グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1281: 通りがかりさん]

ttps://www.keishicho.metro.tokyo.lg.jp/tetsuzuki/kotsu/application/tsuko_kyoka.html

警視庁のリンクですが、基本的にやむを得ない理由がなければ通行は認められません。スクールゾーン　通行許可申請など、少し検索すれば、やむを得ない理由に相当する条件が出てきます。全国的に同じです。高い買い物なのだから嘘を書く人を信じずに調べたほうがいいです

[1282: 口コミ知りたいさん]

今日現地見に行ってきました。
運良く工事現場の正面ゲートが開いていた時間帯で
現地確認ができました。

東側の木が大きく、
緑豊かで良いのですが、
夏場は虫など気になることはありますか？
緑化が豊富な低層に住んだ経験が無いのでm(_ _)m

[1284: マンション検討中さん]

>1279: 通りがかりさん
警察は午後の時間帯の場合は通行許可を出します。他の実例があります。
特例だから出ているわけではなく、このような条件をつけたのはデベ側の配慮でしょうね？

[1286: マンション検討中さん]

警視庁にちょうどいいページが見つからないのでとりあえず埼玉県警
ttps://www.police.pref.saitama.lg.jp/f0040/shinse/tuukoukyoka.html

自分で問い合わせればいいだけですがね

[1287: 通りがかりさん]

>>1284 さん

近隣住民ですがこれは通行規制時間帯ではないが、子供の多い時間帯にトラックが出入りすることを懸念するして協議の結果ずらしたようですよ。建設工事と普段の住民の生活を比較しても意味ないです。

坂の一通部分に面した場所に車庫証明のある車は少ないですが、ちゃんと許可とってますよ
自家用車に許可を持ってる住民でも、当然タクシーでは夜帰宅出来ませんし、秩序は守られています。またそもそもタクシーに断られます。昔と違って厳しいですから

[1291: 匿名さん]

完売した物件スレを荒らしてる方がいますね。
長々書いているのがその方です。
近隣住民を騙っているのも悪質すぎ。
ここに住んでいたらあんな嘘は書けません。

[1292: 名無しさん]

>>1289 マンション検討中さん
書きかたが悪かったてしょうか

上の方のレスと合わせて読めば理解できるはずですが、

当該地区に車庫証明（つまり、車の住所）があったり、貨物輸送やデイサービスなど業務上の必要がある車両に対して許可される。運転者は住民でなくても良い

身障者など、車以外で当該地区の自宅や施設にアクセス出来ない人物に対して許可される

ということなのです。

許可証を車両に提示しなければ通行できません。


当該地区に住んでいる健康な人物の、地区外駐車場、実家の車、タクシー、レンタカーなどには許可がおりません。

24時間通行禁止ではないのですから他の時間に通れば良いだけです。

[1293: 1292]

私は当該地区の対面通行部分の住民ですが、通学時間帯に早稲田方面から帰宅することの多い時期があり、目白新坂を回って上から（このへんの住民は上から、下からというような表現をします）帰るのが面倒でその頃は毎年大塚警察に行って許可を得ていました。もちろんここに車庫証明のある自家用車に対してです。

近年は禁止時間帯に出入りする必要がなくなり、今は許可は更新していませんが、必要なご近所さんは許可取ってますよ。

そしてタクシーでは禁止時間帯には絶対に通行しません。
夜タクシーで帰宅することも結構ありますが、22時過ぎたら上から回ってもらいます。しかし一方通行部分は下からしかアクセスできないため坂下か椿山荘のどちらかでおりるしかないとおもいます。

上の方で警察に見逃してもらえるようとか、最初から違反報告前提で書かれているようなレスもありましたが、民度が疑われます。

通学時間帯は多くの子供たちが歩いているから車両通行禁止なのです。許可の有無に関わらず、対面通行部分の住民はなるべく上から帰って来ます。

私も、通行可能時間帯であっても狭い道を徐行するより遠回りでも上から回って来る方が楽になりました。椿山荘帰りの方とかが歩道でなくお寺側を歩いてたりして危ないんですよ。以前、24時間通行禁止にしようという話も近隣で出たくらいの狭くて危ない道ですから。もし禁止にしたとしても一通部分の数軒から十数軒の御宅が許可を取ればいいだけでしたから

