グランドメゾン目白坂テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂テラスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/sekiguchi2/index.html

所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：63.73㎡ ～ 125.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[868: 周辺住民さん]

>>864 マンション検討中さん
わざわざ独自ドメイン笑。言いたいことを言うためだけのページですからね。反対運動があるという前提を知らない人からみればちんぷんかんぷんの（国語力的に支離滅裂の）内容で、どうでもいいって感じです。

[869: マンション検討中さん]

>865: 通りがかりさん
どういたしまして。
このHPには相当過激な表現があり、建築基準法関連の難解な主張がされていますので
ちょっとビックリですね！
しかしながら当目白坂テラスが着工された今となっては全てが終わったことのようです。
ですので今後反対派住民の過激な動きについては全然心配されることはないでしょう。

[870: マンション検討中さん]

>867: 匿名さん　
>868: 周辺住民さん
確かに
説明内容が不完全だった説明会(2017.06.30)
（仮称）グランドメゾン関口計画説明会、会場満席
　　とありますね。
反対派住民は最後まで反対していたようですが、グランメゾン目白新坂が完工した段階で反対理由はほぼ消滅していたのではないでしょうか？
そして今回の目白坂テラスが着工されたわけですから、少なくとも営業妨害的な過激な表現は削除すべきと思います。

それにしてもHPを見ると近隣住民のパワーはハンパないことも事実なようです。
文京区住民パワーがこのグランドメゾン目白新坂と目白坂テラスの２つ優良マンションを生んだとも言えるのではないか？などと思ったりしています。

なにしろこの目白坂テラスの当初案は地上４階地下４階！と言う酷さだったのですから。

[871: 匿名さん]

新坂と目白坂は全然別のマンションなんだから、もういいよ。
過去の経緯をごちゃごちゃ言ってる人ってヒマなんだね。

[872: 管理担当]

[有益な情報を含まない内容のため、削除しました。管理担当]

[873: 名無しさん]

ここ、自家用車以外の車で帰宅するのは困難な場所ですよ。
交通規制確認してください。
タクシーで音羽や江戸川橋からマンションまで帰れるのは日中のみ。通学時間帯は入れません。
目白駅の方から帰ってきた場合は椿山荘あたりで下車するしかありません。
駐車場も個数の割に少なく、マンション内で借りられなければ
近隣にももう空きはありません。

[874: eマンションさん]

>>873 名無しさん
ご指摘の通り交通規制ありまよね。椿山荘にタクシーで行く時も時間帯で入れないので目白新坂から回ります。
以前タクシーがあればということを書きましたが、
駐車場優先権ある部屋を確保できるぐらいの余力がある人には刺さる感じですね。

[875: マンション検討中さん]

そうすると本当は二つくっつけて開発したかったんだろうな…と改めて思います。たらればですが。

[876: マンション検討中さん]

スクールゾーンの時間規制はタクシーだけではなく自家用車にもとっても不便ですね。
土日を除く
７：３０～９：
１３：～１５：

夜間早朝
２２：～５：

の時間帯は通行禁止です

この通行規制が厄介なのはスクールゾーン内に住む住民にも分け隔てなく適用されることです。
なので通勤などで通行したい場合は大塚警察に通行許可を申請しなければなりません。
特に夜間早朝の規制は文京区でも大変珍しいのではないでしょうか？
騒音防止の観点から近隣住民が夜間に通行規制することを要望したのかもしれませんが、
夜１０時以降に帰宅するのに通行許可が必要とは、自分で自分の首を絞めるような不便なことになっしまっています。

それと一方通行なので方向によっては、出入りするのに信号のないところでの右折をしなければならないこと。
目白通りは結構通行量が多いですから、なかなか右折できず歩行者用信号機が青になるまで待たないといけない場合もあるかもしれませんね。

[877: マンション検討中さん]

>875: マンション検討中さん
これはおっしゃる通りですね！
前にも書きましたが、この目白坂テラス部分の当初案は、地上４階地下４階でした。
そもそも建蔽率も高いし、現在の地上３階地下１階とは駐車場部分を除いた居住部分で
４階分！も違いますから部屋数はエライ違いですものね。

セキスイはなぜ建築確認まで取ったこの案で建築せずに、１０年もの歳月を経て現在のまともなマンションを
建設したのかは謎ですね？

[878: マンション検討中さん]

>871: 匿名さん
>872: 匿名さん
>新坂と目白坂は全然別のマンションなんだから、もうええわ！
ってことはもうまともに検討されていないことがバレバレですね？
そもそもエントリーされていますか？

いや失礼いたしました。
目白新坂スレでは、当目白坂テラス部分の敷地は、セキスイが売却すると言う話がまことしやかに伝えられていました。
結構いい加減な話で知ったぶりする人がいたんですね？
確かに目白新坂の南側にに目白坂テラスを建設しようとすると、北側の目白新坂の住民に反対運動を起こされるリスクがあるので他のデベに振ってしまう方がラクですからね？

