん]

>>1314 匿名さん
残念なら売って他を買えば？残念無念さが倍増するだけだと思うけどね。

[1316: 口コミ知りたいさん]

ここは検討者スレです

[1317: 匿名さん]

サンウッドを質感が高いと捉える方がいることに驚きました。外廊下ですし、マンションの名の文字もやたら大きく不格好で、何だかアンバランスな物件です。ヒルズの方は目白坂沿いに敷地目一杯まで建ててしまっており、外観のインパクトもないからか、大手不動産の担当者からは地元外には反応が薄いと言われました。

その点からこちらの設計は良く考えられているかなと思い、購入しました。内覧会に参加してきましたが、特にエントランスや外観にはもう少し良い素材を使って欲しかったですね。

[1318: 匿名さん]

文京区なのに十分頑張っていると思いますが…

[1319: eマンションさん]

まあ凡庸な外観デザインでしたのでやむを得ないと感じますが、間取りや設備仕様などは価格と釣り合いが取れた良マンションですし、積水ハウスはやはりファミリーマンションが得意だと思います。

[1320: 匿名さん]

>>1319 eマンションさん
新目白坂と間違えてませんか？

[1321: 匿名さん]

いえ、こちらですね。

[1322: 口コミ知りたいさん]

>>1320 匿名さん

こちらも表側も凡庸な外観デザインです。

[1323: 匿名さん]

再度失礼します。身内に建築家がいるのでこちらの購入にあたって色々相談をしていたのですが、目白新坂を高く評価していました。海外の建築物も手がける日本人建築家としては著名でかなり辛口な人ですが、目白坂も同じ設計者だと良かったねと言われました。

[1324: 匿名さん]

>目白坂も同じ設計者だと良かったねと言われました。
?? 購入者なら契約者スレにどうぞ

[1325: 匿名]

やはり椿山荘側からは車でアクセスできませんね。目白方面から帰宅する場合、自家用車は目白坂下から回る必要がある。タクシーに乗って来た場合は同じく坂下から回るか、保育園手前で下車しなければならない。ボード持ってスタッフが立っていたとおりです。

[1326: 匿名さん]

最後まで売れ残っていた最狭部屋。完売を焦ったのか投資用で売られとった。賃料みてアンビリ～バボ～！
駐車場権は当然付いてないが、もしあってもめちゃくちゃ車の出し入れが窮屈なロケーション。歩くとアップダウンが超激しい坂。この賃料でこの部屋に住みたいやつおらんだろ。
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13105/to_1002512211/

[1327: 匿名さん]

文京区の家賃も値上がりしたもんだなあ

[1328: 口コミ知りたいさん]

>>1326 匿名さん
ここ1億3,000万円でずっと買い手が付かなかった部屋だ　助平な利回りだね　経費で落とせるなら港区いくだろ　家族だと難しい間取り

[1329: 通りがかりさん]

その部屋、Xで「自分が抽選で落ちた部屋が賃貸に出てる」って悔しがってるマンクラさんがいたよ。

[1330: 名無しさん]

>>1329 通りがかりさん
これ、狭くて間取り厳しい 住民は実需多そうだから浮いてるな

[1331: 検討板ユーザーさん]

>>1329 通りがかりさん

抽選？先着順の部屋だったけどここ

[1332: 匿名さん]

ＧＭ目白新坂とＧＭ目白坂テラスを外から眺めてみたけれども、目白坂テラスの方が高級感はあるね。お値段も上がるけど。

[1333: マンション掲示板さん]

>>1331 検討板ユーザーさん

先着順はキャンセル住居だったのよ。

[1334: マンション検討中さん]

>>1332 匿名さん
不動産業界の者ですが、いえいえ、立地はほぼ同じだけど、テラスは仕様で誤魔化してるだけ。住んでみるとかなり不便です。目白新坂の方が中長期的に資産性高いと考えます。ただし、7階.8階に限るとは思います。