[1294: 名無しさん]

まあ自分の希望にあったレスや営業スタッフの言葉を信じたくなる気持ちはわかりますが、警察署に問い合わせれば即時にわかること。

警視庁や県警の公式サイトにも明記されていることを否定する人は何なのでしょう。希望的観測をしたいのでしょうか。
そのうち警察に問い合わせたという嘘レスも出そうですね。
気になる方は自分で調べるしかありません。

読み間違えている方がいらっしゃるといけませんが、マンションに駐車場を借りた車は許可を取ればいいだけです

[1296: 名無しさん]

>>1290 マンション検討中さん

実家の車をやむを得ない理由で出し入れするやむを得ない理由ってどんなことがそれに相当するのですか？
要介護認定の老親を実家から毎日送迎して昼間は預かるとか？それなら人に対して許可が出るかもですが。

恒常的な許可以外に、冠婚葬祭などごく短期間の許可はありますけどね

[1299: マンション検討中さん]

>1293さん

ありがとうございます。よく分かりました。
確かに朝・午後・深夜の通行禁止であれば通行許可を取らなければ不便で仕方ないですものね。
他の地区では午後と深夜の通行禁止がないこともあるのか、通行許可を取ったと言う話を聞いたことがなかったのです。

それにしてもこの深夜の通行禁止と言うのも初めて見ました。
警察な過剰な規制を嫌いますからこのような規制が実現したのはよほど近隣の声が強いのか有力者の方が居られたのか？と思いました。
ですので「２４時間通行禁止」などあり得ませんよ。

Bーぐるに乗るのですが小日向ルートの道の狭い事、調べたら４ｍにも満たない２項道路部分があるのです。
さらに小日向台町小学校の脇を通る通学路にもかかわらずスクールゾーン規制の通行禁止時間帯も設定されておらず３ｔ以下であればどんなクルマにも２４時間完全開放です。

>通学時間帯は多くの子供たちが歩いているから車両通行禁止なのです。

とは行かない悲惨な状況となっています。

[1300: マンション掲示板さん]

>>1299 さん

小日向台町小付近も狭いですが、一応B～ぐるが通れますからね。ここの一方通行は3メートル50センチにも満たない部分があり、当マンションの前あたりが最も狭かったと思いますよ。文京区道路台帳はネットで公開されていますのでご確認ください。
深夜通行が禁止になっている理由は私もよく知りませんが、あまりにも見通しが悪いからではないでしょうか。下から上がってくると前方を走る車、あるいは坂を降りてくる自転車が見えなくなるほど、神社のあたりで大きく曲がっています。
小学生は学校も指導して、歩道を歩くからまだいいんですよ。
椿山荘帰りと思われる人がお寺側から降りてくるのと、自転車がスピードを上げて降りてくるのが危ないんです。
タクシーに乗っていてヒヤリとしたことが何度もありますよ。

事故は起こしたくないので、自然と上から帰るようになりますよ

[1301: マンション検討中さん]

>1300: マンション掲示板さん
道路台帳見てみました！
目白坂はおっしゃる通り最も狭いのは当マンションの辺りのようですが、３ｍ９０ｃｍでした。
マンションが建てばセットバックして４ｍに広がるのでしょう。
小日向のＢ－ぐる通りでは最も狭い所は３ｍ７４ｃｍしかありません。
元々こんな狭いしかも第一種低層住専の道にＢ－グルを通すことに自体に相当無理があると思いますね。
もちろんＢ－ぐるが通る道路では断トツに狭いだけでなく、逆に狭いために路側帯もガードパイプも設置できないのです。
なので目白坂と同じ２０ｋｍ制限ですが、中村邸前のクランクでは歩行者がいると徐行どころか一時停止しないと危なくて曲がれないほどです。

