グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[933: 匿名さん]

>>930 周辺住民さん

>>930 さん
スカイツリーの先っぽだけ見えますが、2.3階からもさすがに都心は見えません。
高速道路周りにはなんだかんだ高めのマンションがありますので、それに遮られる形ですね…

[934: マンション検討中さん]

いろいろな情報が飛び交ってますが。。。で、いくらなの？ですね、結局は。

[935: 周辺住民さん]

皆さんありがとうございました。スカイツリーも都心も、眺望としてはさすがに厳しいのですね。ちょっと残念。であれば、東側の隣に何が建つかもは、過度に気にするほどでないかもしれませんね。

[936: 周辺住民さん]

そもそも、いくら坂上とは言え、低層3階建で眺望を求める人は居るのだろうか？
どちらかと言うと、部屋から見える建物周辺の、気持ちの良い木々の景色とかでしょ。
何故かココの話題は、建蔽率容積率や眺望とか、色々とズレてると感じます。
因みに、本日のコンセプトルーム案内会で、予定価格を聞ける予定です。

[937: 匿名さん]

>>936 周辺住民さん
「低層マンション and ベランダからの視界を遮るものがない」という条件に魅力を感じる方はいると思います。ここの近くだと小日向なんかにも、そういうマンションがありますね。

[938: 周辺住民さん]

> 895 匿名さん
> それよりこの都心の高台で日当たりと眺望がほぼ永久保証のメリットのほうが大きいかと。丸ノ内方面やスカイツリーまで見える低層マンションってめったにありません。

とあったので、いろいろ惑わされました。

それより、東側の緑地帯は、本マンションの土地ではなくお隣さんの土地でしょう。なので、その景観をデベが過度にウリにしたり、購入予定者が過度に期待したりするのは間違えている気がします。

[939: マンション検討中さん]

某一種低層からの眺望

[940: マンション検討中さん]

目白坂の一方通行は当マンションの先４０ｍくらいまでで終わり、あとは双方通行となります。
丁度ヒルズ目白坂の駐車場入り口前からが双方通行です。
椿山荘方面から入ってくる場合、スクールゾーン規制は同様だが、夜１０時から朝５時までの通行禁止は無し。
なのでここまでタクシーもしくは送りのクルマで入ってくれば後は徒歩４０ｍですね！

ただＵターンするにはヒルズの駐車場をちょっと使わせてもらうことになりますが・・。

[941: 周辺住民さん]

>>940 マンション検討中さん

あの相互通行開始位置って、明らかにヒルズ目白坂の駐車場入口を念頭に置いてますよね。なのでこのマンションが完成した時には相互通行可の位置をこちらに引っ張って来られるのではないかと思っています。

[942: 周辺住民さん]

グーグルマップの航空写真を見るとわかりますが、ヒルズ目白坂駐車場入口以西は幅員が広く、以東は狭くなっています。道路拡幅の計画がなさそうなので、現状のままになると推測します。

[943: マンション検討中さん]

>941: 周辺住民さん
>942: 周辺住民さん

「明らかにヒルズ目白坂の駐車場入口を念頭に置いてます」とはおっしゃる通りかと？

目白坂テラスの前面道路は狭く、なんと2項道路部分があるので完成後は１０ｃｍ程度セットバックが必要です。
しかもカーブになっているのでちょっと危ない道路だと言えます。
なので残念ながら僅か５０ｍ程度とは言え双方通行をここまで引っ張ってくるのは難しいでしょうね。

なお道路拡張は計画道路を除けば、２項道路を４ｍに拡張することだけですので
拡張するとすれば、目白坂テラスの敷地を削って拡張するしかないですね？

[944: 匿名さん]

車なんか使わないで、歩くのが一番良い。

[945: 周辺住民さん]

>>943 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。道路台帳見ました。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/library/sosiki_busyo/dokan/tikei/44022.pd...

確かに目白坂テラス以外はセットバックがなされているようですね。

[946: マンション検討中さん]

「地盤軟弱の恐れアリ」
昭和30年代にがけ崩れを起こした地盤上に建つ・・あなたが購入した後でがけ崩れが起きれば、
生活基盤が失われるだけでなく、すべての損害賠償責任も購入者が負担することになります。

と言う反対派住民のHPがどうも気にになり出しました。

現地確認すると確かに昔盛り土して造成されたようですし、擁壁が古いままで少々亀裂らしきものもあります。
しかも東側に隣接する神社側の擁壁は「大谷石」のようです。
そもそも大谷石の擁壁って建築基準法で認められているのですか？

これだけのマンションを建設するには、先ず擁壁をガッチリとコンクリートで構築するのが当然のような
気がしますがどうなんでしょうか？実際に目白新坂はそうしていますよね？

女子高生が犠牲になった「ライオンズグローベル逗子の丘」の崖崩れが思い出されます？

[947: 匿名さん]

まあ、色々な意見がありますよね。明日、富士山が爆発するかもしれないし、どこかの国から東京へミサイルが飛んでくるかもしれません。

[948: 周辺住民さん]

>>946 マンション検討中さん
> がけ崩れを起こした地盤上に建つ

これはありがちな印象操作ですね。マンションの基礎杭は固い地盤に当たるまで深く掘って（数十mの地下。イメージとしては坂の下と同じくらいの標高）建物を支えるので、マンションが建ったからがけ崩れが起きやすくなることはありません。がけ崩れを起こした擁壁は、マンションの建設と関係なく崩れていたはずです。

> これだけのマンションを建設するには、先ず擁壁をガッチリとコンクリートで構築するのが当然のような気がしますがどうなんでしょうか？

デベに聞けばよいと思います。

[949: マンコミュファンさん]

>>945 周辺住民さん

なんで目白坂テラスはセットバックしたかったんだろう。違反じゃないの？

[950: 周辺住民さん]

>>949 マンコミュファンさん
セットバックのルールができる前から擁壁があったでしょうから、これで問題ないのです。本郷あたりだと幅1～2mって結構あって、セットバックしてる家は異様に目立ってる笑

[951: マンション検討中さん]

>948: 周辺住民さん
> がけ崩れを起こした地盤上に建つ
これはあながち印象操作ではありませんね。つまり盛土によって造成された土地だと言うことです。

>がけ崩れを起こした擁壁は、マンションの建設と関係なく崩れていた。
（「ライオンズグローベル逗子の丘」の場合は正確には擁壁の上のマンション敷地内の土の斜面が崩れた）
マンション建設とがけ崩れとの因果関係ではなく、マンションや（戸建て）の住民は敷地にがけ崩れを起こさないように管理する義務があります。

ですので
>あなたが購入した後でがけ崩れが起きれば、生活基盤が失われるだけでなく、すべての損害賠償責任も購入者が負担することになります
これもあながち印象操作とも言えませんよね？

擁壁の整備は大変な費用が掛かります。特に大谷石の擁壁は既存不適格だそうですから寿命はマンション以下でしょう。
これを住民が負担してコンクリートの擁壁に建て替えるなど考えられませんよね？

なおこの件については一応メールで問い合わせ中です。

[952: マンション検討中さん]

>949: マンコミュファンさん
>950: 周辺住民さん
>セットバックのルールができる前から擁壁があったでしょうから、これで問題ない
なんてことはあり得ません。

セットバックとは２項道路を建築基準法に合わせて４ｍに拡張することを言っているのだと思います。
であれば
>目白坂テラスの前面道路は狭く、なんと2項道路部分があるので完成後は１０ｃｍ程度セットバックが必要です。

と言うことで１０ｃｍ程度であれば擁壁を削ってセットバックする必要もないと言うことだと思います。