サンパーク南福岡グラッセってどうですか？

[マンション検討中さん]

サンパーク南福岡グラッセについての情報を希望しています。
公式URL：https://sunpark-mansion.com/isoda/index.html


所在地：福岡県福岡市博多区井相田3丁目18番3、18番7
交通：西鉄麦野バス停徒歩4分(250m)
　　　西鉄雑餉隈駅徒歩8分(590m)
間取：3LDK～4LDK
面積：63.50㎡～80.09㎡
売主：大英産業株式会社
施工会社：松吉建設株式会社
管理会社：大英リビングサポート株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[51: 評判気になるさん]

さっき気づきましたが徒歩数分先のオープンハウスの物件と設計監理の設計事務所って同一なんですね。

完全な比較は出来ませんが3LDK同士で約1000万円差は
設備なのか地価なのか、はたまた建築会社、販売会社の利益なのか、、、
気になりますね。
(あとでオープンハウス側の掲示板にも投げてみよっと♪

実際、設備差はオプションで埋まる気もしますが、
それ以外で価格差分の手抜きされると損した気分になりますよね、、、
?????

[52: eマンションさん]

>>51 評判気になるさん
1番は単純に地価の差では？？
設計事務所が同じでも仕様も異なるでしょうし。
でも、オープンハウスは割高でサンパークは割安に見えます。

[53: 評判気になるさん]

>>52 eマンションさん
やっぱり地価の差でしょうか？
どちらも約30戸に1千万円差なので
1000万円x30戸＝3億円
となるのでこんなに違うものかと驚いた次第です。

もはや聞いて比べるしかないですが共用部分の設備や窓やドアの仕様などが異なるのでしょうか？
手ぶらキーとか基本的な仕様は同一のようですなんですけどね。
となるとHPとか確認できない窓の仕様(Low-eとか)とかでしょうかね。
オプションで仕様の差を埋めることが出来ればいいですが湯沸器や浴室のグレードとかオプションでいじれないところの差なら嫌だなと思ってしまいました。

まぁ、こちらは残り1部屋なので検証する時間がもはやないのですが、、、

[54: 評判気になるさん]

>>53 評判気になるさん

興味深いので調べてみました。
土地の面積としては、
①サンパーク約390坪
②オープンハウス約280坪
坪単価を①100万円、②200万円と仮定するとサンパーク名方が1.7億円土地が安いとなります。
実際の単価がどの程度違うかやデベの利益の真相は誰も分からないので、後は仕様の差がどの程度あるかで割安かどうかの判断になると思います。

唯一仕様で異なるのは床暖房の有無のようですが、高く見積もっても100万円位でしょうし、
いずれにしても1戸で1千万円の価格差なら、駅までの距離という理由だけでは埋められない金額ですね。

[55: 評判気になるさん]

>>54 評判気になるさん
53です。
わかりやすく説明していただき、ありがとうございます。

指摘されるまで床暖房の有無とか抜けていました。
パッと見てサンパークさんの方が安く見えるが、仕様の差で実は割高かもしれないと、、、
(逆にオープンハウスさんは高そうだけど新駅に駅近だし仕様さえ良ければむしろ割安かもしれない、、、
完成物件を直接比較できればいいですが無理そうですもんね。
そこは購入者の決断力で決めるしかないか、、、

まぁ、知り合いの不動産屋からの評判ではオープンハウスさんの方が坪単価が高めと聞いています。
(不動産投資の過熱で福岡に縁もゆかりない投資家がネームバリューで買っていくそうです。

[56: 名無しさん]

>>55 評判気になるさん
54の者です。
坪単価は比較にならない程違うと思います。
今ホームページで確認できる情報でも、サンパークが152万円、オープンハウスが225万円で坪73万円の価格差ですね。

投資として考えた場合にこの金額差を将来的に回収できるのか素人の私には分かりませんが、永住前提ならサンパーク一択かと。
オープンハウスも駅近の満足感や便利さはあると思うので迷うとこですけど、あとはおっしゃる通り購入する人の判断ですよねー

結果としてよい買い物になるといいですね。

[57: 評判気になるさん]

いつの間にか残り1戸になってるじゃないですか！
オープンハウス桜並木や他物件との比較議論もありましたが売れ行きで判断すると立地・価格・間取り・設備など総合的に優位だったということが結果に表れていますね。
購入者の1人として素直に嬉しいです♪

[58: マンション検討中さん]

先日見学に行きましたが、残り一部屋でかなり売れていますね。
この金額はコストパフォーマンスが良いと感じました。

オープンハウスはまだまだ部屋が残っていました。
売れ行き、金額比べると私もサンパークを前向きに考えています。売り切れてしまうかも知れませんが、、、

[59: 評判気になるさん]