Ｂ－ぐるが通ると言うことはスクールゾーン規制とか居住者以外通行禁止とかの規制をすることができなくなります。
目白坂との差は大ききなものがありますね。事故でも起こらないと変わらないのでしょうね。

[1302: マンション検討中さん]

>1296: 名無しさん
>1277: 匿名さん　
>実家の車を出し入れするやむを得ない理由

ご指摘の通り
>要介護認定の老親を実家から毎日送迎して昼間は預かるとか？それなら人に対して許可が出る
のは先ず間違いないでしょうね。
人に対しての許可で送迎時で本人が乗って居ない時に通行許可証の提示を求められたら
許可証番号・本人の住所氏名を告げればOKのようです。
それと
当マンション又は目白坂規制区間内に車庫があることが疎明できる場合（車庫証明は実家にある）
ただ道路運送車両法を持ち出されて問題視された場合は例えばメインの使用は実家であるとか疎明することが必要かもです
その点社有車であれば問題ないと思われますし、その場合は送迎も可能となります。

車庫が規制区域内で確保できずに近くで借りた場合でも車庫から自宅を経由して通行するやむを得ない理由が疎明できれば許可が下りると思われます。
例えば重要書類・現金・宝飾品・重量物などを毎回車に積みたい場合などですね。

いずれにせよ大塚警察の担当者次第ですから、やむを得ない理由があるのに車庫証明が無いとダメとか言ってなかなか許可が出ないような時は
区議会議員に相談すれば良いと思います。直接課長と話せますからまず大丈夫だと思いますよ？

[1303: マンション検討中さん]

目白坂の通行規制の中で３６５日　「２２時～５時の通行禁止」と言うのはどう考えても不合理ですね？
当マンション居住者にとって通行許可を取らなければ深夜や早朝に動けないと言うのは不便この上ないです。

これを３６５日　２４時間の通行禁止である「居住者車両を除き通行禁止」の規制に替えるように要望を出したらいかがでしょうか？
これですと住民の車はもちろんの事タクシーでも宅配なども通れます。要は通り抜け車両のみを規制しているのです。
目白坂は目白新坂と並行しているので、通り抜けを禁止しても一般車両の通行に支障はないので警察も応じ易い規制だと思われます。

ちなみにこの「居住者用車両を除き通行止」の規制標識は小日向に設置されていますが、警視庁の説明ではスクールゾーン規制の一環だそうです。
つまり関口や千石のスクールゾーン規制は７：３０～９：それと１３：～１５：の通行禁止ですが、小日向では７：３０～９：の通行禁止と２４時間居住者用車両以外通行禁止の規制となっているそうです。

こう言った警察への要望も区議に相談すると通り易いと思いますよ？

[1304: 匿名さん]

>>1303 マンション検討中さん
新参者が引っ越し早々に騒いでも周囲に無視されるだけですよ。やめてください。

[1305: 職人さん]

遅ればせながら契約者専用スレッドを立てました。
入居の準備、引っ越し、新生活についての情報交換はそちらでお願いします。

交通規制についても検討スレには馴染まないので契約者スレで。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/688928/

[1306: 匿名さん]

ブラタモリで目白坂が放映されましたね

[1307: 匿名さん]

>>1306 匿名さん
このあたりの歴史が理解できました。
お向かいのマンションでタモリさんとアナウンサーが「高級･･･」って絶句してましたね。中庭のあの巨木は知りませんでした。椿山荘のお庭も圧倒的でしたし、あらためていい所だと認識しました。

[1308: 匿名さん]

囲が外れてましたが、少しイメージと違っていました。外壁材の質感だと思いますが。
あまり高級な資材を使っていないようですね。シャーメゾンで使われているのと同水準に感じます。
ヒルズ目白坂やサンウッドが視界に入るのですが、正直言って見劣りがします。
せっかくの超一等地なのに残念至極。三井や三菱ならこうはならなかったでしょう。

