グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

1LDK + S ～ 3LDKで 63.73㎡ ～ 125.60㎡
めちゃくちゃ高級マンションになる予感しかしない。

中途半端だったグランドメゾン目白新坂の経験を生かして、積水には本物の高級マンションを見せて欲しい。新坂のほうは見栄えがかなり期待外れだったので。


グランドメゾン目白新坂スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43289/

[2: マンション検討中さん]

>>1 匿名さん
同じ広建設計だし、実績例はどれも地味ですよ。
住み心地、機能性重視の会社だと思うので、
見栄えに過度な期待はしない方が良さそうです。

[3: 匿名さん]

良さそうですよね！
坪単価どれくらいなのでしょうね。

[4: 購入経験者さん]

現地に行ってみたけど、目白坂の急坂が思った以上にやばかった。
（目白新坂の比ではなかった）
結構息切れがしてしまったので、あれを毎日上り下りするのかと思うと覚悟がいるなと…。

あと江戸川橋駅から５分表示だけど、最寄り出口からホームまでめちゃくちゃ遠いので、ホームまでは10分以上を考えといた方がいい。

[5: 匿名さん]

ネーミングが紛らわしい。旧物件のスレは閉鎖した方がいいんじゃないか？

[6: 匿名さん]

近隣に長く住む者ですが、目白新坂の方は上品で落ち着いた外観が素敵で非常に贅沢に作られており、竣工時には皆でおおとなりました。

説明会にも参加しましたが、二棟目として建つ目白坂は目白新坂と統一感のあるデザインになるそうなので期待が高まります。眺望やマンション内のプライバシーなどは目白新坂に劣ると思いますが、目白台の静けさは魅力的です。あとは価格が、、笑

[7: 匿名さん]

>>6 匿名さん
好みは人それぞれなんですね。
わたしには唯一の不満点が外観でした。
マンション全体としては素晴らしく、
価格も含め、積水ハウスって良心的な会社なんだと驚いた物件です。

[8: マンション検討中さん]

坪単価はここ最近の文京区最高値になってしまうのでしょうか。

[9: 匿名さん]

二棟目でかなり割高になると思います。文京区最高値は間違いないでしょう。

[10: 匿名さん]

>>8 マンション検討中さん
江戸川橋って文京区側はあまり坪単価上がってないんですよ。
新宿区側の低地は神楽坂ブランドを利用して上がってますが。
土地の持分が戸建て並なので、
坪あたりの固定資産税は文京区最高値になるかもしれませんね。

[11: マンション検討中さん]

首都高が近いのが気になります。
音や排気ガスはどうですか？

[12: 匿名さん]

>>10 匿名さん
大規模なブランドマンションは久しぶりだと思いますので、この物件で相場が変わりそうですね。
固定資産税は、そうですね…。

[13: 匿名さん]

一番狭くて63平米。
こりゃあ全戸億ション確定だな。
3億4億もありそう。

[14: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[15: 匿名さん]

>>11 さん

排気ガスはほとんど気になりません。週末夜に暴走?してる車の音が聞こえる時がありますが、普段は本当に静かで治安も抜群です。朝は鳥のさえずりで癒されます。

[16: 匿名さん]

>>8 マンション検討中さん
先に販売されていたパークホームズ文京小石川ヒルテラス12階南西向き3LDK162.84平米が55000万円、坪単価1116万円をつけてサクッと売れましたが、バブル期を除けばおそらく現時点で文京区の新築マンション分譲坪単価の最高値レコードだと思います。さすがにここは坪一千万は無理な気がしますが坪800は十分ありうるのではないかと。

[17: マンション検討中さん]

あのじめっとした飲み屋街の多い江戸川橋駅最寄りで坪800万とか狂気の沙汰だな…

パークホームズ文京小石川も価格発表の時は荒れてたしね…

[18: 匿名さん]

椿山荘から続く道沿いは確かに高級住宅街の風情ですが、グランドメゾン文京区関口アドレスで坪800はありですかね？

[19: 匿名さん]

目白坂下の信号から目白通りへ入った銀杏並木の目白新坂は、江戸川橋駅周辺とは別世界の閑静な高級住宅街ですね。目白坂も静かで良いのですが、かなりの急坂でしかも道幅の狭い一方通行になります。完成が楽しみです。

[20: 通りがかりさん]

>>16 匿名さん

その単価なら城南のタワマン買うは

[21: 匿名さん]

>>20 通りがかりさん
そうだは

[22: 検討板ユーザーさん]

確かに坪単価800万なんてことになったら確実に城南地区のタワマン買うよな。

[23: マンション検討中さん]

城南のタワマンに坪800はもっとありえないと思うが。

[24: 匿名さん]