皆さん、完売間近で喜ばれているようですね。

私はオープンハウスと比較しても予算からサンパークしか選べないです。
オープンハウスぐらいの価格帯なら中央区や大橋周辺の物件も狙えますからね。
そこは個人の問題でもありますが、、、

不動産業界も金利等厳しくなりそうなので売り抜けしようと変な安売り(値引きやサービス等)がないことを願います。
とはいえこのままラスト一つが売れないというのも管理の観点から困りますが、、、

余裕がある方はいいですが私のような人は
日銀の対応次第で金利が上がれば本審査落ちやキャンセルもあり得ます。
売り切ったら終わりではなく、住宅ローンのサポートを大英産業さんにお願いしたいと思います。

場合によっては固定も考えているのでそこで金利が下げられる制度とか活用してもらえると非常に助かるのですが、、、

[60: マンコミュファンさん]

>>59 評判気になるさん
金利上昇は非常に気になるところですよね。
ローン開始時の金利なのでまだ半年以上先になりますし、固定金利だともう少し上がる可能性の方が高いかなと思ってます。
変動金利なら数年間程度の当面はそんなに変わらないと思うので、ローン審査への影響は軽微かなと思います。
ただ、将来的な金利上昇に不安を抱えながら過ごすのも避けたいので、固定か変動かは今一番悩ましいテーマです…

将来金利が上がるということは物価も上がり賃金も上がるような環境になっているという状況のはずなので、その時は自分の資産であるマンションの価値も相対的に上がっている（その頃の新築物件価格も上がっている）と思えばよいのかなと希望的観測ですが考えてます！

[61: eマンションさん]

>>60 マンコミュファンさん
忙しくて返事が遅くなりました。
ありがとうございます。

なるほど変動金利が変化してないからローン審査の影響は小さいのですね。
参考になります。
とある事情で固定に決めかけていたのでここ最近の金利の上昇は非常にきついです。(フラット35で2月1.88%)
色々調べていたのですがここの物件、フラット35S(A)に該当なのでなので10年間金利が0.25%低下するんです(2ポイント)。このメリットを活かせないか考えていたら年末にかけて0.25%上昇ですからね。
うわー(ﾟωﾟ)
って感じです。

あとは大英産業さんが予備認定マンションに申請(さらに1ポイント)して貰えば、最初5年はさらに0.25%低下できるんです。(1-5年:0.5%、6-10年:0.25%)
完全に妄想ですがこれが実現して住宅ローン控除も考慮すれば最初13年間だけですけど最大1.2%(0.5+0.7)も節約出来るわけで半年前とかなら固定も実質1%未満に出来たのですが、たぶん固定の人が少ないから相手にしてもらえないかも、、、
(この条件なら私は即決で固定にしてました)
国も福岡市もこの制度を推奨していますし、予備認定マンションに認定されれば修繕計画とかも評価されてマンション全体の資産価値が高まると思うのですが大英産業はまだこの申請はしたことがないようで対応はしてもらえない可能性は高そうです。

まだ半年以上先なので最終結論は持ち越しなんですが、ローンの仮審査を追加で探す計画です。
変動、固定でも条件が良いところ等ありましたらご教授をお願いします。

[62: 販売関係者さん]

>>61 eマンションさん

予備認定マンションは管理計画認定制度のことですよね？
認定基準自体は修繕費などの資金計画、管理組合の規約などが適正に整っていればよいものなので、決して申請できないようなものではないと思います。
マンション住人にとっては管理がよりしっかりした内容になるものですしメリットしかないと思います。あとはデベロッパーのやる気次第ですよね。
調べたら福岡でも17件のマンションが予備認定を受けています。
https://www.mankan.or.jp/11_managementplan/precert.html

金利0.2%でも借入3千万円であれば100万円位の金利差になるので長期では非常に影響が大きいと思います。
ますます固定か変動か悩ましいところですがモゲチェックというサイトで私も色々検討しているところです。

[63: eマンションさん]

>>62 販売関係者さん
61の書き込みしたものです。

丁寧なURLまでつけていただきありがとうございます。
その制度です。
候補だったマンションの一つがそれでかなりお得そうなんですよね。
大英産業さんもぜひ申請していただきたいのですが、、、

そこらへんの相談をしようと購入後、オプション相談で来た際に担当営業マンが不在だったので、後日連絡してくれるよう別の営業マンに言伝頼んだのですが2週間待っても連絡が来ないんですよね。
契約後の対応、悪くない？
とついつい考えてしまいます。
購入者の方々はどうでしょうか？