[1309: 匿名さん]

>>1308 匿名さん　

椿山荘までの目白通り沿いで、個人的にサンウッドが一番外観やデザインの上質感があると思います。森ビル分譲、建設コストが低かった2000年代の竣工ですから、比較してしまうのはフェアではないかなと思います。
残念という気持ちは同感です。

こちらの物件は豊かな緑があるから、年月の経過とともに建物に風格を添えてくれると思いますよ。

[1310: 匿名さん]

>>1309 匿名さん
新目白坂と旧目白坂、両方に積水ハウスが建てたけどどっちもクオリティを感じないのは残念だね。あの土地の開発は地元の反対で塩漬け期間長かったうえに容積も満たせてないからコストカットするほかなかったんだろ。財閥系デベが一体開発してたら文京区屈指の高級物件になっただろうに。それに比べてサンウッドの質感の高さはすごいよね。

[1311: マンコミュファンさん]

既に完売した物件にネガ投稿を浴びせる意味が分からんですね～。
買えなくて、しかもその後市況が上昇して悔しいのかな。いずれにしても見苦しいですね。新年早々ここでネガ投稿してウジウジしてたら一生開運できないっすよ～笑

[1312: 匿名さん]

美術館のようなエクステリアが素晴らしいよね。

[1313: 匿名さん]

ネガ投稿？　購入者の正直な所感だと思いますが。

[1314: 匿名さん]

ヒルズ目白坂と双璧をなすクオリティを期待していたが残念無念･･･

[1315: 通りがかりさん]

>>1314 匿名さん
残念なら売って他を買えば？残念無念さが倍増するだけだと思うけどね。

[1316: 口コミ知りたいさん]

ここは検討者スレです

[1317: 匿名さん]

サンウッドを質感が高いと捉える方がいることに驚きました。外廊下ですし、マンションの名の文字もやたら大きく不格好で、何だかアンバランスな物件です。ヒルズの方は目白坂沿いに敷地目一杯まで建ててしまっており、外観のインパクトもないからか、大手不動産の担当者からは地元外には反応が薄いと言われました。

その点からこちらの設計は良く考えられているかなと思い、購入しました。内覧会に参加してきましたが、特にエントランスや外観にはもう少し良い素材を使って欲しかったですね。

[1318: 匿名さん]

文京区なのに十分頑張っていると思いますが…

[1319: eマンションさん]

まあ凡庸な外観デザインでしたのでやむを得ないと感じますが、間取りや設備仕様などは価格と釣り合いが取れた良マンションですし、積水ハウスはやはりファミリーマンションが得意だと思います。

[1320: 匿名さん]

>>1319 eマンションさん
新目白坂と間違えてませんか？

[1321: 匿名さん]

いえ、こちらですね。

[1322: 口コミ知りたいさん]

>>1320 匿名さん

こちらも表側も凡庸な外観デザインです。

[1323: 匿名さん]

再度失礼します。身内に建築家がいるのでこちらの購入にあたって色々相談をしていたのですが、目白新坂を高く評価していました。海外の建築物も手がける日本人建築家としては著名でかなり辛口な人ですが、目白坂も同じ設計者だと良かったねと言われました。

[1324: 匿名さん]

>目白坂も同じ設計者だと良かったねと言われました。
?? 購入者なら契約者スレにどうぞ

[1325: 匿名]

やはり椿山荘側からは車でアクセスできませんね。目白方面から帰宅する場合、自家用車は目白坂下から回る必要がある。タクシーに乗って来た場合は同じく坂下から回るか、保育園手前で下車しなければならない。ボード持ってスタッフが立っていたとおりです。

[1326: 匿名さん]