坪800万円とか言ってるやつはどんだけ相場感ないんだ
ヒルテラスの王様部屋なんかベンチマークになる訳ないだろ
坪600-700万するなら目黒マークか南池袋C地区でも買った方が余程良いわ

[25: マンション検討中さん]

坪800万ならパークコート神宮北参道ザタワーが検討できるし、流石にあり得ないかもね。

[26: マンション検討中さん]

坪500後半～600前半といったところでしょうか。もう少し高いかな、。

[27: 匿名さん]

>>26 マンション検討中さん

それでも文狂区でそれは高すぎるよな。

[28: 匿名さん]

何やら寝言いってる人がいるが関口2丁目3丁目は文京区最上位の高級住宅街だよ。1丁目は歴史的に別。
今の市場でここが＠600万以下なら逆立ちして目白坂を上ってやるよ。

[29: 匿名さん]

>>28 匿名さん
目白坂登るとかハードル低すぎて草
グランドメゾン目白新坂の中古相場価格見てから書かないと一生坂道ダッシュしないといけなくなるし、そもそもそんなニッチな◯丁目がどうのこんのなんて、お前さん以外誰も気にしてないから価格に反映される訳がない

[30: 匿名さん]

>>29 匿名さん
知らないんだね。ネットの情報ちょっと見た程度で分かったつもりでいると思うけど、自分で言ったこと覚えといてね。

[31: 匿名さん]

>>29 匿名さん
土地代と昨今の建設費から考えると、相当な価格で出してこないと採算取れないことは確か。売れるかどうかはまた別問題だけど。

[32: 匿名さん]

>>29 匿名さん

目白新坂の中古は3割くらい上がってますし、そもそもこちらは基本スペックが段違いですからねぇ、坪単価700は確実でしょう。

[33: 匿名さん]

目白新坂は大通りに面しているから少し音がうるさいけど、目白坂側は山手線内では希少な一種低層住専の落ち着いた環境。目白新坂の中古をかなり上回る価格になると思う。

[34: 匿名さん]

駅近で生活利便性も高い一種低層住専の高台に建つグランドメゾン。条件は申し分ないですが、文京区で坪700...そんなマーケットでしょうか。以前に検討してた白金高輪のグランドメゾンが割安に思えてしまう。

[35: 検討者]

指名買いされるような立地、物件になるでしょうか？

[36: 匿名さん]

通な人が好む立地だと思います。

[37: 検討者]

確かにそうですね。椿山荘より目白方面にいくと、某宗教団体の支配地ぽいですから、ちょうどいいかも。

[38: 匿名さん]

>>37
そのあたりでは某宗教団体の建物がちらほら見られますが、「支配地」というほどではありません。話はかわりますが、目白台周辺は総理大臣の住居が多いですよね。山縣、田中、細川。少し距離をおいて大隈、鳩山。

[39: 検討板ユーザーさん]

ここは江戸川橋の出口を出て八百屋とローソンの間の坂を上る感じ？狂言のあの人の家の前辺り？

[40: 検討者]

墓地ビューは狙い目かも。

[41: 匿名さん]

>>38 匿名さん

中曽根さんを忘れちゃ困ります。
　

[42: 匿名さん]

>>30 匿名さん
さも知ったかの風を装って何も相場のこと知らないんでしょ
知らないなら知らないって認めれば良いのに子供だなぁ
井の中の蛙大海を知らずとはよく言うもんだよ

[43: 匿名さん]

>>41 匿名さん
中曽根さんって文京区に住んでいたんですか？　世田谷区と聞いた気がするのですが。

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん

豊島区高田。文京区のすぐ横。

[45: 検討者]

ここの立地はいいよ。だけど、毎日急坂を登ることは辛いだろうね。

[46: 匿名さん]

近隣住みですが、通常61番都バス利用と目白から電車に乗るので坂を降りるのは有楽町線に乗るときや用事がある時だけです。

[47: 周辺住民さん]

江戸川橋で買い物をして手荷物が多いときは、区バスのBーぐるを利用して坂を登るというワザがあります（笑）

[48: 匿名さん]

>>47 周辺住民さん

いいですね。100円で乗れますし椿山荘の玄関につくので歩きやすいですね。
うちはコモディイイダの当日配達サービスを利用してます。220円ですぐ届けてくれるので、手ぶらで坂を登ってます。

[49: 検討者]

バス待つ時間なんて、ないですよ。

[50: 匿名さん]

>>49 検討者さん

61番バスは１０分に1本の高頻度路線なので待ち時間はほとんど気になりません。

[51: 匿名さん]

確かにバスは利用しやすいですね。新宿、早稲田、高田馬場、九段下、春日、上野etc.
年を取ると平行移動の方が楽なので地下鉄より楽かもですね。

[52: 匿名さん]

