グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1001: eマンションさん]

>>1000 匿名さん
相続税減額分を前倒しでデベに払うって事ですね。
どちらが世の中のためになるのか。

[1002: eマンションさん]

気付いたら1000超え！
そして本物件から直線距離で約1.5キロのところにグランドメゾン新宿戸山が出来ますね。積水としてはこの辺りは重点地域なのですかね。

[1003: 匿名さん]

>>1002 eマンションさん

あちらは12階建て25戸で3割以上も地権者住戸があるから、こちらとは全然違うでしょう。おそらく価格以外は。

[1004: 匿名さん]

>>994 匿名さん
仰る通りですね。マンションの価値はまずは立地ですから、価格が適正か見極める必要はありますね。

こちらの物件が富裕層向けかと気にしている方がいるようですが、本来の富裕層こそ立地と価格を見ます。消費行動は投資と考えますので、対価に見合うか、それを上回るリターンがあるかで判断しています。富裕層向けかどうかなど、他からの見え方はどうでも良いのです。そのような視点も持たずただ手元の資金で購入するのも良いですが、そういう方は富裕層ではなく成金と呼ばれています。

[1005: 匿名さん]

>>1004　匿名さん
>>手元の資金で購入するのも良いですが、そういう方は富裕層ではなく成金
マンショントラブルの話も聞くので、外見だけでなく内面も上品な方がご近所さんだといいと思います。

間取りを見ましたが、90㎡の部屋、100㎡の部屋も多く、すごく広々としていると感じます。吹き抜けも多いので、開放感もありますし、「長く住みたい」と思える物件と思いました。
一部、北向き物件があり、日当たりを望むなら南向きがいいような気がしました。
100㎡以上だと駐車場優先権利もあるようで、その点もメリットがある気がします。

[1006: 匿名さん]

資料は早期計画より拝見しておりますが、北向きのお部屋は存在しませんね。目白坂は電柱の地中化がなされていませんし、車の通行もご不便かも知れませんが、駐車場優先でしたら100平米台をおすすめします。

富裕層かどうかと見栄を張りたい方は関口二丁目には馴染まないのかなと思います。小さなエリアですので、近隣者としてこちらのマンションにも良い方が住まわれることを望みます。

[1007: 匿名さん]

おっしゃるとおり、見栄を張りたい方は、ここにかぎらず、文京区は合わない。港区がおすすめ。港区が高くて買えないなら渋谷区。それがダメなら目黒区。

[1008: 匿名さん]

>>1007 匿名さん

それほとんど成金エリアだね
地方出身者が好きそう

[1009: 匿名さん]

東京出身者でも成金エリアが好きな人は大勢いますよ。芸能人が住みたがるエリアは、成金が多いですよね。わかりやすい記号として「成功者が住む住所」という認識が一般に成立しているからでしょう。
文京区は成金が少ないです（田中角栄さんのような例外もありますが）。そんな文京区でもエリアによってカラーは異なるものの、目白台エリアの住民は文化レベルが高い傾向にあると感じます。

[1010: 匿名さん]

63.73m2の部屋が10,990万円。割安と言えるかもしれない。

[1011: マンコミュファンさん]

43戸中、1期26戸。
昨日申し込み＆抽選だったようですね。
プレミアム住戸が内々で決まっているとしたら、ほとんど売れてしまったということかな？

[1012: 通りがかりさん]

>>1010 匿名さん
坪570ぐらいですから、立地を考えると意外に割安だったかもしれませんね。場合によっては抽選だったのでは？

[1013: マンション掲示板さん]

1F63.73が坪570として2F以上、また80m2以上のファミリータイプの値付はどうなんでしょう？
積水はメリハリを付けた値付けをするイメージがあるのですが、時折間違えて掘り出し物と残ってしまうユニットが共存することもありますよね。白金高輪もそんなイメージでしたが。

[1014: マンション比較中さん]

公式HPを見ると、次の情報が出ていました。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
第１期　１０月２２日　２６戸
10,990万円～24,990万円
63,73m2～114.68m2

第１期２次　１０月２５日　３戸
14,490万円～17,490万円
89.88㎡～97.54㎡
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

第１期２次の３戸は、１期２６戸のうち、申込が入らなかった３戸ということですかね？　逆の見方するならば、２３戸は申込があった、ということでしょうか？

それとも、１期２６戸は完売し、１期２次で３戸を新たに募集ということでしょうか。そうであれば、販売総数は４３戸なので、残りは１４戸（=43-26-3）ということになりますね。高いと思いましたが、すごいスピードで売れていきますねえ。どんな人が買うのでしょうか。。。

