グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[913: マンション検討中さん]

>906: 匿名さん
>905 は目白坂テラスの情報でもあるのですよ。では翻訳しますね。

元々一体で計画されていたこともあり、敷地形態は先の目白新坂が優先されている。
なので広大な空地を有し、建蔽率と容積率にはとんでもない余裕がある。
なので建て替え時には目白坂テラスの東側半分近くに新々目白坂の建物が建つリスク有。

以上3行です。

[914: 管理担当]

[No.909～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[915: 周辺住民さん]

>>913 マンション検討中さん
> なので広大な空地を有し、建蔽率と容積率にはとんでもない余裕がある。
ってどこまで信憑性があるのでしょうか。情報ソースはございますでしょうか。建蔽率は割とどうでもよく、容積率が重要だと思います。

[916: 周辺住民さん]

あと、これも随分先の話ですよね。
> 建て替え時には目白坂テラスの東側半分近くに新々目白坂の建物が建つリスク有

[917: 周辺住民さん]

>>913 マンション検討中さん
あ、失礼しました。見つけられました。容積率は確かに余っていますね。
https://www.mansion-review.jp/mansion/774545.html
敷地面積 3802.74m2
建築面積 1061.72m2
延床面積 6964.11m2
建ぺい率 60%
容積率 251.58%

[918: 周辺住民さん]

書き方が雑でしたね。再投稿。

敷地面積 3802.74m2
建築面積 1061.72m2
延床面積 6964.11m2
建ぺい率 60%　※実際は27.9%
容積率 251.58%　※※実際は183.2%

※※6964m2には容積不算入部分を含むと思われるので、実際はもっと低いはず。レンタブル比75％で算出すると137.4％になるけど、地下室扱いの住戸があるので、もっともっと低いはず。

とはいえ、もし建て替えの際に余った容積を使おうにも、高さ制限がきついこともあって消化しきれなさそう。駐車場部分に建てると自己日影が生じてしまうし。

[919: 買い替え検討中さん]

だれか、今週末の、コンセプトルーム案内会に参加する方いますか？
モデルルームは無く、部材サンプル紹介と予定価格案内だけらしいが。

[920: マンション検討中さん]

>918: 周辺住民さん　
>887 に建蔽率や容積率、とかいろいろと書いてあるんですが、
敷地面積の計算が合わないんです

目白新坂：約３８０３㎡
目白坂テラス：約４１０２㎡
合計：約７９０５㎡

ところが反対派住民HPによると
建築確認時の敷地面積：約７５２５㎡
で約３８０㎡少なくなるんです。なので現在の目白新坂の敷地面積は
約３４２３㎡となるのではないでしょうか？
（それでも建蔽率は約３１％）
資料を見ると実際に「紅葉の杜」の面積が少なくなっているように見えます。
将来建直し時には駐車場部分と「紅葉の杜」の部分に掛けて一体のＬ字型の
建物を想定しています。（つまり目白坂テラスの東側半分弱部分）
第一種低層部分があるので容積率はあまり稼げませんが。

[921: 名無しさん]

もう隣の坂下マンションの話はけっこう。
全然別の物件なんだし価格帯もコンセプトも購入者層も違うんだから。
やたら引き合いに出してくるしつこい粘着は何なの？

[922: 周辺住民さん]

>>921 名無しさん
この物件のウリである眺望が、隣のマンションの建て替えで阻害されるかもしれないという話だから、大いに関係あるのでは？　建て替え自体が何十年も先だから、私を含めて気にしない人が多いと思うけど。

[923: 周辺住民さん]

>>920 マンション検討中さん
面積の件はわかりませんが、建蔽率も容積率も相当余っているのは事実ですね。

もはや建て替えではなく、管理組合が今から増築することだって可能ですね。しかも駐車場ではなく法面（新坂の土地のようですね）に建て、容積率や高さ制限をかいくぐることもできる。そうなるとこのマンションからの眺望は台無し。そして管理組合員は最低でも数千万円は儲かる。

そこまではしてこないでしょうが、理論的には可能ですね。

[924: 匿名さん]

>>923 周辺住民さん

＞管理組合が今から増築する

妄想もたいがいにしたほうがいいよ

[925: 周辺住民さん]

このマンションからの眺望に期待するのであれば、妄想なんていってないで、きちんと検証した方がよいですよ。私は、確率は低いながらリスクをはらんでいる、と思っています。

ここのお隣さんは行儀のよい方ばかりと推測しますが、もし1人当たり数千万円が入ってくるとなればやる気出しちゃう人が、世の中には結構いそうです。お隣さんだって年金暮らしになったら考え方が変わるかもしれないし。

[926: 匿名さん]

ここは文京区なので、増築しようものならルサンキングされて業者が酷い目に合いそう

[927: マンション検討中さん]

>925: 周辺住民さん
おしゃる通りかと。
実は建築基準法改定で、建蔽率は７０％までOKになりました。
それと指定容積率はいつの間にか４００％になっているようですよ？
そうすると基準容積率は３３０％とかになりますのでさらにとんでもない
余裕となったようです！

[928: 周辺住民さん]

>>927 マンション検討中さん
> 実は建築基準法改定で、建蔽率は７０％までOKになりました。
> それと指定容積率はいつの間にか４００％になっているようですよ？
それって、目白新坂沿い（20mか？）だけで、そこから先は60%/150%ですよね。直観的には按分しても330％までいかない気がするのですが、330％を証明できる資料などあれば共有いただきたいです。興味あるので。

[929: マンション検討中さん]

東側の眺望です。
結構抜けているのが分かりますが、神社の特徴的な屋根が意外な高さに聳えていました。
１０２，１０３辺りの正面になるかと思います。

目白新坂の敷地である「紅葉の杜」（実際は斜面）の大木を含む木々は
１０５，１０６，１０７位の正面になりますがいずれにせよ少々斜めに見る感じですかね。
お墓は
１階の専用庭に出てもフェンスから覗き込まない限り見えないようです。
２階、３階もバルコニーから覗き込まないと見えないのではないでしょうか？

[930: 周辺住民さん]

>>929 マンション検討中さん
貴重な現地写真ありがとうございます。この位置から都心（大丸有）やスカイツリーは見えるのでしょうか。よろしければご教示ください。

[931: 通りがかりさん]

写真では小さく見えるけど、実際は高速道路の上の不動産会社の巨大広告看板はかなり眺望にかかって、夜は煌々とした照明で照らされて眩しいほどなのでご注意ください…
初めて夜に現地行った時びっくりした。

[932: マンション検討中さん]

>930: 周辺住民さん
この位置は敷地南西側ですのでスカイツリーは先の方しか見えません。
比較的近い建物に隠れて都心方面はちょっと見えないですね。

２階から上では東側のほとんどの居室から良く見える思います。