>>51 匿名さん

てか、江戸川橋駅の構造がひどすぎますよ。階段多いし通路長いし。電車降りて1a出口まで遠い遠い。。
私もバスとタクシーを使い分けて、できるだけ地下鉄は使わないようにしてます。

[53: 周辺住民さん]

この物件、白61やB-ぐる目白台・小日向ルートから離れているんじゃないの？

[54: 検討者]

江戸川橋から乗って、椿山荘前で降りて坂を下ってくるということですか。高齢者は都バス、無料でしたかね。

[55: 検討者]

>>53 さん

江戸川橋から乗って、椿山荘前で降りて坂を下ってくるということですか。高齢者は都バス、無料でしたかね。

[56: 名無しさん]

>>53 周辺住民さん
離れてはいませんが、GM目白新坂の方だと関口フランスパン前のバス停がほぼ目の前で便利ですが、GM目白坂だとひとつ前のナチュラルローソン前の江戸川橋で降りてしばらく歩きます。

[57: 名無しさん]

>>51 匿名さん
58番や69番のバスもよく使いますが、平行移動は本当にラクですね。東京駅までタクシーでもすぐですし、やむを得ないことでもない限り、日常生活はバスとタクシーで事足りています。

[58: 匿名さん]

買い物はコモデｲイイダやマルエツだとあまり買いたいものがないので、下落合のOkスーパーやスターフルーツでまとめて買って、たりないものはまいばすけっととcoopスーパーで済ませてます。

[59: 匿名さん]

うちは宅配頼みですが、魚やお肉も美味しい店がありますし、オトノハの野菜もいいですよ。
角栄邸に続く目白新坂の通りは出店規制が厳しいエリアなのでコンビニも大型チェーン店もできない分、閑静な雰囲気が維持されています。

[60: 検討板ユーザーさん]

何はともあれいくらぐらいで出てくるんでしょうかね？

[61: 匿名さん]

平均で70m2で1.3億程度とみた。この市況下、さすがに平均1.1億はないだろうし、1.5億もないだろう。あとは建物のデザイン等を見て、それが高いのか妥当なのかを判断。

[62: 匿名さん]

>>61 匿名さん

そんなに安いわけなかろうもんｗ

[63: マンション検討中さん]

平均で坪700万程度とみています。建物の基本スペック(天井高他)、設備グレードが気になりますが。条件の良い住戸で800万台かなって予想しています。

[64: 匿名さん]

平均で坪700となると、ヒルズ目白坂は売りに出ないので無理として、シティハウス文京目白台、サンウッド目白台あたりは中古でちょくちょく売りに出るので、そっちを待った方が良いようにも思うけど。

[65: 匿名さん]

もしそこまで高くなるとすれば、
定借だけどパークホームズ文京小日向の中古の方が良さげ。

[66: マンション検討中さん]

>>64 匿名さん
残念ながら中古も値上がってしまうのではと思います。

[67: 匿名さん]

こんなとこで坪700万円なら小石川のヒルテラスで良かったじゃん
よっぽどここを高くさせたい層なのかな

[68: マンション検討中さん]

目白坂がきつすぎて、実際に生活することを考えると足踏みしてしまうな…コンビニすら坂の下。
とりあえず早く概要を出してほしい。

[69: 匿名さん]

>>68 マンション検討中さん

ここを買う層がコンビニだのスーパーだのの距離を気にするとは思えない。
そのうち7NOWのエリアに入るだろうしネットスーパー対応の宅配ボックスも当然付くはず。

[70: 匿名さん]

>>66 マンション検討中さん
文京区の中古在庫、増えてますよ。

[71: 匿名さん]

戸数考えると管理費、修繕、駐車場、駐輪…維持費は高そうですね。

[72: 匿名さん]

目白坂を実際に登りました。なかなかきついですね。あまり日常では体験しない角度。あと神田川と高速が近いのも気になりました。

[73: 匿名さん]

>>72 匿名さん
ハザードマップご覧になってください。あの坂があるから安全なのです。高速の音はほとんど聞こえません。

[74: 検討者]

目白坂って通学時間帯にクルマが通行止めになりませんか？

[75: 匿名さん]

>>74 検討者さん
住所があれば警察署で手続きすれば通行許可書すぐに発行してくれます。関口台小学校の通学路なので
許可書取ってない人もいるようですけど…

[76: 検討者]

>>75 匿名さん
そうですか。駅までがくだりでまだ良いです。夏は朝から汗だくになりたくないですから。

[77: 匿名さん]

車が本当に不便そうですよね。一方通行で更にものすごく狭いですし。

[78: マンコミュファンさん]