この２つのマンションが別のデベであれば確かに全然別のマンションなんですが、実は同じデベである。
つまりこの２つのマンションは敷地を共有していると言って良いほどの一蓮托生の存在なんですよ！
なので目白新坂と目白坂テラスの住民もお互いの建設計画を把握しておいて当然なのですね？

[879: 匿名さん]

>>876 近隣住民
住所があれば通行許可書は大塚警察で手続きすればすぐにとれますよ。

[880: マンション検討中さん]

>879: 匿名さん
ゾーン内の住民は皆さん通行許可を取っているのですか？

[881: 近隣住民]

>>880 マンション検討中さん
几帳面な方はちゃんととってます。正直チェックされないのでとってない方もいらっしゃいます。

[882: 名無しさん]

目白坂、規制しないと抜け道になるんだよ。
新坂に比べて信号２つショートカットできるから。
安全と閑静のためには致し方ない。

それにしてもネガさんは次から次へとネタを見つけてくるねぇ。その熱意ほかで使えばいいのにw

[883: マンション検討中さん]

現地見学してまいりました！
敷地は広大で奥の目白新坂の建物がかすんで見えます。
東側は結構抜けている感じです。
目白新坂の「紅葉の杜」はFタイプ２つとGタイプの面前ですので借景が楽しめますね。
東側には複数のお寺さんがあるのでお墓ビューとか言われていますが、墓地の規模も小さいし
建物や木々に隠れてお墓自体は見えないかも知れません。
これが目白新坂の場合、東側の住戸は完全お墓ビューとなります。

車寄せがあるのは高級感があってとっても良いですね！
これがなかなか他のマンションにはできないところですので＋。
目白新坂にもそれらしきものはありますが、あくまで奥の駐車場の車路ですのでタクシーで入ってもらえるか疑問です。

首都高速は結構近いですね。
普通のクルマが走行するにはそんなでもないとは思いますが、夜間ルーレット族が走ると騒音が相当にキツイと思います。
ルーレット族と言ってもランボルギーニとかの高級スーパーカーも居ましてこれがとんでもない下品な騒音をまき散らすんですね。
まあしょっちゅではないようですのでそれほど気にすることもないかと？

[884: 匿名さん]

>>883 マンション検討中さん

5号線はルーレット族に見向きもされません。
まあ暴走の行き帰りに通ることはあるかもですが。

[885: マンション検討中さん]

884: 匿名さん
確かに！
ただ5号線はコーナーが多いので普段は流れが悪いくらいなんですが
それだけに走り屋にとっては面白いので意識的に攻めている
つまり排気音も大きくなるって感じですね。
特に江戸川橋のコーナーは相当タイトなので攻めがいがあるようですよ。
　

[886: 匿名さん]

ここは奥に長い土地で、目白新坂は横に幅広い土地なんですよね。
お墓は東向きの住戸に隣接しています。視界を遮る建物などはありません。リビングのある南側がお墓と首都高になることを気にされない方は東向きも良いかと思います。

[887: マンション検討中さん]

検討しているマンションの建蔽率と容積率を気にしない方は居ないと思いますが、
こういったスレではあまり出て来ませんね？

では目白坂テラスの場合は？
敷地面積約：約４１０２㎡に対して
建蔽率：約４９％
容積率：約１４０％

建蔽率は最近建築基準法が改正され角地でなくとも７０％となったので超余裕を持っているのが分かります。
容積率は指定容積率１５０％に対して、建蔽率からすると以外にも１０％の余裕しかないですね。

では北側の目白新坂では
敷地面積：約３８０３㎡に対して
建蔽率：約２８％
容積率：約１８０％

こちらは第2種住居地域の指定容積率４００％と第一種低層の指定容積率１５０％が混在していると言え、
建蔽率と共にとんでもなく余裕を持っています。

さてここで面白いのは、
目白坂と目白新坂の合計の敷地面積は反対派HPによると
約７５２５㎡とあります。
ところが上記の敷地面積を合計するとこの値を約３８０㎡オーバーしてしまうのです。

何故か？と言うと早い話が目白坂テラスの敷地は目白新坂の敷地に約３８０㎡越境していることになります。
まあ越境と言うか取られているので、現況の目白新坂の敷地面積は約３４２３㎡に減少しているようです。

やはりセキスイは南側低層棟用つまり現目白坂テラスの敷地の売却も考慮して、目白新坂の敷地を多めに確保し、
資産価値を上げようとしていたことが伺えます。

目白新坂の削られてしまった敷地は「紅葉の杜」の一部だと思われます。
この辺りは目白新坂の住民の皆様には当然説明されているのでしょうね？

以上寄せ集めデータですので、不正確なところはご容赦お願いいたします。
特に新坂の容積率については信頼性がありません。