[1015: 周辺住民さん]

>>1014 マンション比較中さん
多分前者だと思います。自らの意思で買うのをやめた人もいれば、住宅ローンの審査が通らず購入を諦めた人もいると思います。

よく「パワーカップルが買っている」と言われるのですが、下記の記事のようにそれに疑義を呈する人もいます。
https://diamond.jp/articles/-/311629?page=2

[1016: 匿名さん]

まあ、それでも２３戸が売れたということですか。グランドメゾン目白新坂も完売まで早かったですけど、この調子だとここも早そうですね。
パワーカップルは忙しいから、こういう住宅街の低層マンションよりも、中央区あたりのタワマンを好むのではないでしょうか。

[1017: マンション掲示板さん]

>>1015 周辺住民さん

どう見ても後者だろ
どんな読解力してんの？？
　

[1018: 周辺住民さん]

>>1017 マンション掲示板さん
なぜ後者なのかご教示ください。

[1019: 匿名さん]

>>1014 さん

私の感覚が麻痺しているのでしょうが、89.88~97.54m2で14,490~17,490万円がリーズナブルと思ってしまいました。

[1020: 匿名さん]

>>1017 マンション掲示板さん
たしかに、１期（１次）が26戸なのに対して、１期（２次）が３戸って少なすぎますよね。普通のマンション販売の場合、１次と２次とでこれほど販売戸数に差はつきません。
そこから考えると、セキスイとしては当初より１期合計で２９戸を売る作戦にしていて、１次で思いもかけず２６戸売れてしまった、ということなのかもしれません。

[1021: 匿名さん]

>>1014 マンション比較中さん
坪700オーバーなんて話もありましたが、結果的にはかなり良心的な価格ですね。即完売ではないでしょうか。

[1022: 匿名さん]

>>1018 周辺住民さん
1期1次で成約入らなかった部屋は、一般的には先着順表記になる。
1期2次で売り出す事はできない。2次の部屋は、あまりにも1次から日が経ってないから抽選漏れた人の救済部屋

[1023: 匿名さん]

>>1020 匿名さん
ここはマンション買った事の無い人しかいないのか・・・

[1024: 匿名さん]

>>1023 匿名さん

ホントに >>1020 は研究不足ですよねー。
＞普通のマンション販売の場合、１次と２次とでこれほど販売戸数に差はつきません
ってなにが「普通の」なんだかｗ

絵に描いたような知ったかぶりで片腹痛いです。

[1025: 匿名さん]

>>1021 匿名さん
一番高い部屋は坪719ですから、言われていたとおりになりましたね。
細かく調べていませんが、「パークコート文京小石川 ザ タワー」を除くと、文京区のマンションで最高単価ではないでしょうか。
これはもう第２期であっさり完売でしょう。

[1026: 周辺住民さん]

>>1022 匿名さん
> 1期2次で売り出す事はできない。
は何故なのでしょうか。

> 2次の部屋は、あまりにも1次から日が経ってないから抽選漏れた人の救済部屋
抽選に漏れた人は、最初に要望を出した時点で第二候補を挙げているのでしょうか。

>1023 匿名さん
私は新築は一度しか買ったことがなく、全戸即日完売だったので、〇期も〇次も経験がありません。私が希望した部屋は競合なしでしたが、抽選にはなった部屋もあったかな。

[1027: 匿名さん]

>>1026 周辺住民さん

＞1期2次で売り出す事はできない。
は何故なのでしょうか。
↑
そういうルールだから。

> 2次の部屋は、あまりにも1次から日が経ってないから抽選漏れた人の救済部屋
抽選に漏れた人は、最初に要望を出した時点で第二候補を挙げているのでしょうか。
↑
自分はここの要望出しているわけではないので確かな事は言えんが、営業の仕事は倍率つけて売る事ではなく満遍なく要望が入るように顧客間調整をすること。
それでも抽選部屋がでたら、落選者が他に流れないように事前に意向調査して救済部屋を出す事が多いね。特にこれだけ日数が詰まっている場合はほぼ100％救済措置

[1028: 匿名さん]

>>1025 匿名さん
パークホームズ文京小石川ヒルテラスは坪単価880万円とか1116万円の部屋があったのでさすがに最高値とは言えないのでは。

https://manmani.net/?p=39465

しかし12階王様部屋とはいえ五億五千万は衝撃的でした。

[1029: 匿名さん]

とはいえ目白坂はむしろ知る人ぞ知るみたいな感じの立地だと思うので、これだけ高騰してきたのはさすがに時代かなと思います。

おそらく海外の富裕層の目が文京区にも注がれるようになってきたということでしょう。

[1030: 匿名さん]