高速道路の下を通り、古い区営住宅が左手にあり、この途中までの道がなんか雰囲気が悪い。関口フランスパンの向かい側の大きな邸宅街あたりに建ててほいし。

[79: 匿名さん]

大通りでなくて車が少ないからこそ静かなのでは？

[80: 匿名さん]

先に出来たマンションは防音壁になってそう

[81: 検討者]

由緒正しい地歴を持つ立地なんでしょうが、一般的には今は低地の駅近マンションの方が人気ありそう。ただ、こちらは地元界隈のお金持ちに底堅いニーズがありそうです。

[82: 匿名さん]

サンウッド目白台が56m2、8千万円で売りに出ている。そこから考えると、ここの平均価格がm2あたり200万円には届くことはないと思うんだけどなぁ。ただし、ここは低層マンションとしての特別感で人気が集中する可能性もあり、どのレベルでデベが値付けしてくるのか読みづらい。

[83: マンション検討中さん]

私目白新坂を買って既に売却済みの物です。本当は賃貸するつもりでしたが、
コロナで会社の業績が悪いので益出しをしました。
こちらの方は、低層ですが、この地にふさわしくなく高級の割には駐車場が少なすぎると思います。電車で通勤するのに、急坂往復しろとの事ですよね。
雪の日なんて上り下り不可能になる可能性ありますね。
1階住戸も多く、神田川も近いし虫とか多そうですね～。

[84: 匿名さん]

確かに駐車場は台数が少なすぎますね。去年雪が降ったときは沿道のお寺や神社の方々がきれいに除雪されてましたね。一階のテラスつきはお好きな方もいらっしゃるでしょうね。

[85: 匿名さん]

港区なんかだと車にこだわる人は今後も多いでしょうけれども、それ以外の区では車を持つ人は減る一方なので、駐車場の数はあまり関係ないように思いますが、いかがでしょう？　ちなみに私は都心部で複数のマンションを所有しており、いずれも駐車場に空きがあります。管理組合にとって頭痛の種になっています。

[86: 評判気になるさん]

>>83 マンション検討中さん
まだ売却事例が少ないようですが、そんなこと書いて大丈夫？

[87: マンション検討中さん]

別にばれて困る事はありません。

[88: 匿名さん]

目白新坂の方は竣工から一年足らずで売却された方はあまりいませんので、83さんは余程のご事情か投資であれば北向き一階の小ぶりで唯一お手頃だったお部屋を買われたのでしょう。

神田川からはずいぶんと距離があり、そちらからの影響は全くありません。目白坂で気になるとしましたら、お寺と神社、お墓、高速、そして一方通行の急坂でしょうか。検討される方は急勾配の坂道が実際どんなものかを、真夏と雪の日にご自身で確認される事をおすすめします。

[89: 周辺住民さん]

めったにありませんが、雪の日の朝ですと目白坂はたしかに滑りやすいので、私は目白新坂を使うようにしています。こちらのマンションに住む方は、少し遠回りになりますが新坂を使う手もありますよ。

[90: 検討者]

>>89 周辺住民さん
いちいち不便なんですね。唯一無二というほどの立地でもないし、墓や神社も近いし、値段しだいですかね。

[91: 周辺住民さん]

ここに限らず、山手線内で高級感ある住宅街は見晴らしの良いところが多いので、坂を登ったところになってしまいますよね。また、大きなスーパーマーケット等もありません。したがって本質的に不便です。そういう場所を好きな方、嫌いな方、いろいろおられると思います。

[92: 匿名さん]

>>88 匿名さん
ちょっと話題になった中古ですね
チャレンジ価格から大幅に値下がった部屋

[93: マンション検討中さん]

どの部屋かわかりませんが、うちのは135％で売れました。

[94: マンション掲示板さん]

いちいち余計なことをいう人なのですね。

[95: マンション検討中さん]

いえそれほどでも。畏れ入ます。

[96: 匿名さん]

納税おつかれさまでした

[97: マンション検討中さん]

自己居住なら3000万まで無税だからいいですよね～。
会社は会社で経費でいろいろ落ちるのでいいですが。

[98: 検討者]

>>97 マンション検討中さん
おめでとうございます。

[99: マンション検討中さん]

ありがとう御座います。
抽選で外れたのですが、辞退されてうちにまわってきました。
こちらの方が時期が違うのはもちろんですが、キャピタルゲインを出すのは
難しいかなと考えております。
1階は防犯リスクや湿気の問題もあり不人気なので避けたいところですが、
値段次第です。

[100: 検討者]

>>99 マンション検討中さん
いくらで出てくるかてすね。ちなみに新坂の方は眺望や日あたりの影響なし、でしょうか？