[1335: 通りがかりさん]

1334は新坂の住人かな笑
目白新坂は中古の内見で入ったけど、内廊下も狭くてチープだし、エレベーターの乗り換え必須で団地感強かったな。
購入は見送りました。

[1336: 名無しさん]

>>1333 マンション掲示板さん

そうだったんですね。キャンセル後はたぶん二番手のマンクラさんに連絡が来るはずなので、辞退して後から悔しがることはちょっと不思議だけど。

最狭部屋だと揶揄されているが独身にはちょうどいい部屋。誰もが飲み屋街やタワマンに住みたいわけではないので、高級住宅エリアでの小ぶりな部屋は貴重。自分も真剣検討したが予算が合わなくて諦めました。賃貸にこの価格で出されてると発見した時はかなりショック

[1337: 匿名さん]

>>>1334 マンション検討中さん
私は部外者で、マンションをいろいろ見ている者なんですけど、目白新坂の方は、その坂上にあるいくつかのマンションと比べた時、競争力を持つ要因があまりないように思います。あえて言うなら、築年数が新しい事と、駅から少しだけ近い事くらいでしょうか。
目白坂テラスは、小日向側にも似たタイプのマンションはありますが、それでも文京区においてはオンリーワンの個性を持つマンションだと思いますよ。

[1338: 匿名さん]

嫉妬したくなる気持ち、確かに分かります。資産性含め玄人評価でも目白新坂の方が優れた物件のようですね。年数が経てばその理由がさらに明白になるでしょうと。

[1339: 通りがかりさん]

目白新坂は6～9千万のリーズナブルマンション、目白坂テラスは全戸1.5～2億越えの高級低層マンションで仕様も全然違うから、そもそも比べるものでもないと思う。
ターゲットの客層もだいぶ違うんじゃないかな。

[1340: 評判気になるさん]

>>1339 通りがかりさん
そんな生産性のない話はやめなはれ。番町も港区も新築時は坪400万の時代があったわけだよ。すべては立地で仕様が～議論は関係ないよ。同じ立地なんだから、ともに資産性を高め合っていけばよいのでは？

[1341: 匿名さん]

>>1340 評判気になるさん
一方は大通り沿いの中層マンション。もう一方は低層住宅地のマンション。すぐ隣に位置していますが、「地位（ぐらい）」は全然違うと思います。
「仕様が～」は、おっしゃるとお。影響ゼロではないけど、よほどひどい仕様でないかぎり、あまり関係しませんよね。

[1342: 匿名さん]

この界隈では同じ立地ですね。
私は購入者ですが目白新坂のタイミングに合っていたらそちらを買いたかったです、正直。住んで分かることもありますから。

[1343: 匿名さん]

こちらの格の高さにタダ乗りしようとする新坂民、さもしいですぞ。

[1344: 匿名さん]

安く買えたんだから別に気にしなくていいのにね。

[1345: 匿名さん]

>>1343 匿名さん
1342です。格の高さとか仰いますが微妙なクオリティのエントランスにも帰宅する度にテンションが下がりますし、買い替えのタイミングに多少早くても目白新坂を買っておけばよかったと今になって後悔しています。そのうち貸すか売りますから住んでみます？

[1346: 口コミ知りたいさん]

いつでも越せるね。
https://www.shamaison.com/tokyo/area/13105/11223640/

[1347: 通りがかりさん]

なんだここ。目クソ鼻くそ

[1348: 匿名さん]

文章が理解できていない人が若干いますね。
目白坂のエントランスはやっぱり微妙なんですよね。期待していたのに安っぽく仕上がってしまって残念。

[1349: 匿名さん]

>>1345 匿名さん
微妙なクオリティなのは新坂のほうですよね。
あの坂沿いでいちばん大きくていちばん微妙な存在。

[1350: 匿名さん]

>>1349 匿名さん
新坂に並ぶマンションの中では一番駅に近いんだから、クオリティには目をつぶりましょうよ。