最後まで売れ残っていた最狭部屋。完売を焦ったのか投資用で売られとった。賃料みてアンビリ～バボ～！
駐車場権は当然付いてないが、もしあってもめちゃくちゃ車の出し入れが窮屈なロケーション。歩くとアップダウンが超激しい坂。この賃料でこの部屋に住みたいやつおらんだろ。
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13105/to_1002512211/

[1327: 匿名さん]

文京区の家賃も値上がりしたもんだなあ

[1328: 口コミ知りたいさん]

>>1326 匿名さん
ここ1億3,000万円でずっと買い手が付かなかった部屋だ　助平な利回りだね　経費で落とせるなら港区いくだろ　家族だと難しい間取り

[1329: 通りがかりさん]

その部屋、Xで「自分が抽選で落ちた部屋が賃貸に出てる」って悔しがってるマンクラさんがいたよ。

[1330: 名無しさん]

>>1329 通りがかりさん
これ、狭くて間取り厳しい 住民は実需多そうだから浮いてるな

[1331: 検討板ユーザーさん]

>>1329 通りがかりさん

抽選？先着順の部屋だったけどここ

[1332: 匿名さん]

ＧＭ目白新坂とＧＭ目白坂テラスを外から眺めてみたけれども、目白坂テラスの方が高級感はあるね。お値段も上がるけど。

[1333: マンション掲示板さん]

>>1331 検討板ユーザーさん

先着順はキャンセル住居だったのよ。

[1334: マンション検討中さん]

>>1332 匿名さん
不動産業界の者ですが、いえいえ、立地はほぼ同じだけど、テラスは仕様で誤魔化してるだけ。住んでみるとかなり不便です。目白新坂の方が中長期的に資産性高いと考えます。ただし、7階.8階に限るとは思います。

[1335: 通りがかりさん]

1334は新坂の住人かな笑
目白新坂は中古の内見で入ったけど、内廊下も狭くてチープだし、エレベーターの乗り換え必須で団地感強かったな。
購入は見送りました。

[1336: 名無しさん]

>>1333 マンション掲示板さん

そうだったんですね。キャンセル後はたぶん二番手のマンクラさんに連絡が来るはずなので、辞退して後から悔しがることはちょっと不思議だけど。

最狭部屋だと揶揄されているが独身にはちょうどいい部屋。誰もが飲み屋街やタワマンに住みたいわけではないので、高級住宅エリアでの小ぶりな部屋は貴重。自分も真剣検討したが予算が合わなくて諦めました。賃貸にこの価格で出されてると発見した時はかなりショック

[1337: 匿名さん]

>>>1334 マンション検討中さん
私は部外者で、マンションをいろいろ見ている者なんですけど、目白新坂の方は、その坂上にあるいくつかのマンションと比べた時、競争力を持つ要因があまりないように思います。あえて言うなら、築年数が新しい事と、駅から少しだけ近い事くらいでしょうか。
目白坂テラスは、小日向側にも似たタイプのマンションはありますが、それでも文京区においてはオンリーワンの個性を持つマンションだと思いますよ。

[1338: 匿名さん]

嫉妬したくなる気持ち、確かに分かります。資産性含め玄人評価でも目白新坂の方が優れた物件のようですね。年数が経てばその理由がさらに明白になるでしょうと。

[1339: 通りがかりさん]

目白新坂は6～9千万のリーズナブルマンション、目白坂テラスは全戸1.5～2億越えの高級低層マンションで仕様も全然違うから、そもそも比べるものでもないと思う。
ターゲットの客層もだいぶ違うんじゃないかな。

[1340: 評判気になるさん]

>>1339 通りがかりさん
そんな生産性のない話はやめなはれ。番町も港区も新築時は坪400万の時代があったわけだよ。すべては立地で仕様が～議論は関係ないよ。同じ立地なんだから、ともに資産性を高め合っていけばよいのでは？

[1341: 匿名さん]

>>1340 評判気になるさん
一方は大通り沿いの中層マンション。もう一方は低層住宅地のマンション。すぐ隣に位置していますが、「地位（ぐらい）」は全然違うと思います。
「仕様が～」は、おっしゃるとお。影響ゼロではないけど、よほどひどい仕様でないかぎり、あまり関係しませんよね。