というか契約時、住宅ローンは1月から動きましょうと営業マンから言われていたのですがそれも連絡なし、、、
担当営業マンがハズレでしょうか？

[64: マンコミュファンさん]

>>63 eマンションさん
予備認定マンションの5年間0.25%金利優遇は3千万円借入だと40万円程度のトータル返済額削減となりますね。
マンション管理品質も維持向上に繋がりますし、住民にとってはメリットしかないと思います。
デベロッパーにとっても申請の手間と多少の費用を考えても長い目で見て自社ブランドのイメージアップに繋がりお互いメリットが大きいと思うんですけどねー…

営業さんの対応としてはどのデベロッパーでも似たり寄ったりかもしれませんね。
ただの営業間の連携ミスかもしれませんし、返信なければ「忘れてるのかなー仕方ないなー」と思いながらこちらから連絡する位の感じでよいと思います。
少なくとも引き渡しから保証期間が残る間はデベロッパーとの縁は切れない訳ですから、お互いに良い関係である方が向こうもこちらも得策ですよね。
あまり相手がひどい場合はお客様相談窓口など経由で相談でもよいと思います。

[65: マンション掲示板さん]

>>64 マンコミュファンさん

61の書き込みをしたものです。
返信、ありがとうございます。

ここまで順調に売れていますし、大英産業さんにはサポートの方でも頑張ってもらいたいですね。

営業さんに関しては同意見です。
私も初めての購入なので右も左もわからないという感じででして、、、
ちょうど仕事が落ち着きつつあるので今、話を持ってきてくれると非常に助かるというのが本音です。もう一度アクション起こして反応なければある程度自分で動こう(銀行に行くなど)とは思います。

[66: マンコミュファンさん]

色々物件周りましたが、
サンパーク南福岡は設備が良く何より安いと感じました！
大野城とかまで下ってもどこも高かったので私は満足しています♪
内装も細かく選べて良かったです。

ローンに関してはマンション会社から基本情報くらいは教えて頂きました。
ただ詳しくはマンション会社はあくまでマンションを売っているだけなので、銀行に行って直接話を聞くのが1番ですよ！結局は銀行から借りるので！うちはソニー銀行が気になってますが手続きが大変そうなので迷ってます....

[67: マンション掲示板さん]

>>66 マンコミュファンさん
サンパーク南福岡で契約されたようですね。
おめでとうございます！
ちなみに設備はどのようなところが気に入られたのでしょうか？

ローンはネットバンクの手続きの方が銀行窓口に行く必要なく、必要書類をスマホと郵送で送るだけなので私は楽でよいかなあと思ってます。
自分で書類読んで確認する苦労はありますが、不備があれば銀行側も契約できないので時間に余裕さえあれば銀行担当者が必ずフォローしてくれますので大丈夫だと思いますよ。
低い金利に跳ね返って下手したら数百万円の差になってきますので頑張ってください！

[68: eマンションさん]

完売

[69: マンコミュファンさん]

>>67 マンション掲示板さん
設備は自動洗浄のお風呂が標準でついていたり、わが家はトイレに手洗い器がついて無いので地味に嬉しかったです！
設備ではないですが、駅まで歩ける距離で平置駐車場は嬉しいですね。私が車、主人は電車を使うので。

ローンについては銀行担当者に早めに確認します。
車のローン以外に初めてローン組むので不安ですが...銀行に行って話も聞きに行こうと思っています。
ネットも魅力的ですね！
最初は自分で書類をしっかり読むなどして、
時間に余裕をもって４月くらいからはやめに動こうと思います。
アドバイスありがとうございました！

[70: マンション掲示板さん]

販売価格は安いですが、立地などそれなりに理由があるからですよ。

[71: 検討板ユーザーさん]

>>69 マンコミュファンさん
67の者です。
ネットバンクは審査が地銀とかより厳しめなので早めの確認がいいですよ。
駅まで徒歩10分以内の博多区（ぎりぎりですが）で、平置き駐車場は嬉しいですよね。
機械式でないことも将来の修繕費が抑えられていいと思いますし、共用部分のは正直質素ですが、スタディルームなど殆ど使わないような無駄な設備がない点で管理費も抑えられていいと思ってます。
70の方が書いてるように立地理由で安い点はあるでしょうが、同等かもっと不便な立地でも現行の新築マンションは坪数十万円高い設定です。
これだけ早く完売したことも相対的に魅力があるということでそれなりに理由があると思ってます。

[72: マンション検討中さん]

かなり早い完売でしたね。
コストパフォーマンスが優れているからでしょうね。

[73: マンション検討中さん]

>>72 マンション検討中さん
コスパ優れてるということは将来的な転売や賃貸などでもハードルは低めになりますね！