>>1029 匿名さん
海外の富裕層はあまり関係ないでしょ。
場所柄、地縁のある富裕層とか実需のパワカでしょ

[1031: 匿名さん]

藤和目白坂ホームズ、71m2で眺望の良い部屋が1億990万円で売りに出ていて、ちょっと高いかと思っていたが、GM目白坂テラスの売れ行きを考えると妥当な価格だね。

[1032: 周辺住民さん]

>>1027 匿名さん
教えていただきありがとうございます。

> 1期2次で売り出す事はできない。
> は何故なのでしょうか。
> ↑
> そういうルールだから。

は要望書上でのルールでしょうか。売ったらまずいことが起きるのでしょうか。なぜダメなのかイメージできない。。。

[1033: 匿名さん]

＞＞1032 周辺住民さん
こういうのは理屈じゃなんです。「商慣習」ですから。

[1034: 匿名さん]

>>1032 周辺住民さん
要望書レベルの話ではなく、売り方のルール。
売れ残った抽選登録部屋を引っ込めて、次期以降に新規売り出しするのは、信用問題になってくるよね。
あまりモラルの無い業界ではあるが、デベでこのような姑息な手を使っている大手は見たことない。

[1035: 周辺住民さん]

解説ありがとうございました。
> 売れ残った抽選登録部屋を引っ込めて、次期以降に新規売り出しするのは、信用問題
というのは、売れ残ったという事実を何らかの形で自白すべきという意図なのでしょうか。よくわからない慣習ですね。

[1036: 匿名さん]

>>1035 周辺住民さん
世の中には理屈では理解できない不可思議なことがたくさんあるので、どうでもいいことに関しては、あまりこだわらない方が良いと思うよ。

[1037: 匿名さん]

>>1035 周辺住民さん
そういうルール作りは、別に業界の慣習ではなく消費者が不利益を被らないようにされてきたもの。
ぽっと出がおかしいと言う事自体おかしい

[1038: 匿名さん]

外観の高級感えぐいな…

[1039: 匿名さん]

「第１期即日完売御礼」って出ました。この価格でも割安感があった、ということなのでしょうね。第２期はもう一段、高値になるのでしょうか。

[1040: 検討板ユーザーさん]

>>1039 匿名さん
色々書き込まれていましたが、さすがですね。もう一段はないと思いますが…強気に出る可能性はありますよね。

[1041: 匿名さん]

>>1039 匿名さん

残り14戸ですね。
このスレッドでさんざんネガ投稿していた方々はどう思っているのやら。
まだ大型間取りも残っているので2期は強めな値段で出すと思いますよ。

[1042: 匿名さん]

ネガ投稿が有ろうが無かろうが、「分かる人は的確に判断している」ということを１期完売は示しているのでしょうね。

[1043: 匿名さん]

過去に激しく投稿されていた方はおそらく他の物件でまた奮闘されていることでしょう。
目白新坂に続き二棟目が完成すれば、こちらの計画は良い形で完結ですね。
近隣者として売れ行き良いことは喜ばしいので、このまま見守りたいと思います。

[1044: マンション検討中さん]

1期は平均すると坪600ぐらいのイメージでしょうか。完売の勢いを見るに積水も2期は強気の価格でしょうが早く売れそう。
1期で契約できた方、おめでとうございます。ってところですね。

[1045: 匿名さん]

希少性ある物件にもかかわらず価格設定が常識の範囲内(とはいえ全戸が億ション)なので、買える人には割安感があるのだと思います。自分にお金があれば2億超の部屋を買いたかった。即完も納得です。

[1046: 匿名さん]

山手線内で一種低層住専という土地でマンションが売り出されることはほとんど無いので、それは強みとなったね。

[1047: 匿名さん]

上に書いてあった「藤和目白坂ホームズ、71m2で眺望の良い部屋が1億990万円」は、速攻で売れちゃったね。おそらく2年前なら藤和目白坂ホームズの71m2は6500が相場だったと思う。このエリアの価格上昇率は凄まじいな。

[1048: 匿名さん]

上がってるのこのエリアだけじゃないから…

[1049: マンコミュファンさん]

>>1047 匿名さん
隣のプラウドはなかなか売れないね。管理費が高すぎる。

[1050: マンション比較中さん]

>>1046 匿名さん
山手線内で一種低層住専、最寄駅から徒歩5分でスーパーなど生活利便性が十分となると希少性と実需を両立した貴重な物件とは言えるだろうね。江戸川橋からの坂がそれなりにきついのと周辺住民の反対が根強いのがあえて言えば懸念材料かな。