[1342: 匿名さん]

この界隈では同じ立地ですね。
私は購入者ですが目白新坂のタイミングに合っていたらそちらを買いたかったです、正直。住んで分かることもありますから。

[1343: 匿名さん]

こちらの格の高さにタダ乗りしようとする新坂民、さもしいですぞ。

[1344: 匿名さん]

安く買えたんだから別に気にしなくていいのにね。

[1345: 匿名さん]

>>1343 匿名さん
1342です。格の高さとか仰いますが微妙なクオリティのエントランスにも帰宅する度にテンションが下がりますし、買い替えのタイミングに多少早くても目白新坂を買っておけばよかったと今になって後悔しています。そのうち貸すか売りますから住んでみます？

[1346: 口コミ知りたいさん]

いつでも越せるね。
https://www.shamaison.com/tokyo/area/13105/11223640/

[1347: 通りがかりさん]

なんだここ。目クソ鼻くそ

[1348: 匿名さん]

文章が理解できていない人が若干いますね。
目白坂のエントランスはやっぱり微妙なんですよね。期待していたのに安っぽく仕上がってしまって残念。

[1349: 匿名さん]

>>1345 匿名さん
微妙なクオリティなのは新坂のほうですよね。
あの坂沿いでいちばん大きくていちばん微妙な存在。

[1350: 匿名さん]

>>1349 匿名さん
新坂に並ぶマンションの中では一番駅に近いんだから、クオリティには目をつぶりましょうよ。

[1351: 名無しさん]

>>1349 匿名さん
1342です。いえ、私は目白新坂のクオリティは高いと思います。微妙なのはうちの目白坂です。
前の投稿も読みましたが、設計士達からの評価は目白新坂というのは納得で、目利きなら選ぶでしょうね。内見までしてタイミングを逃したのでうちの奥さんも後悔しています。
私達一般の者にはクオリティは外から見るだけでは判断できないと思いますよ。

[1352: 匿名さん]

こちらの購入者を装ってまでアッチをageたいかねぇ･･･。
ここまでくるとちょっと普通じゃない気がしますわ。

[1353: 評判気になるさん]

先に出来た目白新坂の住民には恨まれている物件なのですね。

[1354: 匿名さん]

情報交換の場なのに単なる部外者は茶々入れるだけで役にもたたない。暇つぶしや憂さ晴らしなら他所でやって頂きたい。

[1358: 評判気になるさん]

インフルエンサーの人がエントランス外観風景上げてくれてるけど、やっぱり石調のデザインカッコいいよねー

[1360: eマンションさん]

>>1358 評判気になるさん
しょうもな

[1361: マンション検討中さん]

>>1341 匿名さん
たかが坪500-600 台物件で「地位（ぐらい）」とか言うのキモイな　東池袋や中野のタワマンには住めないぞ

[1362: 匿名さん]

>>1361 マンション検討中さん
わざわざ地ぐらい最低の2物件を引き合いにしなくても・・

[1363: eマンションさん]

それより地ぐらいの低い新宿を引き合いに出すべきでしたね…
すみません

[1364: 名無しさん]

>>1362 匿名さん
最低とか言うなよ　表現が気味悪いぞ　根拠なく最高と勝手に思ってるヤバい文京区民の代表だな

[1365: 通りがかりさん]

スラム街の定義を満たした新宿区の地ぐらいが最低なのは事実ですよ。

[1366: 匿名さん]

>>1364 名無しさん
東池は巣鴨監獄処＊刑場と日出町、中野は江戸時代の犬小屋跡地（だから囲町再開発）。
新宿区だと若葉の鮫ヶ橋スラ＊ム街しかない。スミフのマンションが建ってる。

[1367: 名無しさん]

>>1335 通りがかりさん
きみさ、目白台ハウスと間違ってるんちゃう？